东莞市东莞市“三旧”改造工作简报2010年第4期(总第5期)

东莞市“三旧”改造

2010年第4期（总第5期）

东莞市“三旧”改造领导小组办公室 2010年1月25日

政策扶持 典型开路 力推东城试点先行

——市“三旧”办组织有关部门为东城世博北片区改造出谋划策

1月18日，根据梁国英副市长关于集中力量组织推动试点工作的要求，市“三旧”办与市规划局、市综合执法局部门相关领导到东城街道办事处，为东城世博北等试点片区率先启动改造出谋划策。市国土局叶绍焜副局长，市规划局卢沛超副局长、陈志军总工程师与东城街道党委书记黄少文、党委周日佳就东城商贸中心区世博北地块、火炼树地块改造工作进展情况进行了深入交流，并对当前改造工作遇到的政策困难给予了指导，市“三旧”办、市规划局、市综合执法局就涉及用地、规划、拆迁等方面政策和技术问题一一进行了解答。

黄少文书记表示，东城街道党委和政府非常重视“三旧”改造，专门抽调了各部门业务骨干进行了大量的前期准备，希望市“三旧”办和各职能部门给予大力支持，将商贸中心区世博北地块改造作为全市先行先试试点，为下一步全面铺开摸索和积累经验。叶绍焜副局长指出，东城商贸中心区世博北地块前期已做了大量工作，各项条件已基本成熟，希望进一步抓紧时间做好规划编制的调整和报审，完善拆迁补偿方案和改造方案等，同时在市“三旧”办的业务指导下尽快做好各项报批文件的准备，争取在近几天内能报市“三旧”领导小组审查，成为全市首个报审的“三旧”改造试点。

根据领导指示，鉴于东城世博北、火炼树地块改造情况较为典型，现将基本情况政策解答附后，供有关单位参考。

附件：东城商贸中心世博北地块、火炼树地块基本情况及政策解答

报：市“三旧”改造领导小组成员领导。

送：市“三旧”改造领导小组办公室成员单位、各镇街“三旧”改造领导小组、办公室。

东城商贸中心世博北地块、火炼树地块

基本情况及政策解答

一、商贸中心区世博北地块：

基本情况：该项目是东城区“三旧”改造重点工程试点，位于东城区世博广场北面，面积约384.78亩，拟采用政府主导改造方式。该片区自2009年3月开始调研至今前期已基本完成了土地和房屋权属调查、编制了单元规划和修建性详细规划及年度实施计划、编制了初步改造方案，部分私房已拆迁。

主要问题及解答：

（一）该地块中有厂房、私房、商业用房、夹心地等，性质上有国有土地、集体用地，用途上又有商住用地、工业用地等，各种性质土地很复杂，应如何适用报批政策？

答：“三旧”改造的第一步就是土地和房屋的权属调查，工作要做实做细，要将改造规划范围内的每一宗土地、每一间房屋权属调查清楚。在查清权属的基础上，分别适用报批政策：

世博北地块属于政府主导式改造，应将全部土地征、转为国有后重新供地。对已办了土地使用证的建设用地，应再细分为集体、国有；属于集体的，根据集体经济组织需要办理征收或转为国有土地手续；属于国有的，依法收回国有土地使用权。对没有办土地使用证的土地，可根据实际建成时间、历史图斑，对照相关政策来认定是否建设用地。属于建设用地的，按前述要求办理征收、转为国有或收地手续；不属于建设用地的，还要申请农地转用指标，办理农地转用手续。

（二）旧村的部分房屋因历史原因办理了国有土地使用证，但其村道和巷道都是集体用地，如何处理？

答：集体土地、国有土地夹杂的，可以直接将改造范围内的土地全部打包，按照土地权属调查情况分清国有土地和集体土地，核清面积，在改造方案中写清楚后统一报省审批征、转为国有土地、收回土地使用权。

（三）在改造范围内已核发土地使用证的企业，能否在原地或改造范围内单独安置？是否可以置换？

答：根据国家规定，在旧城改造过程中搬迁的企业，可以为其在符合规划的工业集中区安排搬迁用地，供地方式可以采取协议出让，无需招拍挂。

根据改造实际需要，鉴于调整使用将对原规划安排造成较严重影响，从统一规划、统

一开发和被搬迁企业本身发展的角度而言，建议采取异地安置或货币补偿为宜。具体处置方案应在政府主导协商下根据实际需要研究确定。

（四）三地（边角地、夹心地、插花地）面积超过了总面积的10%如何处理？有的三地面积超过3亩以上如何处理？

解答：单宗“三地”面积少于3亩，改造范围内三地总面积不超过10%是省规定的优惠政策前提条件。超过10%或3亩的比例控制的，不符合省“三旧”改造规定，不能享受省“三旧”改造政策优惠。

二、火炼树地块

基本情况：改造地块位于火炼树的旧村及旧厂房，拟改造面积约为463亩，属于火炼树社区的集体私人宅基地和村集体自用厂房，绝大部分已办理了集体土地使用证。拟采用社会资金参与改造方式。目前已进行了土地及房屋权属调查、编制了“三旧”改造单元规划等，拆迁尚未介入。

主要问题和专家解答：

该片区是火炼树整个社区的拆迁改造，拆迁私房多，社区居民要求在单元规划内就地安置，要求先建好安置房后再拆旧村，安置小区用地手续如何办理？

解答：根据政策规定，可以在整体改造规划范围内先建设安置小区，先行办理安置小区用地手续。办理安置小区用地手续有两种方式：

一是采取村居民公寓方式。该种方式无需征地，成本较低，但受人均用地面积不得超

过30平方米，建筑面积不得超过50平方米限制；同时受集体土地权能限制，建成后无法分割核发土地使用证和房产证，不得转让、抵押。

二是采取房地产开发方式。符合粤府[2009]78号文规定的旧村庄改造，其改造范围内的集体土地可报省征、转为国有土地后以协议方式出让给原集体经济组织用作房地产开发。集体经济组织既可以成立全资房地产开发企业自行组织开发，也可以土地使用权作价出资引入社会资金与房地产开发商共同开发。