第一章 资产评估的基本概念
一、资产评估的概念P3
资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物P4
首先，随着现代商品经济的发展； 然后，随着现代产权理论的发展；
再次，为维护市场平等竞争的法规、促进科学技术的发展。 三、资产评估在市场经济中的功能P4
1、为资产业务提供价值尺度
2、界定与维护各产权主体的合法权益 3、优化资源配置
4、促进企业账实相符和资产完整
5、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行 四、资产评估的特点（具体见P6）
现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性 五、资产评估的目的
1、即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业务服务。 2、分类：
首先依据资产评估是否处于国家法令需要，分为非法令评估（出于市场评估需要）和法令评估（出于政府需要）。（P9图1-1）
（1）资产交易为目的——（单项资产交易、企业产权变动、房地产交易） （2）融通资金 （3）资产保全 （4）资产清算 （5）债务重组 （6）咨询服务 （7）税收 （8）国家征用土地和房产
（9）我国政府对国有企事业单位资产评估业务的要求 六、资产评估的主体与客体
1、主体：是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估机构与专业评估人员。 客体：即指资产评估的对象 2、资产评估对象的分类
（1）按是否资产评估目的和被评估资产具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产 （2）按被评估资产的存在形态：有形资产和无形资产 （3）按资产的法律意义：不动产、动产和合法权利
（4）按被评估资产在企业经营活动中是否持续使用：固定资产和流动资产 （5）按被评估资产能否独立存在：可确指资产和不可确指资产（商誉）
（6）按财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点：固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产和其他资产。
第二章 资产评估的基本原理
一、资产价值形成理论
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论——重置成本法 2、买房市场时期的价值观：效用价值论——收益法 3、供求决定价值论：均衡价值观——市场法 二、资产评估中常见的价值类型
1、公允市场价值：是指资产评估基准日的公开市场的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部相关信息，并且双方都是有理智的经济人的情况下自愿成交的价格。
2、投资价值：是企业并购、资产转让等资产经营活动中涉及的频率最高的价值类型。 3、账面价值
4、内在价值：指资产预期创造的未来现金流的价值。
5、重置价值：指现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用户状态下所需耗的成本。
6、清算价值：是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。
7、在用价值：指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币价值。 三、资产评估的假设
1、交易假设（基本前提假设）：是将被评估资产置于“市场交易”中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。
2、公开市场假设：被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场的行情。
3、继续使用假设：指资产按现行用途继续使用、转换用途或移地继续使用。
4、清偿假设：指由于种种原因，如企业破产，资产整体或者拆除部分被强制出售。 四、资产评估的工作原则
独立性原则、客观公正性原则、科学性原则。 五、资产评估的经济技术原则
预期受益原则、供求原则、替代原则、贡献原则、评估时点原则。
第三章 资产评估的基本方法（成本法、收益法、市场比较法）
一、成本法
基本计算公式：被评估资产估值=重置成本—实体性损耗—功能性损耗—经济型损耗 （一）重置成本
1、复原重置成本：指采用与被估资产相同材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。（古建筑）
更新重置成本：指采用新型材料，根据现代建筑或者制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产相同功能的全新资产所发生的成本。
2、计算方法
（1）重置核算法——现行市价为标准
重置成本= 直接成本 + 间接成本
（2）功能系数法——参照物。无法获得现行市价
A、生产能力比例法（功能价值法）：若资产的功能与成本呈线性关系，即同比例增大。
B、规模经济效益指数法：若资产与成本呈指数关系，即随着功能的增大，成本上升幅度趋缓，表现出规模经济效应。
（3）物价指数法——历史成本。无法获得现行市价，也无法找到参照物。 A、定基： B、环比
4、统计分析法——被评估资产单位价值家底，数量较多，点面推算法。 步骤：SEP1：将被评估资产按一定标准分类
