新县产业集聚区中小企业产业孵化园
项目可行性研究报告
中讯咨询
目 录
第一章 总 论 .............................................................................................................................. 3
1.1 项目名称与承办单位.........................................................................................................3 1.2 研究的依据与范围.............................................................................................................3 1.3 项目的基本情况 ................................................................................................................4 1.4 财务评价 ............................................................................................................................7 1.5 主要经济技术指标.............................................................................................................8 1.6 结论与建议 ........................................................................................................................9 第二章 项目建设背景及必要性 ................................................................................................... 10
2.1 项目单位情况 ................................................................................................................. 10 2.2 项目背景 ......................................................................................................................... 10 2.3 项目建设的必要性.......................................................................................................... 11 第三章 项目建设条件及项目进展 ............................................................................................. 14
3.1 自然环境条件 ................................................................................................................. 14 3.2 基础设施条件 ................................................................................................................. 15 3.3 搬迁安置工程 ................................................................................................................. 16 第四章 市场前景分析 ............................................................................................................. 17
4.1 中小企业孵化园市场发展现状分析 .............................................................................. 17 4.2 中小企业孵化园市场前景分析 ...................................................................................... 17 4.3 风险及对策 ..................................................................................................................... 18 第五章 项目建设方案 ................................................................................................................. 20
5.1 建设规模与建设内容 ..................................................................................................... 20 5.2 总体布局 ......................................................................................................................... 23 5.3 建筑设计 ......................................................................................................................... 24 5.4 给排水工程 ..................................................................................................................... 25 5.5 供配电工程 ..................................................................................................................... 28 5.6 空调及通风系统 ............................................................................................................. 29 第六章 环保、消防..................................................................................................................... 31
6.1 环境保护 ........................................................................................................................ 31 6.2 消防安全 ........................................................................................................................ 34 第七章 节 能 .......................................................................................................................... 35
7.1 设计依据 ........................................................................................................................ 35 7.2 设计原则 ........................................................................................................................ 35 7.3 节能措施 ........................................................................................................................ 36 7.4 能耗指标 ........................................................................................................................ 36 第八章 项目管理与实施进度安排 ............................................................................................. 38
