xx集团资产评估报告实例范文(完整)2)

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是 2014 年 9 月 30 日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:

(一) 经济行为依据

1.2013 年 12 月XX集团股份有限公司与青岛中天能源股份有限公司签订的《关于XX集团股份有限公司重大资产重组暨非公开发行股份购买资产并募集配套资金之意向书》。

(二)法律法规依据

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1.《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);

2.《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过);

3.《上市公司重大资产重组管理办法》(2011 年 9 月 1 日);

4.关于发布《上市公司非公开发行股票实施细则》的通知(证监发行字[2007]302 号);

5.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28 日第 197 次常务会议通过); 6.《机动车强制报废标准规定》(商务部、、、环境保护部令 2012 年第 12 号);

7. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

(三)评估准则依据

1.《资产评估准则 基本准则》(财企(2004)20号);

2.《资产评估职业道德准则 基本准则》(财企(2004)20号);

3.资产评估职业道德准则 性》(中评协[2012]248 号);

4.《资产评估准则 评估程序》(中评协[2007]1号);

5.《资产评估准则 机器设备》(中评协[2007]1号);

6.《资产评估准则 不动产》(中评协[2007]1号);

7.《资产评估准则 企业价值》(中评协[2011]227 号);

8.《资产评估准则 评估报告》(中评协[2011] 230 号);

9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]1 号);

10.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);

11.《企业会计准则 基本准则》(财政部令第 33 号);

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12.《企业会计准则第 1 号 存货》等 38 项具体准则(财会[2006]3号);

13.《企业会计准则 应用指南》(财会[2006]18 号);

14.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

15.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);

16.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。

(四)资产权属依据

1.《房屋所有权证》及房屋产权说明;

2.《国有土地使用证》;

3.《机动车行驶证》;

4.重要资产购置合同或凭证;

5.其他参考资料。

(五) 取价依据

1.《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394 号);

2.《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10 号);

3.《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153 号);

4.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007 ]670号);

5.《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980 号);

6.《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]1号);

7.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(令[2000]第 294号);

8.《2014 机电产品报价手册》(机械工业信息研究院);

9.《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行;

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10.《吉林省建筑工程计价定额》(JLJD-JZ-2009);

11.《吉林省市政工程计价定额》(JLJD-SZ-2009);

12.《吉林省建设工程费用定额》(JLJD-FY-2009);

13.《吉林省建设工程材料预算价格》(JLJD-CJ -2009);

14.《吉林省施工机械台计价定额》(JLJD-JX-2009);

15.吉林省工程造价信息(2014 年 9 月);

16.《房屋完损等级评定标准》(原国家城乡建设环境保护部颁布);

17.其他参考资料。

(六)其它参考资料

1.XX集团股份有限公司 2012 年、2013 年及 2014 年 3

季度会计报表及审计报告;

2.《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年版);

3.wind 资讯金融终端;

4.《投资估价》([美]Damodanran 著,[加]林谦译,清华大学出版社);

5.《价值评估:公司价值的衡量与管理(第 3 版)》 ([美]Copeland,T.等著,郝绍伦,谢关平译,电子工业出版社);

6.工程建设有关技术资料;

7.其他参考资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

依据资产评估准则的规定,企业价值评估可以采用收益法、市场法、

资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现

值化,强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参

照物来评价估值对象的现行公平市场价值,它具有估值数据直接取材于

市场,估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

本次评估目的是为XX集团股份有限公司继续推进本次重组事项,为投资者进一步了解重组标的资产的市场价值提供参考依据。资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值,为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据,因此本次评估选择资产基础法进行评估。

由于涉及同等规模企业的近期交易案例未能获取,本次评估未选择市场法进行评估。

被评估企业历史年度经营正常,在未来年度其收益与风险可以可靠地估计,因此本次评估可以选择收益法进行评估。

综上,本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。

(二)资产基础法介绍

资产基础法,是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据,具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下:

1、流动资产

(1)货币资金:包括现金、银行存款。

该公司货币资金币种均为人民币,以清查调整后账面值为评估值。

(2)应收类账款

对应收账款、其他应收款的评估,评估人员在对应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。

对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为100%;对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考企业会计计算坏账准备的方法,根据账龄分析估计出评估风险损失。

