项目物业管理筹备期工作计划

时间周期名称1日-10日第一个月11日-20日21日-30日1日-10日第二个月11日-20日21日-30日1日-10日第三个月11日-20日21日-30日工期90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d90d75d75d75d75d75d75d75d60d60d60d60d60d75d75d75d物业工程部根据现场施工发现的问题和合理化建议将发文至发展商处。若地下室裙房及机房因某些设备设施未安装到位正在施工中，工程部将逐步整理施工中发现的问题及提出合理化建议。第一个月进场，对项目大厦建筑结构、设备设施、各系统进行初部了解。对各系统基本了解熟悉。备注工程管理部分一、收集图纸、资料，分析建议1、土建部分1.1主体建筑1.2墙体保温、外墙结构、裙房结构、防水、防火1.3内外交通设施、人、车分流/停车场流向、通道设计、地下室构造1.4公共区域、物管区域、办公楼区域分布、空间布局1.5门窗、进(出)入口1.6绿化带、浇灌系统1.7公共用房2、机电设备、设施（需提供相关的缺陷记录作为文件支持）2.1综合布线系统2.2供电系统、照明系统2.3暖通空调系统、楼层分布、管线预留口2.4给排水系统2.5楼宇自控系统2.6卫星通讯/接收系统2.7停车场管理系统2.8保安监控系统、门禁系统2.9消防监控系统、消防分区、消防通道2.10大厦智能化管理系统2.11电梯/消防梯3、装修3.1天花3.2地面装饰3.3墙面装饰3.4照明灯具、开关、插座、通讯系统3.5卫生间配套设施3.6外立面装饰、标志指示牌二、合理化建议1、大厦安全保障2、能源的合理利用3、环保绿化达标努力方向（环境质量体系认证ISO14000）4、可持续发展的方向三、协调总包分包及各系统供应商1、机电设备承包商、供应商协调2、隐蔽工程跟进1

项目物业管理籌备期工作計划

时间周期名称3、钥匙管理系统4、防水工程跟进四、项目调试/验收工作1、组织验收工作小组/验收工作计划/参与各系统调试2、准备验收手册3、土建与装饰工程3.1墙体3.2地面3.3楼梯3.4机房土建、地下车库3.5所有门窗3.6装修4、电气工程（提供强电类接管验收表格）4.1变/配电室试运行阶段（各项管理制度、安全操作规程、值班人员岗位职责等文件）4.2高压系统4.3低压系统4.4楼层强电竖井（包括配电箱、配电柜等）4.5室内照明灯具及开关面板的完好情况4.6室内外照明5、运载工程5.1客梯5.2消防梯5.3扶梯6、采暖通风与制冷工程（跟踪施工单位调试）6.1制冷机组6.2热交换系统6.3冷却系统6.4冷冻系统6.5空调系统6.6中央控制系统6.7各楼层空调机房6.8空调机组末端设备6.9机房配管水管末端设备6.10各楼层静压箱6.11风管、水管保温7、给排水工程7.1卫生间给、排水1日-10日第一个月11日-20日21日-30日1日-10日第二个月11日-20日21日-30日1日-10日第三个月11日-20日21日-30日工期70d60d45d45d45d45d30d30d30d50d50d75d30d40d45d50d50d40d20d15d40d15d15d30d20d30d30d30d35d40d30d35d30d10d90d35d35d工程部分各专业成立接管验收小组，并对接管验收表格进行细化，同时参与各系统的调试工作，并按设备安装完成情况进行培训工作。对某些因大厦目前还没有正式发电，一些大型设备无法进行调试。此类项目工作将根据目前施工进展情况调整，工程部将随时做好接管验收的准备工作。备注2

