威海市城市发展和住宅市场
调研报告
二〇一〇年四月
目 录
第一部分 城市总体规划 ............................................................................................. 1
一、 城市概述 .................................................................................................................................................... 1 （一） 地理位置 ............................................................................................................................................ 1 （二） 历史沿革 ............................................................................................................................................ 2 （三） 行政区划 ............................................................................................................................................ 3 （四） 地理环境 ............................................................................................................................................ 3 （五） 自然资源 ............................................................................................................................................ 3 （六） 人口构成 ............................................................................................................................................ 4 （七） 综合实力 ............................................................................................................................................ 4 （八） 交通运输 ............................................................................................................................................ 6 二、 青烟威荣高速铁路对威海发展的影响 .................................................................................................. 10 （一） 城际铁路北站及汽车北站规划选址情况 ...................................................................................... 11 （二） 两站合设的规划说明 ...................................................................................................................... 11 （三） 青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响 .............................................................................. 12 三、 城市规划性质、职能与城市发展目标 .................................................................................................. 13 （一） 城市性质 .......................................................................................................................................... 13 （二） 城市职能： ...................................................................................................................................... 13 （三） 城市发展目标 .................................................................................................................................. 13 四、 规划城市规模 .......................................................................................................................................... 13 （一） 市域城镇化水平与人口规模 .......................................................................................................... 13 （二） 市区人口规模 .................................................................................................................................. 13 （三） 中心城人口与用地规模 .................................................................................................................. 13 五、 产业发展与布局 ...................................................................................................................................... 14 （一） 产业发展重点 .................................................................................................................................. 14 （二） 产业布局 .......................................................................................................................................... 15 六、 市域城镇体系 .......................................................................................................................................... 16 （一） 市域城镇发展总体战略 .................................................................................................................. 16 （二） 城镇等级规模结构 .......................................................................................................................... 18 （三） 城镇职能结构 .................................................................................................................................. 18 （四） 市域城镇空间结构 .......................................................................................................................... 19
第二部分 城市国民经济和社会发展规划纲要 .......................................................... 20
一、 发展目标 .................................................................................................................................................. 20 二、 主要指标 .................................................................................................................................................. 20
第三部分 房地产市场分析 ....................................................................................... 22
一、 城市房地产市场总体特征 ...................................................................................................................... 22 （一） 城市住宅市场的发展概况与回顾 .................................................................................................. 22 （二） 威海市房地产市场近六年投资情况 .............................................................................................. 24 （三） 威海市商品房市场分析 .................................................................................................................. 25 二、 土地一级市场总体供应及成交特征 ...................................................................................................... 25 （一） 近三年商品住宅类土地年出让量 .................................................................................................. 25 （二） 土地成交价格分析 .......................................................................................................................... 31 三、 威海市区商品住宅市场分析 .................................................................................................................. 33 （一） 威海市2004-2010年3月商品住宅供应和销售分析 .................................................................. 33 （二） 商品住宅每年1-12月销售情况（成交量、成交均价）分析 .................................................... 37 （三） 威海市2007-2010年3月商品住宅年度成交面积段分析 .......................................................... 38 （四） 威海市住宅存量分析 ...................................................................................................................... 41 （五） 商品住宅面积需求分析 .................................................................................................................. 42 四、 城市住房建设与保障规划（2008-2012） ............................................................................................ 42 （一） 住房发展目标 .................................................................................................................................. 42 （二） 住房供应体系及建设目标 .............................................................................................................. 42 （三） 建设土地来源 .................................................................................................................................. 43 （四） 供应布局 .......................................................................................................................................... 44 （五） 住房建设时序指引及年度计划 ...................................................................................................... 45
第四部分 区域房地产市场分析 ................................................................................ 48
