房地产投资风险与防范对策研究

2002/09(下半月版)　总第2期　　　　　　　商业研究　　　　　　　　　　COMMERCIALRESEARCH

　文章编号:1001-148X(2002)09下-0145-03

房地产投资风险与防范对策研究

徐晓音

(华中师范大学经济学院,湖北　武汉　430079)

摘要:房地产投资是我国经济建设的一项重要内容,而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险,降低风险损失,提高房地产投资风险管理效率,已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析,才能有效地防范这些风险。关键词:房地产投资;投资风险;风险管理;防范对策中图分类号:F293.30　　　文献标识码:A　　房地产投资具有投资额大,建设周期长和投资项目不可移动性等显著特点。这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使房地产投资成为一项具有高风险的综合性的经济活动。因此,房地产投资者,要想把握良好的投资机会,获取预期的经济收益,就必须对房地产投资风险有一个清醒的认识,并据此采取相应的对策,实施有效的管理。

一、房地产投资风险因素分析

房地产投资风险是指房地产投资主体,直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的,风险的存在不仅会带来损失,在许多情况下,风险也蕴藏着某种机遇。所以,科学预见各种不确定性,提示并正确识别房地产风险因素,认真分析和研究各种因素的影响方式和程度,对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。根据房地产项目开发的特点,笔者认为可将房地产投资风险大致分为下面几种。

(一)经济风险:主要包括利率风险和通货膨胀风险

11利率风险

利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业,这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大,当利率上升时,会使企业支付的利息随之提高,资金的成本增加,从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者带来经济利益的损失。

21通货膨胀风险

通货膨胀风险是指通货膨胀时期,纸币贬值价格全面上涨,从而给房地产投资者带来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀的能力,价格也会上涨。但人们手中持有的货币是一定的,购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。

收稿日期:2001-12-18

(二)施工风险施工风险是指房地产投资项目进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因,使项目建设周期延长,开发成本增加,目标收益难以实现的可能性。

11建材价格变动风险钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料,其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料占约70%,且其建设周期长,建材价格又是经常变动的,人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料,因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升,从而迫使投资者增加资金的投入。

21设计变更风险

设计变更的原因有两个方面:其一是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更;其二是由于在实际工作中,设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下,设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多,成本增加会越大,因而给投资者造成的损失也越大。

31项目质量风险

项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好,可能导致返工、加固、处理等,会相应延长工期,同时也会加大资金投入。

(三)市场风险

市场风险是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售,从而给投资者带来投资沉淀的风险。

11市场竞争风险

房地产市场中竞争对手情况及市场竞争程度,直接影响到投资项目的销售状况和收益的实现。比如,当同类型竞争性房地产出现后,往往造成所投资的房地产项目滞销或被迫降价销售,导致收益下降。

21消费需求变化风险

市场需求是非常不确定的因素,常会给房地产投资带来很大的风险。特别是一些大型房地产投资项

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目,由于开发周期长,人们对房地产的消费需求、爱好,难免会随时间而发生变化,如果缺乏预见,极有可能造成产品滞销或价格下跌,而影响投资者的投资效益。

(四)风险

风险是指我国宏观行为,特别是房地产调整控制性而带来的风险。我国房地产受国家的影响很大,经济改革和产业调整,有关控制性的出台,均会影响房地产内部结构,使不同类型的房地产产品需求比例产生变化,如果投资者投资项目选择不当,必然会使他们遭受损失。

(五)其它风险:主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型

11合同风险

在房地产项目开发过程中,需要订立许多合同,如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周,合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长,都会使项目投资成本增加。

21管理风险

在投资项目管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因,而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全,造成人员伤亡;物资设备管理不严,造成企业财产浪费、损坏等。

31自然风险

主要是指由自然灾害如暴风雨、台风、地震、海啸、雪崩、泥石流等原因而造成损失的可能性。

从上述各风险因素所涉及的系统分析,利息风险、通货膨胀风险、材料价格变化风险、消费者需求变化风险、风险等均属于系统性风险。所谓系统性风险是指由于外部不确定性而引发的风险。这种风险具有不可控制性,即并非凭投资者的力量就能排除的(但经努力可降低风险影响)。其他风险因素,如设计变更风险、质量风险、市场竞争风险、合同风险、管理风险等属于非系统性风险。所谓非系统性风险是指非外部因素而引发的风险。这种风险具有可控性,即完全可通过投资者的努力使之得到有效控制或消除。对于非系统性风险,投资者主要是要加强投资系统内部的管理,建立和健全严格的、切实可行的项目管理机制;对于系统性风险,投资者除了要强化系统内部管理外,还具有较强的对外部风险因素的预见和分析能力,即加强对企业外部政治、经济、社会、文化等环境的研究。如通过深入研究国家各项经济、相关法规制度,把握市场经济的运行规律;通过加强市场调查和分析,随时掌握市场供求变化和消费者需求的变化情况;通过运用科学的风险管理方法,以全面提高投资者抗拒风险的能力。当然,投资者面临的风险即有系统性风险又有非系统性风险,而且两者是相互影响,相互作用的,无论是哪一种风险对整个系统运行将产生较大影响,因此,在投资管理策略中不能厚此薄彼,应予以高度重视。