8.1 项目管理 ......................................................................................................................... 38 8.2 项目实施进度 ................................................................................................................. 38 第九章 项目组织机构及职责 ................................................................................................. 40
9.1 管理机构 ......................................................................................................................... 40 9.2 管理机构主要职责.......................................................................................................... 40 9.3 人员培训 ......................................................................................................................... 41 第十章 项目招投标方案 ........................................................................................................... 42
10.1 招标原则 ....................................................................................................................... 42 10.2 招标范围 ....................................................................................................................... 42 10.3 招投标程序 ................................................................................................................... 42
10.4 招标要求 ...................................................................................................................... 45
第十一章 投资估算与资金筹措 ................................................................................................... 46
11.1 投资估算 ....................................................................................................................... 46 11.2 估算结果 ....................................................................................................................... 48 11.3 总投资使用计划 .......................................................................................................... 48 11.4 资金来源与筹措 .......................................................................................................... 48 第十二章 经济评价..................................................................................................................... 49
12.1 财务评价依据 .............................................................................................................. 49 12.2 营业收入和销售税金及附加估算 ............................................................................... 49 12.3 营业费用估算 .............................................................................................................. 50 12.4 评价指标 ....................................................................................................................... 51 12.5 评价结论 ....................................................................................................................... 52 第十三章 结论与建议............................................................................................................... 53
13.1 项目研究结论 ............................................................................................................... 53 13.2 项目实施建议 ............................................................................................................... 53
附表： 1、投资估算表 2、经济技术指标表
第一章 总 论
1.1 项目名称与承办单位
1.1.1 项目名称
新县产业集聚区中小企业产业孵化园
1.1.2 项目承办单位
项目承办单位：新县产业集聚区
1.1.3 项目拟建设地点
建设地址：河南省新县产业集聚区九龙岭分区
1.1.4 可行性研究报告编制单位
1.2 研究的依据与范围
1.2.1 研究依据
1、项目可行性研究报告编制委托书；
2、《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》（国发 〔2009〕36 号）
3、《国家服务业发展引导资金使用管理办法》（发改办产业[2004] 914 号）；
4、《关于促进中小企业公共服务平台建设的指导意见》(工信部联企业[2010]175 号)；
5、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32 号）；
6、《国家中小企业公共服务示范平台管理暂行办法》（工信部企业 〔2010〕240 号）
7、关于印发《中小企业发展专项资金管理办法》的通知（财企[2012]96 号）
8、项目承建单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料等。
1.2.2 研究的范围
报告主要内容是对产业孵化园（中小企业创业园）建设项目进行研究。就项目的发展趋势、建设的必要性、建设条件分析、建设内容、投资估算及资金筹措等方面进行合理分析，为上级决策部门和承办单位建设提供可靠依据。
1.3 项目的基本情况
1.3.1 本项目的可行性
1、本项目符合促进中小企业公共服务平台建设的指导意见。 根据工信部和国家发改委等单位联合下发的《关于促进中小企业公 共服务平台建设的指导意见》的文件精神，服务平台一般是指按照开放 性和资源共享性原则，为区域和行业中小企业提供信息查询、技术创新、质量检测、法规标准、管理咨询、创业辅导、市场开拓、人员培训、设 备共享等服务的法人实体。