一、 威海市各区域住宅市场分析 .................................................................................................................. 48 （一） 环翠区 .............................................................................................................................................. 50 （二） 高区 .................................................................................................................................................. 51 （三） 经区 .................................................................................................................................................. 52 （四） 工业新区 .......................................................................................................................................... 53 二、 各区域板块楼盘分析 .............................................................................................................................. 55 （一） 环翠区 .............................................................................................................................................. 55 （二） 高区 .................................................................................................................................................. 64 （三） 经区 .................................................................................................................................................. 75
第五部分 深度调控背景下威海房地产市场浅析 ....................................................... 83
一、 房地产政策及全国楼市综述 .................................................................................................................. 83 （一） 高首付高利率遏制房贷凶猛 .......................................................................................................... 83 （二） 土地供应空前大增 .......................................................................................................................... 83 （三） 政策变数影响市场预期 .................................................................................................................. 84 （四） 开发商担心后市发展 ...................................................................................................................... 85 （五） 拐点不可能立刻出现 ...................................................................................................................... 85
二、 房地产新政背景下威海房地产市场预测............................................................................................... 86
第六部分 威海房地产市场综合分析 ........................................................................... 88
一、 威海房地产特征 ...................................................................................................................................... 88 （一） 开发理念 .......................................................................................................................................... 88 （二） 存在机会 .......................................................................................................................................... 88 二、 威海市SWOT分析 ................................................................................................................................ 88 （一） 优势 .................................................................................................................................................. 88 （二） 劣势 .................................................................................................................................................. 88 （三） 机会 .................................................................................................................................................. 89 （四） 威胁 .................................................................................................................................................. 89 三、 展望威海楼市 .......................................................................................................................................... 89
第一部分 城市总体规划
一、 城市概述
（一） 地理位置
威海市位于山东半岛东端， 地处北纬36°41′～37°35′、东经121°11′～122°42′，恰好处在中国南北平分线上。威海市北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望， 西与烟台市接壤。
威海以布局合理、设施齐全、环境优美、空气清新的独特风姿，名闻遐迩，成为中
国居住环境最好、经济发展最快的城市之一。自1990年荣获第一个“国家卫生城市”称号之后，相继被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”，联合国两度授予威海“迪拜国际改善居住环境最佳范例”称号。2003年，由于在“改善人居和城市环境方面的突出贡献”，威海市政府获得“2003年度联合国人居奖”。
（二） 历史沿革
威海历史悠久，新石器时代中期，境内就有人类聚居。夏、商、周三代，今市境为东方夷之地，属青州，有菜夷聚居。 北齐统四年（568年），境内设文登县，今市境尽属之。此后，朝代更替，但隶属文登县未变。
明洪武三十一年（1398年），为防倭寇侵扰，设威海卫，威海即由此而来。1898年，英国强租威海卫。1900年，设威海卫行政长官署，属英国殖民部。1930年10月，中国收回威海卫，置威海卫行政区，直属国民政府行政院。
1950年5月， 成立文登专区，辖威海、荣成、文登、昆嵛、乳山、海阳、牟平、福山等8县。1956年2月，文登专区撤销，今威海地域改属莱阳专区。1958年10月，莱阳专区改为烟台专区， 1967年2月，烟台专区更名为烟台地区，今威海地域属之。
1983年8月撤销烟台地区， 设烟台市（地级），同时威海市改为省辖县级市，由烟台市代管，文登、荣成、乳山3县归烟台市管辖。
1987年6月15日，威海市升为地级市，原县级威海市设为环翠区;烟台市的荣成、文登、 乳山3县划归威海市管辖。1988年10月，文登县改为省辖县级市，由威海市
代管;11月，荣成县改为省辖县级市，由威海市代管。1993年7月，乳山县改为省辖县级市，由威海市代管。
（三） 行政区划
至2008年末，威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区，共50个镇、18个街道办事处、2536个村民委员会、339个居民委员会。
（四） 地理环境
威海市属起伏缓和，谷宽坡缓的波状丘陵区。区内除昆嵛山主峰泰薄顶海拔高度923米以外，其他山地丘陵都在700米以下，大部分为200米～300米的波状丘陵，坡度在25度以下。山体主要由花岗闪长岩构成，山基表面多为风化残积物形成的棕壤性土，土层覆盖较薄，但土壤通透性好。山丘中谷地多开阔，多平谷； 平原多为滨海平原和山前倾斜平原。 其中，低山占土地总面积的15.77%，丘陵占52.38%，平原占27.56%，岛屿占0.28%，滩涂占4.01%。河网密布，河流畅通，地表排水良好。地势中部高，山脉呈东西走向，水系由脊背向南北流入大海。威海北、 东、 南三面为黄海环绕，海岸线总长985.9公里，约占山东省的33%，全国的6%。海岸类型属于港湾海岸，海岸线曲折，沿海有大小港湾30多处，岬角20多个，并有众多优质海滩分布。全市大小海岛114个，其中面积500平方米以上的84个，有居民岛屿6个。
（五） 自然资源
威海矿产资源较为丰富，已发现各类矿产45种，其中金属矿产13种，非金属矿产30种，能源矿产1种，水汽矿产1种，已探明储量矿产17种。已探明储量矿产总值2000亿元，45种矿产潜在总值7200亿元。黄金、磁铁、石英砂、花岗岩、锆黄砂、铍、地热资源在金国、全省分别占重要地位。威海海域广阔，浅海和潮间带有丰富的生物资源。陆地粮食作物主要有小麦、玉米等，经济作物主要有花生、大豆等。
威海旅游资源丰富，有城市景观、海岛风光、海岸、温泉、历史遗迹、名山古刹等10种类型。形成了以市区为中心，“三山（圣经山、槎山、大乳山）两点（刘公岛、成山头）一条线（千里海岸线）”的旅游格局。
威海是港口城市，沿海有威海港、龙眼港、石岛港、蜊江港、俚岛港、张家埠港、乳山口港等14家有经营资质的港口，港口码头有434个泊位，其中，万吨级以上泊位16个。
（六） 人口构成
2008年末，威海市总人口2522307人，比上年底增加12754人，人口保持低速增长。其中市区人口639436人，比上年底增加7580人。所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为667472人、641740人、573659人，比上年底均有不同程度的增加。
（七） 综合实力
1. GDP:威海市2009年全市实现生产总值 （GDP）1969.36亿元，按可比价格计算，增速呈逐季回升态势，全年增长12.8%。分产业看，第一产业增加值136.34亿元，增长5.0%；第二产业增加值1192.71亿元，增长13.6%；第三产业增加值640.31亿元，增长12.9%。产业结构继续优化，三次产业结构由上年的7.43：61.14：31.43优化为6.92：60.56：32.52。
2005-2009年四城市GDP对比 单位：亿元人民币 济南 青岛 烟台 威海
按常住人口计算，2009年威海全市人均生产总值达到70047元，增长12.4%,以同期美元汇率（2009年12月31日美元对人民币汇率为1：6.8282）换算为10258.48美元。
2005 2006 2007 2008 2009 年均名义增速 16.6% 16.1% 16.8% 13.9% 1876.6 2185.1 2554.3 3017.4 3351.4 2695.8 3206.6 3786.5 4436.2 4890.33 2012.5 2405.7 2879.0 3434.19 3728.68 1169.77 1368.53 1583.45 1780.35 1969.36
城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，根据发达国家发展经验和研究成果，以美元为基准，划分出四个发展阶段，今后20年-30年将是中国房地产业重要的战略机遇期。而威海市2009年人均GDP数额远远大于中国平均水平，已经进入了房地产平稳发展阶段。
2. CPI:2009年全年居民消费价格总指数（CPI）为101.07%，比上年回落3.53个百分点。
3. PPI:全年工业品出厂价格指数（PPI）100.17%，比上年回落9.13个百分点。 4. 固定资产投资：2009年，规模以上固定资产投资1165.54亿元，全年增速为24.2%。投资向第三产业倾斜的趋势比较明显。第一产业投资33.59亿元，下降26.3%；第二产业投资497.03亿元，增长12.5%，其中工业投资482.11亿元，增长14.1%；第三产业投资634.92亿元，增长44.6%。一、二、三产业投资结构优化为2.9：42.6：54.5。 5. 财政收入：2009年完成财政总收入217.44亿元，同比增长20.4%。
6. 城镇居民收入： 2009年,城市居民人均可支配收入20117元，增长8.5%；农民人均纯收入9226元，增长8.6%，人民收入水平较高。
2009年四城市城镇居民人均可支配收入 单位：元人民币
城市 城镇居民收入
7. 城市居民恩格尔系数：28.46%，上升0.39个百分点,低于2009年全国平均水平8.5个百分点（2009年全国平均水平37%恩格尔系数为37%），居民生活质量非常高。 8. 城镇居民人均消费性支出：14442元，增长6.8%；农民人均生活消费支出5441元，增长15.8%。
9. 城市化率： 58.67%，超过全国2009年平均水平，经济处于高速发展期。
济南 22721 青岛 22368 烟台 21125 威海 20177
10. 城市居民人均住房居住面积：20.98平方米，比上年末增加1.27平方米。
（八） 交通运输
1． 城市外部交通
威海交通发展迅速，已初步形成海陆空立体化交通网络。铁路开通了至济南、北京、青岛、淄博的旅游列车；航空开通了至北京、广州、哈尔滨、上海、深圳、武汉、天津、南京、西安、成都等几十条航线；海上开通了至韩国仁川、大连等航线。
（1） 机场发展规划
机场功能定位：山东省的4D级的干线机场。
发展策略：完善机场相关配套设施，机场跑道由2600米向南延长至3600米，并于近期进行威海机场二期改造工程。努力开辟新的国内航线，尽早开通威海至日本、香港及东南亚的周末航线，远期扩建为4D级标准国际空港。
集疏运通道规划：机场快速路通道规划为：环山快速路－嵩山路－威荣公路－机场路，其建设标准为双向4－6车道快速路。
（2） 港口发展规划
港口功能定位：山东省的干线港口，兼具周边青岛、烟台等大港的专业配套服务。 发展策略：威海港口建设应遵循规模适中、专项功能突出、分工协作的原则，从山东半岛港口整体发展角度出发，避免与周边青岛、烟台等大港恶性竞争。
集疏运通道规划：威海港区未来应形成以铁路和快速路为主的疏港系统。铁路：扩建现有疏港铁路一线形成复线；新建疏港铁路二线。快速路：续建现有疏港一路并延伸至现有港区，形成双向四车道的快速路疏港道路；配套规划新建港区新建疏港二路，形成双向六车道的快速路疏港道路。
港口客运站布局：海运客运站是客运滚装码头配套的接驳设施，其主要作用是为乘
客候船用。考虑与客运滚装码头距离远近、周边用地条件等因素，推荐在海埠路以南设置港口客运站。
（3） 铁路发展规划
市域铁路网布局：形成以桃威、威石、疏港铁路为主的货运骨干网络，以青烟威城际铁路为主的快速客运网络。
市区站点布局：结合青烟威城际铁路线位和现有桃威铁路站点设置，规划在威海市区共设置四个铁路客运站和一个草庙子货运站。客运站为现有威海火车站和规划威海火车北站以及远景预留的大学城客运站和桥头客运站；货运站为规划草庙子货运站。
（4） 公路发展规划
功能定位：依托国家高速干线公路形成连接青岛－烟台－威海的区域主走廊，依托山东省级高速干线形成青岛－威海、潍坊－荣成区域主走廊，承担区域内和跨区域的长距离出行。
骨架网络规划：区域主要走廊：烟威高速、青威高速、荣潍高速。区域快速通道：基于威海的放射线，威海－大水泊－石岛、威海－成山；基于威海、荣成、文登组合城市的干线，荣成－文登－潍坊、文登－烟威高速；基于滨海沿线的快速干线，石岛－荣成－成山－泊于－崮山－威海。 2． 城市内部交通 （1） 道路等级划分
道路网络系统由城市快速路、主干道、次干道和支路构成。 （2） 规划目标
完善道路布局，优化道路功能，形成以快速路、主干路为主，次干路为辅，衔接良好的城市道路网络。增加道路容量，提高道路供应水平，远期能满足高态势下每天3000－4000万标准车公里（包含外地来威海车辆出行）的车辆出行要求。提高交通服务水平和道路运行车速，远期高峰小时中心区道路平均车速不低于20公里/小时，外围区道路平均车速不低于30公里/小时。
（3） 总体布局
威海市区道路网络布局总体为“一环四射，纵横交错”。一环四射：以环山快速路为内环，并通过四条快速放射路连接外围组团。纵横交错：是指东西和南北向的快速路、主干路，连接各组团和对外公路。
