AAA商铺投资回报分析

1、风险分析

开发商信誉5评分标准：分数3212、背景1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、

开发商

物业管理公司

物业管理费 （元/平方米）项目地址1期开盘时间3期开盘时间3期运营模式

3期一楼平均售价（元/平方）3期二楼平均售价（元/平方）3期三楼平均售价（元/平方）1.5平方公里对比商铺一楼售价商铺同一项目区住宅楼售价黄商购物集团同城商铺比较城市发展

评价极好好一般差很差建筑水平5设计水平4地理位置5人气5物业管理5保利地产武汉分公司,属央企上市公司保利地产武汉分公司2.8

黄州大道黄商集团隔壁2011年8月2011年12月

开发商招商运营已与苏宁电器签约10年，将租金直接返利为售价的60%给买450002000010000

35000,选奥康步行街作比较4500（保利壹号公馆）

黄州城区销售量及人气最旺购物商场

保利金中环为全城首个央企上市开发商打造的商铺，在三级城市都属罕见2015年城际铁路通车、近30%农村人口入城购房成为城市人口并且仍在增长

3、数据分析序号12345项目名称住宅楼1期1楼商铺3期1楼商铺1期2楼商铺3期2楼商铺市场均价（元/平方米） 4,500 28,000 45,000 13,000 20,000优惠价97% 4,455 27,720 38,700 12,870 17,200平方8042.2.2.2.5总价 356,400 1,178,100 1,4,750 6,975 731,000未来10年租金返利（60%） 96,000 612,000 986,850 204,000 438,600以3期1楼商铺为例分析60%销售价返利结构：

总销售价 1,4,750投资现金风险分析

实际购买价 726,980返利60%总额 986,850租期（月）120推算租金（元/月） 8,224折算租金（元/平方） 194a.银行定期存款投资比较总购买款 726,980b.商业投资投资比较总购买款 726,9804、结论资金占用年数理想投资收益10年后资产总CPI指数4%资产年收益率率10%额 10 726,980 290,792 1,163,1676.0%资金占用年数银行定期存款10年后资产总CPI指数4%资产年收益率利率4.4%额 10 319,871 290,792 756,0590.4% 风险评估得4分显示保利金钟环商铺有较佳的投资条件，而数据分析显示3期1楼的投资回报率为7.1%,相对于市

3期1楼租售比为180远优于市场标准。而开发商返利推算商铺租金为每月8224元且租户稳定。综合以上各项数据，

招商形势3主力店影响力5有效客源3运营水平 4区域商业潜力4销售价2金直接返利为售价的60%给买主。

商铺，在三级城市都属罕见

成为城市人口并且仍在增长、城市圈经济发展效应开始显现

首付50% 130,200 283,050 328,950 171,488 146,200贷款利息 37,526 59,441 69,080 36,012 30,70210年按揭总金额 132,195 342,491 398,030 207,500 176,902购房支出 166,395 625,1 726,980 378,987 323,102市场租金（元/平方）101201104040市场租金（元/月） 800 5,100 4,675 1,700 1,700率为7.1%,相对于市场6%的标准回报率来说可以接受。

稳定。综合以上各项数据，此项投资是一个较佳的投资机会。

投资风险3投资回报率3综合评分4租售比%(标准为1：200） 450 233 1 325 20010年后不动产价值预估（假投资回报率%定10年有10%的增长空间）5.8% 396,0009.8% 1,309,0007.7% 2,103,7505.4% 607,7506.3% 935,000