新县中小企业创业园通过建设标准化厂房、人才交流培训中心和研
发中心为一体的服务平台，鼓励中小企业，重点鼓励从事农副产品加工、医药制造和小型机械加工、轻工电子产品加工生产以及从事创意设计和 新技术、新工艺、新产品研发的小微工业企业入驻孵化园。和有前期资 金投入的外出返乡人士到创业孵化园创业。
2、本项目符合国家服务业发展引导资金扶持方向。
根据《国家服务业发展引导资金使用管理办法》（发改办产业[2004] 914 号）文件，关于国家服务业发展引导资金扶持方向。重点支持：一是中心商务区、特色商业区和其他服务业集聚区公共服务平台项目；二是产业集聚区、工业园区配套生产性服务中心、生产力促进中心项目； 三是创意产业服务平台、工业设计服务平台、农业生产服务平台、社区服务综合服务平台项目；四是国家服务业综合改革试点区域与试点主要任务密切相关的服务平台项目。
打造创业产业平台属于重点支持的方向，创意产业门类多，它通常包括广告、电影与录像、表演艺术、出版业、电视和广播等等。新县产业孵化园项目重点为创意产业提供服务平台，符合国家服务业引导资金扶持的方向，符合河南省发改委对中央预算内投资项目的筛选要求。
3、本项目符合 国家支持河南省加快建设中原经济区发展的战略根据《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》 （国发〔2011〕32 号）的精神，提出加大强农惠农力度、构建现代产业体系、促进城乡一体化发展、构建现代化基础设施体系、加强资源节约和环境保护、全面提升公共服务水平、推进文化大发展大繁荣；国家和省对市、县、乡镇、村公共文化服务体系建设项目优先安排扶持资金。省级服务业引导专项资金以补助、贴息、奖励等形式对公共服务平台体
系建设项目倾斜支持。
新县中小企业孵化园重点鼓励从事农副产品加工中心企业入驻孵化园。中小企业创业园服务平台项目为推进农产品精深加工，不断提高农业产业化经营水平做贡献。 本项目的建设和实施符合河南省加快建设中原经济区的相关政策。
4、本项目手续齐全，具备建设条件。
新县创业孵化园项目按规定履行了审批、用地、规划、环评等手续， 手续齐全，具备建设条件。 1.3.2 建设内容与规模
项目规划面积 2000 亩，建设内容：计划新建中小企业产业孵化园， 着力打造扶持中小企业的载体和平台。新建标准化厂房、人才交流培训中心、研发中心、综合办公服务区等，同时完成道路、供排水、供热、供电、通讯、绿化等各种基础设施建设。项目建成后，预计可容纳 150 个左右小微型企业入园生产经营，解决就业岗位约 10000 人，并具有连续孵化小企业成长的功能。
其具体内容详见下表：
项目建设情况一览表
序号 名 称 人才交流大厅(第一层) 建设内容 用于展示用人单位招聘信息和人才求职信息，为用人单位提供和 求职人员会面交流的场所。 所有的人事代理、人才派遣、网 络招聘、就业推荐、定向培训等业务全部实行“一站式”服务。 从事保管流动人才档案、管理流动人才信息库。 三层，15 栋， 四层，12 栋 五层，6 栋 1 人才交流培公共服务区 训中心区 （第二层） 储藏室 （第三次） 2 厂房 I 厂房 II 标准化厂房 厂房 III 合计 共 33 栋，总建筑面积 998430 平方米 以基础和应用研究、产品开发为主要工作 3 研发中心 研发大楼 （共 5 层） 技术培训大楼（共 5 层） 专业技术培训大楼 4 5 6 综合办公楼 共 6 栋，每栋 5 层 倒班宿舍 共 5 栋，每栋 5 层 人才公寓 共 5 栋，每栋 5 层 内设办公室和会议室 用于工人宿舍 用于创业者公寓 包括供配电、给排水、环保、绿 化、消防 7 配套基础设施
1.3.3 投资估算与资金筹措
本项目总投资人民币 20 亿元，建设单位自筹 20 亿元。
1.4 财务评价
经测算，该项目建成后，年可实现营业收入 6 亿元，利润 2.7 亿元， 税金 8000 万元。可安置职工 10000 人，当贴现率取 8%时,所得税前财务
内部收益率为 11%,财务净现值 30903.89 万元,投资回收期为 7.8 年。
1.5 主要经济技术指标
序号 I 1.1 1.2 1.2．1 1．2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 1.4 1.4.1 1.4.1.1 1.4.1.2 1.4.2 1.4.3 1.5 1.6 1.7 1.8 1.8.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 项 建设指标 项目占地面积 总建筑面积 科研中心 综合办公楼 标准化厂房 倒班宿舍 人才培训中心 建设期 项目总投资 固定资产投资 工程费用 设施设备费用 其他工程费用 预备费 绿化面积 道路及停车场 围墙 资金筹措 企业自筹 经济指标 年营业收入 年税金 目 单位 数据 1333333 说明 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 月 亿元 亿元 万元 万元 万元 万元 平方米 平方米 米 亿元 亿元 万元 亿元 万元 1257970 37020 74040 998430 62000 7040 24 20 172600 150880 21720 17980 9420 44533 10547.12 590 20 20 Ic=8% 6 8000 2.7 2.46 11 7.8 13.18 17.1 年利润总额 年营业费用 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期 投资利润率 投资利税率 亿元 万元 % 年 % %
1.6 结论与建议
新县产业集聚区中小企业创业园工程，通过建设人才交流培训中心、标准化厂房、综合办公区、倒班宿舍和研发中心等为科技型中小企业和 创业者提供孵化场地、为入孵企业提供公共服务设施，集聚科研人才， 提供中介服务，解决孵化资金于一体的服务平台，符合国家服务业发展 引导资金扶持方向，符合国家支持河南省加快建设中原经济区发展的战 略，项目辐射带动能力强，符合环境和可持续发展要求，财务收益率高 于基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，预期效益好，具 有一定的抗风险能力，项目可行。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目单位情况
新县产业集聚区规划总面积 12.3 平方公里，分为羚锐、康畈、九龙岭三个分区。在省、市高度重视下，全县上下合力推动产业集聚区建 设，发展势头较好，至目前，新县产业集聚区建成区面积 4.3 平方公里， 入驻企业 51 家，其中规模以上工业企业 13 家；今年元至 10 月份，新县产业集聚区完成固定资产投资 35.5 亿元，同比增长 40.7%；规模以上工业企业发展到 13 家，实现主营业务收入 59.2 亿元，同比增长24.7%； 实现税收 9814 万元，同比增长 26.8%。预计全年完成固定资产投资 48 亿元，增速 33.3%；规模以上工业企业实现主营业务收入 71 亿元，增速24.5%；实现税收 1.06 亿元，增速 12.2%。
2013 年以来，新县产业集聚区引进项目 11 个，总投资 12.1 亿元， 其中 5 个项目已开工建设。与华润集团签订总投资 30 亿元风电建设项 目框架协议，约定按同等投资规模新上相应项目，正在积极推进矿泉水、啤酒及保健食品、中药材精深加工项目签约，跟踪衔接北京昌德中药材、郑州方中置业油脂加工、深圳一道通科技等意向项目落地。
2.2 项目背景
产业孵化园（中小企业孵化园）建设是形势发展的需要，也是我县经济社会发展的必由之路。新县产业集聚区规划总面积将扩大到 37 平方公里，产业集群初步形成，大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力 弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规
模化。中小企业孵化器平台建成后，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供金融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。在着力打造扶持中小企业的载体和平台同时，又能充分整合土地资源，集约节约土地，提高土地综合利用效率通过园区的建设也可以带动饮食、房屋租赁、商贸的繁荣，还能加大群众从业机会，对我县产业集聚区发展有着积极重要的作用。
为适应新县产业集聚区中小企业及其创业者对中小企业孵化器平台的需要，经多次考察和论证，认为在产业集聚区九龙岭分区建设中小企业孵化器平台非常合理的，不仅可以为产业集聚区中小企业和创业者创业提供管理支持、资源网络，帮助和促进创业企业成长，使创业企业能够在市场上生存与发展，同时还可以孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进元新县经济又好又快的发展。
2.3 项目建设的必要性
项目建设符合产业集聚区中小企业发展的迫切需要。建立社会主义 市场经济机制，实行以公有制为主体，多种所有制共同发展的经济形式， 为我国中小企业的发展开辟了广阔的天地。但是，随着经济的全球化和 社会的信息化，中小型企业，尤其是尚处于创业初期的中小企业业主， 经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比， 基本没有优势。中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境、创 业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对