按以上标准,确定评估风险损失,以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

(3)预付账款

对预付账款的评估,评估人员在对预付款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况,以调整后账面值作为评估值。

(4)存货

各类存货具体评估方法如下:

1)原材料

原材料账面值由购买价和合理费用构成,由于大部分原材料周转相对较快,账面单价接近基准日市场价格,以实际数量乘以账面单价确定评估值。

2)库存商品

库存商品主要为化妆品、洁面膏等产品。均为正常销售产品。主要采用如下方法:

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析,对于库存商品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。

评估价值=实际数量 不含税售价 (1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率 所得税率-营业利润率 (1-所得税率) r)

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a.不含税售价:不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的;

b.产品销售税金及附加费率主要包括以为税基计算交纳的城市建设税与教育附加;

c.销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算;

d. 营业利润率=主营业务利润 主营业务收入;

e. 所得税率按企业现实执行的税率;

f. r为一定的折扣率,由于产成品未来的销售存在一定的市场风险,具有一定的不确定性,根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0,一般销售产品为50%,勉强可销售的产品为100%。

3)在用周转材料

在用周转材料系在用及办公在用的低值易耗品等,企业账面价值为五五摊销后的价值。

在用周转材料采用成本法评估,基本计算公式为:

评估价值=重置价值 成新率。

A、在用周转材料重置价值的确定

重置价值=在用周转材料购置价(不含税)+运杂费

在用周转材料购置价主要通过向生产厂家或贸易公司询价或参照网络信息等价格资料,对少数未能查询到购置价的在用周转材料,按类别在用周转材料综合分析对比,剔除不合理价格因素,最终确定在用周转材料购置价(不含税)。(购置价中已包含运杂费的不再单独考虑)。

B、在用周转材料成新率的确定

在本次评估过程中,按照在用周转材料的经济使用寿命、现场勘察情况预计在用周转材料尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:

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成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)*100%

C、评估值的确定

评估值=重置价值 成新率

2、非流动资产

(1)可供出售金融资产

可供出售金融资产为长百集团对长春长生基因药业股份有限公司的股权投资,投资比例为 9.95%。

委托方对长春长生基因药业股份有限公司不具有控制权,历史上也无投资收益分红,且持股比例较小,按委托方提供的同一基准日的该企业财务报表所记载的账面净资产乘以投资持股比例计算其评估值 。

(2)长期应收款

长期应收款是企业融资租赁产生的应收款项以及采用递延方式分期收款销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款,评估人员查阅了相关合同、协议及账务记录,按账面价值评估。

(3)长期股权投资

本次纳入评估范围的全部为长期股权投资。

对长期股权投资,首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期投资的真实性和完整性。

对纳入本次评估范围的被投资企业,根据国家现行法律法规和相关行业标准要求,需对其进行整体评估,然后根据对被投资企业持股比例分别计算各长期投资企业评估值。

长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产 持股比例

对于具有控制权的长春长百购物有限公司、长春长百装饰工程有限公司、XX集团股份有限公司广告分公司根据其实际情况采用资产基础法评估,之后按持股比例计算长百集团应享有长期股权投资的

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告评估值。

根据被评估单位提供的有关说明情况,对于常州自行车厂、匈牙利国长春国际贸易股份有限公司、江苏当家洗涤公司三家公司由于无法取得相关评估资料,也无法通过公开渠道获取评估所需要的资料。鉴于无法获得与评估相关的资料,本次评估按审计账面值列示。

吉林省美大装饰工程有限公司成立于 1994 年 04 月 01 日,经营期限 20 年,于 2014 年 04 月 01 日经营期限到期,截至 2014 年 03 月 31日,企业自行清算后公司资产总额为 3,500.47 元,负债总额为 0 元,净资产 3,500.47 元。按照清算后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。

对于长春上品珠宝金行有限公司,虽然持股比例达到 50%,但由于委托方实际不具有控制权,无法进入被评估单位进行整体评估,委托方提供了被投资单位的财务报表,按照被投资企业基准日的持股比例乘以被评估单位账面净资产确定长期股权投资的评估值。

