关于编制《项目施工管理规划大纲》的通知
一、为适应公司发展需要，也为项目管理逐步规范化做准备，要求各项目公司新开项目必须编制《项目施工管理规划大纲》。 《项目施工管理规划大纲》是整个实施项目管理的纲领性文件，对整个工程项目施工实施具有战略的、总体的和宏观的规定性，编制的目的和作用有：
1、通过项目策划和项目控制，以便项目的费用目标，进度目标和质量目标得以实现;
2、作为实施各阶段工作开展的战略指导和依据；
3、明确管理实施的目标、顺序、思路，减少盲目性，提高管理效率。 二、《项目施工管理规划大纲》由分（子)公司负责人组织人员编制，分(子)公司总经理审核，报公司工程管理部和公司主管领导审核批准。 三、《项目施工管理规划大纲》编制时间要求：一般在招标前十五天内编制完毕上报审批。
四、《项目施工管理规划大纲》经公司主管领导批准后在项目施工管理过程中严格按其要求实施.
五、《项目施工管理规划大纲》实施过程中,如遇实际情况或条件发生重大变化需调整时,在分（子）公司组织人员及时调整后按原报批程序经审查批准后继续执行。
六、本大纲编制应本着简练、全面、实用的原则进行,以能有效涵盖项目施工各阶段各层次的管理工作内容、有一定的指导作用且不罗嗦繁琐为宜。
七、《项目施工管理规划大纲》封面、具体编制目录、条文解释、编制及审批程序见附录。
八、本通知颁布后，原《项目质量实施细则》不再编制。
江苏新城房产股份有限公司
项目施工管理规划大纲
项 目 名 称 ： 项 目 编 制 人 ： 项 目 审 核 人 ： 公 司 审 核 人 ： 公 司 批 准 人： 年 月 日
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分(子）公司、项目公司名称
附件2
项目
《项目施工管理规划大纲》审批表
项目名称 分（子）公司编制人 分(子)公司审批人 报审时间 公司职能部门 年 月 日 审批意见 公司主管领 导批准意见 2
附件3
《项目施工管理规划大纲》目录
一、工程概况
1、工程特点 （1)规划设计概况 （2)单体设计概况 （3）配套设计概况
2、土地、环境特征及实施条件分析 (1)土地位置、周边环境状况等简述 （2)实施条件分析
二、项目实施总体部署
1、工程项目管理组织机构设置 2、项目实施总平面图的规划 3、项目工程总的施工顺序
三、项目招标管理及合同的签订
1、项目招标方案 (1）项目招标计划
（2)项目标段划分和发包计划 （3）项目招标方式 （4）项目施工队伍选择 （5)特殊招标方式 2、项目招标管理 (1)标书的编制与审核 （2)招标组织 （3)招标的实施 3、合同的签订 (1）合同签订计划 （2）合同签订范围与分工 （3)合同签订流程
四、项目质量目标规划和施工方案确定
1、质量总体目标 2、施工方案确定 （1)主要施工方案
（2)拟采用的新技术、新工艺、新材料的施工方法
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（3）对成本控制影响较大、较敏感部分专项施工控制方案 3、保证质量目标实现的控制措施 （1）组织措施
（2）质量通病防治措施 (3）项目质量缺陷处理
五、项目工期目标规划和施工总进度计划
1、总进度目标 2、工期目标分解
3、进度偏差的检查与纠偏措施
六、项目成本目标规划和成本控制
1、总成本目标 2、成本目标分解
3、保证成本目标实现的技术组织措施 4、设计变更及工程签证的管理
七、项目现场管理目标规划
1、安全总目标
2、文明施工及现场环境目标 3、保证安全文明施工的主要措施 4、突发事件处理的应急预案
八、验收和交付
1、验收及交付时间安排 2、工程过程验收
3、竣工验收及竣工后对物业公司的交付验收
九、供应商的管理与考核 十、资料管理
1、质量控制资料 2、进度控制资料 3、成本控制资料 4、各类报表 5、其它资料
十一、保修期的管理规划
1、保修范围和保修期确定 2、保修期管理 3、交付工程回访计划
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十二、其它相关管理工作
1、外围关系协调计划
2、与总部及各相关职能部门的配合与衔接（工作流程）计划 3、配套工程与参建各方关系的协调计划
4、现场施工协调例会计划、现场专题技术会议计划 5、施工图纸自审和会审
6、现场材料设备进场检查验收计划(施工单位自购及甲供材料管理计划）
附件4
《项目施工管理规划大纲》编制条文解释
一、 工程概况
1、工程特点
（1）规划设计概况：总体规划简述,经审批的规划设计方案(附图）； （2)单体设计概况：单体的类型、规模、结构形式(基础、主体等)、建筑立面设计（外墙做法、特色等)等简述；
（3）配套设计概况：景观绿化、道路、管线及其它相关辅助配套设施设计概况等简述。
2、土地、环境特征及实施条件分析 （1）土地环境特征分析：
项目地理位置、土地地质情况、周边道路交通环境状况等简述。 (2）实施条件分析：
相关市场条件分析：大宗建筑材料、商品混凝土、钢材和特殊材料等的供应商情况，土建、水电、景观、智能化、管线、市政等供应商的资质能力情况。
社会条件分析:主要与垄断行业有关的规划、消防、煤气、给排水等社会条件分析、与政府方面有关的各职能部门的要求，如南京地区对住宅质量通病防治导则的规定，地区的质量创优要求等情况。
现场条件分析:拆迁、障碍、管线迁移、河塘、路桥等状况调查与分析。
二、项目实施总体部署
1、工程项目管理组织机构设置:
明确工程项目管理组织机构形式、管理层次及各个管理层次的人员配置情况（可以组织机构框图形式表现）、各主要岗位职责，简要说明根据项目规模、进展、分阶段需要配备各类管理人员的数量、工作经历、经验、能力要求等.