二、房地产投资风险防范对策在认识房地产投资风险类型、特点、影响的基础上,提高风险意识,增强识别风险的能力,加强对市场经济、政治、社会等环境的研究、分析和预测,抓住有效防范风险的切入点,就能做到“有备无患”,把投资风险损失控制在最低限度。

　　(一)高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性

决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一但被实施,就很难改变,或者要付出更大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面地论证,以减少投资决策的盲目性。

进行投资决策都要求做可行性研究报告,但就目前我国房地产项目投资的实际情况看,不少可行性研究报告只是投资者为申请立项而做的例行公文,缺乏科学分析和市场需求支持,所以一遇到风吹草动,就显得十分脆弱,极易遭到市场惩罚。而项目审批部门,由于种种原因又没能对项目严格把关,使有些本来就隐含较大投资风险的项目,难以通过的“审批”得到警示,不可避免地遭受风险的重创。例如,截止2001年7月,武汉市大概有100多座“烂尾楼”,建筑总面积约100万平方米,其中不少“烂尾楼”就是项目决策失误的牺牲品。这些深刻教训在全国各地也不泛其数,应引起投资者的高度警惕。那么,如何才能保证可行性研究的质量,使投资者做出正确的决择呢?笔者认为,有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观,在“审批”手续上加以规范,同时,可从行政管理、导向等方面采取有效措施,以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定作用,但最终有效防范决策失误险的关键还在于投资者自己。投资决策者们只有真正认识可行性研究的重要性,才能避免形式主义,从源头控制风险并把握风险控制的主动权,减少投资失误,确保正确的投资方向。

(二)加强投资环境预测,选择最佳投资区位

投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。房地产有句名言:第一是区位,第二是区位,第三还是区位。英国百货业大王生前曾说过,其成功的秘决有五:地点,地点,地点,地点,地点。可见区位的重要性。房地产投资区位的选择除了要从宏观上考虑分析外,更多的是从微观即城市内部选择最佳区位。通常进行最佳区位的选择应从四方面分析:(1)地理位置;(2)交通、商贸状况及水、电通达情况;(3)社会状况;(4)城市未来发展趋势。值得注意的是,不同房地产投资类型,其区位价值决定因素又具有不同特征,必须分而析之,从而做出利于决策目标的选择。如住宅投资要注重对地段、层数、位置、朝向的选择,交通及购物是否便利,自然环境,社会环境等;写字楼则要位于城市金融、文化、商贸中心区,各种机构相对集中区域,交通便利;而商铺要考虑地段的潜值,交通条件,商业氛围,市场状况等。除此之外,投资者还应考虑投资环境变化对其投资项目的影响,即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想,但项目建成后由于环境的变化,城市的发展使该区位具有较高增值潜力,备受市场青睐。因此,在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测,研究在项目建设期内城市各方

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面变化的趋势以及对投资项目的影响,从而保证项目建成后其具有较强的市场竞争力。

(三)把握市场行情,寻找投资良机

没有需求就不会有投资,市场需求是进行投资的必然前提。从目前我国房地产市场分析,市场需求量较大,发展前景良好。但也应该看到,我国房地产市场竞争越来越激烈,居民消费水平不断提高,市场消费结构也日趋变化,使得市场需求变得越来越具有隐蔽性。而投资者要使自己的产品受到市场的青睐,获得投资上的成功,就需要深入研究和广泛挖掘市场需求,找准市场“买点”。这必须从三方面着手:首先,投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析,对市场行情了如指掌。如目前市场需要什么类型的房地产项目?需要量是多少?市场开发状况饱和程度如何?市场支付能力,对价格的看法,同行竞争情况,以及未来市场的发展变化趋势等;第二,通过对市场细分进行目标市场定位,并根据目标消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析,有针对性地进行项目功能设计,制定营销策略,确定价格标准,做到“有的放矢”;第三,在市场分析研究过程中,还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响,及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊要求,保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致,以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。

