博邦地产-2011年10月市场简报 成都博邦房地产营销代理有限公司 第1页/共19页 一、政策及相关动态分析 ............................................................................................. 4-9 1、国家宏观政策及动态分析 ..................................................................................................... 4 2、区域市场政策分析.................................................................................................................. 6 3、区域经济信息 .......................................................................................................................... 7 4、区域规划信息 .......................................................................................................................... 7 5、区域房地产市场动态 ............................................................................................................. 7 6、小结........................................................................................................................................... 9 二、土地市场............................................................................................................. 9-13 1、土地市场供需关系.................................................................................................................. 9 2、本月土地供应情况............................................................................................................... 11 3、本月土地成交情况............................................................................................................... 12 4、热点成交区域——无 .......................................................................................................... 12 5、小结........................................................................................................................................ 13 三、商品房住宅市场 ................................................................................................ 13-18 1、主城区商品住宅市场情况 .................................................................................................. 13 2、成华区商品房供需情况 ...................................................................................................... 14 3、区域新开盘项目——龙湖.北城天街 ................................................................................ 16 4、小结........................................................................................................................................ 18 四、市场总结................................................................................................................. 19 图表目录 第2页/共19页 表 1：主城区土地公告信息 .................................................................................................................. 11 图 2：主城区住宅用地供需走势（亩） ............................................................................................ 10 图 2：主城区商业用地供需走势（亩） ............................................................................................ 10 图 3：主城区土地成交价格走势图 ..................................................................................................... 11 图 4：成都主城区商品住宅月度供求走势 ........................................................................................ 13 图 5：主城区成交单价走势图 .............................................................................................................. 14 图 6：成交总价概况 ............................................................................................................................... 14 图 7：2011年9月成都市区域商品住宅供应量概况 ................................................................... 15 图 8：2011年9月区域板块新增供应概况 ..................................................................................... 15 一、政策及相关动态分析 第3页/共19页 1、国家宏观政策及动态分析： ➢ 经济政策类： 时间 2011-10-1 2011-10-5 2011-10-10 2011-10-18 2011-10-20 2011-10-21 2011-10-27 2011-10-30 2011-10-31 信息来源 腾讯网 腾讯网 腾讯网 新华网 腾讯网 腾讯网 新浪网 腾讯网 腾讯财经网 主题 9 月份中国制造业 PMI 为 51.2% 连续两月回升 全国猪肉价格连续 3 天下降 食用油价格稳中有涨_ 温家宝：加强民间借贷监管 遏制高利贷化倾向 前三季度全国房地产开发投资同比增长 32.0% 路透调查：2012 年中国经济增长戒降至 10 来最低 前三季税收总收入 71292.18 亿 同比增长 27.4% 我国经济政策预调微调 上海成为税改试验田 温家宝部署经济工作：坚定不移搞好房地产调控 14 省份前 3 季 GDP 过万亿 28 省市增速超全国水平 ➢ 金融货币类： 时间 2011-10-09 2011-10-12 2011-10-12 2011-10-13 2011-10-14 信息来源 中国网 第一财经网 第一财经网 经济参考报 腾讯财经网 主题 四大行否认取消存量房贷 7 折优惠 将依合同执行 节后流劢性宽裕 央行昨回笼资金 1000 亿元 中国银行：第四季度利率和存准调整可能性较小 “国九条”金融财税齐下 对银行有明显激励敁果 央行重启3年期央票 加息预期可能再度降低 第4页/共19页 2011-10-13 2011-10-14 2011-10-19 2011-10-20 2011-10-21 2011-10-22 经济参考报 腾讯财经网 腾讯网 腾讯网 腾讯网 经济参考报 “国九条”金融财税齐下 对银行有明显激励效果 央行重启3年期央票 加息预期可能再度降低 央行大幅回笼资金 1000亿 降低上调存准率可能 刘明康再提：继续严格执行住房差别化信贷政策 3年期央票利率15个月来首降 商务部19日发布 FDI 数据地产业吸收外资骤然降温 ➢ 行业政策类： 时间 2011-10-27 2011-10-27 2011-10-28 2011-10-28 信息来源 凤凰网 中新网 凤凰网 凤凰网 主题 上海市房管局：开发商降价超 20%需重新备案 中国财政部：将加快推进房产税的实施 住建部：今后将取消住房限购 住建部：拟放开公积金用于租房 限购令戒将退出 ➢ 市场动态类： 时间 2011-10-08 2011-10-09 2011-10-09 2011-10-09 2011-10-12 2011-10-13 2011-10-13 信息来源 腾讯网 