经选择的中小企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。本项目通过中小企业孵化器项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高产业集聚区招商引资的成功率。
项目建设符合落实产业发展政策的需要。根据《国家服务业发展引 导资金使用管理办法》（发改办产业[2004]914 号）文件，关于国家服务业发展引导资金扶持方向。对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。政府 引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。 目前产业集聚区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，资金政策、贷款担保政策等，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷 向孵化器聚集。同时中小企业的发展，对建设中小企业孵化器项目提出 了更高的要求。本项目建设均按照上述产业政策的要求，设计的方案适 应范围广，市场容量大，前景广阔。因此本项目符合国家的产业政策。
项目建设是推进新县产业集聚区经济发展的需要。建设开发区中小 企业孵化器平台，属于产业园区公共服务平台建设项目，这对实现产业 聚集区产业化和规模化具有决定性的作用。本项目以标准化厂房为基础， 配合综合研发楼、辅助用房、倒班用房等，建成中小企业孵化园。有利 于园区企业发展壮大，是产业集聚区加快招商引资推进工业项目顺利实 施的需要。同时，项目建成后，入园的中小企业，特别是科技型中小企 业，只需要自身实际，抓好生产设备等方面的建设，在厂房及其他基础 设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的科研、生产 和发展上，增强企业的生存能力，促进企业的快速成长和发展壮大。
项目建设是对产业集聚区有效提升的需要；建设开发区中小企业孵 化器平台，属于产业聚集区公共服务平台建设项目，这对促进园区尽快 形成具有决定性的作用。按照省、市对中小企业孵化器平台建设的总体 要求，在建设中要按照高起点、高质量、不遗漏、不超标的原则，通过 加固核心，完善功能，保障安全，强化管理，对标准化厂房实行统一、 集中管理。按照产业集聚区公共服务平台建设的统一规划、标准，将产 业集聚区中小企业孵化器平台建设成为高质量的为产业集聚区中小企业 服务的平台，为产业集聚区中小企业提供高质量的标准化厂房、全方位 的信息咨询服务，逐步达到适应中小企业的发展需要，适应中小企业不 断扩大的需要，提升和推动产业集聚区经济发展。项目建成后，可以进 一步增加产业集聚区“造血”功能，增加地方财政税收房屋租赁收入， 缓解就业压力。迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进经济发展 进程具有十分重要的意义。同时，可以进一步增强产业集聚区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。
第三章 项目建设条件及项目进展
3.1 自然环境条件
3.1.1 地理位置
新县地处大别山腹地，鄂豫皖三省结合部，东襟合肥，南视武汉， 北达郑州。京九铁路、106 国道、大广高速公路纵贯全境，素有“三省通衢”和“中原南门”之称。新县总面积 1612 平方公里，是一个以林为主的山区县，也是国家级扶贫开发工作重点县。辖 15 个乡镇、1 个管理区，205 个行政村，人口约 36 万。 2010 年第六次人口普查常住人口 27.5 万人。本项目位于新县产业集聚区，紧临 106 国道，距南信叶S339 线800 米，距大广高速 2 公里，距离县城 5 公里，交通便利。 3.1.2 气象条件
新县位于我国亚热带与北温带的过渡地带，以北亚热带大陆性季风气候为主，受江淮流域的影响，气候较河南省其它地区较为温和湿润。区内年平均气温 15.2℃，一月平均气温 3℃，七月平均气温 27.6℃,最冷年平均气温 14.4℃，最暖年平均气温 16.2℃，无霜期为 222 天。境内年平均降水量为 1277.5mm,最多年为 1662.2mm（1980 年），最低年为 738.1mm（1966 年），日最大降水量 202.3mm(1980 年7 月17 日)，降水多集中在夏季，达 500.8mm,占年降水量的 40%，年平均湿度为 76%。境内冬季多为西北风和北风，夏季多为东南风，年平均风速为 1.5 米/秒。
3.1.3 地形、地貌条件
全县境内山脉呈西北-东西南走势，属低山区。其地貌特点为山峦起伏连绵，平均坡度多为 15-30 之间，平均海拔 350 米，相对高差 951 米，最高峰黄毛尖海拔 1011 米，为大别山第三高峰，大别山主脉东=西南向横其中部，将全县分为地势较倾斜的两部分，南属长江流域，北属淮河流域。项目建设选址范围内没有大的建筑物等障碍，项目所选场地地形高差不大，地形平坦。 3.1.4 地质灾害危险性评估情况
根据 GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为 0.05g（地震烈度Ⅵ度），经查阅《新县县志》可知，该地区不易发生地震，满足项目建筑要求。
3.2 基础设施条件
3.2.1 用地条件
项目规划面积 2000 亩 ，主要建设人才交流培训中心、标准化厂房、综合办公楼、倒班宿舍和研发中心等。目前建设用地已征得新县土地部门及规划部门同意。该处用地完全符合项目选址的原则要求。 3.2.2 交通
本项目位于新县产业集聚区，紧临 106 国道，距南信叶 S339 线 800 米，距大广高速 2 公里，距离县城 5 公里，交通便利。
3.2.3 供排水
该项目位于县城自来水厂供水服务范围内，地下设有城市供水主管道，由县自来水厂提供自来水。排水均由道下的雨水、污水管道排入市政排污管理。该项目能保证供排水。 3.2.4 供电
项目场址属新县电力公司供电区域，电力充足，供电设施完善，电源线引自县城电网，沿项目区路段已预留出线，完全可以满足项目用电要求。 3.2.5 通讯
新县通讯网络已经健全，电讯部门可保证项目通讯需要。
3.3 搬迁安置工程
1. 本项目建设涉及村庄共 5 个，5 个村庄总占地 525 亩，拆迁后安置于大致 480 亩左右土地上，将腾出 525 亩左右的土地孵化园项目发展。
2.本项目居民安置小区位于项目的西南侧，地块面积约 480 亩，按 人均 80 平方米进行安置。安置小区建设将于项目建设同步进行。项目 单位对此次搬迁工作十分重视，经与村民组协商后，将本着公开、公平、公正的态度切实抓好搬迁工作的进度与质量管理，做好村民思想工作， 早日使村民住进安置房当中。
第四章 市场前景分析
4.1 中小企业孵化园市场发展现状分析
根据第二章所述的项目建设的必要性可知，中小企业孵化园项目建设是新县经济和产业发展的必然趋势。由于新县过去没有这种类型的服务平台，因此该项目市场处于空缺状态。
4.2 中小企业孵化园市场前景分析
（一） 项目集聚效应分析
1.中小企业孵化园项目地处产业集聚区内。周围是已经形成和正在建设的产业群，距离新县城区仅 10 分钟车程，接受城市辐射能力较强。越来越多的外界资本、科技专家、创业者、海外留学生、优秀的大学毕业生以及本地有前期资金投入的外出返乡人士到创业孵化园创业。人才会源源不断地涌入。
通过建立孵化园和优厚的创业扶持条件，吸引更多青年，重点鼓励有前期资金投入的外出返乡人士投身创业，集聚更多的创业项目入驻孵化圆，重点鼓励从事农副产品加工、医药制造和小型机械加工、轻工电
子产品加工生产以及从事创意设计和新技术、新工艺、新产品研发的小 微工业企业入驻孵化园，营造更浓厚的企业氛围；集聚于园区的创业团 队和创业项目可以在更大程度上实现规范、有序的微小企业培育过程和 中小企业壮大过程；实现优势互补和资源的充分利用；实现信息沟通和 共享。产业孵化园项目将充分利用自身的各类的政策资源、资金和人才 优势，通过孵化圆这个平台营造一个良好的氛围产生技术资金人才的聚 集效应，从而吸引各类中介服务机构、优质企业、风险投资机构入驻， 并在有租金收入和税费返还稳定现金流的支撑下，利用自身投资管理和 风险投资运作的实践经验对高成长性企业进行投资，实现孵化园创业项 目与风险投资的“双赢”效应，风险资本在本孵化园增值的效应将发挥 得淋漓尽致，从而可以运用投资收益的一部分用于扩大投资及完善服务， 由此而打造孵化园发展的一条产业链。
（二）项目的经济效应分析
通过孵化园内规范、完善、专业的服务，优秀项目不断成长和成熟， 为地方经济带来更大的经济效应，成为推进城乡统筹，实现城乡充分就 业的发展助推器；一批批青年创业者和中小企业从走进园区到成功孵， 必将为新县产业发展注入一股新的活力。
（三）项目的示范效应分析
成功孵化的微小企业和青年企业家将成为效仿的创业者榜样和典型， 在创业者中起到积极的典型示范效应和带动作用，对于挖掘创业者创业 的潜力，打造更多的优秀企业、培育优秀青年创业者具有强大的典型示 范用。
综上所述，产业孵化园项目市场潜力巨大，运作模式成熟，竞争优
势明显。通过合作各方引入市场化的运作机制，实现资源的最佳整合， 将会赢得最大的利润空间。
4.3 风险及对策
1.政策及经营环境风险
就国家目前的政策而言，国家制订了一系列优惠政策以促进高新技术产业化的发展和创业服务中心的建立，创业服务中心将会有一个更加有利的政策环境。
2、经营管理风险
园区服务机构作为第三产业，其经营水平的高低直接影响企业的经 营业绩。项目投资主体要扩大收益，增加入孵企业的数量和质量必须加 强经营管理，宣传力度的到位、孵化设施的完善和孵化服务水平的提高、经营机制的灵活有效性、提高员工素质都可以对项目日后收入带来影响。因此，经营管理的好坏对该项目今后的经济效益产生一定的影响。
