【例1.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（ ），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。 A.历史成本 B.历史收益 C.预期成本 D.投资收益
[答疑编号6150010101] 【答案】D
【例2.单选题】（2008年考题）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（ ）而言的。 A.市场整体
B.市场中每一个市场主体 C.某一市场主体 D.某一类市场主体 [答疑编号6150010301] 【答案】A
【例3.单选题】（2011年）资产评估价值类型中的投资价值，最有可能适用的评估特定目的是（ ）。 A.资产变现 B.并购重组 C.资产处置 D.资产抵押
[答疑编号6150010302] 【答案】B
【例4.单选题】（2011年）评估对象是报废机器设备本身，其拆零后的某些部件尚可使用且存在变现价值，该报废设备评估结果的价值类型应当选择（ ）。 A.清算价值 B.在用价值 C.市场价值 D.残余价值
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[答疑编号6150010303] 【答案】D
「例5.多选题」（2008年考题）资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在（ ）。 A.影响资产评估对象的具体用途 B.影响资产评估结果的具体用途 C.影响资产评估的基础条件 D.影响资产的运作条件 E.影响评估对象的功能 [答疑编号6150010304] 「答案」B C
【例2-1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，该拟快速变现资产的价值接近于6万元。 [答疑编号6150020101]
【答案】资产评估值=10×（1-40%）=6（万元）
【例2-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 [答疑编号6150020102]
【答案】资产评估价值=10×90/120 =7.5（万元）
【例2-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 [答疑编号6150020102]
【答案】资产评估价值=10×90/120 =7.5（万元）
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2-6）则评估对象的评估价值接近于： [答疑编号6150020201]
【答案】资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）
【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%.其中参照
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房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于： [答疑编号6150020202]
【答案】
【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%.根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于： [答疑编号6150020203]
【答案】300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）
【例题1】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少？
[答疑编号6150020401]
【例题2】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%
【请问】需要在基金设立之初，为基金投资多少钱？ [答疑编号6150020402]
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【例题3】某人每年年初存入银行2 500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少？ [答疑编号6150020403]
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【例题4】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。
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[答疑编号6150020404]
期数 现金流量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1000 1000 1000 1000 2000 2000 2000 2000 2000 3000 解法2：
【例题5】某公司准备购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款200万元，连续支付10年，共计2000万元；乙方案，从第五年起每年年初付款250万元，连续支付10年，共计2500万元。假定该公司的资金成本率10%，通过计算说明应选择哪个方案。 [答疑编号6150020405] word 资料
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【例6.计算题 】某公司发行15年期的长期债券，面值1 000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%. 问：投资者购买该债券后，所收到的该债券的本息和的现值是多少？ [答疑编号6150020406]
本利和的现值
＝250×（P/F，10%，5）﹢250×（P/F，10%，10）﹢250×（P/F，10%，15）﹢1000×（P/F，10%，15）
＝250×0.6209﹢250×0.3855﹢1250×0.2394 ＝550.85（万元）
【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。 A.1400 B.1700
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C.1800 D.1970
[答疑编号6150020501] 【正确答案】A
【答案解析】本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下
的计算公式：r＝10%，n＝20
，本题中A＝100万元，B＝10万元，
【例8.单选题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。
A.710 B.386 C.517 D.446
[答疑编号6150020502] 【正确答案】D
【答案解析】本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是
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10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年），使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r＝5%，n＝10
所以P＝（100/0.05－100/0.052）×[1－（1＋5%）－10]＋10/0.05×[10/（1＋5%）10]＝（2000－4000）*0.3851＋1227.82＝455.65
【例9.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 [答疑编号6150020503] 【正确答案】A
【答案解析】考核关于收益法计算公式各个参数与评估价值之间的关系分析。 【例10.单选题】（2011年度考题）已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（ ）。 A.649万元 B.751万元 C.974万元 D.1126万元 【正确答案】B