在确定长期股权投资评估值时,评估师没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价,也未考虑股权流动性对评估结果的影响。

(4)固定资产

1)房屋建筑物

通过评估人员大量的房地产市场调查以及对行业经济形势的分析与研究工作,评估对象长百大楼虽为商业用房,但考虑到评估对象所处的区域范围内尚无同类或同等规模的物业交易资料,根据评估对象的产权状况、使用状况、所收集的市场资料等情况,采用重置成本法评估。

对于长百大楼的评估,因历史原因及产权更替,该公司无此建筑物

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告的预决算资料。因此评估人员对该建筑物的评估采用重编预算法进行测算,即评估人员根据类似工程造价资料和被评估房屋实物现状计算出建筑物工程量,以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算出建筑物评估值。

建筑物评估值=重置全价 成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计算评估值。

A、重置全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

a、建安造价的确定

建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、安装工程的总价,建安工程造价采用采用重编预算法进行测算,评估人员套用《吉林省建筑工程 计 价 定 额 》( JLJD-JZ-2009 )、《 吉 林 省 市 政 工 程 计 价 定 额 》(JLJD-SZ-2009),《吉林省建设工程费用定额》(JLJD-FY-2009)、《吉林省建设工程材料预算价格》(JLJD-CJ -2009),《吉林省施工机械台计价定额》(JLJD-JX-2009)和取费标准、根据吉林省2014年造价结算文件及吉林省工程造价信息(2014年9月)的建筑材料信息进行价差调整,计算得出该工程建安工程造价。

b. 前期及其他费用的确定

前期及其他费用,包括当地地方规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。

c. 资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常合理周期计算,并按均匀投入考虑:

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资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用) 合理工期 贷款利息 50%

B、 成新率

在本次评估过程中,按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限) 100%

C、评估值的确定

评估值=重置全价 成新率

2)设备类资产

根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备的特点和收集资料情况,主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价 成新率

1)机器设备及电子设备

A、重置全价的确定

机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施转型改革若干问题的通知》,自2009年1月1日起,购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国暂行条例》(令第538号)和《中华人民共和国暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)的有关规定,从销项税额中抵扣。因此,在计算设备重置全价时应扣减设备购置所发生的进项税额。

重置全价计算公式:

重置全价=设备购置费+运杂费+安装调试费费+其他费用+资金成本-设备购置所发生的进项税额

评估范围内的电子设备价值量较小,不需要安装(或安装由销售商

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告负责)以及运输费用较低,参照现行市场购置(不含税)的价格确定。

①设备购置价的确定

向设备的生产厂家、代理商及经销商询价,能够查询到基准日市场价格的设备,以市场价确定其购置价;

不能从市场询到价格的设备,通过查阅2014年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购置价。

②运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础,根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同,按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格),则不计运杂费。

③安装调试费的确定

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料,按照设备的特点、重量、安装难易程度,以含税设备购置价为基础,按不同安装费率计取。

对小型、无须安装的设备,不考虑安装调试费。

④其他费用的确定

其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及环评费等,是依据该设备所在地建设工程其他费用标准,结合本身设备特点进行计算。

⑤资金成本的确定

资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本,对于大、中型设备,合理工期在6个月以上的计算其资金成本,计算公式如下:

资金成本=(设备购置费+运杂费+安装工程费+其他费用) 合理建设工期 贷款利率 1/2

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定,资金在建设期内按均匀

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告投入考虑。

⑥设备购置所发生的进项税额的确定

设备购置所发生的进项税额=设备含税购置价 率/(1+率)+运杂费 相应的扣除率

B、成新率的确定

在本次评估过程中,按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限) 100%

对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。

C、评估值的确定

评估值=重置全价 成新率

对生产年代久远,已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近期二手市场行情或价格

变动率确定评估值。

2)运输车辆

A、重置全价的确定

重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。

①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价;

②车辆购置税分不同排量按国家相关规定计取;

③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。

B、成新率的确定

对于运输车辆,根据 2013 年 5 月 1 日施行的商务部、国家发展和改革委员会、、环境保护部令 2012 年第 12 号公布的《机动车强制报废标准规定》,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即:

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使用年限成新率=(1-已使用年限/规定或经济使用年限) 100%