（4） 快速路布局
规划保留原总体规划方案中的环山路快速路构成城市的快速环路，考虑到环山路周
边基本无建设用地，建议采用双向六车道的无辅道形式的地面快速路。
规划保留原总体规划方案中的连接烟威高速放射线，形成快速路系统与对外高速公路的快速联系，其断面形式为双向六车道无辅道地面快速路。
规划保留原总规方案中的机场快速路、温泉快速路方案，通过这两条快速路将大水泊机场与城市快速路系统直接连接，建议断面形式其中机场路为双向四车道的地面快速路，威荣公路为高架的双向四车道快速路。
规划确定青威高速通过嵩山快速路连接，形成对外高速公路与城市快速路的直接联系，其中青威高速连接线在草庙子段目前按照与相交道路平交来进行建设，建议进行改造，将与连接线相交的次干道做成分离立交,而与区内GZ2号主干道可以通过设置互通立交来连接草庙子工业区。
结合港区开发，建议将现有疏港一路延伸至现有港区内部，在东侧新建疏港二路，配套为新增港区和中韩轮渡项目服务，疏港一路、二路的断面分别为双向四、六车道的高架道路。
为了加强与崮山－泊于片区的联系，考虑将成大线（齐鲁大道－泊于行政中心）升级为快速路，并按照快速路形式对现有成大线进行红线控制，经区齐鲁大道段按照地下双向四车道快速路控制。
（5） 主干道调整
结合环山路新建，配套建设环山路与各组团、片区连接的主干路，包括与核心区连接的统一路、古寨东路，高区的科技路、吉林路，张村的昌华路，羊亭的FZ1、FZ4路，形成服务机动车交通的车流主通道。
新威路（渔港路－和平路）段扩容。采用地下通道的形式建设，单向两车道隧道，行驶方向由北向南单向行驶，两端出入口分别在渔港路以南和和平路以南。
（6） 次干道调整
统一南路由原总规中的主干路等级降为次干路，其作为服务于环翠区塔山以南区域南北向内部集散交通的道路，不应吸引经区与核心区间的过境交通通过，因此应适当降级其规模，以服务片区内部出行为主。
延长渔港路连接环山快速路，将渔港路通过双向两车道的高架连接环山路，以作为空中客车码头区域的主要集疏运道路。
总体规划在世昌大道以南、上海路以北区域规划了一定的东西向主干路，如崂山路、胶州路、平度路、海峰路、渤海路，这些道路长度都在一公里左右，其功能主要是服务于中心区与经区之间片区的东西向集散交通，根据模型测算其高峰小时双向流量都在
500－1000PCU/小时，因此不论从其承担功能来看还是流量规模计算，这些道路的等级都应该降低成次干道，做为区域内部的东西向内部集散道路使用。
（7） 立交规划
市区内原则上不宜过多建设立交。根据用地条件、交通负荷、环境影响和国标规范等因素的综合考虑，规划确定了75处立交，其中新建的为70处，新建包括24处互通立交、27处半互通立交和19处跨线桥。（立交规划一览表详见附表二）
（8） 评价
规划路网城市建成区范围内总规模为1717公里，路网密度达到10.73km/km2，道路面积率18.5％，人均道路面积19.7m2。规划路网总容量（包括外围通道）为4000－5500万标准车公里/天，正常情况下能容纳40万辆至50万辆机动车出行。
在高态势下，路网平均饱和度仍维持在0.45，平均行程车速在35公里每小时；而在正常态势下，饱和度将降到0.31，平均车速能达到43公里/小时。
二、 青烟威荣高速铁路对威海发展的影响
正在建设青烟威荣城际铁路设计为客运专线铁路，正线数目为双线，途经青岛、烟台、威海三个地级市。青烟威荣铁路正线全长299公里，烟台境内最长，共146.31公
里，在青岛范围约84公里，威海约69公里。项目设计时速250公里，预留每小时350公里，电力牵引列车运行。项目总投资371.3亿元，总工期为3年零6个月。作为我国第一条非省会间城际高速铁路，这条铁路实现公交化、全天候运行。这条高铁从青岛周边接入全国高速铁路网，有力促进威海融入全国高速铁路网，能够大大缩短威海至全国各大城市的时空距离，乘客可通过此线更加快捷地进行济南、北京、上海等远途旅行。
青烟威荣城际铁路自青岛北站引出，沿胶济铁路左侧，经城阳后跨过胶济铁路，折向东北从即墨西侧经过，然后向北跨过既有蓝烟铁路，基本并行蓝烟铁路西侧，引入既有莱西、莱阳站后，经桃村至西陌堂，一路向北进入烟台站；另一路向东沿烟威高速公路到达威海市，然后折向东南，到达荣成市。
青烟威荣城际铁路开通后，胶东半岛线路运力紧张的局面将大大缓解。到时，烟台至青岛的运行时间从以前3.7个小时缩短至1个小时，烟台至威海的运行时间由以前近1.5个小时缩短至约30分钟，真正实现半岛“一小时通勤圈”，使半岛显现“同城效应”，成为一条快速、安全、环保、大容量现代化轨道客运大通道。有关专家表示，半岛“同城效应”最主要优势在于加强相邻城市间的一体化合作：一方面，将大大减少城市间生活成本, 加强地区间亲缘、地缘、文缘的交流，促进生活向快节奏、高质量的现代化方向发展。另一方面，加快城市间商务活动进一步活跃，加快旅游休闲、购物、会展、文体娱乐、商贸等方面的互补合作，在区域经济协作发展上意义深远。
（一） 城际铁路北站及汽车北站规划选址情况
1．城际铁路北站规划选址
目前，城际铁路由烟台方向经双岛湾——前后峰西村——沿环山路南——望岛村——火车站的线路已基本确定。通过各方面努力，城际铁路初步确定在威海市区内设两个站场：一是利用威海火车头、汽车总站原有基础建设威海城际南站，结合东部规划的海港客运中心，在经区形成三站合一、四站一体的格局。二是利用后峰西村南部空地，在火炬路和沈阳路之间建设北站。 2． 汽车北站规划选址
结合城际铁路北站，利用后峰西村南部和东南部较为开阔的未建设用地，建设威海汽车北站。该区处于威海西北部城区的中心，可相对发展成为城市西北部交通枢纽
（二） 两站合设的规划说明
1． 城际铁路北站规划选址说明。城际铁路站场选址有很大的局限性，它只能设在线路沿线两侧。根据城际铁路运营特点要求，其站场选址要最大限度接近城市人群密集的区域。按照城际铁路设站技术要求，车站线路长度至少为2000米（即两个咽喉区的
间距）。在满足上述要求前提下，为确保城市拆迁量尽可能小，北站选址只能安排在火炬路和沈阳路之间后峰西村南部空地内。城际铁路站场选址于此主要有两大优点：一是用地充足，除了建设客站外，还可做为客车停车场、车辆调度编组。二是能服务较多的城市人口。通过世昌大道、沈阳路、文化路和内环快速路等城市主干道，可直接服务于市中心区、高区、张村、初村和羊亭。
2． 两站合设的规划说明。（1）形成城市综合交通枢纽，打造城市新的生长区域。现在的城际铁路、高速铁路的车站在功能上，由过去相对单纯的对外交通集散地，逐渐演变为城市交通网络中的交汇点，与地铁、轻轨、快速路系统、公交系统、长途汽车客运、社会与出租车、现代物流等交通系统整合一体化发展形成枢纽地区，例如上海南站、北京南站、南京老火车站改造和广州火车站改造之后都是如此。交通枢纽结合周边的商业街区开发，将成为城市的新的活力区域和生长区域。根据威海城市规划，两站合设有利于城市副中心的发展壮大，对城市整体和长远发展有利。（2）两站合一，实现“零换乘”。随着经济社会的发展，以及城市公共交通和服务意识的强化，高铁、城际铁路的枢纽要求与长途客运、公交系统的发展与建设结合形成综合一体化发展。“无缝衔接、零换乘”已成为铁路综合交通枢纽设计的基本理念。新时代的高速与城际综合交通枢纽已越来越多地变成了城市错综复杂的交通网络中的交汇点。（3）符合城市长远交通规划需要。根据《威海市城市综合交通规划（2006—2020）》，两站区域直接与以下城市主次干路相联系。东西向有：世昌大道、黄河街、BC3；南北向有：沈阳路、科技路、火炬路。最重要的是该区域与规划的城市内环快速路直接联系，使得其服务范围扩大到城市南部区域。（4）两站区域用地充足。规划的两站合设区域用地充足，便于统筹安排。
（三） 青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响
交通作为基础配套设施，其便利程度直接影响到房产的价值，“城铁时代”的来临，势必会让威海进一步成为各房地产商逐鹿掘金的热土。
尽管威海市区段尚未正式开工，具体路线尚待确认，但是当建城际铁路的消息一公布，威海第一站――后西峰所在的位置已经涨价上千元，目前，绝对是只租不卖。可以预测，未来3年内，青烟威荣高速铁路威海市区段周边土地将会迅速增值，商品房价格未来预期将会迅速上涨。因此，业务拓展部准备近期对高铁威海市区段的具体位置进行确认，对周边可开发土地进行统计和分析，及时追踪土地预出让信息，严密监测周边市场价格和供需情况，争取在该区域取得用地。
三、 城市规划性质、职能与城市发展目标
（一） 城市性质
人居精品海湾城市
（二） 城市职能：
中韩经济带的桥头堡； 国际性海滨旅游度假地；山东半岛制造业基地组成部分；区域性教育科研中心；适宜人类居住的城市；市域服务业中心城市；全国重要的海洋产业基地。
（三） 城市发展目标
按照省委、省政府对威海“建设世界级精品城市”的指示要求，实施城市化战略，瞄准世界先进水平，不断提高城市品位和内涵，打造“精品威海”；以环境优势和科研实力为基础，大力发展现代制造业及现代海洋产业，进一步壮大威海经济，不断增强城市的综合辐射带动能力，建设“富裕威海”；以千公里海岸线为依托，以“福文化”为主线，建设具有海湾特色的休闲度假基地，构建“魅力威海”；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好、社会和谐的“人居威海”。 第一阶段，2010年前，在全省率先基本实现现代化；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，同时确立威文荣组合型城市的基本框架；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，威文荣组合型城市结构形态较为完整。
四、 规划城市规模
（一） 市域城镇化水平与人口规模
1． 近期：2010年达到65%左右； 2． 远期：2020年达到75%左右。
（二） 市区人口规模
3． 近期：2010年人口规模335万人，其中，暂住人口为60万人左右； 4． 远期：2020年人口规模450万人，其中，暂住人口为150万人左右。
（三） 中心城人口与用地规模
近期2010年规划人口为100万人；用地规模：规划城市建设用地为125.1平方公里。远期2020年规划人口为130万人，规划城市建设用地为141.5平方公里。远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。规划城市建设用地小于
195平方公里。
五、 产业发展与布局
（一） 产业发展重点
威海市将立足于海洋、环境、区位等比较优势，坚持错位竞争，做足、做大、做强特色产业。
1． 依托环境优势，突出发展特色旅游业。一是抓好千公里海岸这条主线，着力打造以福文化为主题的东方幸福海岸。二是重点开发海上旅游、温泉旅游。三是搞好刘公岛、成山头、赤山法华院、昆嵛山、大乳山等旅游度假区的资源整合与深度开发，加快推进锦湖韩亚高尔夫、福如东海文化园、仙姑顶希望如意园、圣经山景区、华夏生态园等精品旅游项目。四是打造特色旅游品牌。“借韩兴游”，打造“国内游韩国”、“买韩货到威海”两大特色品牌；“借海兴游”，突出渔家民俗风情，发展特色乡村休闲游。 2． 依托海岸线优势，突出发展船舶修造业。抓好正在推进、实施的一批大项目：山东新船重工整体搬迁改造，荣喜建龙合资造船，三星、三进、伽耶船业，神飞、百步亭等船舶修造项目，着力建设皂埠湾、俚岛湾、石岛湾三大造船基地，大力培育新船重工、黄海造船、西霞口造船等十大造船企业，把威海建设成为国内乃至国际重要的船舶工业基地。
3． 依托临海风能优势，突出发展能源石化产业。抓紧推进鲁能乳山风电、国华瑞丰风电、中海油百万千瓦级海上风电、荣成石岛湾核电站、华能威海电厂三期、中石油镆铘岛石化基地，这些项目的建设和投产，不仅可为我市发展提供强有力的支撑和保障，同时也将成为全新的经济增长板块。
4． 依托区位优势，突出发展外向型经济。紧盯世界500强和国内外的行业龙头企业，着力引进科技含量高、附加值高、效益高、能耗低、污染低、用地少的大项目，着力落实好在谈的贝卡尔特二期、三进船业增资项目，日月光并购项目、威高与美国美敦力战略合作等外资大项目。
5． 依托创新优势，突出发展高新技术产业。一是加强自主创新体系建设，鼓励引导企业加大科技研发投入，扶持搞好企业技术中心的建设和申报，着力提高企业创新能力。二是加强重点高新技术项目建设，着力培植高技术产业集群。三是加强高新技术龙头企业发展，采取培育上市、政策扶持、帮促服务等综合性措施，推动高新技术龙头企
业尽快做大做强。
（二） 产业布局
十一五”规划提出的威海“A”字型产业与城市空间结构：这个“A”字型格局包括“一个主中心、四个副中心、三条发展带、十三个重点镇” 。它以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，依托青威公路、桃威铁路，201、301省道和威石公路，以及309国道、304省道三条发展带，将宋村、俚岛等十三个重点中心镇囊括其中。 环翠区位于“A”字型结构的顶点，是市域发展的门户和中心。文登和荣成分别位于“A”字的两腰与中间横线的交叉点上，是事关全局的重要支撑。乳山、石岛为“A”字的两个基点。 围绕这一构架，威海、荣成、文登、乳山等市区的产业格局将重新进行布局。
市区将利用环境优势、区位优势，在环翠中心城区大力发展商业金融、旅游度假、文化娱乐、信息产业等现代服务业，使其承担起大威海中心城市的主要功能；高技区重点发展文教科研、科技研发、高新技术产业、普通无污染的工业、旅游等，提高居住和商业、文化的比重，变单一的产业开发区为具有较强复合功能的城市副中心区；经技区逐步搬迁区内污染工业企业，增加居住、商业、文化的发展空间，海滨地区要避免新增工业用地，逐步恢复海岸自然环境，加强海滨公共开放空间的建设；崮山———泊于东部海滨地区，因其自然条件突出，背山面海，海滨海滩、岬角遍布，具有极佳的海滨田野风光，不宜进行大规模的工业化建设，规划为威海的港口发展预留区，作为今后发展
临港工业和修造船业的重要基地，严格限制炼油、石化、钢铁等大用水、重污染企业在此布局；草庙子——— 山新区作为威海新的制造业基地，以发展大型、集中工业项目为主，是威海———文登城市轴的重要组成部分，远景发展成为大威海的南市区。
文登作为威海重要的交通枢纽，定位是以发展机械制造业、商贸物流业为主的综合性工业城市。荣成作为重要的对韩经济联系门户，是以发展食品加工、橡胶制品业、旅游业为主的综合性海滨城市。乳山作为市域南部的中心城市，成为以发展农副产品加工、化学工业为主的综合性城市。石岛则是以发展渔业、工业、旅游业为主的综合性港口城镇。
六、 市域城镇体系
（一） 市域城镇发展总体战略
1． 城市发展总目标
实施城市化战略，瞄准世界先进水平，不断提高城市品位和内涵，打造“精品威海”；以环境优势和科研实力为基础，大力发展现代制造业及现代海洋产业，进一步壮大威海经济，不断增强城市的综合辐射带动能力，建设“富裕威海”；以千公里海岸线为依托，以“福文化”为主线，建设具有海湾特色的休闲度假基地，构建“魅力威海”；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好、社会和谐的“人居威海”。 城市发展阶段目标
2． 第一阶段，2010年前，在全省率先基本实现现代化；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，同时确立威文荣组合型城市的基本框架；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，威文荣组合型城市结构形态较为完整。 3． 经济发展策略
(1) 坚持以经济建设为中心，大力发展循环经济。走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。注重依靠科技进步和提高劳动者素质，显著提高经济增长的质量和效益。
(2) 坚持经济发展方向。依托环境、科技、人才、信息等优势，积极发展现代服务业、高新技术产业、现代制造业，不断提高威海经济的综合竞争力，促进经济持续快速健康发展。加快产业结构优化升级，不断扩大第三产业规模，加快服务业发展，全力提
升质量和水平。深化农业结构调整，积极发展现代农业，促进农业科技进步。
(3) 2020年，人均地区生产总值(GDP)突破15000美元；第三产业比重超过60%，第二产业比重保持在35%左右，第一产业比重降到5%以下。 4． 社会发展策略
(1)全面推进人口健康发展。不断优化人口结构，提高人口素质。完善社区服务体系，改善人居环境质量。
(2)大力发展社会主义文化。促进文化事业的全面繁荣和文化产业的快速发展，满足人民群众精神文化需求。
(3)积极促进社会公平。健全社会保障体系，关注弱势群体，缩小贫富差距，促进社会保障事业社会化，改善创业环境，建设完善的社会事业体系，推动社会均衡发展。 (4)加快建设信息社会。广泛应用信息技术，大力发展信息服务业，建设“数字威海”，社会信息化各项指标达到国际先进城市的水平。
(5)切实保障城市安全。构建城市综合防灾减灾体系，建设完善的防灾减灾和应急保障的设施系统，建立有效应对各种公共突发事件的预警和防范机制。 5． 区域协调发展策略
(1)积极推进山东半岛城市群及胶东制造业基地的经济合作与协调发展。主动接轨周边城市，借青兴威，突出特色，互动双赢。加快与青岛的对接发展主要包括三个方面：首先，产业对接强调优势互补，调整自身产业结构，形成错位竞争之势；其次，坚持交通先导原则，加强与青岛的交通对接，缩短时空距离；最后，努力实现资源共享，强调资源配置和利用的最优化，形成青、威共同快速发展的有利格局。 (2)烟威一体化发展
借助烟台发展崛起之势和烟威紧临的空间条件，通过以交通为首的市政基础设施以及产业布局的控制和引导，合理确定威海市的空间布局，进一步整合烟威二市之间的各类资源，为烟威一体化发展打下良好基础。 6． 城市空间发展策略
(1)市域战略转移。逐步改变目前单中心的空间格局，加强高区、经区及东部崮山－泊于新区的建设，中心城与各组团相协调，构筑分工明确的多层次空间结构。
(2)逐步疏解旧城的部分职能，缓解旧城交通压力。
(3)村镇重新整合。加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤镇并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。
(4)调整产业空间布局，市域5698平方公里采取“两带、两线、五极”的产业空间布局结构。
两带：一是滨海现代旅游、科研教育、生活居住及海洋产业带。二是桃威铁路西侧的特色农业与生态旅游带。