【例2－10】某企业的尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额，有关数据如表2－3 表2－3 某企业未来3年的预期收益
收益额（万元） 折现率 折现系数 6% 6% 6% 0.9434 0.8900 0.8369 收益折现值（万元） 283 356 167.9
第一年 300 第二年 400 第三年 200 由此可以确定其折现额为：
资产评估价值＝283＋356＋167.9＝806.9（万元）
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【例2－11】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。
【要求】确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。
【注意】这个题目告诉的折现率和本金化率相等，如果不相等在应该分别选用。 （1）永续经营条件下的评估过程 （2）50年的收益价值评估过程
【例2－12】重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1 000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。该机器设备重置成本为： [答疑编号6150020701]
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直接成本＝50 000＋1 000＋800＝51 800（元） 其中：买价，50 000 元运杂费，1 000元 安装费用，800元
其中，原材料，300元人工，500元
间接成本（安装成本），400（＝500*0.8）元 重置成本合计52 200元。
【例2－16】某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算该资产利用率。
【举例】某机器设备购建于1994年10月30日,根据其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。
【要求】计算资产利用率
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4.应用举例
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。 [答疑编号6150020801]
『正确答案』
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【例1.单选题】（2006考题）运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨，在制造过程中该钢材的利用率约为95％，该设备的主材费率为80％，适用的增值税税率为17％，则该设备的主材费用最接近于（ ）万元。 A.35.90 B.37.79 C.39.90 D.42.O0
[答疑编号6150040101] 【正确答案】A
【答案解析】主材费用=2.8÷（1+17％）×15=35.897万元
【例2.单选题】（2006考题）被评估对象为一台自制大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为l5元/公斤，材料利用率为75％，模具的冷加工费为30 000元，热加工费按模具净重每公斤l5元，其他费用10 000元，行业平均成本利润率为10％，不考虑其他因素，则该模具的重置成本最接近于（ ）元。 A.98 000 B.109 000 C.110 000 D.121 000 【正确答案】D
【答案解析】（2 000÷75％×15+30 000+2 000×15+10 000） ×（1+10％）=121 000元。由于题目没有税率方面的信息，所以题目没有考虑销售税金 【例4-10】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。
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（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6 000度。 （2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算。 （3）计算净超额运营成本：所得税按25％计算。 （4）折现率为10％ 【要求】计算功能性贬值 【正确答案】
6000×0.5 →超额运营成本
6000×0.5×（1－25％）→ 净超额运营成本
可用10年，运营性功能贬值＝6000×0.5×（1－25％）×（P/A，10％，10） 【例4-11】某汽车已使用10年，按目前的技术状态还可以正常使用10年。汽车重置成本是20万元。
但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长年限为 15年，因此该汽车5年后必需强制报废。
【要求】计算该汽车的经济性贬值 【正确答案】
【例4-12】某台车式电阻炉，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨，该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨。全年产量1500吨。
正常用电单价是1.2元/千瓦小时，但是政府规定超限额10-20％（含20％）的加价2倍。
【要求】试计算因政府对超限额耗能加价收费而导致的经济性贬值。 [答疑编号6150040304]
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【正确答案】 超限百分比 ← 确定 ↑
Y=（730-650）×1500×1.2×2
Y（1－25％）×（P/A，10％，5）→ 经济性贬值 无税率：t＝0
【例3.单选题】（2010年度考题）评估对象为已购置尚未正式投产使用的生产线，经专业评估人员估测，由于受产品市场结构调整的影响，该生产线投产后将在相当长的时间里难以达到满负荷工作状态，评估基准日时尚未出现同类型新型生产线。据此，评估人员在评估该条生产线价值时（ ）。 A.应当考虑生产线的实体性贬值 B.应当考虑生产线的功能性贬值 C.应当考虑生产线的经济性贬值 D.不用考虑贬值因素 【正确答案】C
【例4.单选题】（2011年考题）导致被评估机器设备功能性贬值的因素是（ ）。 A.原材料、能源提价，造成生产成本提高，而售价没有相应提高 B.市场竞争加剧，产品需求降低，设备开工不足，生产能力相对过剩 C.国家环境保护法规强制设备报废，缩短了被评估设备的正常使用寿命 D.新技术的发展，使得被评估设备的运营费用相对提高 [答疑编号6150040307] 【正确答案】D
【例5.综合题】（2009年度考题）甲评估机构对进口成套设备A进行评估，评估基准日为2008年12月31日。A设备由美国生产，于1994年进口，并于当年12月31日正式投入使用。A设备账面原值为8500万元人民币，其中64％以外汇支付，36％以人民币支付。支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成，其中国外运费（按体积及重量标准计算）为30万美元、国外运输保险费为25万美元。支付的人民币部分由关税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成，其中运输费为165万元，保险费为10万元，设备安装调试费用289万元。在运输费用中由于企业人员失误，错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元，进口设备时美元对人民币的汇率为1：8.
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经评估人员调查，在评估基准日时，美国已停止生产A设备，但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10％，国外运费仍为30万美元，国外运输保险费为27.5万美元，关税税率为18％，增值税税率为17％，外贸及银行手续费为设备到岸价的2％，国内运输费用价格指数上升了2％，国内保险费上升了1％，同类设备安装调试费用价格上涨了5％，美元对人民币的汇率1：6.8.