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2、项目实施总平面图的规划:
工程分期实施区段划分、顺序安排(应根据施工现场情况、现场平面特点等作出合理安排）,具体要求如下：
（1） 项目各标段之间的交通道路布置、运输道路布置； （2） 项目标段以内的生活设施区域、办公区域、生产区域布置; （3） 项目标段之内的土方堆放区域或项目工程的土方堆放区域，综合考虑土方平衡的方案；
（4） 项目供电（施工生产、生活用电）:总配电间位置，用电容量,各标段供电方法，电缆线径、走向、布置等；
（5） 项目供水（施工生产、生活用水）:总水表位置,各标段供水方法,水管管径、走向等；
（6) 项目排污(施工生产、生活排污）方法和方式、位置；。
（7） 各标段内的大型机械布置（原则上的位置）和大宗材料堆放位置等；
（8） 项目小区的临时围墙、道路的做法、要求等。 3、项目工程总的施工顺序：
项目施工顺序安排原则要求：应综合考虑项目现场条件、交通运输、单体工程的工期和地下室（包括地下人防工程）、桩基施工、土方堆放和平衡、配套设施施工周期以及销售要求和地区规定等。 （1)各标段或分期开发区段间施工顺序；
（2)各标段内单体间施工顺序和地下室（包括地下人防工程）之间基础深浅施工关系；
（3）项目公建配套设施、道路市政、景观绿化及附属设施的施工顺序.
三、项目招标管理及合同的签订
1、项目招标方案：
项目招标计划:分阶段写明土建、设备安装、景观和配套、智能化等工程招标计划要求；
项目标段划分和发包计划：依据项目总体部署要求和现场实际情况综合考虑;
项目招标方式：工程承包方式、甲供材料、甲方直接分包或指定分包项目、结算办法、工程款支付等方面的设想；
项目施工队伍选择：(包括监理单位)依据工程项目综合要求来选择不同的施工队伍,主要从施工队伍资质、能力、质量、信誉、施工经历等方面来提出要求；
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特殊招标方式:主要针对免招标项目、抢工抢险项目招标方法。 2、项目招标管理: （1） 标书的编制与审核;
（2） 招标组织：招标小组组成、工作原则作出说明；
（3) 招标的实施:侧重于项目公司内部招标流程，要求尽量细化,文字表述或附流程图,其余按总公司相关规定进行。
3、合同的签订
(1)合同签订计划:针对项目所需合同签订的计划；
（2）合同签订范围与分工：主要划分合同签订的分工，如材料、设备等项目合同签订由公司材料供应部进行；
（3)合同签订流程：侧重于项目公司内部签定及流转程序的要求，其余按总公司相关规定进行。
四、项目质量目标规划和施工方案描述
1、项目质量目标：
目标制定要客观合理，可作为招标及签定合同的质量方面条款制定的指导性意见.