两线：青威高速沿线和市区—荣成—石岛沿线两条发展轴线，主要作为建设半岛制造业基地的载体。
五极：分别为威海市区、文登、荣成、乳山及石岛管理区。
（二） 城镇等级规模结构
规模等级 一级城市 二级城镇 城镇人口规模 >100万人 15-50万 数量 1 4 城镇名称（城镇人口规模，单位：万人） 威海中心城区 文登城区、荣成城区、乳山城区、石岛镇 宋村镇、俚岛镇、南黄镇、成山镇、葛家镇、泽库镇、大水泊镇、下初三级城镇 2－6万 13 镇、白沙滩镇、苘山镇、泊于镇、初村镇、虎山镇 乳山寨镇、泽头镇、汪疃镇、上庄镇、米山镇、大孤山镇、海阳所镇、崖西镇、冯家镇、桥头镇、乳山口镇、夏庄镇、崖子镇、港西镇、界石镇、文登营镇、张家产镇、大疃镇、高村镇、荫子镇、诸往镇、育黎镇、四级城镇 <2万 29 午极镇、埠柳镇、徐家镇、滕家镇、侯家镇、小观镇、宁津镇 （三） 城镇职能结构
威海市域城镇体系职能结构分为四级：市域中心城市、市域副中心城市、重点中心镇、一般城镇。
（四） 市域城镇空间结构
规划威海市域城镇空间结构为“A”字形格局，包括：“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。
1．一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。
2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。 3．三条发展轴
三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”字型结构。
发展轴一：位于“A”字型的左边。依托青威公路和桃威铁路，形成威海城区－文登－乳山发展轴带。其主要功能是沟通市域内威海城区－文登－乳山一线的内陆地区的经济联系，并成为威海强化与烟台、青岛两地的经济联系的重要依托。
发展轴二：位于“A”字型的右边。依托201、301省道和威石公路，形成威海城区－荣成－石岛发展轴带。其主要功能是沟通市域内威海城区－荣成－石岛沿海地区的经济联系。
发展轴三：位于“A”字型的中边。依托国道309、省道304，形成文登－荣成发展轴带。其主要功能是沟通沿海与内陆地区的经济联系，促进生产要素由沿海向内陆地区的扩散。
规划加强威、文、荣的协调发展。三市通过用地、交通、生态及环境保护、资源共享等方面密切协作，形成联合发展的态势，在保持行政独立的条件下，以协调发展形成组合城市的基本架构。
4．十三个重点中心镇
规划宋村镇、俚岛镇、南黄镇、苘山镇、成山镇、葛家镇、泽库镇、大水泊镇、下初镇、白沙滩镇、泊于镇、初村镇、虎山镇为重点中心镇。
第二部分 城市国民经济和社会发展规划纲要
一、 发展目标
依据我市的发展基础以及面临的环境，“十一五”期间全市经济和社会发展的主要目标初步确定为：
（一） 经济综合实力跨上新台阶。 （二） 经济结构进一步协调优化。 （三） 开放型经济体系初步形成。 （四） 城市化进程明显加快。 （五） 循环经济体系基本形成。 （六） 人民生活质量显著提高。
在全面完成“十一五”规划目标的基础上，经过努力，“十二五”期间提前基本实现现代化；到2020年，全市生产总值再翻一番，突破4000亿元，人均GDP达到1.5万美元，城市化水平达到70%，成为经济更加繁荣、科教更加发达、环境更加优美、生活更加富足、社会更加和谐的现代化城市。
二、 主要指标
（一） 到2010年，全市生产总值突破2000亿元，年均增长13%，地方财政收入年均增长15%，社会消费品零售总额年均增长13%，规模以上固定资产投资五年累计达到3000亿元。
（二） 三次产业结构调整为7：61：32，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到35%，海洋产业增加值占生产总值的比重达到30%。
（三） 全市外贸出口年均增长15%，五年累计实际利用外商直接投资50亿美元，实际利用内资1000亿元。
（四） 全市城市化率达到60%，中心城市人口由82万人增加到100万人，建成区面积由82平方公里扩大到125平方公里。
（五） 单位国内生产总值能耗、水耗分别降低20%，主要污染物排放总量下降10%，城市污水集中处理率达到80%，工业固体废弃物综合利用率达到95%以上，工业用水重
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复利用率达到75%。
（六） 城镇居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8%，人口自然增长率稳定在零以下，人均期望寿命达到77岁，千人拥有医生数提高到2人，城镇登记失业率控制在3%以内。
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第三部分 房地产市场分析
一、 城市房地产市场总体特征
（一） 城市住宅市场的发展概况与回顾
威海市的房地产业从无到有，不断发展壮大，已成为威海市国民经济的重要产业部门。特别是过去的十多年间，房地产业迅猛崛起，不但改变了城市的面貌，而且有力地拉动了国民经济的增长。
1990年前，威海市房地产业基本空白，商品房屋建设从未纳入固定资产投资统计中。当时从事商品房开发的企业仅有6家，年完成商品房屋投资额4589万元，其中：住宅完成投资4349万元。从1990年——1994年，是威海市房地产业起步和成长阶段。到1992年底已发展为31家，单位个数增长5倍多；这期间，威海市房地产业迅猛发展的阶段，到1993年底，全市房地产开发企业由1992年的31家增长到337家，增长10倍多。94年各项指标均高于91、92、93三年累计总额的2倍以上。
1. 1995年----1997年：威海市房地产业调整时期。这一阶段，我国的国民经济进入了调整时期和相对平稳发展时期。威海市的房地产开发业在国家宏观调控政策下投资额逐步回落。1995年——1996年威海市利用2年的时间盘整消化积压房屋，调整投资结构，制定相关政策，清理整顿开发企业，要求开发企业以销定产，严格控制各种别墅、写字楼、旅游渡假区及新开工项目建设，及时消化积压房屋。经过两年调整后，威海市的房地产开发企业由1993年的337家，降至177家，在全省17地市中位居第二。到1997年，威海市的房地产开发投资已逐步走上平稳回升的发展轨道。
2. 从1998年——2004年，是威海市房地产业回升增长新发展的阶段，有房地产开发公司280多家。此阶段，在国家财政金融政策及房改政策的调控下， 威海市的房地产开发市场呈现持续、稳定、快速增长的态势。投资结构继续改善，商品市场比较活跃，商品房销售额持续增长。具有以下特点：
（1） 城市品牌，为房地产发展提供了良好的外部环境
2000年以来，威海市政府通过多种媒体宣传威海的居住环境，“威海——最适合人类居住的地方”已成为城市品牌。2002年8月，市政府又组织了“住在威海”大型
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宣传活动，深化“最适合人类居住的地方”的城市品牌概念，在北京、上海、广州、长春、沈阳等地引起强烈反响，政府和民间团体纷纷组团来威，中石油、大庆油田、齐鲁石化等多个集团客户或投资开发或集团购买，为房地产市场的发展增添了新的活力。
迎合城市品牌形象的树立及打造，威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。
（2） 房地产市场呈现持续发展的态势
从2000年以来，房地产各方面指标连年增长，呈现持续发展的趋势。 （3） 房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全
房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建小区的居住特点也特色鲜明，以大海为主题，以休闲运动为主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择适合自己需要的楼房。 （4） 住宅、商业网点房热销，房价普遍上涨
威海房地产市场从1998年开始复苏，到2000年进入快速发展时期，威海的住宅价格以每年超过20%的速度递增。以两个开发区为例，普通住宅价格由1500元/平方米上涨到近3000元/平方米，商业网点房价格由4000元/平方米上涨到6000多元/平方米，尤其是2002年新建成的几个标准较高的住宅小区，售价明显提高。
威海的住宅和商业网点房一直处于热销状态，新开发住宅取得预售许可证后绝大部分一销而空，已经竣工验收而未销售的楼房大多因为配套、建筑质量、物业管理等方面存在显著问题，部分将形成积压。商业网点房出现脱销现象，尤其是专营韩国商品的市场网点，尽管售价高达20000多元/平方米，仍然供不应求。 （5） 消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高
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随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。
（6） 集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力
受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单位纷纷寻找合作伙伴，研究集资建房或集体采购工作。
（7） 可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升
在房市热销的拉动下，两个开发区的住宅用地价格由平均35万元/亩涨到70多万元/亩，威海公园附近的住宅用地由平均80万元/亩涨到150万元/亩。
3. 2005年至今，是威海是房地产市场迅速发展阶段，开发企业达到400余家。由于广泛吸收了发达城市建筑、绿化设计和施工理念，开发楼盘的品质不断提高，物业服务理念逐渐深入人心。此阶段威海的商品房价格有了较大幅度的提升，市区商品住宅均价从不足4000元/㎡，迅速达到近5000元/㎡左右。海景房旺销，价格更是达到10000元/㎡以上。
（二） 威海市房地产市场近六年投资情况
威海市2004-2009年房地产投资2502001501005002004年2005年2006年2007年45.6818.08%80.3958.3595.7234.36%35.93%150.22209.5140.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.36%15.00%9.13%10.00%5.00%0.00%2008年2009年增长率房地产投资（亿元）
数据来源：威海市建设局开发办
威海房地产业呈现持续、快速发展的态势，其投资规模呈持续增长态势， 2007、2008、2009年市区房地产开发投资分别为：94.72亿元、150.22亿元、209.51亿元，年均增长12.3％；房地产业投资在市区GDP中的比重稳定在10％以上（图2－2）。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量，同时还促进了对外开放和经济社会发展，
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成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。
威海房地产业投资增长率从2007年到达顶点后，开始大幅度减小，尽管投资绝对总量在持续增加，但是可以看出，增长速度开始放缓，房地产投资更加理性和企稳。
（三） 威海市商品房市场分析
2007—2009年威海全市商品房供需情况 单位：万㎡
房屋施工面积 房屋竣工面积 商品房销售面积 房屋空置面积 2005 2006 2007 2008 2009 723.8 239.43 224.54 88.73 854.67 1161.79 1340.22 265.67 255.34 95.90 1462.62 580.95 560.84 197 390.77 402.1 75.02 311.45 345.57 112 数据来源：威海市建设局开发办
威海市2005-2005年市区商品房开发销售情况16001462.621340.2214001161.7912001000854.67723.8580.95800560.84402.1345.57600265.67390.77239.43311.45400224.54255.3419711288.7320075.0295.9020052006200720082009房屋施工面积房屋竣工面积商品房销售面积房屋空置面积
数据来源：威海市建设局开发办
2005年至2009年，威海市商品房开发建设总量一直保持良好的增长势头，房屋竣工面积不断增大，2009年房屋竣工面积达到2005年的两倍。与此同时，商品房销售面积也在稳定上升，甚至2007年至2009年三年的年销售面积大过了竣工面积，房地产市场一片欣欣向荣的的景象。
二、 土地一级市场总体供应及成交特征
（一） 近三年商品住宅类土地年出让量
威海市区范围内商品住宅类土地出让面积呈现稳定增长的局面。2007年土地成交
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3330.46亩；2008年受房地产市场宏观调控的部分影响，土地成交面积下降了300余亩，同时有12宗土地流拍，1宗土地挂牌延期；2009年尽管依然有7宗土地流拍，但受到全国房地产市场回暖以及市区加大旧城改造力度的影响，市区土地成交面积迅速放量，成交面积达到4560.17亩的历史最高水平，市场形势明显看好；2010年1-3月份，市区土地成交面积为2081.9亩，同比增长218%，土地交易空前火爆。
威海市2007-2010年3月住宅土地成交分析（亩，%）5000.004500.004000.003500.003000.002500.002000.001500.001000.00500.000.002007年2008年成交面积2009年同比增长率2010年4月-12.37%56.25%3330.462918.422081.91.510.50-0.54560.17218%2.52
数据来源：威海市国土资源局
威海市各行政区土地出让情况分析 2007年
2007年，威海市住宅建设用地共计成交面积2918.42亩，主要集中在环翠区和经区，两区成交居住用地，约占当年全市出让总量的88%以上，高区出让土地较少。该年度环翠区依然是住宅建设的重点地区，经区住宅建设也在本年度开始发力。
从2007年单宗出让土地的大小来看，环翠区尽管成交土地宗数较多，达到32宗，但是单宗土地面积普遍较小；高区成交土地21宗，单宗土地面积同样较小；经区成交土地宗数只有9宗，单宗土地面积较大。
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威海市2007年住宅土地出让情况（亩、%）393.69 , 12%1265.44, 38%1671.33, 50%高区环翠区
经区
数据来源：威海市国土资源局
2008年
2008年，威海市住宅建设用地共计成交面积2918.42亩，其中：环翠区成交641.22亩，约占当年成交土地总量的22%；高区成交土地467.49亩，约占当年成交土地总量的16%；经区成交1809.71亩，约占当年成交土地总量的62%。城市向经区发展的趋势更加明显。
2008年，威海市住宅建设用地共计成交33宗，从单宗出让土地的大小来看，环翠区成交土地12宗，除了一宗达到173.88亩以外，其他每宗未超过100亩；高区成交土
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地9宗，单宗土地面积除了一宗达到331亩以外，其他同样较小，每宗未超过50亩；经区成交土地宗数只有9宗，单宗土地面积较大，其中两宗超过100亩，一宗超过200亩，两宗超过300亩，一宗超过400亩。
2008年威海市住宅类土地成交情况（亩、%）467.49, 16%1809.71, 62%641.22, 22%高区环翠区
经区
数据来源：威海市国土资源局
2009年
2009年，威海市旧村改造工作开始发力，住宅建设用地共计成交面积4560.17亩，比2008年多1641.75亩。其中：环翠区成交2300.81亩，约占当年成交土地总量的51%；
28
高区成交土地1195.1亩，约占当年成交土地总量的26%；经区成交1124.26亩，约占当年成交土地总量的23%。
2009年，威海市住宅建设用地共计成交37宗，比2008年多4宗。从单宗出让土地的大小来看，环翠区成交土地22宗，其中三宗超过100亩，两宗超过200亩，一宗超过500亩；高区成交土地7宗，其中三宗超过100亩，一宗到达765.68亩，为近几年威海市出让最大的住宅建设用地；经区成交土地宗数只有8宗，单宗土地面积依然较大，其中两宗超过100亩，两宗超过200亩，只有一宗低于50亩。
2009年威海市住宅类土地成交情况（亩、%）1024.26, 23%1195.1, 26%2300.81, 51%高区
环翠区经区
数据来源：威海市国土资源局
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2010年1-3月份
2010年1-3月份，威海市住宅建设用地成交依旧延续了2009年的火爆，住宅建设用地进一个季度就成交了2081.9亩，同比2009年1-3月份增长了1428.59亩，同比增长率218%。其中：环翠区成交365.33亩，约占当年成交土地总量的18%；高区成交土地360.62亩，约占当年成交土地总量的17%；经区成交1355.95亩，约占当年成交土地总量的65%。
2010年1-3月份，威海市住宅建设用地共计成交23宗。从单宗出让土地的大小来看，环翠区成交土地6宗，高区成交土地5宗，两区土地单宗均为超过100亩；经区成交土地宗数只有12宗，其中六宗超过100亩，一宗超过300亩。2010年第一季度，经区成交量依然劲，成为威海住宅用地主要供应区。
2010年1-4月威海市住宅类土地成交情况（亩、%）360.62, 17%1355.95, 65%365.33, 18%高区环翠区经区
数据来源：威海市国土资源局
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（二） 土地成交价格分析