评估人员进一步调查得知，A设备自投入使用时起至评估基准日一直按照设计标准满负荷运转。由于A设备生产的产品受市场替代产品的影响，要保证在价格不变的前提下不造成产品积压，自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80％的水平上，并一直保持下去。经现场鉴定，A设备如果按照设计生产能力生产尚可使用8年。
假设设备的价格与生产能力成线性关系，设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算。
【要求】评估进口成套设备A的价值。 [答疑编号6150040308] 【正确答案】
1.账面支付外汇部分＝ 8 500×64％/8＝680（万美元） 2.原设备的离岸价（F0B）＝680－30－25＝625（万美元） 3.基准日离岸价（F0B）＝625×（1＋10％）＝687.5（万美元） 4.到岸价（CIF）＝（687.5＋30＋27.5）＝745（万美元） 5.合人民币745×6.8＝5 066（万元） 6.关税＝5 066×18％＝911.88（万元人民币）
7.增值税＝（5 066＋911.88）×17％＝1 016.24（万元人民币） 8.外贸及银行手续费＝5 066×2％＝101.32（万元人民币） 9.国内运输费用＝115×（1＋2％）＝117.3（万元人民币） 10.国内保险费＝10×（1＋1％）＝10.1（万元人民币） 11.安装调试费＝289×（1＋5％）＝303.45（万元人民币） 12.重置全价
＝5 066＋911.88＋1 016.2396＋101.32＋117.3＋10.1＋303.45 ＝7 526.29（万元人民币） 13.经济性贬值率＝1－80％＝20％
14.扣除经济性贬值后的价值＝7 526.29×（1－20％）＝6 021.03
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15.成新率＝8/（8＋14）＝36.36％
16.评估值＝6 021.03×36.36％＝2 189.25（万元） 注：允许在小数点前一位有误差。
【例1.单选题】（2009年度考题）某宗土地，单价为8 000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10％，则其楼面地价为（ ）元/平方米。 A.1 600 B.8 000 C.4 0000 D.8 0000 【正确答案】A
【例2.单选题】（2009年度考题）一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。 A.商业用地、工业用地、居住用地 B.居住用地、工业用地、商业用地 C.商业用地、居住用地、工业用地 D.工业用地、商业用地、居住用地 【正确答案】C
【例4.单选题】（2011年考题）运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（ ）。 A.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金
B.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费 C.管理费用＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费 D.管理费＋维修费＋保险费＋税金 [答疑编号6150050203] 【正确答案】D
【答案解析】不能够包含折旧费
【教材例题5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右。
【要求】评估该宗土地的收益价值。
word 资料
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[答疑编号6150050301]
【正确答案】
【教材例题5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5％，若：（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1％。
【要求】分别评估两情况下2006年初的房地产价值。 【正确答案】
（1）P＝50/5％＋1/（5％）2＝1 400（万元） （2）P＝50/（5％-1％）＝1 250（万元）
【教材例题5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2 000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 【要求】根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。
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土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回 [答疑编号6150050303] 【正确答案】 1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1-10％）＝486 000（元） 3.计算总费用。
（1）年管理费＝486 000×3.5％＝17 010（元） （2）年维修费＝2 500×900×1.5％＝33 750（元） （3）年税金＝20×900＝18 000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）
＝17 010＋33 750＋18 000＋4 500＝73 260（元）
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4.计算房地产净收益。
年房地产净收益＝年总收益-年总费用 ＝486 000-73 260＝412 740（元） 5.计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2＝48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2500×900）/48＝46875（元） （2）计算房屋现值。
房屋现值＝房屋重置价-年贬值额×已使用年数 ＝2 500×900-46 875×4＝2 062 500（元） （3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）
房屋净收益＝房屋现值2062500/【P/A，8％，44】＝170 778（元）
word 资料
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6.计算土地净收益。
土地年净收益＝年房地产净收益-房屋年净收益
word 资料
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＝412 740-170 778＝241 962（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6＝44（年）。 ＝241962×（P/A，7％，44） ＝3280499 （元）
单价＝3 280 499/500＝6 561（元/平方米） 8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 280 499元，单价为每平方米6 561元。
P＝P'×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数（5－14）
【教材例题5－6】某城市某用途土地容积率修正系数见表5－2
表5－2 容积率修正系数表
容积率 修正系数 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： [答疑编号6150050401] 【正确答案】
经容积率修正后可比实例价格 =800×容积率因素修正系数 =800×1.6/1.9 =673.7（元/平方米）
【教材例题5－7】若选择的比较案例成交地价为每平方米 1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8％，则年期修正如下：
【正确答案】土地使用年期修正后的地价
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