（1） 确定各标段中单体工程项目创优等级和创优质结构栋号。 （2） 明确各标段中屋面、地下室、楼地面、墙面、门窗防渗漏率的控制指标。主体结构的开间尺寸勾方、层高、标高高低,装饰阶段楼地面、墙面裂缝控制要求.业主关心和投诉的热点等控制要求.（两年内以户为单位统计)
（3） 制定各标段中交付用户后的投诉率的控制指标。（两年内以户为单位统计)
2、施工方案描述：
以下是指导性的要求，可以针对项目的大小、复杂程度、施工工艺等方面来选择性的编制。编制时只需提出方法和要求进行简单描述，作为项目施工实施阶段指导,不必深入展开。 (1） 工程主要施工方案:
项目测量:项目标高轴线控制网建立、标高轴线基准的位置和保护，单体工程定位放线方法,高层主体轴线引测方法，房间平面尺寸的控制要求和检查人员，沉降观察具体负责单位。
基础工程:深基坑土方开挖方案与基坑支护方案优选与确定，根据场地土质的情况，基坑挖土的放坡系数，现场土方的运进运出平衡，深基坑降排水措施选择与确定，河塘或软弱地基加固处理方案优选与确定，重大桩
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基施工方法,复杂的大面积底板钢筋绑扎设想，底板大体积混凝土施工要求等。
地下室或地下车库：坡道与地下室连接、通道与地下室连接、伸缩缝、后浇带、以及各细部节点、墙板和底板的防水做法设想、地下车库顶板覆土做景观绿化的防水施工构造要求和平面排水布置,地下车库顶板结构宜采用的形式（应提早与设计单位沟通)等.
主体工程：根据单体工程的工期要求，对施工单位的模板配置层数应提出明确要求（可例入合同或招标文件）。大跨度的悬挑结构或大跨度结构模板支撑方法要求施工单位编制详细方案(主要考虑安全问题）。钢筋工程主要考虑是水平钢筋的接头形式、垂直钢筋接头的形式，钢筋接头形式与设计图纸不一致时的选择.砼工程是否采用商品砼，有特殊需求砼(如掺膨胀剂等），那些部位需要采用泵送砼，那些部位不需要采用泵送砼，商品砼塌落度要求，砼养护方法等.
装饰工程:外墙保温墙面、装饰要求高的部位施工方法的选择.内墙不同区域粉刷方法和质量要求。门窗形式选择，施工时间插入，与土建施工单位的配合等。
屋面工程:屋面保温隔热层次构造和防水施工方法选择，细部节点控制要求。
垂直运输：主要针对高层、多层等不同建筑来配置垂直运输机械的设想。
脚手架工程：主要是影响地面施工部位的脚手架，可以要求施工单位在二层的采用悬挑脚手方案。对项目周围高压电线的防护采用的防电架形式，材料要求、搭设范围等.
(2） 拟采用的新技术、新工艺、新材料的施工方法，（若项目未采用此项不写）；
（3） 对成本控制影响较大施工方法，（如商品砼不需掺膨胀剂施工部位，地下室大体积砼降低设计强度利用45d或60d强度等)、较敏感部分专项施工控制方案（如设计变更控制、工程签证控制、特殊或重点部位施工方法控制等）。
3、保证质量目标实现的控制措施：
（1）组织措施：项目质量管理组织机构，督促施工单位定期召开质量分析会，分析影响质量的潜在原因,针对性地采取预防措施，对可能出现的不合格项，应要求施工单位制定防止发生的措施并督促实施,督促施工单位定期检查评价预防措施的有效性，适时调整优化措施；质量持续改进措施，
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贯彻全面质量管理理念。明确质量控制点并参与管理,附件6表
(2)质量通病防治措施：各类空鼓裂缝、渗漏等控制措施；主体结构特别是砼、钢筋、砌体质量通病防治控制措施，水电安装、装饰装修工程质量通病防治控制措施，景观绿化、道路、配套工程质量通病防治控制措施等。 （3） 项目质量缺陷处理：针对发生的各种质量缺陷，要求公司、分（子）公司有关部门或专业人员参加的分析会,制定纠正措施。落实整改等要求。
五、工期目标规划和施工总进度计划
1、总进度目标：
总进度目标制定要客观合理,可作为以后招标及签定合同的进度方面条款制定的指导性意见.（可用一、二级节点计划表）
2、工期目标分解：
各单体及相关配套工程进度目标，确定各单位工程施工期限和竣工日期，安排各单位工程间搭接关系，按专业或分部工程及施工阶段进行进度目标分解,要求节点划分及时间安排要合理且便于实施及检查，可用于指导招标文件及合同文本进度条款的制定。(可用三级节点计划表)
3、进度偏差的检查与纠偏措施：
进度控制人员安排,检查的方法与周期，纠偏措施。
六、成本目标规划和成本控制
1、总成本目标：
根据各项工程（概)预算、招标标底合理确定总成本目标. 2、成本目标分解：
可参见财务部出台的相关制度，在财务部相关制度未出台前按照主要成本项目及公司相关规定进行成本目标分解.进行实际成本与计划目标成本的比较分析计划。
3、保证成本目标实现的技术组织措施：
成本管理组织体系落实;可按单位工程划分，并与管理组织责任范围相协调。
4、设计变更及工程签证的管理：
可以根据项目所在地区来编制，常州地区和外地设计变更及工程签证的管理有区别，设计变更及工程签证的原则、时间、人员、审核等方法.