威海市区2007-2010年3月成交土地年度均价（万元/亩）18015012090603002007年2008年成交均价2009年2010年4月125.19110.1974.9185.1
数据来源：威海市国土资源局
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威海市区2007-2010年3月成交土地年度楼面地价（元/平米）13001200110010009008007006005001177.91199.4822.4840.72007年2008年2009年平均楼面地价2010年4月
数据来源：威海市国土资源局
土地价格方面，2007年市区出让土地主要集中于三区核心繁华位置，平均价格价高，为125.19万元/亩，楼面地价1177.9元/m2；2008年，市区出让土地均价为110.19万元/亩，同比有所减少，原因是各区核心区土地出让减少，平均楼面地价为1199.4元/m2，与2007年基本持平； 2009年，由于出让土地中旧村改造土地占有很大的比例，同时各区成交土地开始向边缘地区拓展，土地平均价格和平均楼面地价有了大幅度的降低，分别为74.91万元/亩和822.4元/㎡；2010年1-3月份，尽管出让土地的位置依然在向各区郊区化发展，但是，由于对未来威海房地产市场预期看好，土地成交单价和平均楼面地价同比有所上升。
1.各区域土地价格分析
2007年-2010年4月威海市住宅土地成交单价统计（万元/亩）180.00150.00150.53125.1996.71149.43138.2110.1990.1386.7174.9168.2456.89100.7284.3572.4585.1120.00109.1890.0060.0030.000.002007年2008年高区环翠区2009年经区平均价格2010年4月
数据来源：威海市国土资源局
环翠区：2007年-2009年，土地均价一直高于市区均价，在各区中基本处于领先地位，2010年1-3月份均价低于，市场均价。
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高区：距离城市核心较近，但是存在一定的交通和区域面积局限性，不属于城市未来发展的主方向，土地均价走势不平稳，区内价格相差较大。
经区：属于城市未来发展的主方向，土地价格走势比较平稳，但是均价一直低于市区平均水平，未来发展空间较大。
从各区土地均价的近几年走势可以看出，各区土地均价正在明显的接近，随着市区的进一步扩大，区域土地价格差异化越来越小。 2.各区域成交土地楼面地价分析
2007年-2010年4月威海市住宅土地成交楼面地价统计（万元/亩）1800.001600.001400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.000.00高区环翠区经区市区平均1177.91199.4822.4840.72007年1148.40 1545.8795.71177.92008年12751603.610321199.4高区环翠区经区2009年783.2913.8651.4822.4市区平均2010年4月866.9882.65823.67840.7
数据来源：威海市国土资源局
走势基本与土地成交均价走势相同。成交土地楼面地价随着出让位置越来越郊区化而逐渐降低，各区成交土地楼面地价差距越来越小，
小结 ：综上分析可以看出，近几年，威海市各区土地出让方面环翠区价格始终处于较高位置，经区土地成交量一直领先，高区发展受限。从各出让地块分布的地理位置来看，城市各区域核心区域内的土地愈来越少，发展空间未来将会很小，我部分析认为，拥有优越的交通、较大的发展空间以及城市未来发展主方向等优势的经区将会成为未来威海房地产市场的增长点。
三、 威海市区商品住宅市场分析
（一） 威海市2004-2010年3月商品住宅供应和销售分析
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1. 2007-2010年3月商品住宅供应分析
威海2004-2010年3月商品住宅年供应量及增长趋势（万平米.%）189.7041.44%134.1242.71%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%-5.85%-21.05%02004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年3月0.00%28.40-10.00%-20.00%-30.00%20015010050145.73119.81180.43142.4523.81%21.63%预售备案面积（万㎡）年增长率（%）
数据来源：威海市房管局
近几年，威海市商品住宅供应量比较稳定，2007年、2008年国家对房地产市场进行调控时，威海市房地产市场供应受到一定的影响，但影响幅度不大，主要是一线海景房受到冲击较大。其他年份市场供应量依然保持了20%以上的增长，2009年全年和2010年第一季度供应量增长率更是超过了40%，开发商对市场的前景比较乐观。
2. 2007-2010年3月商品住宅成交量分析
威海市2007-2010年3月商品住宅供销分析万平米200.00150.00100.0050.000.002007年2008年预售备案面积（万㎡）2009年成交量（万㎡）2010年3月供销比142.451.5194.2764.09134.121.501.190.7228.4039.691.000.500.002.09189.70159.972.502.00
数据来源：威海市房管局
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威海市2007-2010年3月商品住宅成交量及走势套2000018189150001000050.00%500002007年6583-35.86%2008年成交量（套）2009年2010年1-3月44420.00%-50.00%10263%176.30%200.00%133.54%150.00%100.00%年增长率（%）
数据来源：威海市房管局
威海市2007-2010年3月年成交量及走势万平米180160140120100806040200%2159.9794.27149.60%131.97%1.510.564.09-32.01%2007年2008年成交量（万㎡）2009年2010年1-3月39.690-0.5年增长率（%）
数据来源：威海市房管局
近几年，威海市住宅成交量总体呈迅速上升的趋势，除2008年海景房成交量受到一定抑制导致全年成交量同比下降以外，2009年和2010年一季度成交量上升迅猛，无论是成交套数还是成交面积都超过了130%的增长，说明威海房地产市场住宅需求依然较大，在经历了2008年深度调控后，刚性需求和投资需求不可遏制的集中释放出来。另外，威海市市区旧村改造力度的加强，同样促进了成交量的上升。
通过2007年-2010年3月份供销比的数据可以看出，除2008年供销比超过了行业普遍认同的住宅供需预警线（供销比为1.8:1）以外，其他年份的供销比数值处于非常健康的区间之内。而2008年供需比的失衡主要是市场自我供需调节有一个滞后时段，2009年需求再次恢复正常，甚至2010年一季度首次出现供小于求的局面。
3. 2007-2010年3月商品住宅成交均价分析
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威海市2007-2010年3月商品住宅成交均价及走势元/平米51005000490048004700460045004400430042004100%49620.063.96%0.040.02477345510-1.65%-0.024415-8.28%2007年2008年成交均价（元/㎡）2009年2010年1-3月-0.04-0.06-0.08-0.1年增长率（%）
数据来源：威海市房管局
威海市区商品住宅均价2008年到达近几年的最高点，然后开始下降。分析原因：各区核心位置楼盘和一线海景楼盘的商品住宅供应进一步萎缩，尽管些区域的商品住宅价格在不断的增长，但是各区边缘区域的楼盘迅速的增多，供应量远远大于各区的核心位置楼盘，较低的成交价格很大程度上稀释了整体市场成交均价。
房价收入比分析：
房价收入比=城镇人均住宅面积*房价/城镇人均可支配收入，住宅总价与城市居民家庭年收入之比。根据城镇居民收入情况可以计算房价收入比，比值越高，说明居民购买住房的压力越大，反之越小。按照国际惯例，房价收入比在4-6倍之间为合理区间，2009年北京房价收入比为27。 时 间 房价收入比 2007年 5.5 2008年 5.3 2009年 4.7 从上表可以看出威海近三年的房间收入比呈不断下降趋势，表明威海市区房价比较健康，居民购买商品住宅经济压力较小。
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（二） 商品住宅每年1-12月销售情况（成交量、成交均价）分析
2007-2010年3月月成交量（套）走势400030643000200011321785134087312325757841088794656944671230435676584528403553547540361750337120410691010155719041738176223982126877143910000418632451200723456789101112200823456789101112200923456789101112201023成交套数（套）
2007-2010年3月月成交量（平米）走势30.0025.0020.0012.0315.9411.539.806.817.346.283.749.062.085.766.365.893.895.056.765.395.523.617.373.3010.199.388.7215.2016.6413.5020.5115.9612.647.9527.0215.0010.005.000.003.604.694.925.5319.1110.548.42200723456789101112200823456789101112200923456789101112201023成交面积（㎡）
2007-2010年3月月成交均价走势700059886000483451535189533048215396488748555220461352904947439747294789477248165243500243184217448441474369447841474780473448544416436150004000398343914301451244285022415330002000200723456789101112200823456789101112200923456789101112201023成交均价（元/㎡） 数据来源：威海市房管局
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威海市区2007年1月至2010年3月商品住宅成交量走势呈长期稳步增长的趋势，交易比较平稳，除每年淡季的正常波动之外，无大的连续数月交易波动区间。
威海市区2007年1月至2010年3月商品住宅成交均价走势呈长期稳定趋势，上升趋势不明显，偶尔某个月的价格迅速拉升是因为个别价格高的楼盘短期放量所致。
（三） 威海市2007-2010年3月商品住宅年度成交面积段分析
1. 2007年成交面积段分析
2007年成交住宅面积段统计（套，%）81-100㎡,3247, 32%61-80㎡,1916, 19%101-120㎡,1258, 12%121㎡以上,2034, 20%41-60㎡, 871,8%40㎡以下, 937,9%40㎡以下41-60㎡61-80㎡81-100㎡101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
2007年成交住宅面积段统计（平方米，%）101-120㎡,13.82, 15%81-100㎡,29.03, 31%121㎡以上,30.4, 31%61-80㎡,14.07, 15%41-60㎡, 4.3,5%61-80㎡81-100㎡101-120㎡40㎡以下,2.64, 3%40㎡以下41-60㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
威海市2007年成交商品住宅单套面积在81—120㎡之内的占到总成交套数的44%占总成交面积的46%；单套面积在121㎡以上的占到总成交套数的20%，占总成交面积的31%，而80㎡以下的占总成交套数的36%，占总成交面积的23%。
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2. 2008年成交面积段分析
2008年成交住宅面积段统计（套，%）101-120㎡,661, 10%81-100㎡,2137, 33%61-80㎡,1416, 22%121㎡以上,1533, 23%41-60㎡, 486,7%40㎡以下41-60㎡61-80㎡81-100㎡40㎡以下, 350,5%101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
2008年成交住宅面积段统计（平方米，%）101-120㎡,72793, 11%81-100㎡,190005, 30%121㎡以上,243251, 38%40㎡以下,9069, 1%61-80㎡,101343, 16%40㎡以下41-60㎡61-80㎡41-60㎡,24389, 4%81-100㎡101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
威海市2008年成交商品住宅单套面积在81—120㎡之内的占到总成交套数的43%占总成交面积的41%；单套面积在121㎡以上的占到总成交套数的23%，占总成交面积的38%，而80㎡以下的占总成交套数的34%，占总成交面积的21%。与2007年相比，基本相同。
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3. 2009年成交面积段分析
2009年成交住宅面积段统计（套，%）61-80㎡,6450, 35%81-100㎡,6529, 36%101-120㎡,1549, 9%41-60㎡, 932,5%40㎡以下, 649,4%40㎡以下41-60㎡61-80㎡81-100㎡121㎡以上,2080, 11%101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
2009年成交住宅面积段统计（平方米，%）81-100㎡,571782, 35%101-120㎡,169190, 11%61-80㎡,465691, 29%41-60㎡,48355, 3%40㎡以下41-60㎡61-80㎡40㎡以下,16139, 1%81-100㎡121㎡以上,328515, 21%101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
威海市2009年成交商品住宅单套面积在81—120㎡之内的占到总成交套数的45%占总成交面积的46%；单套面积在121㎡以上的占到总成交套数的11%，占总成交面积的21%，而80㎡以下的占总成交套数的44%，占总成交面积的33%。与2007年相比，121㎡以上的商品住宅成交量有较大减少，而80㎡以下的商品住宅成交量增长较快。
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4. 2010年1-3月成交面积段分析
2010年1-3月成交住宅面积段统计（套，%）81-100㎡,1741, 40%61-80㎡,1308, 29%101-120㎡,585, 13%41-60㎡, 233,5%40㎡以下, 157,3%40㎡以下41-60㎡61-80㎡81-100㎡121㎡以上,464, 10%101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
2010年1-3月成交住宅面积段统计（平方米，%）81-100㎡,154946, 39%101-120㎡,64434, 16%61-80㎡,94283, 24%41-60㎡,9228, 2%40㎡以下41-60㎡61-80㎡40㎡以下,4154, 1%81-100㎡121㎡以上,69896, 18%101-120㎡121㎡以上
数据来源：威海市房管局
威海市2010年1-3月份，成交商品住宅单套面积在81—120㎡之内的占到总成交套数的53%占总成交面积的55%；单套面积在121㎡以上的占到总成交套数的10%，占总成交面积的18%，而80㎡以下的占总成交套数的37%，占总成交面积的27%。与2009年相比，121㎡以上的商品住宅成交量继续减少，而81—120㎡以下的商品住宅成交量增长较快。80㎡以下的略有下降。
（四） 威海市住宅存量分析
（本文所指的存量，是在房产交易中心已经备案但尚未签约的可售住宅面积）
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由于威海房产交易中心从2006年底开始备案交易数据，因此本文的销售和预售备案从2007年1月开始计算。另外，2006年（包括2006年之前的住宅基本已经销售完毕，因此可以忽略不计）。
根据前文统计，威海市区2007年1月至2010年3月，住宅共预售备案494.67万㎡，销售面积为358.02万㎡，已预售登记尚未售出的住宅为136.65万㎡，是威海市2009年销售量的85%，因此，我部门认为目前威海市场住宅面积存量不存在过量的现象。
（五） 商品住宅面积需求分析
根据威海市2007—2010年3月份成交的商品住宅面积段分析，综合威海市近几年人均住宅面积增长趋势以及对威海市楼盘实地调研情况综合分析，我部门认为：目前威海市场商品住宅成交面积需求呈现出比较独特的现象，那就是解决居住的需求、改善的需求以及追求舒适度的居住需求同时大量存在于市场之上。这也是威海市作为国家级海滨旅游城市所特有的一种市场特点。根据这种特点，我部门认为，城市普通住宅（非海景房）未来的需求依然以自住和改善性住房为主，因此户型面积的设计应以80—120㎡为主力户型，辅以80㎡以下户型，尽量将120㎡以上的户型户数控制在30%以内，总面积控制在35%以内比较科学。
