国外土地征用补偿标准方式及支付时间

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国外土地征用补偿标准

方式及支付时间

王正立 刘丽

(国土资源部信息中心,北京,100812)

一、国外土地征用补偿标准

给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良,他们害怕一旦土地被征用将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿,对土地所有者来说也是过低的,由于不考虑土地的附加值,而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管难于精确地确定这些价值,但可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产,或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面,过高的补偿费将不利于合法的征用,不利于/公共利益0的实现。因此,确定一套合理的补偿标准非常重要。

其他土地划开而使当事人蒙受的损失。

(3)对当事人的财产造成不良影响,从而使当事人蒙受的损失。

(4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外,还有经营外损失费的补偿,例如英国有关土地征用的条例规定,假如一个人在一块农业用地上至少经营了3年,而由于征地失去这种经营权,则他有权要求得到额外经营损失费,条件是他如果在英国境内在3年期限内开始经营另一块农业单元。

(5)由于而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响;由于有害影响受到的损失。

(6)如果由于土地被征用,当事人对所有权重新确认时,在测量确认和产权登记方面所需的花费,以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。

(7)对当地民房的征用要给予补偿。例如在澳大利亚,当进行强制性土地征用时,当地居民的住房随土地被征用,失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。除了上面提到的补偿费以外,在英国,当农民因征地而离开其农场时,还能获得一笔农场损失费,前提是:(1)他对被征农地的使用期至少还有3年;(2)使用权的灭失是因为强制性征地;(3)3年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。

我国地区和韩国的征用补偿范围及项目见图1、图2,世界主要国家的征地补偿标准见表1。

(一)土地征用补偿项目1.对土地所有者的补偿

关于土地征用补偿项目,尽管各国(地区)的

规定不大相同,但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。

补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外,英国还综合考虑了以下因素:

(1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。

(2)征地时,由于必须将征用土地与当事人的

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中国省的土地征用补偿范围

(1)被征收土地的地价补偿及负担清算;

(2)被征收土地地上改良物的补偿;(3)被征收土地地上改良物的迁移费;

(4)因征用土地致使其相邻土地受到损失者的补偿。

图1 中国省的土地征用补偿范围

韩国征地补偿规定

(1)地价补偿。韩国土地收用时,其地价补偿标准,自1990年3月1日5土地公概念法案6生效后,统一以公示地价为征收补偿标准;

(2)残余地的补偿。可以分为两种,即残余地价值降低或其他损失的补偿和因残余地需修筑道路、水沟、墙栅等设施或其他工程时,应予以补偿;

(3)迁移费用补偿。为公共需要而收用或使用土地,如土地有附着物,而又不是进行公益事业所必需的,则令其迁移,迁移所需费用由起业人予以补偿。其他损失补偿。因收用或使用其土地,致使土地所有权人或关系人蒙受营业上的损失时,也应予以补偿,如因建筑物的转移,致使租赁方面有所损失时,也应予以租金收入减少的补偿;

(4)其他因测量、调查而产生的损失,因事业的废止或变更而产生的损失,或残余土地以外土地整治费用的损失,因事业的废止或变更而产生的损失,或残余土地以外土地整治费用的损失,都给予相当的补偿。项目人为了征得或者取消该土地的使用权,应该按总统令,与土地所有人和关系人进行协商。达不成协议或者不能协商时,项目人应该在项目获准公告发布之日起的1年内,向管辖地的土地征用委员会提出征用裁决的申请。对达不成协议提出裁决的申请,由土地征用委员会受理,并依据法律规定程序进行审理和裁决。

图2 韩国的土地征用补偿范围

2.对土地承租人的补偿

许多国家规定,不仅要向土地所有者给予

补偿,而且还必须向承租人给予补偿。例如,在英国,土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。

加拿大明确规定要向承租人给予补偿。

根据以下因素确定对承租人的补偿:(1)租赁期限以及租约上剩余的年数;(2)有无续租权或续

租的预期;(3)承租人对土地的投入。

韩国规定,要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。

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表1 世界主要国家和地区土地征用补偿标准比较

国家或地区美 国加 拿 大阿尔伯达省瑞 典

补 偿 标 准

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征地之日市场价格,愿买愿卖的现金额。但确定的市价不反映买后的财产价值

市场价格

以征地日10年前的该土地价格为准

土地征用补偿价格的标准是以被征用的土地所有者在公开土地市场能得到的出售价格为计算

英 国

标准的。计算补偿价格的时期确定在征用者进入土地(在取得权利前实际占有)的日期。如果有些土地在征用之前因要转为公用事业开发地而造成的地价上涨,原则上补偿价格不包括这一部分。但是,某些合理的上涨可以考虑