3、投资风险
任何投资都存在风险，对投资而言，风险与收益共存。虽然通过孵化中心这个平台，投资资金比较容易在这个平台以低成本找到创新源头和投资目标，并能够投入资本得到资本的提升。
第五章 项目建设方案
5.1 建设规模与建设内容
5.1.1 建设规模
项目总投资 20 亿元，规划面积 2000 亩。新建 5 层中小企业孵化器 研发中心 3 栋和五层综合办公楼 6 栋，三层标准化厂房 15 栋和四层标 准化厂房 12 栋和五层标准化厂房 6 栋，五层倒班宿舍 5 栋等，三层人 才交流培训中心 1 栋，总建筑面积 1203970 平方米。同时完善道路、停 车场、绿化，供水，供电等辅助工程，项目总投资 20 亿元。项目建成 后，可接收至少 150 户中小企业和微小企业入园孵化，培养一批具有很 强自主创新能力的企业和企业家队伍。可安置职工 10000 人。
5.1.2 建设内容
1、人才交流中心
建设一栋三层框架结构楼房，占地面积 2468 平方米，建筑面积为 7404 平方米，一层标高 4.8 米，为人才交流大厅。用于展示用人单位招 聘信息和人才求职信息，设有 200 个展位，用人单位提供和求职人员会
面交流的场所。二层层高 3.6 米，为公共服务区，所有的人事代理、人才派遣、网络招聘、就业推荐、定向培训等业务全部实行“一站式”服务。三层层高为 3.6 米，为储藏室，从事保管流动人才档案、管理流动人才信息库。
2、科研中心
建设三栋四层框架结构楼房，占地面积为 2468 平方米，一层标高 4.5 米，二、三、四层标高为 3.6 米，属丙级生产类别，二级耐火等级， 无腐蚀特征，设计上采用瓷砖地坪，内墙及天棚底面刷防霉涂料。3 栋总建筑面积 37020 平方米，内设各类实验室和研究室。
3、综合办公楼
建设 6 栋五层框架结构楼房，占地面积为 2468，一层标高 4.5 米， 二、三、四层标高为 3.6 米，属丙级生产类别，二级耐火等级，无腐蚀特征，设计上采用瓷砖地坪，内墙及天棚底面刷防霉涂料。6 栋栋总建筑面积 74040 平方米，内设办公室、大小会议室。
4、标准化厂房
分别采用三层钢结构 15 栋，四层钢结构 12 栋，五层钢结构 6 栋， 每栋厂房长、宽根据设计不等，设计上采用钢柱、钢衍架，喷漆地面， 复合夹心墙板和彩钢瓦屋面，塑钢门、窗，为丙级生产类别，要求达到二级耐火等级，故对室内的钢构件一律刷防火涂料，必须满足二级耐火等级要求，外墙刷奶白色涂料。共建 33 栋标准化厂房，每栋厂房与厂房之间实行平行建筑。入孵企业可根据生产设计布局进行随意分隔和拼 合。单体建筑面积分别为 24030 平方米的 15 栋，30640 平方米的 12 栋， 45050 平方米的 6 栋，建筑面积共计 944430 平方米。
5、其他附属工程，主要建筑物见下表。
主要建（构）筑物
建筑物名称 占地面积 （m） 2建筑面积 层栋 层高（M） 耐火等级 内外墙 承重结构 数 数 （m） 24030 2标准化厂房 I 8010 三 15 4.5*3.6*3. 二级 砌块 钢架 6 标准化厂房 7660 30640 四 12 4.5*3.6*3. 二级 砌块 钢架 II 标准化厂房 6 9010 45050 五 6 4.5*3.6*3. 二级 砌块 钢架 III 倒班宿舍 2480 12400 6 五 5 4.5*3.6*3. 二级 砌块 砖混 6 综合办公楼 2468 12340 五 6 4.5*3.6*3. 二级 砌块 砖混 6 研发中心 2468 12340 五 3 4.5*3.6*3. 二级 砌块 钢架 6 人才公寓 2648 15888 五 5 4.5*3.6*3. 6 人才交流中心 2468
7404 三 1 4.5*3.6*3. 二级 砌块 砖混
6 5.1.3 项目建设标准
1、项目设计建设标准严格执行相关设施设计规范。 2、严格执行国家的法令、法规、和有关的技术规范、规程。
5.2 总体布局
5.2.1 总平面布局的原则
总平面设计应满足广元开发区的总体规划要求，并与周边环境协调统一，创造良好孵化环境和氛围。
充分利用现有地形及土地，节约用地、减少投资，在经济条件许可下尽可能使建筑物外观既体现现代标准化厂房和科研楼建筑的风格，又给园区整体形象增添魅力。
力求做到：功能合理，分区清楚，有利于入孵企业现代化生产和科技研发需要的原则。 5.2.2 平面布置
新建中小企业孵化器位于整个地块中心，与相邻建筑物的间距符合 《建筑设计防火规范》的规定，外部有环形消防通道，建筑平面呈街道形。正大门后退规划道路 10 米，形成形象出入口，利于安全疏散；在侧边设物流出入口，并在临规划道路边设临时机动车停车位。为创造良好的周围环境，在解决好交通的前提下，尽可能布置较多的绿化，在正面形象出入口处布置集中绿化用地。
5.2.3 总图指标
1）项目占地面积 1333333 平方米 2）建筑净用地面积：316450 平方米 3）总建筑面积：1203970 平方米 4）容积率：0.94； 5）建筑密度：25.2%； 6）绿化率：34.3%；
7）道路占地面积：10547.12 平方米；
5.3 建筑设计
5.3.1 设计依据
1、《中华人民共和国工程建设强制性条文-房屋建筑部分》（年版）
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005 3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
4、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006 J556-2006 5、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001 6、《屋面工程技术规范》GB50345-2004 7、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008 8、《建筑结构荷载规范》（2006 年版）GB50009-2001 9、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 10、《钢结构设计规范》GB50017-2003 11、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
2009
12、《建筑抗震设计规范》（2008 年版）GB50011-2001 13、现行国家有关的建筑设计规范和规定。
5.3.2 设计方案
本项目孵化器综合研发楼和标准化厂房为现代建筑风格，整体建筑 造型设计遵循现代、文明、简洁、动态、流畅的原则，注重建筑的时代 性，做到功能布置合理，建筑立面简洁大方，运用现代材料特性，在建 筑风格上，将城市文明、现代精神、材料、肌理等建筑语言，整合到建 筑之中，形成现代的建筑风格。在造型上采用高低错落、虚与实对比的 手法，与整体建筑容为一体，相对对比，相互映衬，整个建筑色彩丰富， 与周围环境较完善结合，塑造新的建筑形象。内部空间均为大框架，有 利于入孵化企业根据实际自行隔断。外墙材质主要选用白色外墙漆，暗 红色线条、土黄色的窗框等现代化表现形式，底层室内外地面落差 0.3 米，主要房间的净高均满足公共建筑的净高要求。防火按照二级耐火等 级设计。人行道按规定设置石坡道，建筑入口有室内外高差处均设小于1:12 的供残疾人使用的坡道。该工程结构安全等级为二级，综合楼结构设 计采用现浇钢筋砼框架结构，倒班房采用砖混结构，使用年限为 50
年。标准化厂房、辅助用房、库房结构设计采用现钢架结构，使用年限为 25 年。
5.4 给排水工程
5.4.1 设计依据
1、经业主确认的方案；
2、业主的设计委托任务书及相关设计要求； 3、建筑等专业提供的资料； 4、本专业采用的设计规范、法规。
5、《建筑给水排水设计规范》（GB 50015-2003）; 6、《室外给水设计规范》（GB 50013-2006）; 7、《室外排水设计规范》（GB 50014-2006）; 8、《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）； 9、《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）； 10、《气体灭火系统设计规范》（GB50370-2005）；
11、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。
5.4.2 供水
本项目最高日用水量为 10m3/d，水源为市政自来水。由地块周边现有市政给水管接出一根 DN150 给水管。在项目红线范围内形成环状管网， 使本工程的供水安全性和可靠性得到有效的保障。市政给水管道能提供 的供水压力拟为 0.30MPa。给水主水管沿场地内道路呈环状布置，由环 状主水管供建筑物的生活给水和室内外消防给水，实行生活、室外消防给水合一的供水系统。在室外给水管道上设室外消火栓以及浇洒绿化和道路洒水栓。
办公室、会议室等开水使用桶装饮水机供应，采用电加热。
5.4.3 排水
本工程排水系统采用雨污分流制。1、雨水排水系统
屋面雨水和室外场地雨水，分别由雨水斗和雨水口收集，分区域设雨水管截留后就近排入沿主道路敷设雨水管截留后排入市政雨水管网。
2、污水排水系统
本工程生活污水最高日排水量为 8m3/d。卫生间的生活污水采用设伸顶通气立管的排水系统，生活污水经化粪池处理后排入场地内污水管网。所有污水经管道排入市政污水管网，污水排放口的位置、数量经与当地规划部门和河道管理部门会商后确定。
3、废水
空调冷凝水采用管道进行有组织排放至散水。
5.4.4 管道材料