四、 城市住房建设与保障规划（2008-2012）
（一） 住房发展目标
规划期内，进一步完善多渠道、多层次的住房分类保障供应体系，逐步满足不同收入层次居民的住房需求。住房建设以城中村改造为重点，盘活存量土地、城市“退二进三”战略实施为辅助，重点建设中低价位、中小套型住房。 （二） 住房供应体系及建设目标
为了贯彻落实国家对房地产市场调控的相关政策要求，以及深入实施安康居住工程，实现预期目标，威海市政府明确建立了多层次城镇住房供应体系，由商品住房、保障住房构成，其中商品住房又分为高档商品住房和普通商品住房，保障住房又分为经济适用住房和廉租住房。
1. 商品住房 (1)高档商品住房
利用威海极佳的人居环境，开发商品住房，以市场机制为主导，价格由市场进行调节，主要满足外来购房需求和面向本市高收入阶层。商品住房的开工总量控制，由土地
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供应来执行。即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求的：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”，换言之，即高档商品住房土地年度供应量不得大于年度居住用地供应总量的30％。
(2)普通商品住房
普通商品住房面向广大的中等收入家庭。普通商品住房的建设要坚持中小套型，实行中低价位。按有关规定，威海市区范围内普通住房原则上应符合住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的条件。规划期内，将作为重点建设内容来实施。
2. 保障住房 (1)经济适用住房
经济适用住房针对家庭收入低于人均可支配收入线的低收入居民家庭，经济适用住房的建设享受一系列相关等优惠政策，实行政府定价，定向销售。在本规划初期，经济适用住房建设仍然按照以往相对集中建设的模式来进行，然后逐渐向在普通商品住房小区中按一定比例建设经济适用住房的模式过渡，从而解决区位环境差、用地优惠难落实、后期管理跟不上等问题。
(2)廉租住房
廉租住房解决符合条件的城市低收入家庭的住房困难，2007年底之前的保障方式以发放租金补贴为主，租金核减为辅。在2007年底，威海市出台了《威海市市区廉租住房保障实施办法》（威政发［2007］60号），实行货币补贴、实物配租等方式的廉租住房制度。
货币补贴是指按照规定标准向符合规定条件的申请人发放租赁住房补贴，由其自行租房居住。实物配租是向符合规定条件的申请人提供住房，并按照规定收取租金。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
实物配租的廉租住房来源主要包括：新建、收购的住房，腾退的公有住房，社会捐赠的住房以及其他渠道筹集的住房。其中新建实物配租廉租住房，应主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配套建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。
规划期内要稳步扩大廉租住房补贴覆盖面，使符合保障条件家庭的廉租住房全部到位，做到“应保尽保”。
（三） 建设土地来源
规划期内，住房建设的土地来源，主要可以分为城中村改造土地、“退二进三”腾
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出土地、出让未开发的存量土地、空白土地等。其中城中村改造土地为开发重点。
（注：所谓“退二进三”战略，是指将市区内现有的工业项目逐步外迁，腾出有限的土地资源，全力发展第三产业——现代服务业，促进产业升级换代。）
1. 改造土地
城中村是威海城市中的“夹缝地”，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，对威海城市形象、打造威海人居品牌影响很大。其中首要改造的是城市主干道及出入口两侧村、城建重点项目和环翠区孙家疃镇和张村镇驻地村，共49个，根据市区城中村改造的实际，陆续到2009年底完成拆迁及民房安置。其余的城中村根据城市发展，建成区的扩大，适当的提出改造要求。
为市区范围内的各种第二产业用地。按照城市发展战略，市区主要建成区内的工业要逐步搬迁至城市外围的工业园区，腾出的土地在符合城市总体规划的前提下，土地性质改变为居住用地，用以住房建设。
2. 待开发存量土地
基本集中分布在两个开发区，按照有关规定，必须在限定时间内尽快开发完毕。其中有相当一部分为住房开发项目。
（四） 供应布局
规划初期的2008、2009两年，住房建设的重点为市区重要位置的城中村，其土地分布较为分散，遍布中心区、高区、经区和环翠区外围乡镇。2010年开始至规划期末，由于重点城中村改造完成，住房建设的土地来源变为“退二进三”腾出居住用地和空白地规划的居住用地，另外还有较少的旧村改造土地，土地的供应布局也有相应变化。
按照城市区域，市中心区由于历年来的房产开发积累，可供住房建设的土地所剩无几，只能进行少量见缝插针的配套公益设施建设，以及剩余少量城中村改造。
高区住房建设的重点，一是城中村的改造，二是在科技路与火炬路之间的“退二进三”和小石岛区域。
经区住房建设的重点应该是旧村改造和齐鲁大道以北的“退二进三”区域。 外围城市组团中，张村镇继续进行旧村改造，羊亭、桥头、泊于的住房建设量较少，威海工业园住房建设重点是“正棋花园”小区的建设，临港工业园住房建设重点是五渚河两侧居住区的建设。 住房建设用地布局
1. 城中村改造：零散分布在城区的旧村，其中的重中之重是49个重点城中村的改造，到2009年完成拆迁及民房的安置。按照政府城中村改造计划，除了已经完成的戚谷
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疃、北竹岛、陶家夼、里窑、王家村、陈家疃、陈家后沟、阮家寺8个村庄外，2008年列入改造计划的是古陌、南竹岛、戚家庄、合庆、前峰西、东涝台、西钦村、仁柳庄、东河北、戚家钦村、田村、黄家夼、沟北、海埠、宋家洼、杨家台、西曲阜、福里、大天东、小天东等20个村子；2009年列入改造计划的是望岛、孙家疃、外窑、沙窝、江家寨、张村、黄家皂、毕家疃、西涝台、槐云村、神道口、王家庄、黄家沟、西河北、长峰、城子、杨家滩、老集、凤林、南曲阜、蒿泊等21个村子。2009年之后继续适当改造其他城中村。
2. 市中心区：由于历年来的房产开发积累，可供住房建设的土地所剩无几，只能进行少量见缝插针的配套公益设施建设，以及剩余少量城中村改造。
3. 高区：住房建设的重点，一是城中村的改造，二是在科技路与火炬路之间的“退二进三”和小石岛区域。
4. 经区：住房建设的重点应该是旧村改造和齐鲁大道以北的“退二进三”区域。 5. 外围城市组团：张村镇继续进行旧村改造，羊亭、桥头、泊于的住房建设量较少，威海工业园住房建设重点是“正棋花园”小区的建设，临港工业园住房建设重点是五渚河两侧居住区的建设。
（五） 住房建设时序指引及年度计划
1． 建设时序指引
商品住房建设时序指引（包含高档商品住房和普通商品住房）。
2010年至2012年，由于重点城中村拆迁改造完成大半，住房建设的内容主要为城中村剩余地块、“退二进三”、空白土地和少量的非重点旧村改造。而且由于2008、2009年住房建设量较高，住房产品投放量较大，市场需要一定的时间来消化，故而2010~2012年每年的建设量将略低于2008、2009年的水平，但总体将会呈现逐渐上扬的趋势。
2． 保障住房建设时序指引
2010年开始，由于旧村改造的住房建设量持续走低，为了保证保障住房建设量，实行在所有的普通商品住房中按照10%的比例配建，要将这一要求作为土地出让的条件之一，保证实施。在此之前需要研究制定相关的政策文件来保证执行。
土地供应要求及时序指引
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”，在安排住房建设年度计划时要充分保证土地供应的
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年度要求，保证国家调控政策的落实。
3． 建设年度计划
根据上述住房建设时序指引，结合各层次住房建设的项目内容，以及土地供应要求，最终确定以下住房建设年度计划（分散配建在普通商品住房中的保障住房单独统计）：
表1：规划期间住房建设年度计划
年度 各类住房建设 高档商品住房 普通商品住房 （万㎡） （万㎡） 保障住房 （万㎡） 合 计 （万㎡） 平方米住房 比例（％） 单套套型建筑面积≤90 单套套型建筑面积＞90 平方米住房 2008 2009 2010 2011 2012 合计 年度 59 58 36 38 39 230 211 215 218 221 35 29 24 24 25 137 298 298 275 280 285 1436 合 计 75 74 72 71 71 73 25 26 28 29 29 27 表2：规划期间住房建设土地供应年度计划
各类住房用地 （公顷） 高档商品住房用地 普通商品住房用地 （公顷） 保障住房用地 （公顷） 比例（％） 中低价位、中小套型商品住房用地 普通商品住房（含保障住房）用地 （公顷） 2008 2009 2010 2011 2012 合计
50 48 30 32 33 193 170 176 179 182 184 891 27 23 18 18 19 105 247 247 227 232 236 1189 80 81 87 86 86 84 20 19 13 14 14 16 2010年
项目建设：各类住房建设3.13万套，总建筑面积275万平方米。其中：高档商品住房建设0.36万套，建筑面积36万平方米，普通商品住房建设2.37万套，建筑面积215万平方米，保障住房建设0.40万套，建筑面积24万平方米。
土地供应：各类住房用地供应总面积227公顷。其中：高档商品住房用地供应30公顷，普通商品住房用地供应179公顷，保障住房用地供应18公顷。 2011年
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项目建设：各类住房建设3.18万套，总建筑面积280万平方米。其中：高档商品住房建设0.38万套，建筑面积38万平方米，普通商品住房建设2.40万套，建筑面积218万平方米，保障住房建设0.40万套，建筑面积24万平方米。
土地供应：各类住房用地供应总面积232公顷。其中：高档商品住房用地供应32公顷，普通商品住房用地供应182公顷，保障住房用地供应18公顷。 2012年
项目建设：各类住房建设3.24万套，总建筑面积285万平方米。其中：高档商品住房建设0.39万套，建筑面积39万平方米，普通商品住房建设2.43万套，建筑面积221万平方米，保障住房建设0.42万套，建筑面积25万平方米。
土地供应：各类住房用地供应总面积236公顷。其中：高档商品住房用地供应33公顷，普通商品住房用地供应184公顷，保障住房用地供应19公顷。
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第四部分 区域房地产市场分析
一、 威海市各区域住宅市场分析
根据行政分区，威海市区房地产市场可分为环翠区板块、高区板块和经区板块，三个板块共同特点是都有海岸线，一线海景房建设比较成熟。
环翠区史称威海卫，地处山东半岛东北端，三面濒临黄海，海岸线长88公里，与辽东半岛、朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，距韩国陆地94海里，是威海市委、市政府所在地。全区面积368平方公里，辖5个镇、3个街道办事处、137个行政村、79个居委会，人口31.1万。环翠区板块属于威海市老城区、市政府所在地，基础设施完善，同时又是威海主要旅游地区和商业区。
威海火炬高新技术产业开发区是1991年3月经国务院批准成立的首批国家级开发区，地处威海市区西部，占地面积39.2平方公里。区内海岸线长46.5公里，有海滨林场和天然海水浴场，自然环境优美，风光绮丽。高区汇聚了包括上东大学威海分校、哈工大威海分校、威海外国语进修学院等一批高校教学点，文化氛围浓厚，同时三星电子、韩国富电、威高集团等大型电子、医疗器械制造企业也入驻高区。目前高区已形成以电子信息、机电一体化、生物工程、新材料、新能源为代表的五大高新技术产业群体。
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威海经济技术开发区位于威海市区东南部，与韩国、日本隔海相望，是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区，总面积194平方公里，建城区面积37.3平方公里，辖2个镇、3个街道办事处、71个行政村、27个居委会，总人口15.3万人。经区主要以大型化工、玻璃制造、出口加工、物流业为产业发展方向，同时威海火车站和汽车站以及威海新港也位于该区域。
威海市2007-2010年3月各区成交量（套）6000500040003000200010000环翠区高区经区工业新区2007年390822724026532008年262417221845389环翠区高区经区2009年5097343257123947工业新区2010年3月19636641385530
威海市2007-2010年3月各区成交量（万平米）50403020100环翠区高区经区工业新区2007年36.7324.4332.680.412008年26.7517.8716.143.3环翠区高区经区2009年49.2632.2647.6630.75工业新区2010年3月18.476.2613.434.12
数据来源：威海市房管局
威海市2007—2010年3月份，商品住宅成交量始终以环翠区和经区为主，高区成
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交量略少，而工业新区则是2007年开始起步，2009年开始放量。
威海市2007-2010年3月各区商品住宅成交均价（元/平米）6000500040003000200010000环翠区高区经区工业新区2007年51284489461622062008年5032540049132311环翠区高区经区2009年5333531246702342工业新区2010年3月4293554148102305
数据来源：威海市房管局
从2007—2010年3月份各区商品住宅成交均价来看， 2007年明显以环翠区成交均价最高，经区和高区成交均价与之存在较大的差异，2008年，经区和高区住宅成交均价迅速提升，高区甚至远远大于环翠的成交价格，而经区价格也开始接近环翠区价格。2009年，高区成交均价继续与环翠区持平，经区有较大幅度的下降。工业新区则始终维持在较低的价格水平。 （一） 环翠区
套6000500040003000200010000环翠区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率（套）5097390826241963-32.86%94.25%399.49%500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%2007年2008年成交量（套）2009年2010年3月成交套数增长率（%）
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环翠区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率万平米60504030201002007年2008年成交量（万㎡）2009年2010年3月-27.17%36.7326.7518.4784.15%49.26353.81%43.532.521.510.50-0.5成交面积增长率（%）
环翠区2007-2010年3月商品住宅成交均价走势及增长率元/平米60005000400030002000100002007年2008年成交均价2009年-1.87%5128503253335.98%0.070.060.0542930.040.030.020.01-0.26%0-0.01-0.02-0.032010年3月成交均价增长率（%）
数据来源：威海市房管局
（二） 高区
高区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率套400035003000250020001500100050002007年343299.30%22721722-24.21%66441.28%120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%2008年成交量（套）2009年2010年3月成交套数增长率（%）
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高区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率万平米353025201510502007年2008年成交量（万㎡）2009年2010年3月-26.85%6.2624.4317.8732.2680.53%40.36%10.80.60.40.20-0.2-0.4成交面积增长率（%）
高区2007-2010年3月商品住宅成交均价走势及增长率元/平米60005000400030002000100002007年2008年成交均价2009年成交均价增长率（%）2010年3月-1.63%4489540020.29%53120.250.212.08%0.150.10.050-0.055541
数据来源：威海市房管局
（三） 经区
经区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率套60005000400030002000100002007年2008年成交量（套）2009年2010年3月-54.17%1845138540265712209.59%121.96%250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%成交套数增长率（%）