被征土地市场价格,以最终裁决日一年前的土地用途为准确定地价,或以所有者纳税时的申报价格作为参考确定价格

以公布土地征用时土地的市场价格为准。对于农业用地,补偿费等于被收回土地的现行市

法 国

德 国

价。在田地被分割和切断的情况下,必须根据下面几种情况支付:(1)花在路上的时间长了,要多买汽油;(2)受走弯路之苦;(3)土地边界增加带来的损害补偿金;(4)被损坏的土地界址带来的损失

对于征用农村土地给予的补偿费的基础是农业中值,简称VAM,VAM在每个农业地区每年确

意 大 利定一次,依庄稼类型和土壤肥力而变化。VAM一般大致相当于被征用土地的平均市价。征地裁决成为最终决定时,补偿费总额以征用土地和土地上建设物的市价为基础确定

补偿费应当建立在/土地和位于其上的不动产的市价,,以及由于征用土地造成所有人受到的

俄 罗 斯

所有损失,包括他应当承担的、在合约到期之前的一段时间内他给第三方造成的相关的损失以及丧失的利益0的基础上。实际上可使所有人得到双倍的补偿

澳大利亚

补偿数额的确定要考虑土地征用当天的市场土地价值,除当天市场价值外还要考虑土地权利拥有者的当天个人财产价值等

补偿的金额要按照法律规定的方法进行计算。按被征用财产的正常市场交易价格计价,并按签定合同时的价格计价,对以后价格变动的差额不再进行追加

征用者与被用者协议补偿,协商不成由土地征用委员会做审理和裁决。以征地裁决日邻近类似土地的交易价格作参考确定

参考宣布土地征用之日的市场价格;对于1987年11月30日以前征用的土地,其补偿费应考虑

日 本

韩 国

新 加 坡

1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地,补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格;在决定补偿时,应当按上述规定办理,而不应考虑哪一个价格较低。1995年再次进行修改,以后征用土地的补偿标准将按市场价格确定

马来西亚土地征用补偿费估算的日期应当是发布征地的最后通知日

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续 表

国家或地区补 偿 标 准

根据:(1)土地被征用发布公告时的土地市场价值;(2)在土地被征用时对当事人土地上生长的庄稼和树木(如果有的话)所造成的损失;(3)在土地被征用时对当事人其他土地(如果有的话)

印 度

所造成的损失;(4)在土地被征用时对当事人其他财产、动产或不动产和当事人收入(如果有的话)所造成的损失;(5)因土地被征用,当事人被迫迁居别处或到其他地方经营所造成的损失;(6)土地被征用公告发布之后到地税征收官正式征用土地期间对当事人所造成的土地收益损失

3种选择:(1)土地征用常设委员会决定的价格;(2)土地所有者报税时申报的价值;(3)土地的

印度尼西亚

市场价值。事实上,土地征用常设委员会仅对享有完全所有权的地主支付完全的补偿金,对那些享有部分土地所有权的地主仅支付部分补偿金,而对擅自包住房屋者则没有任何补偿

中国

一般是根据土地收回当日的市场价格确定的,如果上述计算的补偿金额不足以补偿业主的实际损失,会在法律许可的补偿外,另加一笔补偿费

(二)土地征用补偿项目的计价标准

关于土地征用补偿项目的计价标准,从各国(地区)情况来看,大致可分为三类:

,交易日期等各种因素进行必要的调整。0

(4)若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机,如瑞典、法国。

瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格,但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准,所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格,法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格,同样是为了防止投机买卖土地。

新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处:在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时,是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考,两者之间取较低的一个为补偿标准(因为1973年~1981年之间的地价一般低于1973年的价格,而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格)。上述规定一方面防止了投机,更重要的是减少了征地的财政负担。这一,使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此,1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地,其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地,补偿费应

11按公平市场价格补偿

即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准,/公平市场价格0的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家和地区采用这种方式,如英国、美国、我国地区等。

虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准,但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。

(1)征地正式通告发布日的市场价格。(2)最终裁决日的市场价格。

(3)正式征用日的市场价格(实际占有该土地的当日市价)。如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、中国、英国等。

在中国的特别行政区,补偿标准为/财产征收当日被征用财产的公开市场价0。根据土地管理署的规定,确定被征用财产的公开市场价值的基础是/征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价,并且要根据如位置、环境、建筑状况,(以及建筑所在土地的其他因素) 12 2004年第1期

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考虑1986年1月1日该土地的价格;1995年再次进行修改,以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。

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但是,如果项目人是国家、地方公共团体、公共团体、土地公社及由总统令指定的如道路公社一类的投资机构时,在以下条件下:第一、土地所有人及关系人希望时;第二、总统令规定的当事人不在的不动产,按总统令规定,补偿金为1亿韩元以下时支付现金,超过的部分则可以采用债券的形式进行补偿。另外,依据韩国/土地征用法0第45条第5款和/公特法0第3条第2款规定,补偿金超过总统令规定的部分,可以用该项目人发行21按裁定价格补偿

指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿,如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考,由征用裁判所裁定补偿标准。