室内给水管道采用共聚聚丙烯管PP—R 给水管，管道连接采用热融连接。室外给水主管采用埋地PE 塑料给水管。室内排水管道采用UPVC 排水管；室外排水管在D160 以下采用埋地 UPVC 塑料排水管，以上者采用钢筋砼排水管。消防管道：室内消防管道采用热镀锌钢管，丝接或法兰连接。 5.4.5 节水节能措施
按《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005，对建筑外墙、屋面、门窗进行节能设计，采取必要的保温措施，以达到公共建筑节能设计标准要求。为节约用水，可根据入孵单位的要求，采用分部门、分单位设水表计量。同时选用节水型的卫生器具和选用优质、高效、节能的给排水设备和器材。
5.4.6 环保及卫生防疫
本工程的排水主要为生活污水。采用雨、污分流制，污废水经化粪 池处理后，排入市政污水管道。对生活给水系统，采用安全卫生的管材、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等，以避免因管道、阀门对水质的污染。
5.5 供配电工程
5.5.1 设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008 2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006 3、《供配电系统设计规范》GB50052-95 4、《低压配电设计规范》GB50054-95 5、《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93 6、《建筑照明设计标准》GB50034-2004
7、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000 年版） 8、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004 9、《10kV 及以下变电所设计规范》GB50053-94 10、《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2006 11、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 12、《有线电视网络施工及验收规范》GY5073-2005 13、《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007 14、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
5.5.2 拟设建筑电气系统
1、强电系统主要是 10/0.6kV 变配电系统、电力及照明系统、建筑物防雷及接地系统。
2、弱电系统主要是有线电视系统、综合布线系统（包括电话系统和数据网络系统）、公共服务信息系统和会议扩声系统。 5.5.3 供配电系统
1、用电负荷估算及负荷等级
本工程的主要功能为办公研发用房和入孵企业生产用房，用电指标办公研发用房按 200W/㎡计算，生产用房按 1200W/㎡计算，设备装机容量暂按 6000kW，年电能消耗量 5500 kWh。负荷等级除应急照明及通信设备为二级负荷外，其余为三级负荷。
2、供电电源及 10kV 变配电站
在服务中心围墙内的绿化带拟设 5 台 1200kVA 的箱式变电站 ，箱式变电站拟选用 YBM-12/1200kVA 型 。供电电源由就近的 10kV 高压公共电网电缆预分支箱引来，高、低压电缆采用穿管埋地敷设。计度方式采用高压总计量，在 10kV 电源进线处设置专用计量装置。
5.6 空调及通风系统
5.6.1 设计依据
1、建设单位提供给设计院的有关资料；
2、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）； 3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
4、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）； 5、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 以及其它有关技术规范与技术措施。 5.6.2 通风设计
办公室采用自然通风，对通风需求量大的会议室和生产车间采用机械排风，自然进风的通风方式，换气次数取 8 次/时。 5.6.3 空调设计
为保障冬季工作条件，采用预留中央空调。
5.6.4 防排烟系统
对于长度超过 20m 的内走道、面积大于 300m2 的房间等需要设置排烟措施。
第六章 环保、消防
6.1 环境保护
6.1.1 环境现状
新县产业集聚区中小企业孵化器，区域内无工业污染源，环境条件优越，空气质量优良。地上无重要建筑物，地下无文物古迹。项目区范围内的环境污染主要是废水、生活垃圾等，通过项目实施过程中采用成熟可行的治污技术，完全能达到环保部门的排放要求，显著改善孵化器内的生态环境。
6.1.2 项目执行的污染物排放标准
根据当地环保部门的规定，项目区执行如下环境标准：
大气污染物：执行《大气污染物综合排放标准》（GB16295—1996） I 级标准、《环境空气质量标准》GB3095—1996 中的 I 级标准；
水污染物：执行《污水综合排放标准》（GB8976—1996）I 级标准、 《地面水环境质量标准》GB3838—2002 中的 III 类水域标准；
噪声：院区环境噪声按《城市区域环境噪声》（GB3096—93）II 类标准，施工期噪声执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523—90）中的
各阶段限值；
固体废物：执行《生活垃圾填埋污染控制标准》（GB16889—1997）， 《生活垃圾焚烧污染控制标准》（GB18485—2001）；
6.1.3 环境影响分析
1、施工废水、废气：
施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方场地和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，暂时的，将随着工程施工的完成而消除。
2、施工噪声
施工期间各类机械、运输车辆和高噪声设备使用产生的噪声将对局 部地区声环境产生较大影响，主要噪声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车、混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯、吊车、升降机等。这些机械在运行中除一部分会产生强烈的噪声、振动外，大多数单独运行时产生的噪声在 60 米处昼夜间都能达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）中 70dB 的标准限值。
3、施工振动
施工期间的振动影响，主要来自振动型施工作业。振动污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等，在跨振动源 10 米处的参考振级 63—85dB，有超标现象发生；在
距振源 30 米以远，即要达到昼间 75dB，夜间 72dB 的环境振动标准。
4、固体废物
施工过程中产生的废弃材料和废土将引起局部水土流失加剧，项目施工中产生的固体废物进行及时回填或运至其他地方妥善处置，因此不设永久性的碴场。 6.1.4 环境保护措施
噪声控制：对高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏处理，合理安排施工计划，在分布有敏感点的区域内，选择低噪声设备或对设备采用各种减振和消声处理，尽量避开人们休息时间施工。合理布置，防止邻近公路铁路噪声对综合业务用房和办公用房采取隔音玻璃，降低交通干道噪声的影响。
粉尘：施工中产生的粉尘，采用除尘装置（除尘网）以降低粉尘污染。
对生活垃圾收集等进行分类收集，加强固体废物的收集、暂存、转运过程中的管理，采取有效的防渗等防护措施，防止二次污染，严格按照国家的有关规定进行管理，确保环境安全。
废渣：施工中产生的建筑废渣主要用于建筑回填或环保部门指定的垃圾场集中处理，保证建筑工地整体清洁卫生，做到安全文明施工。
废水：建筑废水主要来源于沙石清洗、设备清洗、生活废水等。沙石清洗及设备清洗废水均含有部分泥沙，在适当的地方修建沉淀池，去沙后可排入污水管网；生活废水排入污水处理池经净化处理后排入出水管网。
6.1.5 环境影响评价
项目在建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，项目实施单位将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成影响。
6.2 消防安全
孵化园内消防安全至关重要，在规划方案编制中要将整个消防系统作为一个重要方面进行设计。
1、总平面规划和单体建筑设计方案在满足功能合理、分区明确和交通方便的前提下，还应执行《建筑设计防火规范》GB50016—2006， 项目竣工后须报消防安全部门审核后方可投入使用。
2、除新建项目严格按照消防规范配备足够数量的灭火器、消防栓外，在扩建过程中发现对现有建筑不满足消防规范要求的，应采取补救措施，完善整个室外消防设施。
3、应设专人负责办公用房的消防安全工作。经常检查消防栓、灭火器等消防器材的数量及完好性,保证其经常性处于备用状态。
4、定期进行消防安全知识教育,使工作人员掌握基本的消防知识和消防器材的使用方法,以及事故发生后的防范常识和正确的逃生方法。
5、项目实施过程中必须按消防部门批准的方案执行，单项工程验收和项目整体验收时必须邀请消防部门参加。
第 7 章 节 能