行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程) 100%

成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)

同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定,若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大,则进行适当的调整,若两者结果相当,则不进行调整。即:

成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)+a

a:车辆特殊情况调整系数。

C、评估值的确定

评估值=重置全价 成新率

账面上记载的部分车辆已无实物,根据被评估单位提供的资料情况评估为零值

(5)在建工程

在建工程(土建工程)为长百大楼东、北楼接层工程的投入的前期费用(该工程尚未获得批准)以及御翠园改造装修工程款。

评估人员核实了相关明细账、入账凭证以及工程等资料,与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈。以上工程账面值基本反映了评估基准日的购建成本,因金额较小、工程均未完工,以核实后账面值作为评估值。

(6)无形资产

1)土地使用权

本次评估的无形资产为企业所拥有的土地使用权。本次委估土地使用权共 16 项,分别位于长春市人民大街 1881 号和长春市宽城区铁北四路、二道区外环路,土地面积合计 39,9.00 平方米,其中长百大楼占用土地面积 6,093.00 平方米;账面值 共计 1,593,004.41 元,其中长百大楼 666,555.24 元。长百大楼所占用的土地为 11 宗,出让性质,已取

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告得国有土地使用权证;其他 3 宗土地也取得了国有土地使用证,土地用途为入股、划拨,上述宗地证载权利人均为XX集团股份有限公司。另外账面记载的二道区东盛路的宗地根据企业提供的有关资料,为该公司 1995 年 10 月兼并长春百货采购站东盛商店,接收其债权、债务而形成的该商店账面记载的土地

使用权 36 万元,后因改造,营业室被拆除,该公司为解决职工住房问题,在此地段置换成职工住宅分配给职工,并进行了房改,职工住宅归个人所有;账面记载的土地出让金为该公司 2001 年扩建长百大楼东楼时缴纳的土地出让款项。

根据《城镇土地估价规程》,土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择应针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的,结合待估宗地所在区域土地市场的实际情况,选择适当的估价方法。

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后,根据待估宗地的特点、实际利用和开发状况,确定土地的评估市场比较法。这是出于以下考虑:由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例,且长春市商业地产的近三年市场价格变动较小,较适宜采用市场比较法评估。

由于待估宗地所处区域为长春市一级商业地段,在基准地价覆盖范围内,可以采用选用基准地价系数修正法进行评估。但由于长春市基准地价基准日为2008年9月1日,距离估价基准日2014年9月30日较长,也没有与之配套的基准地价修正体系,不适宜采用基准地价系数修正法评估;另外由于待估宗地设定用途为商业用地,所处区位好,决定其价值的主要因素为市场供需关系,加之没有土地取得成本资料可以获取,无法采用成本逼近法评估。

由于待估宗地地上建有建筑物并正常使用,产权人未来也没有计划重新建设,不属于投资开发的土地,且待估宗地所处区域没有与待估宗

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告地地上建构筑物相类似规模的房地产市场交易案例进而无法合理确定房地产总价,因此不适宜采用剩余法评估。

被评估的对象为商业地产,受商业行业形势的影响较大,且被评估单位经营效益较差,不适宜采用收益法评估。

因此本次对该商业大楼所占用的宗地仅采用市场比较法评估。

市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以同类房地产的价格为基础,做必要的修正,得出待估房地产最可能实现的合理价格。

运用市场比较法按下列基本步骤进行:

a、搜集交易实例的有关资料;

b、选取有效的可比市场交易实例;

c、建立价格可比基础;

d、进行交易情况修正;

e、进行交易日期修正;

f、进行区域因素修正;

g、进行个别因素修正;

h、求得比准价格,确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。

B、对其他具有土地使用权证的3宗地根据其实际情况按其用途采用市场法评估。对于二道区东盛路的宗地因改造、房改等原因其权利已不存在,评估为零值;账面记载的土地出让金在评估时其价值已体现在其接层房屋所占用的宗地价值中,调整为零值。

2)其他无形资产

其他无形资产为购买的各种应用软件等。

评估人员查阅相关的证明资料,了解原始入账价值的构成,摊销的方法和期限,查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相符。软件类资

XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告产以现行市场价格确定评估值。

3、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。