项目物业管理籌备期工作計划

时间周期名称7.2空调冷却、冷冻用水7.3消防用水7.4管道水打压实验、保温7.5给水机房、潜污泵、地漏雨水斗7.6风送垃圾系统8、系统集成8.1楼宇、通讯、办公自动化系统8.2综合布线8.3保安监控8.4局域网、无线网系统9、消防工程（跟踪施工单位调试）9.1消防管道9.2消防栓9.3火灾报警9.4自动喷淋9.5消防泵房9.6水流指示器、信号阀、报警阀9.7气体灭火系统9.8消防控制中心10、其它工程10.1停车场管理系统10.2绿化/浇灌系统10.3燃气工程10.4屋顶机房设施五、遗漏工程跟进及缺损记录报告六、机电运作准备1、设备运行操作手册2、各类机电设备运行规程3、备件/零配件的交接4、制定备件、低值易耗品库存清单5、日常使用工具及设备的指定6、专业厂家培训及合同整理6.1强电部分6.1.1变配电室运行操作与维护6.1.2供电系统介绍6.1.3高压系统6.1.4低压系统1日-10日第一个月11日-20日21日-30日1日-10日第二个月11日-20日21日-30日1日-10日第三个月11日-20日21日-30日工期35d35d35d35d65d35d35d35d35d65d65d65d65d65d50d15d30d15d65d15d20d15d35d10d70d10d10d10d10d10d10d65d10d65d65d65d65d强弱电专业根据施工进展情况，在上述时间内工程部随时准备进行接管验收工作；空调专业在管道试压、试水后工程部将根据开发商要求随时做好接管验收工作。备注3

项目物业管理籌备期工作計划

时间周期名称6.1.5动力系统6.1.6照明系统6.2弱电部分6.2.1楼宇自控系统6.2.2综合布线系统6.2.3卫星通讯/接收系统6.2.4办公自动化系统6.2.5保安监控系统、门禁系统6.2.6消防监控系统6.2.7局域网、无线网系统6.3空调部分6.3.1制冷机组6.3.2冷冻系统6.3.3冷却系统6.3.4中央控制系统6.4消防部分6.4.1消防主机部分的介绍6.4.2消防报警系统6.4.3气体灭火系统6.4.4消防泵房6.5其它机电设备6.5.1电梯系统七、初次验收工作报告及整理八、各项工程/保安系统维修及保养计划1日-10日第一个月11日-20日21日-30日1日-10日第二个月11日-20日21日-30日1日-10日第三个月11日-20日21日-30日工期65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d65d60d60d90d90d90d90d30d30d30d30d30d30d30d位置待开发商确定。将设计图递交开发商设计部并与开发商协调，相关装修确认在发展商确认后进行。备注物业管理部分一、管理用房1、合理布局与室內裝修二、管理文件准备工作1、编制大厦管理公约2、编制物业管理公司的人事行政管理制度及员工手册3、编制各类管理常用表格4、编制用户手册、装修手册5、编制各专业工作手册及岗位职责、相关工作表格5.1、编制物业管理公司工程部工作手册、岗位职责和相关工作表格5.2、编制物业管理公司客服部工作手册、岗位职责和相关工作表格4

项目物业管理籌备期工作計划

时间周期名称5.3、编制物业管理公司保洁工作手册、岗位职责和相关工作表格1日-10日第一个月11日-20日21日-30日1日-10日第二个月11日-20日21日-30日1日-10日第三个月11日-20日21日-30日工期备注确定保洁公司后,保洁工作将在前期物业接收管理开始.相关保洁合同将在正式物业接管前进行签署.保洁公司将提供规范工作手册、岗位职责予物业公司。确定保安公司，保安工作将在前期物业接收管理开始.最终合同将与选定保安公司签署。根据总公司制定。根据总公司制定。提供采购有关工具、仪器清单。物业管理软件(包括财务管理)将完成安装并开始操作。50d5.4、编制物业管理公司保安部工作手册、岗位职责和相关工作表格5.5、编制物业管理公司财务部工作手册、岗位职责和相关工作表格5.6、编制物业管理公司人事行政部工作手册、岗位职责和相关工作表格6、确定物业管理及維修工具、仪器，并购买7、物业管理软件的调试与数据录入8、编制工程部应急及突发事故处理程序制度9、编制保安部应急及突发事故处理程序制度10、印刷各类文件和表格11、编制入伙方案三、分包招标1、编制清洁服务招标书，保安服务招标书2、与绿化公司洽谈大厦内外的绿化计划及建议方案3、清洁服务公司的选定工作4、落实及执行大厦外围保安服务安排50d35d35d40d65d15d15d总公司制定统一进行印刷。90d90d30d40d50d50d确定保洁公司及保安公司。外围绿化由开发商前期施工方负责，维保期为1年。施工方将开始着手外围绿化工作, 物业配合工作。确定保洁公司,保洁工作将在前期物业接收管理开始.相关保洁合同将在正式物业接管前进行签署。确定保安公司，保安工作将在前期物业接收管理开始.最终合同将与选定保安公司签署。大楼(包括停车场)都将上险.保洁、保安服务合约也将在正式物业接管前进行签署. 其他的绿化、环卫等服务合约将由开发商提供予物业复核其各项服务内容。内保安及消防主管将入职.内保安人员也将有部分入职,同时安排内保人员进行倒班，进行日夜班巡视工作. 内保安人员将持有操作消控室证书。车管工作将在前期物业接收管理期间开始,并且也参与了部分车位移交工作. 物业将停车场备案登记行政审批程序的规定及相关表格移交开发商.同时开发商也已确认停车场备案登记事宜将由停车场施工公司进行.物业或外包停车场管理公司将配合停车场施工公司进行停车场备案登记工作。物业将在前期物业接收管理后开始进行各分包商监督管理工作。物业公司将开始按照工程进度进行物业/工程/安保/财务员工的招聘及进场计划。物业公司将开始按照工程进度进行各部门总监、经理人员的招聘及进场计划。物业公司将开始按照工程进度进行各部门主管人员的招聘及进场计划。物业公司根据工程验收进展情况完成招聘大部分的基层员工进场。小业主将根据制定入伙方案在前期物业接收管理期间陆续入住。5、复核各项服务合约，包括保险、清洁、绿化、保安、环卫，等等65d6、监督执行大厦的保安、消防工作8、对大厦公共区域的开荒清洁工作的安排65d80d9、与停车场经营管理公司洽谈停车场的经营管理方案75d10、监督落实各分包公司工作情况四、行政人事及其他1、制定员工的招聘及进场计划2、对物业公司各部门总监、经理进行招聘3、对物业公司工程部主管和人事行政主管进行招聘4、根据工程验收时间对基层员工进行招聘30d90d60d60d30d40d5