31按法定价格补偿

指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国,在执行公示地价的地域,土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要根据实际情况予以修正)。

4.按纳税申报价格补偿

有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格,如法国、墨西哥、危地马拉、新加坡等。

在墨西哥,土地所有者有权获得所有者为了税收目的申报的或认可的数额,这个数额可以根据以前的纳税价值的改变进行调节。在新加坡,申报的纳税价值是补偿费最高限额,而危地马拉城的最高限额是申报的纳税价值加上30%。1980年萨尔瓦多出于土地改革的目的,使用了1976和1977年的纳税价值。

二、国外土地征用补偿方式

大多数国家采用现金补偿,或现金和实物补偿兼用,例如日本,对于损失,原则上要用现金进行补偿,也可以通过土地征用委员会裁决,采用提供替代土地的方式进行补偿。具体采用何种补偿方式,也可以协商解决。再如新加坡,法律规定通常情况下,赔偿费应当用现金支付,但地税征收官也可同享有有限权益的当事人进行协商,在保证当事人享有公平权益的情况下,以其他方式进行补偿。

也有些国家和地区采用/土地债券0的方式进行补偿,如韩国和我国的省等。

债券补偿制度是韩国近年在征用土地补偿上出现的一种新方式。经1991年修订后的/土地征用法0规定:对于土地征用和使用的补偿,除其他法律的特别规定以外,原则上要以现金进行支付。

的债券进行补偿。债券的偿还期限为5年以内,利率应该高于债券发行时的一年定期储蓄利率。

三、国外土地征用补偿支付时间

(一)先行支付

无论是现金补偿还是实物补偿,或债券补偿,通常应当在土地权利人失去权利之前支付。这是绝大多数市场经济国家的做法,例如韩国、日本、意大利等。

有些国家是先由土地征用单位提供一个初步补偿金额,例如加拿大的阿尔伯达省先由征用单位提出/建议的补偿0。土地征用者在进行完地产评估之后,将评估通知(也就是/建议的补偿0通知)发送给土地所有人。土地所有人对补偿可以接受也可以不接受。接受的话,也不影响土地所有人向提请诉讼,要求增加对土地的补偿。同样在,对于受影响的物业租客,会在土地权利人失去权利之前支付相应的补偿金,即使租客不同意这笔补偿金额,也仍然先拨出这笔资金让他们做出搬迁安排,但会同时提出书面声明,声明接受这笔金额的人仍然可以保留提出要求超额补偿的权力,甚至保留向土地审裁处提出诉讼申请的权力。

波兰规定,补偿费应当在征地的最终裁决日的14天之内一次性付清。经土地所有权人的同意,在征地裁决成为最终决定之后,对补偿费的评估可以推迟3个月的时间。如果补偿费久拖不付,则颁布征地裁决的机构要发布单独补偿法令。根据民法,延期支付补偿费是要受到处罚的。(下转第5页)

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加拿大征地补偿规定

补偿的范围包括几个方面:

(1)被征用部分的补偿。必须依据土地的最高和最佳用途,根据当时的市场价格补偿;(2)有害或不良影响补偿。主要针对被征用地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害,可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿;

(3)干扰损失补偿。被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用,因混乱而造成的成本或开支补偿;

(4)重新安置的困难补偿。征用者与所有者在征用过程和相关赔偿过程中,出现的矛盾通常由赔偿委员会裁定。如果对赔偿委员会的栽定不服,可通过判决。

图5 加拿大的土地征用补偿范围

因此,研究其他国家的土地征用补偿原则时,我们应该将重点放在以下两个方面:一,是有偿还

是无偿;二,如果是有偿,都包括哪些补偿项目,每一种补偿项目的具体定价标准是什么。

(上接第13页)机构补齐。例如新加坡规定,如果当事人不接受地税征收官关于补偿金额的决定,地税征收官可

以单方面向最高发出申请,由最高下令将这笔补偿费存放在。如果地税征收官尚未支付补偿费,或未将补偿费存放在,则地税征收官除了应支付此笔补偿费外,还应以每年6%的利率支付此笔补偿费在占有土地之日到将补偿费支付给当事人或存放在期间的利息。这样既不影响征地机构的工作,又可以较好地保护原有土地所有人和相关权益人的利益。

马来西亚规定,土地征用补偿费应当在发布征地最后通知的2年内完成。否则,土地征用就会失去效力。如果在土地被征用或在3个月有效期内没有支付补偿费,就要按每年8%的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。

(二)分阶段支付

但也有些国家出于国家的经济和政治原因,占用土地前仅支付部分补偿金,其余金额在以后的规定期内支付。

(三)先征用再支付

有些国家当事人是在失去权利后才得到补偿金,但他们同时可以得到失去权利时到获得补偿金之间的利息。如果当事人不接受主管机构对补偿金额的决定,并打算向提出上诉,为了不影响征用机构正常进入被征土地,要求征用机构将原定补偿金先存入,待判决后,再由征用

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