节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境、 社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费， 更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环 境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。节能是国家发展 经济的一项长远战略方针。根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施 进行节能。
7.1 设计依据
设计依据为《中华人民共和国节约能源法》（1998 年1 月1 日起施行）及国务院《节约能源管理暂行条例》。
7.2 设计原则
1、合理选择和利用资源
根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类； 在运营过程中尽可能作到能源综合利用、重复利用、分级利用。
2、积极推广应用新技术、新设备、新材料。
设备优先选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗产品。
3、总图布置、运输等设计力求使物质能源流向便捷、合理。 4、设置能源检测仪表，加强企业对能源的计量和管理。
7.3 节能措施
1、供电系统装设无功补偿设备，提高用电功率因数，采用节能灯具和节能光源。
2、严格按照《节能法》等相关法律法规的要求进行设计和施工。 3、总图布置方面设计力求使人流、物流流向便捷、合理。 4、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，采用高效节能的光源、灯具、灯用电器附传报和控光开关等，以节约电力能源。
5、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。
6、节水：
（1）供水系统中，尽量使用节水型阀门、水龙头等产品，做到有效合理利用，减少浪费。
（2）经常检查供水系统是否正常，及时采取措施杜绝水从地下白白流失。
（3）排水系统采用节水型卫生器具、材料。
（4）制定用水、节水制度，树立自觉节水、人人节水意识。
7.4 能耗指标
1、总耗能
电：364.02×104 kwh 水：14.38×104 t 合计 2、能耗分析
根据能耗，并考虑到耗能在贮存、转换、分配、供应中的损耗（按3%计算），故本项目综合能耗为 1963.36t，其单位耗能为 141kg/m2，与国内同行业相比，低于其它单位耗能指标
折标准煤 1920.17t； 折标准煤 43.19t； 折标煤 1963.36t。
第八章 项目管理与实施进度安排
8.1 项目管理
本项目承办单位为新县产业集聚区。为做好该项目的各项工作，新县产业集聚区成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。
1、工程实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。
2、工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和 人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。
4、按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。
5、对项目资金实行专帐管理、专款专用。
8.2 项目实施进度
根据资金筹措和工程项目内容，本工程建设期为 24 个月，即 2014 年 7 月至 2016 年 6 月。项目实施内容包括：
2014 年10 月月完成完成项目土地规划审批；
2015 年 2 月完成项目申请报告的编制及论证、审批； 2015 年 3 月-6 月完成工程土地的三通一平； 2015 年 10 月月进行施工图设计及工程招标；
2016 年 1 月-2016 年 5 月完成工程的土建及设备安装；
2016 年 6 月竣工验收
项目实施进度表 序号 1 2 3 4 5 7 项 目 10 2014 11-12 2015 3-6 7-9 2016 1-5 6 可研报告编制及审批 勘察设计 项目招标投标 施工准备 工程施工 竣工验收
第九章
9.1 管理机构
项目组织机构及职责
本项目总定员人数 758 人。
项目 管理人员 高层管理人员 中层管理人员 财会人员 实验室管理人员 营销人员 后勤人员 职工总数 合计 人数 80 220 49 49 160 200 758
9.2 管理机构主要职责
（1）规划执行国家有关自然保护的法律、法规和方针、政策。 （2）制定各项管理制度，统一管理民俗文化村包括设备、生态、旅游、宣传、基建等活动。
（3）经常性举办消防、环境保护、 安全等有关知识讲座。 （4）做好服务中心内安全、防火和环境保护工作。
（5）作好人力资源的培训工作，组织有关人员再培训教育，积极吸收国内外先进的人才培育方式，培养良好的创业氛围。
9.3 人员培训
1、管理人员培训
管理人员需要具备一定的科学知识和专业知识素养。因此，对不同岗位，不同层次的管理人员，要分批、分期、有区别、有重点地进行 1 个月培训，并聘请有关专家、学者不定期地讲授管理理念和经验。
2、技术人员培训
技术人员要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意 识和良好的职业道德。技术人员主要面向大中专院校、科研单位及 社会招聘。所有技术人员需进行 45 天的专业技术培训。技术培训合格后，经考核录用上岗。专业科学研究活动，可采取聘请有关专家、学者参与。
3、工人培训
工人主要采取面向社会公开招聘，择优录取。录取的工人要进行必要的培训，如学习防火、防盗、环保、安全等基本知识。培训时间不少于 15 天，坚持培训合格后持证上岗。
42
第十章 项目招投标方案
为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，制定项目的招标方案。
10.1 招标原则
为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》及《河南省招标投标管理办法》编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。
10.2 招标范围
本项目招标范围包括项目的设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备采购。
10.3 招投标程序
10.3.1 招标
鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：
1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。
2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。
（1）勘察设计招标
勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求是甲级。
（2）施工监理招标
施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须是甲级。
（3）施工企业选择招标
依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质为一级，公开选择投标人。
（4）设备采购招标
依据项目的需要，面向全国公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。
10.3.2 投标
1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于 3 个的，招标人应当依照本办法重新招标。
3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。
4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。
5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。 10.3.3 开标、评标和中标
1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。
2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由 5 人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满 8 年并具有高级职称或具有同等专业水平。
3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德， 对提出的评审意见承担个人责任。
4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出 30 日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。
10.4 招标要求
根据《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事 项暂行规定》（国家计委令第九号）和《中华人民共和国招标投标法》中的有关规定，本项招标方案如下表所示：
项目招标方案表
形式 项 目 勘察 设计 施工工程 监理 重要设备 招标范围 全部招标 部分招标 招标组织形式 自行招标 委托招标 ★ ★ ★ ★ ★ 招标方式 公开招标 ★ ★ ★ ★ ★ 邀请招标 不采用招标方式 ★ ★ ★ ★ ★
第十一章 投资估算与资金筹措
11.1 投资估算
11.1.1 估算范围