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经区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率万平米60504030201002007年2008年成交量（万㎡）2009年2010年3月-50.61%16.1413.4332.68195.29%2.5159.77%21.510.50-0.5-147.66成交面积增长率（%）
经区2007-2010年3月商品住宅成交均价走势及增长率元/平米50004900480047004600450044002007年2008年成交均价2009年成交均价增长率（%）2010年3月-4.95%461649136.43%46702.69%48100.080.060.040.020-0.02-0.04-0.06
数据来源：威海市房管局
（四） 工业新区
工业新区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增率套4500400035003000250020001500100050001000.00%800.00%633.96%600.00%400.00%200.00%532007年3892008年成交量（套）2009年-18.34%5300.00%-200.00%2010年3月3947914.65%成交套数增长率（%）
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万平米35302520151050工业新区2007-2010年3月商品住宅成交量走势及增长率831.82%704.88%30.7598765432100.412007年3.321.89%2008年成交量（万㎡）2009年4.122010年3月成交面积增长率（%）
工业新区2007-2010年3月商品住宅成交均价走势及增长率元/平米24002350230022502200215021002007年2008年成交均价2009年成交均价增长率（%）-8.79%2010年3月22064.76%23111.34%234223050.060.040.020-0.02-0.04-0.06-0.08-0.1
数据来源：威海市房管局
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二、 各区域板块楼盘分析
（一） 环翠区
主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层价格跨度较大，从6000-16000元/㎡均有，一线海景房均价超过12000元/㎡。
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主力楼盘介绍
1. 侨乡·国际公寓 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2010年5月1日 2011年5月 7000元/㎡起价 开盘前预定优惠11888元，至开盘前每天优惠300元 东南房型已已经预定完，西南户型仅剩7、9、19层 山东侨乡集团威海房地产开发有限责任公司 26万平米建筑综合体，330套精装公寓。 6.5 精装修公寓 高层 观海 40-53㎡ 水电暖，无天然气 待定 楼盘规划图
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2. 东城国际 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 未定 2011年下半年 住宅8700元/㎡起价，每层加150元；公寓8300-1100元/㎡ 无 已经开始接受预定，4月20日开始收钱，住宅东南户型已预订完毕 金鸽房地产开发有限公司 约8.9万㎡，其中四层裙楼商业约3.2万平米，两栋17层住宅约1.9万平米，一栋22层商务公寓约1.7万平米，地下两层车库月1.8万平米。 3.3 毛坯住宅、公寓 高层 观海 住宅：78-118；公寓：30-59 全（公寓24小时热水，无天然气） 待定 楼盘规划图 57
3. 隆御·维多利亚湾 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2010年7、8月份 2011年底 一户一价，住宅均价5500元/㎡,别墅价格未定 无 住宅已经开始内部认购，交5万元诚意金 孙家疃镇北海旅游度假区 威海展福置业有限公司 项目总建筑面积18万平米，业态呈现22栋别墅、13栋小高层 1.15 住宅、别墅 小高层：586户别墅：76户总户数：662户 小高层观海 住宅70-280㎡，别墅300-500㎡ 全 待定 楼盘规划图
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4. 半月湾·1号公馆 楼盘基本信息 项目区位 环翠区孙家疃镇合庆村 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2006年 2010年底 洋房：二层9760元/㎡,精装公寓均价15000元/㎡ 无 洋房、小高层尾房，公寓在售 威海市新海房地产开发有限公司 金鹏房地产 8万㎡ 伴月湾·壹号公馆产品分A、B两个组团，容积率分别为0.87、0.74，绿化率达到50%以上 毛坯住宅、洋房、精装公寓 多层、小高层 公寓一线海景 住宅122-133㎡，洋房200-313㎡ 全 待定 楼盘规划图 59
5. 望海·山海城 楼盘基本信息 项目区位 威海市环翠区孙家疃 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海市望海房地产开发有限责任公司 约30万平方米 45%的绿化率，1.39的容积率 住宅、联排别墅 毛坯多层、小高层 高层看海、山景 49㎡—120㎡，80%中小户型 全 待定 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 内部认购中 2011年下半年 一期3980元起价，每层加80元 无 楼盘规划图 60
6. 环翠家园 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海市物资房地产开发有限公司 威海环城房地产开发处 6.5万㎡ 1.16 住宅 多层 海滨林场的万亩原生林 86-142 全 0.5元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2007年9月 一、二期已经入住 三期均价4357元/㎡ 无 一二期销售完毕，三期在售 楼盘规划图 61
7. 滨海明珠 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 雁荡路东、昌华路南、长江街北，张村度假村 威海东龙实业集团有限公司 18万㎡ 1．25 住宅 7栋高层，23栋多层 无 59-84㎡ 全 0.65元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 已经入住 3600元起价，每层上浮180元，项目成交均价5444元/㎡ 无 尾房 楼盘规划图 62
8. 山水家园 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海纺织投资开发有限公司 29万㎡ 1.45 住宅、公寓 小高层、多层（带电梯） 七层以上观海 90-144㎡ 全 1.0元/㎡·月，地下车位11万/个 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2010年4月25日 2011 年底 5780元/㎡起价，一房一价 交4万购VIP抵5万（4月24日之前） 18-22号楼在售 楼盘规划图 63
（二） 高区
高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好。
主力楼盘介绍
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1．天屹碧海庄园
楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海迪尚捷年房地产开发有限公司 3.5万㎡，共51栋、71户 0.41 别墅（毛坯） 独栋、双拼 一线观海，山景 300-1000㎡ 全 5.5元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2008年10月8日 2010年12月31日前 450万元/套起价，目前成交均价13883元/㎡ 无 已经销售29户 楼盘规划图 65
2．伴山蓝庭
楼盘基本信息 项目区位 槐云村，哈工大威海分校东侧 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2010年4月10日 花园洋房价格：一层带花园，送车库和空间的，目前未开盘。小高层均价：5300元/㎡ 无 一期17500㎡在售，目前一期推出的108套已经卖出90余套，剩余10余套主要是70㎡的一室户型 威海云华房地产开发有限公司 40万㎡ 1.41 花园洋房、普通住宅 小高层、多层 山景 一期80至125㎡ 全 待定 楼盘规划图
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3．威高花园
楼盘基本信息 远遥敦路以东，古寨东路以西，文化二路以北项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 威海威高房地产开发有限公司 63.3万㎡，5600多户 1.24 别墅、花园洋房、多层住宅、高层住宅 多层、高层 威高花园自己打造一座社区公园——威高公园；其中地标建筑——威高阁项目景观 1．规划4000平方米社区医院，定期与重点医院联合组织业主进行健康检查，开展医疗保健和科学养生知识培训，如同配备了私家医生。开设家庭病房，方便常见病上门就医、护理。 2．威高花园出入口西侧18层综合楼也建设为社区养老院 一期开盘4栋多层，7中户型，面积区间100-144㎡，主力户型112㎡，三室两厅一卫 全 待定 卖 点 主力户型 市政配套 物业情况 67
销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 均价5500元/㎡ 前期购VIP卡客户总价优惠30000元，但必须购买草厦子一个，面积20㎡单价2200元/㎡ 目前威高花园推出的是17—21号楼，100多套多层户型，现在已经有80多套已经接受了VIP客户预定。威高花园推出了VIP限量登记，前100位购卡者尊享5万抵8万超值优惠。 威高花园的开发主要分为四个区开发，A区主要有多层、小高层、高层；B区、D区主要是多层和小高层；C区主要是别墅，北区的C区和D区之间将会开发出来一个山体公园 2010年5月5日 销售情况 楼盘规划图 68
4．古陌祥云花园
楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 环翠统一路北首路西 威海市祥云房地产开发有限公司 14万㎡，13栋高层，13栋多层，总户数1190户 1.5 普通住宅 多层、小高层 山景，古陌岭 70-187㎡ 全 1.20元/平方米·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2007年10月 2008-12-01 目前售价75000元—8000元/㎡ 无 尾盘 楼盘规划图 69
5．万博福地
楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海万博新世纪置业有限公司 3.5万㎡ 1.8 普通住宅 小高层、高层 无 53-160㎡ 全 多层1.16元/㎡·月高层1.48元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2009年8月 2010年8月 均价8154元/㎡ 无 已售93套，9641㎡ 楼盘规划图 70
6．西涝台·海御阳光
楼盘基本信息 项目区位 沈阳路西涝台 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海国盛地产 43万㎡ 1.19 普通住宅（毛坯） 高层 高层观海 86-109㎡ 全 约0．80元/㎡·月，包电梯费，未最终确定 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 未开盘 未定 起价4180元/㎡，一房一价，八层4980-5000元/㎡，地下车位7.4万元/个 无 内部认购 楼盘规划图 71
7．盛德·世纪家园
楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海高技区盛德实业有限公司 20万㎡ 1.09 普通住宅（毛坯） 多层、高层 无 二期：155-260㎡ 全 多层0.6元/㎡·月，高层0.9元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2009年 2011年1月 起价7100元/㎡ 无 尾盘 楼盘规划图 72
8．盛德·丽景茗都
楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海高技区盛德实业有限公司 10万㎡ 普通住宅（毛坯） 多层、小高层 无 57-139㎡ 全 0.50元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2007年2月 已入住 均价4057元/㎡ 无 已销售43967㎡ 楼盘规划图 73
9．国际海景城西区
楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 国际海水浴场海景中心广场 威海鸿建房地产有限公司 19.8万㎡，其中西区10万㎡ 2.47 东区：酒店、公寓；西区：住宅、公寓 高层 一线观海 海景度假公寓（30-60㎡）、海景观海公寓（70-160㎡）、海景高级公寓（90-180㎡）、海景豪宅（180-400㎡） 全 1.8元/㎡·月 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2007年4月 已入住 均价11073元/㎡ 无 西区：已售8160㎡，销售率8.16% 楼盘规划图 74
（三） 经区
相对于环翠、高区而言，经区定位则偏低端，主要客源为工薪阶层建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层、LOFT产品价格处于全市较低水平，毛胚、精装修产品均有，价格在三大区域内有突出优势。
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主力楼盘介绍 1． 韩国城 楼盘基本信息 项目区位 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 上海路与大庆路交叉口 威海正土房地产开发有限公司 9.93万㎡ 4.57 公寓，一期精装修，二期毛坯 高层：33层 观海 76-99㎡ 全 1.2元/㎡·月，电梯费0.08元/次 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2007年7月 2011年5月30日前 均价4048元/㎡ 无 一期据说已售完，但无交易记录。已售27322㎡，销售率27% 楼盘规划图 76
2．蓝星·万象城 楼盘基本信息 项目区位 青岛中路98号，原蓝星浮法玻璃厂 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海蓝星房地产开发有限公司 72.33万㎡，20栋高层，一个幼儿园，1栋办公楼，一条商业街 4.24 一期四栋高层 高层，商业街为两排两层建筑 东面、北面观海 60-175 全 1.2元/㎡·月，电梯费另计 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2010年七月 2011年底 起价5500元/㎡，地下储藏室3000-3500元/㎡,地下车位7万元/个 商业：沿青岛路16000-18000元/㎡,里面14000-15000元/㎡ 买车位，住宅优惠200元/㎡ 未开盘，接受预定 楼盘规划图
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3．乐天·世纪城 楼盘基本信息 项目区位 开发商 东临海滨路，西临青岛路（机场路），北靠开发区管委 威海九龙置业有限公司 “乐天·世纪城”是由香港联达国际投资有限公司投资、威海九隆置业有限公司开发的，集商业、居住、旅游、购物、办公、休闲、娱乐为一体的超大型综合性地产项目,规划总建筑面积为72万平米，建成后将是威烟地区规模最大的综合性地产项目。一期13.8万㎡ 整个项目的一期工程由两幢联通公寓、一幢写字楼、一栋LOFT国际公寓以及“乐天·海港家饰”家装建材商场组成，总建筑面积13.8万平方米。 高层（精装修） 东南观海 78-143㎡ 全 1.09元/㎡，电梯费另计 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2007年2月 2011年底 起价5300元/㎡，每层加80元，已售均价4628元/㎡ 无 住宅公寓已备案10.8万㎡，已销售7.78万㎡，销售率72% 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 楼盘规划图 78
4．小城故事（原天东家园） 楼盘基本信息 项目区位 经区珠海路原大小天东 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海冠宏房地产、黑龙江省顺峰房地产 40万㎡ 1.28 住宅、公寓 多层、小高层（毛坯） 无 多层69-90㎡；小高层70-109㎡；公寓43.56㎡ 全 一期0.5元/㎡·月，二期待定 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2009年2月 一期已入住，二期2011年下半年 均价4300元/㎡ 无 一期尾房，二期在售，项目销售率 楼盘规划图 79