七、现场管理目标规划
1、安全文明目标：
项目安全文明目标制定,可以按标段划分来确定安全文明目标等级； 项目安全事故频率的制定，主要充分考虑参建各方人员的安全保障及可能发生的各种意外情况.
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2、文明施工及现场环境标准化：
根据工程范围、特点、性质及外围环境要求提出相关标准.主要是要求施工单位文明施工现场环境的做法.以及项目总出入口的道路清扫包干，其他支路由各标段的包干，探亲通道等设置。
3、保证安全文明施工的主要措施:
措施侧重体现涉及到业主利益、安全、成本核算（如土方、支护、塔吊基础、防电架、脚手架、临时用电等方案）的审核，对施工单位安全管理体系的审查与督促计划，重点检查内容有:安全管理体制、安全管理制度、定期安全检查制度、安全管理意识、安全保障设施等。项目组织奖励和讲评等制度。
4、突发事件处理的应急预案：
与项目有关突发事件处理的应急预案，由各标段的施工单位进行编制,规划只提出要求，规划主要是编制项目遇到突发事件的组织预案，如应急电话、应急地址、应急处理小组人员、工作职责、值班和报告制度、处置办法和要求.
八、验收和交付:
1、验收及交付时间安排：
根据进度计划及相关销售计划的需要作好验收及交付时间安排。 2、工程过程验收：
根据进度分阶段安排验收的内容、验收人员分工，验收人员职责。如主体结构的轴线、层高、标高、房间平面勾方等验收是如何组织落实。
3、竣工验收及竣工后对物业公司的交付验收：
单体工程竣工验收的组织，项目查房如何组织，监理、施工单位、物业、现场四方谁组织，可参考公司《项目质量验收管理办法》的要求,查房以后的整改计划、措施落实等要求。
九、供应商的管理与考核:
供应商的履约情况及诚信度的信息收集与管理,主要是对供应商的资料的平时积累，为今后考核提供依据。
十、资料管理：
资料管理主要是提供给公司管理需要和以后物业维修需要的资料,如单位工程竣工交付单，质监站核定单，各类工程优良证书，安全文明证书等资料的上报途经和时间要求。其他可按照以下简单描述。
1、质量控制资料管理计划：
材料设备质量控制资料，施工过程控制资料，隐蔽工程及阶段验收资
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料等。
2、进度控制资料管理计划：
总进度控制资料,各级节点进度控制资料，进度纠偏控制成果分析资料等.
3、成本控制资料管理计划：
施工前及施工过程成本控制资料，各阶段造价控制资料. 4、各类报表：
按公司已有各项规定填写。 5、其他资料:
法律、法规、市场信息及部门规章制度等，参建各方单位概况资料，外部各方往来文件资料,各类合同文件，勘察设计文件等.
十一、保修期的管理规划：
1、保修范围和保修期确定：
土建、水电安装、景观绿化、智能化等保修期确定，关键是其他各类单项的保修期确定，本规定可作为合同或招投标的依据.
2、保修期管理：
保修问题如何组织，公用部位在保修期内的定期检查如何进行,保修期内问题的处理与配合计划，以及与物业的配合处理业主投诉，要求施工单位维修如何介入等。
3、交付工程回访计划：
重点描述特殊的、不常见项目的回访要求或计划。
十二、其它相关管理工作:
1、外围关系协调计划：主要是政府相关管理职能部门的协调计划。 2、与总部及各相关职能部门的配合与衔接(工作流程）计划。 3、配套工程与参建各方关系的协调计划：景观绿化、道路、管线、市政设施、其它零星工程与土建承包商的协调计划，甲方或政府指定分包商与总承包商的协调计划等。
4、现场施工协调例会计划、现场专题技术会议计划：确定协调会的具体时间、周期及召开的方式、地点、主持人、以及要求公司或其他单位配合参加等。
5、施工图纸自审和会审计划:此项工作宜在施工开始前认真进行，针对监理与施工单位各自审图的范围和要求，尽量在施工开始前多发现并解决质量通病、功能性、水电安装、智能化、景观绿化等相互核对问题,以减少施工过程中的变更数量。
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6、现场材料设备进场检查验收计划:主要针对公司自行采购供应的材料设备进场计划，如何组织验收和验收方法等。
附件5
项目实施标段划分及发（分)包计划表 项目名称 实施区段划分 标段划分 发包计划 分包计划 备注 注：本表为基本样式，具体编填时可视情况增减单元格
附件6
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项目质量控制点
控制阶段 主要控制人 参与控制人 主要控制内容 参与控工作工作见证 控制环节 控制要点 制内容 依据
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