SEP2：在各类资产中抽样选择代表性的资产，在上述三种方法中选择适合的方法计算其重置成本。
SEP3：依据代表性资产的重置成本与其账面历史成本计算出调整系数K SEP4：某类资产重置成本=某类资产原始成本×K （二）有形损耗——自然力
1、观察法——被评估资产的有形损耗=重置成本×（1—成新率） 2、使用年限法
被评估资产的有形损耗=
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、更新改造情况
4、修复费用法
（三）功能性算好——技术进步
被估资产功能性贬值额=年超额运营成本×（1—所得税率）×（P/A,r,n） （四）经济性损耗——外部环境变化
1、因资产利用率下降导致经济形损耗的计量：
2、因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：
经济性性贬值额=年收益损失额×（1—所得额率）×（P/A,r,n）
二、收益法
（一）资产未来收益有限情况下的基本计算公式
1、每期收益不等额
2、每期收益等额
年金系数计算公式的两种表达方式（1）手工计算公式：
（2）查年金现值系数表的表示公式：
如果在未来有限期内，每年收益额，资本化率等于零，则计算公司为：P=A×n （二）资产未来收益无限期的情况
1、稳定法收益法（年金化法）
A的估算方法
（1）通过预测资产未来若干年收益倒求A：
（2）计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数，因其对预期收益的影响较大。稳定化收益÷资本化率 2、分段法：（未来各年预期收益逐一折现＋后期隔年预期收益为等额年金，对其资本化处理）
3、纯收益按等比级数变化
（1）纯收益按等比数递增，设预期收益增长率为g，基期收益为 ，一般表达式为：
对前期（未来收益）预期收益进行折现
被估资产的价值=
考虑收益收益不稳定的情况，如果资产在永续条件下前期的预期收益不可能以固定比例增长，而存在波动情况，只是在后期才有可额固定比例增长。
（2）纯收益按等比数递减，收益年期无线条件下：
4、纯收益按等差技术变化
（1）纯收益按等差级数递增，收益年期无线条件下： （2）纯收益按等差级数递减，收益年期无线条件下：
（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式 1、分段法：前期收益不等额，后期收益固定，且收益期有限条件下：
2、纯收益按等比级数变化
（1）纯收益按等比级数递增，收益年期有限条件下：
（2）纯收益按等比级数递减，收益年期有限条件下：
3、纯收益按等差级数变化
（1）纯收益按等差级数递增，收益年期有限条件下：
（1）纯收益按等差级数递减法，收益年期有限条件下：
（四）收益法各项指标的确定
1、预期收益额：税后理论、净现金流量、利润总额。净现金流量更适宜作为预期收益。 2、折现率与资本化率
（1）折现率：将未来有限期的预期收益（收入流）这算成现值的比率。
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
（2）资本化率：将未来永续性收益（年金）转化为现值（本金）的比率。
资本化率=折现率－未来年收入的增长率
3、确定恰当折现率的基本方法：加和法、资本成本加权法和市场比较法 （1）加和法 A、累加法：
被评估项目的风险报酬率 = 经营风险报酬率＋财务风险报酬率＋行业风险报酬率 B、 系数法： 资本定价模型：
（2）资本成本加权法：
折现率=长期负债占资产总额的比重×长期负债的利息率×（1—所得税率）＋所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率
（3）市场比较法 （五）对收益现值法的评价（考过简答）——垃圾进来，垃圾出去
优点：收益法是从资产的获利能力的角度来确定资产的价值，它最适宜用于那些形成资产的成本费用与获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。
缺点：1、该方法的使用需具备一定的前提条件，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法不可使用。2、该方法的操作具有较大的主观性。
适用：企业整体、无形资产、资源性资产的价值评估。 三、市场比较法
（一）市场比较法的评估思路用公司表达为： （二）市场比较法的基本程序
1、寻找参照物 2、调整差异：
A、时间因素 B、区域因素 C、功能因素 D、成新率因素 E、交易情况调整 3、确定评估值
（三）操作方法：直接比较法（分为单一因素比较法和类比调整法）、间接比较法
（1）单一因素比较法：
直接比较法的具体技术方法：
1、 功能价值法：
2、 价格指数法
3、 成新率价格法
4、 市价折扣法
5、 成本市价法：
6、 市盈率乘数法
（2）类比调整法：
（四）清算问题——采用市价折扣法和模拟拍卖法 （五）对市场比较法的评价
优点：是相对最具有客观性的评估方法，其评估值比较容易为交易双方李健和接受。因此，在发达市场经济国家它是最广发的评估方法。
缺点：该方法运用需要有一定的前提条件1、对产权交易市场成熟度的要求；2、对被评估对象本身的要求，即评估对象应是具有一定通用性的资产。
适用：市场上交易活跃的资产，如通用设备、房地产等。
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