项目物业管理籌备期工作計划

时间周期名称5、向服装供应商提出各职级员工的服装要求，并对制订的制服方案提出建议.物业公司定制工服6、对各部门职级员工进行开业前的检查，包括人手编排、装备、上岗证等覆核工作7、与城管大队洽商门前三包工作安排8、参与落实各设备系统的运行编制及人员值班工作9、与各相关政府单位联系，有关大厦开业所需配合工作1日-10日第一个月11日-20日21日-30日1日-10日第二个月11日-20日21日-30日1日-10日第三个月11日-20日21日-30日工期60d45d30d70d40d备注物业公司制定各部门工服并各部门员工已开始穿着工服。物业公司在招聘过程中已核实员工持有相关上岗证件并且在上岗之后也会进行人手编排、装备及上岗证覆核等工作。物业公司将开始与政府相关部门初步接触并将在正式物业接管后进行环境卫生/清洁,治安管理等工作安排。工程部将根据工程验收进展进度完成招聘基层员工进场工作安排。物业公司开始与城管,公安局, 消防局等对有关大厦开业所需配合工作做好准备。物业公司各部门总监、经理对招聘员工进行相关培训工作. 物业公司也对分包公司员工进行项目服务标准教育包括行为规范,职业道德、文明用语、纪律要求等及培训工作。10、安排各职级员工的最后培训工作五、其他事项1、业主其他收费项目表(提供可参考项目的相应收费标准）1）有偿服务内容和收费2）延时空调费3）装修期间收取的其他费用4）其他出物业管理费之外需要收取的费用2、制定客户投诉处理程序3、制定紧急事件处理程序（包括工程应急事故处理程序）如：项目火灾处理项目紧急疏散程序项目跑水应急 程序项目停电应急预案程序项目电梯紧急情况处理预案程序项目防汛预案程序项目扫雪预案程序项目地下停车场紧急程序项目突发事件应急方案突发事件（爆炸物）应急处理程序项目发生重大盗窃案件应急程序项目供水事故应急处理程序贵宾到达大厦时的停车和安全管理方案4、通邮手续办理5、提供所有本项目的物业管理人员和专业技术人员名单和工作经历30d30d30d30d40d40d40d40d45d60d60d确认项目通邮地址,将在验收完毕后进行统一规范。物业公司陆续将已招聘各部门经理人员的履历提供给开发商。物业/工程部应开发商要求将组织验收小组开始对项目成熟部分进行实物交接代管.同时也参与一些系统的调试工作并且也将发现的问题向开发商提出合理化建议。一些大型设备暂时还无法进行调试,工程部将根据目前施工进展情况随时做好接管验收的准备工作。6、物业接管验收工作安排80d7、制定培训计划和培训大纲60d6