本项目为新县产业集聚区中小企业孵化器建设项目。投资范围包括中小企业孵化器综合研发楼土建、安装、办公信息系统设施、电梯及科研办公区总图，钢结构的标准化厂房建设，以及相应配套的其它工程和费用。项目总建筑面积：1203970 平方米。 11.1.2 编制依据
1、土建工程
根据建筑、结构专业提资确定的结构形式，采用投资指标估算法。投资指标结合当地目前同类项目建筑工程造价，参照河南省建筑工 程工程量清单计价定额[豫建设标（2008）50 号]和河南省施工企业工程规费计取标准[豫建设标（2008）94 号]，结合本项目建筑结构、装饰标准、当地三材价格综合测算确定。
2、设备购置
电气、给排水、通风设备采用现行市场价，并结合广元实际情况， 按市场的中等水平询价计列，同时考虑运输、保险费进入设备购置费。电梯设备询价计列。
3、安装工程
设备安装工程包括电气、给排水、通风设备等费用，并同时考虑了管线的材料费及安装费用。安装投资指标结合当地目前同类项目安装工程造价，参照河南省建设工程工程量清单计价定额[豫建设标（2008）50 号]和河南省省施工企业工程规费计取标准[豫建设标（2008）94 号]， 结合本项目的安装材料价格综合测算确定。
4、建设单位管理费
建设单位管理费包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约 公证费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、质检费、竣工验收费等），按财建（2002）394 号计取。
5、土地征用费 按业主提供资料计取。 6、项目前期工程费 （2002）125 号计取。
7．全过程招标代理费
按照计价格（2002）1980 号计取。 按照计价格（1999）1283
号、计价格
8、勘察设计费 勘察设计费包括工程地质勘察、施工图设计等经费， 按计价格（2002）10 号计取。
9、工程监理费按发改价格（2007）670 号计取。 10、工程造价咨询费按豫价发〔2008〕141 号计取。 11、地质灾害评估费按实际发生费用计取。 12、土地管理及办证费按实际发生费用计取。
13、预备费。按第一部分和第三部分工程费用之和的 5%计取。 14、建设期利息。按贷款额和人民银行基准贷款利率计提。本项目
11.2 估算结果
总投资估算为 20 亿元。按工程性质分，工程费用 150880 万元， 占总投资 75.44%；设施设备 21720 万元， 占总投资 10.86%；其它工程费用 17980 万元， 占总投资 8.99%；基本预备费 9420 万元， 占总投资4.71%。
投资估算见表 11-1
表 11-1 建设投资构成表
单位：万元
费用名称 合计 占比 工程费用 147820 设施设备 21720 其他工程费用 17980 预备费 9420 合 计 200000 100% 73.91% 10.86% 8.99% 4.71%
11.3 总投资使用计划
按照工程建设进度和投产计划安排，本项目建设期为 12 个月(包括 项目前期工作)，从 2014 年 07 月至 2016 年 06 月建设完成交付使用。投资使用计划为：2014 年拟投入资金 20 亿元，占总投资的 100%。主要用于可行性研究报告的编制及审批；完成征地、勘察设计、招投标、场 地处理等前期工作，项目勘察设计、施工图设计及审批；项目招投标、 建设施工材料准备的前期款项拨付，项目主体结构工程建设、室内外装 修、附属工程及室外总图工程的建设，以及完善工程和办理工程竣工等。
11.4 资金来源与筹措
工程总投资 20 亿元，其资金来源为：建设单位自筹资金 20 亿元。
第十二章 经济评价
12.1 财务评价依据
本项目依据《建设项目经济评价方法与参数》中的有关规定和国家现行财税制度、行业特点以及企业实际，在确定基础数据与参数选取的基础上，财务评价范围包括项目的盈利能力、清偿能力和抗风险能力 （不确定性分析）。
12.2 营业收入和销售税金及附加估算
12.2.1 基础数据
1、项目计算期及生产负荷安排
根据产品生产期和市场情况，本项目计算期及生产负荷安排如下： 建设期： 1 年（第 1 年） 投入营运期： 1 年（第 2 年） 正常运营期： 9 年（第 3-11 年）
计算期（建设期+投入营运期+正常运营期）：11 年（第 1-11 年），本项目建成后，2 年达到设计能力，投入运营期第 1 年达到设计能力的80 %，第 2 年达到设计能力的 100%。
2、税率：营业税 5%；企业所得税 25%；城市建设维护税 5%；教育费附加 1.5％。
3、盈余公积金及公益金：运营期法定盈余公积金按税后利润的 10% 计取，公益金按 5%计提。
4、本项目参照行业项目特点，基准收益率取 8%。
12.2.2 营业收入估算
营业收入参照目前国内的市场行情，结合新县的实际情况计算。孵化器科研办公综合用房按 18 元/月.平方米计算；标准化厂房，库房均按 15 元/月.平方米计算；倒班宿舍按 12 元/月.平方米计算；人才公寓按 15 元/月.平方米计算，物业管理费按 0.3 元/月.平方米计算；投资股权 收入按标准化厂房的面积 21.5 元/月.平方米计算；孵化器商务服务收入、代理服务收入、人力资源服务收入、融资服务收入、咨询业务收入根据 业务量估算。
本项目建成达到设计能力后，可提供中小企业孵化器综合科研、办公用房 111060 平方米，年租金收入 1631.25 万元；中小企业孵化器标准 化厂房 888665 平方米，年租金收入 15995.97 万元；倒班宿舍 50840 平 方米，年租金收入 732.1
万元；人才公寓 64346 平方米，年租金收入
1158.22 万元。物业管理收入 270.87 万元，商务服务收入 6800 万元， 代理服务收入 4762 万元，人力资源服务收入 4603 万元，投资股权收入 25938.19 万元，融资服务收入 4840 万元，咨询业务收入 896 万元（详见表 12-1）。
12.3 营业费用估算
12.3.1 工资及福利
设计定员 758 人，参照新县地区的生活水平并考虑到福利及各项附加因素，人平年工资按 30000 元计算（详见表 12-2）。
12.3.2 固定资产折旧
本项目固定资产折旧采用分类折旧法，残值率均为 5%，框架结构及砖混结构的房屋及建筑物折旧年限为 40 年，钢架结构房屋及建筑物折旧 年限为 25 年，其他投资折旧年限为 10 年，年折旧额 7145.9 万元（详见表 12-3）。 12.3.3 经营费用
经营费用根据企业的实际运营情况计算。其组成详见表 12-4。
12.4 评价指标
12.4.1 盈利能力分析
1、现金流量分析（见表 12-6）
按照行业规定，项目的基准收益率取为 8%时，测算出全部投资的盈利能力指标为：所得税前财务内部收益率 11%，财务净现值 31418.3 万元，投资回收期为 7.8 年。以上指标表明：项目内部收益率高于基准收益率 8%的水平，说明项目具有较强的盈利能力。
2、利润分析
经测算，项目静态投资指标为：年平均可实现利润总额 27415.92 万元.净利润 21932.74 万元。投资利润率 13.18％；投资利税率 17.1%；投资收益率 12.8%（详见表 12-5）。以上指标表明，本项目静态投资指标较好。
12.4.2 不确定性分析
1、盈亏平衡分析
经测算，本工程以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为 34.18%，说明达产年运营能力达到 34.18%，项目即可保本，项目盈亏平衡点较低， 盈利潜力较大。
2、敏感性分析
选择营业收入、经营成本、固定资产投资等三种不确定因素，在 ±5～10%的幅度内进行变化测算，结果见表 12-7
敏感性分析表
变动因素 营业收入 经营成本 -10% 6.17% 9.34% -5% 7.27% 8.69% 基本方案 +10% (FIRR) 8.23% 8.23% 8.23% 9% 8.08% 7.51% +5% 11% 7.78% 6.69% 固定资产投资 10.36% 9.34% 从上表可以看出，影响最大的是营业收入变化，其次是固定资产投资变化，经营成本变化影响相对较小。经运用单因子法测算极限情况， 当房租价格降低 1.71%或投资增加 2.2%时，项目内部收益率低于基准收益率 8%。分析表明本项目有一定的抗风险能力，项目经营风险较小。
12.5 评价结论
通过对项目盈利能力、清偿能力和抗风险能力的分析，表明项目具有一定的盈利能力、清偿能力和抗风险能力、因此，本项目财务评价可
行。
第十三章 结论与建议
13.1 项目研究结论
本报告就该项目的建设的背景、建设内容和规模、建设场地和建设条件、工程设计方案、环境影响评价、项目建设管理、项目招标方案、项目工程进度、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析及控制措施等方面进行了分析与评价。
通过上述分析，本项目已经具备了建设条件，资金筹措方案可行， 建设方案合理，我们认为该项目的建设是可行的，建议建设单位按 照基本建设程序，加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。这对加快广元经济发展步伐，改善中小企业生产条件有着重要的作用。
13.2 项目实施建议
（1）建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。
（2）建议业主应根据工程进度，认真监督工程质量，严格控制工程投资。
（3）项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。
（4）该项目施工中在确保安全的同时，应注意文明施工和环境路面的整洁及过往行人、车辆的安全。
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容