5．翡翠城二期 楼盘基本信息 项目区位 青岛南路南、曲阜216号 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海友邦房地产开发有限公司 50万㎡ 0.98 住宅 多层、小高层（简装修） 无 65-90㎡ 全 0.4元/㎡·月，电梯刷卡 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2008年10月 一期2009年底入住，二期2010年底 多层尾房，均价4700元/㎡；小高层4180元/㎡起价，每层加80元，地下车位8万元/个 房子和车位一起买，车位优惠3.5万元，送地下储藏室。全款95折。 一期尾房，二期热销。截止2010年4月底整个项目已销售66473㎡ 楼盘规划图
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6．九龙明珠 楼盘基本信息 项目区位 威海市经区齐鲁大道于东海路交汇处，老集村 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 2010年5月 2010年底 待定 无 未开盘 威海五星房地产开发有限公司 20万㎡ 1.2 普通住宅（毛坯） 多层、小高层 九龙湾 90-160 全 待定 楼盘规划图 81
7．五洲太阳城 楼盘基本信息 项目区位 经区新港 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 建筑类别 项目景观 主力户型 市政配套 物业情况 威海五洲基业房地产开发有限公司 86.77 1.05 住宅、别墅 多层、小高层、双拼、叠拼（毛坯） 山景 住宅：52-159㎡ 全 住宅0.6元/㎡,别墅待定 销售情况 开盘时间 入住时间 目前售价 优惠活动 销售情况 住宅已交房，别墅2010年底 多层均价5000元/㎡，别墅10000-12000元/㎡ 无 多层尾盘几套，别墅未开盘 楼盘规划图 82
第五部分 深度调控背景下威海房地产市场浅析
一、 房地产政策及全国楼市综述
2010年4月15日，政府调控楼市的“组合拳”终于落下。上午，国土资源部公布2010年度住房用地计划，拟供应量从去年实际供地7.6万公顷大幅增加到18万公顷，扩大了两倍多。下午，国务院14日常务会议确定的遏制部分城市房价过快上涨的政策，正式对外公布。二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
这两项政策的意图很明显，就是政府认为房价高了，要从供给和需求两个方面对楼市进行双向调节。
（一） 高首付高利率遏制房贷凶猛
根据央行的统计，2009年全国个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，为2008年全年增量的4.9倍。而上海2010年一季度个人住房贷款增量，就高达338亿元，同比多增311亿元。15日出台的房贷政策，表明了国务院为抑制不合理住房需求，而实行严格差别化住房信贷政策的决心。
除首付成数之外，房贷利率的要求更为严苛。此番新政已严格要求，二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。以5年以上贷款基准利率5.94%来计算，7.1折为4.2174%，1.1倍则为6.534%，大增231.66个基点，增幅高达54.9%。此前已获得银行承诺的二套房贷优惠利率，目前唯一可以做的是，加快审批，赶在总行文件下发前“生米做成熟饭”。
4月14日，国家统计局发布数据显示，今年3月份70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比涨15.9%。但天量土地供应和信贷新政，能否让房价应声而落？
我们认为暴涨的趋势将受到抑制，宏观调控一旦转向，首先就会体现在楼市成交量上，如果这样下去，楼市上涨的趋势受到遏制是必然的。
住房用地的增加可以缓解土地市场的供需失衡问题，由此传导到楼市，楼市供求压力也会大大改善，从而抑制高房价。
（二） 土地供应空前大增
土地调控的重拳出击，在其天量供应。2010年土地供应放量增长可以说是空前的，但也表明了管理层调控房地产的决心。将本应属于保障性住房需求的中低收入人群，从
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商品房需求领域分离出去，是解决目前高房价问题的重要调控手段。此次国土资源部的全国住房用地供应计划中，保障性住房用地的供应情况成为了关注焦点。根据全国住房用地供应计划，保障性住房用地约为24454公顷，同比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%(4.7倍)。
不仅如此，棚户区改造用地计划也首次纳入了住房用地计划管理。今年全国棚户区改造的任务是280万套，目前编制的棚户区改造用地计划35786公顷，占住房供地计划的19%。而在棚户区改造用地中属于保障性住房用地的还有20462公顷，占棚户区改造用地的57%。
相比信贷调控，房地产业界对于土地调控效应的疑虑会更多一些。不可否认的是，住房用地供应总量给出了一个积极的信号，然而，调控效应最终还是要看这些增量土地的分布结构。
我们认为，国家会应该会不同经济发展程度的区域应该实行不同的土地政策，要有差异化和针对性。如果一线城市和热点城市商品房住宅用地没有增加的话，将很难达到平抑这些区域高房价的目的，调控又将落空。看到18万公顷这个数据，第一反应是总量的确增加了不少，第二是关心与开发商有关系的商品房用地到底会有多少，第三就是增量土地的分布。
按照新的土地供应计划，2010年仅中小套型商品房计划供地总量就达80431公顷，超过去年全国实际住房用地76461公顷的总量，今年全国整体商品房用地增加几无悬念。然而，我们研究各种数据发现，倍受关注的一线城市土地供应仍然偏紧。
4月14日，上海市公布的最新住房用地供应计划为1100公顷，只比去年增加了35公顷，其中中小套型商品房和“非普通住宅”用地只有400公顷，仅为去年的40%左右，土地资源紧张状况可想而知。而在北京，虽然今年一季度住宅用地成交282.33公顷，同比增长10.7倍，但新的住房用地计划仍未公布，能否延续一季度供应的增加势头，还无定论。
而另一个变数就是，如果房价急转向下，将会改变开发商对未来房地产市场预期，暂停买地和项目开发。这样的话，2010年的实际供地面积相比计划供应量将大大减少，削弱了此次天量供应的调控力度。
（三） 政策变数影响市场预期
投资投机性购房者可能并不惧怕差别化的信贷政策。投机客往往用全款买下一套房子，然后用这套房产向银行申请抵押贷款。随后，投机客再用抵押贷款作为首付款，投
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资第二套房或多套房。为不给自己贴上投机的标签，他们大多借用亲友的身份证来购房。
虽然银监会颁布的贷款新规，要求流动资金贷款和个人贷款均采用“受托支付”原则，由银行直接将信贷资金拨付给借款人的交易对手，从而令投机客失去对信贷资金的掌控。但这些投资者依然有变通的办法，通过关联交易获取资金。
纵观最近两三年的房地产信贷政策，大致可以归结为“抑制—刺激—再抑制”的轮回。2007年9月27日，央行、银监会提出“严格住房消费贷款管理”；2008年12月20日，国务院办公厅提出“进一步鼓励普通商品住房消费”；2010年1月初，国务院办公厅又下发通知要求促进房地产市场平稳健康发展；3个月后的今天，政府却再次出台遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。短期化和功利化的房地产市场政策，势必造成房地产市场也随之大起大落、忽冷忽热。因此，无论是抑制房地产市场过热增长，还是采取刺激性的房地产市场政策，从短期来看也许是有效的，长期分析却未必是对、是好。它破坏了住房实际需求的稳定预期，造成房价大幅波动，为炒房等投机活动提供了可趁之机。在房地产市场政策上，中国亟需摆脱各方利益的左右，抛弃近几年形成的短期政策思维，而将思维模式定位在长期政策上，维护政策稳定，切不可急功近利。
（四） 开发商担心后市发展
此前越调越高、背道而驰的调控效应已经让开发商有点紧张，并开始有所警觉，有开发商借涨势积极出货。僵持一段时间后，未来也有一些开发商可能会调低价钱出售。至于拿地扩张，一定会相对谨慎。据我们了解，目前开发商基本都是这种心态——即便是要拿，也多会去二三线城市，一线城市风险太大。
从目前中央政府的决心来看，如果房价还不能有所抑制，下一步还会有更加严厉的政策出来。温家宝总理提出加快制定引导住房消费的税收政策。我们的理解是，未来物业税甚至遗产税都有可能成为下一阶段的调控手段。政策出台后，开发商起码不会再轻易涨价了。过去一些手握重金的投资者通过炒房占有了刚性需求资源，新政出台将改变这一局面。预计交易量会有所减少，有一部分购房者会进入观望期。
市场降温只是早晚问题。首付政策的出台并不孤立，税收等其他调控政策可能将会做出调整，而调控势必会影响销售，市场可能出现短暂的观望期，尤其是投资性客户将受到很大影响。
（五） 拐点不可能立刻出现
只靠一个政策是不是就能压制房价，效果还很难说。目前整个房地产市场已经形成了一个相对稳定的运行机制，用提高首付比例其效果不可能立即反应在房价上。也就是说，房价不会出现突然的下降。房地产价格偏高主要是投机性需求引起，所以遏制房价
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的重点应该放在抑制投资性需求上。从新政策来看，二套房首付比例大幅提高，利率是基准利率的1.1倍，应该说对抑制投机性需求是有作用的。
我们同时认为，政策显示出政府的决心，但不会对市场产生致命影响，市场不会出现急转直下的态势。毕竟中国目前经济三驾马车中房地产业对于投资和消费的作用是不可替代的。
政策出台后，一二线城市楼市会进入观望期，有可能一些城市出现量价萎缩的现象。但是从二季度开始，居民消费价格同比涨幅将逐渐提升，升值将开始有实质性动作，通胀预期加重和人民币升值还是会驱动资金流向股市。对政府来说，目前的政策紧缩组合拳主要是争取时间，为下半年楼盘供应增加从而平抑房价创造条件。我们认为，三、四线城市楼市的刚性和改善性需求都很大，而这些城市的城市化建设也才刚刚展开，因此，只要供给能够跟上，同比成交量就有望提升，这将有利于在三、四线城市经营的开发商持续发展。另外还需要指出的是，2010年大部分银行的个贷计划规模基本和2009年持平，如果首付比例提高，意味着购房资金规模将同比提升，而如果新房推盘增加，吸收原本可能流向二手房的资金，那么2010年全国住宅成交额依然有望同比增长。
二、 房地产新政背景下威海房地产市场预测
本周，我们针对新政即将实施的客观情况，分析了2007年房地产市场调控的过程以及市场的表现，针对威海房地产市场和公司理想山项目作出如下预测。
一、此次“二套房贷”新政的实施，主要目的是遏制部分城市房价增长较快的趋势，打击“炒房”行为，而调控的重点是全国70个大中城市。威海不在国家统计局重点监控的70个大中城市之列，在这个意义上来说，威海属于四线城市，房地产市场从2005年左右开始升温，房价一直保持稳定上升的趋势。重点监控的同类城市，威海房价并不虚高，因此几乎无泡沫可挤，市场大幅度降价的可能性不大，但是价格继续上涨的势头将会减缓。
二、根据以往的经验，政策调控的作用和影响在一二线城市需要半年左右的才会深刻显现出来，而波及到三四线城市则还会延迟半年左右。即便是5月份新政开始实施，威海市的房地产市场真正受到冲击也只能在2011年中期才会显现。中间会有一年左右的缓冲期。
三、我公司理想山项目位于城市核心区域，定位为威海市中高端住宅项目，客户主要针对威海市区居民。区位的优势、产品的高品质决定了本项目产品的稀缺性。2007
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年调控时期，几乎所有城市受冲击最严重的是郊区楼盘，而核心区的楼盘受冲击的幅度非常小。因此，理想山项目未来受到较大冲击的可能性比较小。
四、截止5月11日，理想山已认购了191组客户，统计结果如下：191组中，初次置业45组（包含32组婚房），改善置业122组，投资客户24组；2010年1月1日至2010年5月11日累计到访客户1064组，其中自住966组（未成交部分不便筛选初次和改善），投资85组。从中可以看出，理想山项目已成交客户中投资客户的比例是非常小的，只占到了12.6%，而来访客户中，投资客户只占到了7.99%。所以，目前购买理想山项目住宅的客户主要还是以本城市居民自住为主，并不依赖于投资客户。但不可否认的是，在与去年项目初期调研相比，投资型客户，尤其是外地客户呈增长的趋势。
五、经过2007年的房地产市场深度调控，各大知名房地产开发商几乎同时缩减在一线城市的投资，转而将投资重点转向了比较稳定的二三线城市甚至四线城市。这有利地说明了三四线城市房地产市场的稳定性和成长性。
六、任何事物都会有两面性，国家政策遏制了投资性购房，是加大了其购房成本和贷款成本，由于一二线城市房屋总价高，实际上是提高了在一二线城市投资房产的门槛，一部分实力较小的投资客（散户型）极有可能携资金转战房价较低的二三线城市，相对来说这些城市投资门槛较低，而房价的预期涨幅期望值很高。由于威海属于全国宜居海滨城市，必然是外来投资客户重点关注的城市，以前，外来投资客户的投资对象主要是海景房。但威海市区的海景房价格普遍偏高，此次“二套房贷”新政的实施，必然会对威海的海景房项目造成较大影响。市中心品质高、价位相对于海景房偏低、升值潜力大的楼盘极有可能被关注，而理想山项目应该属于此类项目。特别是5月7日理想山出现了一名外地投资客同时认购三套住宅的现象，三套均为小户型，总价99万元左右，这个总价甚至在一二线城市买不到一套住宅。这种迹象表明在一二线城市投资住宅的投资客已经开始把目光转向升值潜力较高的三四线城市，而且已经开始付诸行动。
七、沿海宜居城市，也是未来移民、养老购房需求的重点地区。
综上分析，尽管此次国家调控房地产市场的决心和力度是空前的，但我们认为，威海房地产市场不会产生较大的波动，主城区核心区域的项目未来一年的交易量和交易价格不会有下降，理想山项目抓住机会，加快开发进度，一定会有较好的收益。
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第六部分 威海房地产市场综合分析
一、 威海房地产特征 （一） 开发理念
1． 几年前威海本土开发商的开发理念比较落后，仅关注于当地市民对居住功能需求，缺少对产品创新升级，缺乏对投资性、度假型产品的打造。 2． 缺乏大局观，不能合理规划，海景、度假元素没有充分挖掘。 3． 产品缺乏国际元素，缺乏滨海休闲度假情调。 4． 建筑外立面和景观规划设计落后。
（二） 存在机会
1． 威海市不仅适合度假、养老、旅游观光，更适合长期居住，是中国宜居城市之一，受国内外客户高度关注，东北、河南、河北、山东、韩国客源较多。
2． 五一假期调整，年假制度颁布，威海作为一个国家重点旅游城市，其分时度假产品必将存在巨大发展空间。
3． 投资型客户均为二次置业或者多次置业者，对住宅的功能需求已经不在停留在居住上，滨海、国际化、度假、休闲等元素应充分融入到产品中。 4． 威海海景是稀缺资源，海景住宅的保值增值性能优越。
二、 威海市SWOT分析
（一） 优势
1． 中国最优质的海滩和海水，拥有中国最长海岸线的城市； 2． 全球宜居城市，空气质量佳； 3． 中国距韩国、日本最近城市； 4． 位于环黄海经区圈； 5． 城市名片打造较成功。
（二） 劣势
6． 火车交通发展不够理想，达到内陆城市不便； 7． 机场距离市中心区较远，且不够国际化；
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8． 下辖三市城市化进程较慢；
9． 与国际滨海城市的概念打造还有很大差距。
10． 市区范围之内可开发土地很少，可发展空间受到严重的抑制。
（三） 机会
11． 威海第三产业处于快速发展阶段，旅游资源开发空间巨大； 12． 稀缺的滨海景观特色；
13． 与国内外沟通显著加强，有利于城市的营销；
14． 青烟威荣高铁的修建，大大缩小了威海与其他省份的空间距离； 15． 东三省客群迁居认知度较高。
（四） 威胁
16． 来自青岛、烟台、三亚、秦皇岛等滨海城市的竞争威胁；
17． 威海市房地产公司超过四百家，各公司实力相近，选择的市场和提供的产品相近，竞争比较激烈。
三、 展望威海楼市
21世纪的中国需要环渤海地区的崛起。如果说我国改革开放的头两个十年成就了珠三角和长三角，那么随着环渤海地区的加快发展，以青岛为核心，包括威海、烟台、日照等城市的山东半岛东部会迎来快速发展的黄金时期。
城市的发展离不开产业的支撑。山东半岛制造业基地、区域教育科研基地、旅游度假地和修造船基地是威海市建设的重点。规划借助日韩经济向山东半岛大规模转移这一历史机遇，立足传统工业、特色渔业、农业资源以及旅游资源等基础优势，威海市通过规划引导，促进加工制造、教育科研、农产品加工和旅游度假等产业均衡发展。
经济快速发展必然带来城市规模迅速扩大。随着威海市区居民对于外来先进居住理念的逐步接受，居民对于威海楼盘的要求会越来越高，同时政府旧城改造力度的不断加强，威海未来的城市建设必然会对住宅楼盘的整体规划、建筑和景观设计、物业管理等方面提出更高的要求。谁能把握住城市发展的脉搏，谁就能抓住房地产市场的机遇。
总之，国合置业通过对威海市房地产市场近几年运行情况的深入研究和分析，同时对威海市场上在售楼盘的实地调研，对于威海市房地产市场未来2年的发展做出以下预测：
1. 威海楼市近几年发展迅速而平稳，对比同类城市，威海房价并不虚高，因此
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几乎无泡沫可挤，市场大幅度降价的可能性不大，但是价格继续上涨的势头将会减缓或停止；
2. 本次国家对房地产市场再次进行调控，威海属于全国宜居海滨城市，外来投资客户比重较大，其投资对象主要是海景房。此次“二套房贷”新政的实施，必然会对威海的海景房项目造成较大影响；
3. 尽管此次国家调控房地产市场的决心和力度是空前的，但我们认为，威海房地产市场不会产生较大的波动，主城区核心区域的项目未来一年的交易量和交易价格不会有大的下降。
4. 未来威海市城市建设方向是向南发展，因而经区必将成为未来威海市房地产市场新的增长点；
5. 威海市区青烟威荣高速铁路周边土地必将成为开发商争夺的重点。
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