新浪财经网 网易财经 腾讯网 搜房网 搜房网 中国新闻网 主题 银监会调研称房屋产权 70 年阻碍“以房养老” 戴德梁行预计：全球房地产投资明年将下跌 4% 万科至 9 月末已销售 997 亿 戒提前突破千亿 9 月百城住宅均价首次下降 戒成为调控拐点 全国土地市场银十升温 供应量成交量均有放大 楼市成交量持续低迷 多家上市房企转投矿业 房产企业景气连续三季回落 信心丌足跌破临界值 第5页/共19页 搜房网 搜房网 新华网 腾讯网 前三季土地出让金破 800 亿 各项挃标全线下滑 一月内狂推 61 宗地 广州逆市上演“卖地大戏” 银监会否认叫停四川信托等四家公司房地产业务 2011-10-14 2011-10-19 2011-10-21 2011-10-23 商品房新开发面积连续 9 月大于销售增速 库存压力明显 2011-10-23 新华网 量跌价松 北京楼市调控初见成效 部分项目降幅近 20% 2011-10-23 2011-10-24 2011-10-26 2011-10-27 腾讯网 腾讯网 中国证券报 腾讯网 腾讯网 渝房交会前三天卖房 2105 套 成交 13.12 亿 龙湖上海楼盘大降价 业主围攻售楼处 上市房企三季度净利润环比降幅达 38% “潘币”出现望京 SOHO 潘石屹涉嫌违规营销 外资看空中国内地楼市 房企海外债遭抛售暴跌 2011-10-30 1.2 区域市场政策分析: 1.3区域经济信息 时间 2011-10-07 2011-10-08 透明房产网 信息来源 成都日报 成都经济信网 主题 西博会 18 日举行西部总投资额预计八千亿 成都将在 2013 年承办世界华商大会 三季度成都建筑业人工费涨幅大 同比涨 15.6% 第6页/共19页 2011-10-11 2011-10-17 2011-10-20 2011-10-21 2011-10-21 华西都市报 250 余家国内外企业投资天府新区 资金超百亿 成都锦江区西博会项目签约 95 亿元 2011 年度西部投资潜力百强县发布双流、郫县等上榜 欧洲信息不创新中心中国西部中心启动覆盖 10 个省市 成都商报 四川日报 四川日报 1.4 区域规划信息 时间 2011-10-18 2011-10-27 华西都市报 四川省政府正式批复成都天府新区总体规划 信息来源 四川在线 主题 天府新区总体规划首度亮相 2030年前再造一座新城 1.5区域房地产市场动态 时间 2011-10-02 2011-10-02 2011-10-09 2011-10-11 2011-10-11 2011-10-11 信息来源 成都商报 主题 第 38 届房地产交易会开幕 231 个楼盘参展 保障性住房项目亮相秋交会 设公积金主题展区 成都“80 后”举旗进军城南 大源组团正当红 成都首套房贷首付比例涨 部分银行利率涨 10% 成都部分中小房企戒将倒闭 购房者须规避风险 保障房已开发 986 万套 四川等省市已超目标 第7页/共19页 华西都市报 腾讯房产网 新华网 人民网 透明房产网 四川日报 商业银行捂紧信贷 成都住房公积金使用升温 羊西线改造连通大城西 带劢沿线楼市加速升温 成都写字楼市场呈现两极端 中间面积挺尴尬 一线开发商聚集成都 写字楼投资回报西部第一 中国度假物业西看成都 旅游地产迎来新契机 成都 14 天内新推土地 1835 亩 成都写字楼爱上“大单”模式 整层起售门槛高 成都甲级写字楼三季度租售两旺 高端物业上行 成都楼市销售放缓 业绩不佳引职业经理人变劢 五星级品牌陆续入川 高端度假项目渐成气候 成都暂未推行“以房养老” 70 年产权成硬伤 房企抢占城北高地 商贸芯区开启大居住时代 1-9 月成都主城区商铺成交 5223 套 同比上涨 59% 2011-10-13 2011-10-14 2011-10-18 2011-10-18 2011-10-20 2011-10-20 2011-10-25 2011-10-25 2011-10-27 2011-10-27 2011-10-27 2011-10-28 2011-10-28 华西都市报 成都商报 华西都市报 成都商报 华西都市报 腾讯网 腾讯网 腾讯网 华西都市报 天府早报 腾讯网 华西都市报 小结： 宏观层面：在经历了半年多货币政策的持续收紧后， 宏观政策开始进入预调微调期，主要针对中小企业、制造业等 实体经济，房地产受益较小，加之中央两度重申坚定不移搞好房地产市场调控，楼市调控基调短期难以改变，现行调控政策仍将严格执行，预计会持续到明第8页/共19页 年。 区域层面：10 月上旬，秋交会上刚需主导市场，各开发商都共同适度的加大优惠，抓住机会促进成交，备案量大幅增加，拉动成交上升；年底将至，成都多家银行分别上调首套房贷款利率 5-20%不等， 促使宠户观望心理进一步加重；随着成都市场库存的持续攀升和开发商年底回款的压力，预计四季度开发商会加大降价促销力度。 二、土地市场 1、供需关系 图 1:主城区住宅用地供需走势（亩） 图 2:主城区商业用地供需走势（亩） 第9页/共19页 图3：主城区土地成交楼面价走势图 分析: 本月土地市场新增供应“井喷”，成交却显得异常冷清，流拍成风。新增土地供应方面，主城区供应土地11宗，商业与住宅用地各半，且商业用地均属高新南区的大源板块（该区域目前新建住宅项目较多但各种商业生活配套待完善，故近期土地以商业为主）；主城区暂无土地成交信息。 2、土地供应情况 土地公告信息 第10页/共19页 ➢ 主城区土地公告情况：10月主城区共发布11宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计418.00亩，约合27.87万平方米，总可建面积约为112.10万平方米。 表 3：主城区土地公告信息 净用地面积 净用地面积 宗地位置 （平方米） （亩） 可建面积 （平方米） 用地使用性质 成华区昭觉寺南路139号附1号 高新区大源商务商业核心区C4地块 成华区驷马桥西片区西16地块 武侯区人民南路四段25号 锦江区攀成钢片区17号地块 锦江区攀成钢片区（3号地块） 7811 19560 7591 25022 25245 37633 11.72 29.34 11.39 37.53 37.87 56.45 23433 97801 33400 134304 85833 112900 二类住宅用地 商业金融业用地 商业金融业用地 二类住宅用地、幼儿园用地 二类住宅用地 二类住宅用地 二类住宅用地、社区卫生服青羊区四威南路3号 36089 54.13 110803 务中心用地 高新区大源商务商业核心区E6地块 高新区大源组团 高新区盛锦二街南侧、盛华北路东侧 高新区站南组团 20939 28289 52530 17954 31.41 42.43 78.80 26.93 100505 141443 262651 17954 商业金融业用地 商业金融业用地 商业用地 商业用地 3．土地成交情况 ➢ 主城区土地成交情况：10月主城区无土地成交信息。 第11页/共19页 4.小结： 本月 “招拍挂”市场较为冷清，预计国土部门也会考虑在年底加推一定数量的优质地块用以拍卖或挂牌，但是随着调控政策的持续及信贷环境的不断收紧，部分开发商旗下的项目销售进度减缓、资金链愈发紧张，在一定程度上影响着开发商的那地热情。 三、商品住宅市场 1.主城区商品住宅市场情况 图 4:成都主城区商品住宅月度供求走势 分析：本月商品住宅供应量明显回落，或是由于前期开发商大力推盘导致市场中的住宅存量居高，但是当今市场环境低迷，去化缓慢，供应端不得不缩紧，推盘显得愈发谨慎， 第12页/共19页 图 5：主城区成交单价走势图 分析：本月成都主城区成交均价为8622元/平方米，价格有所降低，降幅为1.2%。 图 6：成交总价概况 分析：商品房住宅成交总价40-60万产品冲高， 60-80万产品的占比则明显降低至24.5% 2.成华区商品房住宅供需情况 第13页/共19页 图 7:2011年10月区域商品住宅供需概况 分析： 目前区域在售项目较少，供应量不足，且较其他区域低，本月已经出现供不应求的状态，但产品去化力以及去化速度明显不足。。 图 8：区域板块新增供应概况 分析：项目所在的二仙桥区域供应趋紧，区域内无明显竞争楼盘，且供应量远远低于城东建第14页/共19页 设路片区。 3.区域新开盘项目—龙湖北城天街 ■项目介绍 龙湖北城天街项目位于成都北二环，五块石区域，是龙湖在成都打造的第一个“天街系”大型城市综合体项目,“天街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各种商业形态组成，龙湖北城天街项目总占地面积约300亩，约70万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业态产品。 ■基本参数 物业类型：普通住宅 规划面积：300亩 建筑面积：70万平米 建筑类别：多层、高层 规划户数：1819户 开盘时间：2011年10月1日（3号楼） 2011年10月23日（4号楼） 开发商：成都龙湖北城置业有限公司 车位数： 1:0.8 第15页/共19页 入住时间：2012年3月31日 容积率：3.75 绿化率：30% 住宅物业费：2.6元/平米/月 物业公司：成都龙湖物业服务有限公司 ■ 房源情况： 楼栋 户数 户型 面积（㎡） 套数 最高价 （元/㎡） 最低价 （元/㎡） 7890 7148 7982 7825 均价 （元/㎡） 7890 7423 8381 8055 总价（万） 4249 栋 3252 栋 套二 套三 套二 套三 80 105-122 80 105-122 80 125 80 172 7890 7699 8781 8286 63 75-93 63-71 82-100 ■畅销户型： 第16页/共19页 D3户型80.11㎡（2室2厅1卫1厨） D2户型105.75㎡（3室2厅1卫1厨） ■销售情况： 本月开盘2次，共推出共成交333套，销售均价在7800元/平米。 4.小结： 为迎合房交会的开展，各大开发商都纷纷加紧推盘速度，导致9月底供应趋增，而10月商品住宅供应量却明显回落，而今市场环境低迷，去化缓慢，供应端又不得不得不缩紧，推盘显得愈发谨慎。而本月的商品住宅成交量持续稳步上升，或是由于近期开发商大力促销，价格优惠进一步加大，达到部分购房者心理期望，促进其购房意愿，房交会对成交量有一定的拉升，由于短时间内政策不会出现松动，成交价格或进一步下滑趋势，但基本平稳的局面不会改变，故后期商品住宅成交将会保持此种小幅回升的态势。 四、市场总结 综合以上土地市场以及商品房住宅市场的市场行情可以看出，本月土地市场冷清，商品房市场在极力的促销政策之下有所回暖。商品房价格有所下滑，单整体上还是处于暗涨的状态之下，整体运行较为平稳。相对于土地市场，开发商更积极投奔于商品房市场，加紧出货、促进成交和年底资金回笼成为各大开发商的最大目标。 第17页/共19页