(四)关注动态,认准投资方向

房地产开发对行为而引致的影响相当敏感。我国房地产起步较晚,市场不规范,与发达国家相比,其受影响则更大。如,武汉市万科广场1994年年底立项,原规范为集写字楼、商场、酒店于一体的综合性大楼。由于国家宏观经济影响导致市场需求的变化。1996年,万科地产主动停建了万科广场,直到今年7月10日才开始投入改造,拟改建为高档住宅楼。虽然万科广场终于重获新生,而广大投资者在这些年中也蒙受了巨大的经济损失。从这一实例看,万科广场投资者是幸运的,但对其他投资者来说就不一定有如此好运。它再次告诫投资进,进行房地产投资务必认真考虑的和对日前房地产开发及未来发展的态度,并以此评估其对自己所开发项目的影响。我国非常重视房地产业的发展,为了促使房地产市场健康、有序地发展,颁布了一系列的法律、法规以及各项房地产开发、经营管理、税收等方针对其加以规范、引导和控制,如住宅产业化发展的技术、住宅价格、住宅用地、城市建设与开发等等。但任何国家的并不是一成不变的,而的变化无论对一国经济的发展还是对投资者的经济利益都将产生一定的影响。所以,时刻关注国家各项方针变化,特别是对房地产开发的态度,动态,如宏观经济、国家税收、财政及货币、产业、住宅制度改革等就显得十分重

要。通过对各项的研究,既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向,较准确预测未来市场需求,又有利于其根据变动及时调整投资策略,有效控制风险。

(五)健全监管机制,加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金消耗的过程,又是工程项目建设完成的过程。在这一过程中节约资金的可能性很小,但增加投资的可能性则很大,这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果。正是由于项目投资主体与项目建设主体的不一致,使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望———既定的工期,既定质量的和合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。如何有效控制这些不确定性的发生,则成为投资者风险管理的又一重任。(1)实行项目招投标制度,把好施工队伍关口。选择好的施工队伍是有效防范项目建设风险的第一步。投资者要选好施工单位必须尽量采取项目招投标方式,通过市场公平竞争为施工项目建设选择一支技术实力强、经济实力雄厚、管理经验丰富、效率较高、价格合理、信誉良好的施工队伍,有效防范项目建设过程中的管理风险、质量风险和基他风险;(2)认真签定施工合同,保证经济利益。合同是保障双方经济利益和有效防范风险的法律性文件。投资者要高度重视合同签定工作,保证合同条款的全面性、合理性、严密性和可行性。特别需注意的是,在合同中要充分反映双方关于项目风险分担责任的各项条款,对施工中各种变更引起的索赔责任也应尽量详细明确,以保障自身的经济利益;(3)聘请工程监理对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工变更和工程成本;另一方面协调好投资(开发商)与施工双方的关系,及时化解各种矛盾,避免扯皮拉筋,无故拖延工期等情况的发生,保证项目的顺利实施。

(六)强化风险意识,提高风险管理水平

90年代初,我国房地产业方兴未艾,一度的房地产热也令人瞠目结舌。1995年广东、广西、海南就有500多亿资金压在房地产上,到1996年还有53%的房地产经营者亏损,1994年炒热房地产的几乎都是内地来的资金,结果房地产热冷却使广东省就压死资金3.29亿美元。这些问题都是由于广大房地产投资者缺乏风险意识,在一时房地产繁荣表象的迷惑下盲目投资所带来的严重后果。有投资就会有风险,投资风险的发生具有巨大性和必然性。任何投资活动都不能只“跟着感觉走”,必须遵循市场规律,按市场规律办事,否则必定会受到市场的惩罚。当然,人们不可能准确预见风险,否则世上就无所谓风险了。既然风险无

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谈谈酒店娱乐化的经营方式

陈雪琼

(华侨大学经管学院旅游系,福建　泉州　362011)

摘要:现今产品的生命周期越来越短,产品间的差异逐渐变小“,娱乐因素”将成为产品与服务竞争的关键。消费者不管购买什么,都在其中寻求“娱乐”的成份,企业要通过一些特殊的形式表达企业或产品的形象,获得消费者的青睐。随着竞争的加剧,酒店也只有通过增强其产品、服务的娱乐化程度,才能吸引顾客,提高市场占有率,增加效益。

关键词:酒店娱乐化;经营方式;形象;时代中图分类号:F719.3　　　文献标识码:A　　一、酒店业如何面对娱乐经济时代的到来娱乐是人类物质生活得到相对满足时而产生的一种有意识的活动。它依赖于生产水平的提高和物质生活条件的相对稳定,随着人们的劳动付出能够赢来更多的休闲时间而不断发展起来。娱乐休闲活动已成为现代生活的重要内容,并正不断向全球化发展。

美国最大媒体与娱乐业顾问机构的创办人———迈克尔・沃尔夫在《娱乐经济》一书中作出跨产业的观察并提出娱乐经济概念。他认为娱乐因素已经成为产品与服务的重要加值活动与区隔关键,娱乐经济是一种在社会变迁中慢慢成形的趋势。沃尔夫指出,人类需要群体归属感,无论是群情激昂的球场,激烈或深情的对话,都让人从“我”扩大成“我们”,赋予人们企盼的分享与归属感,即娱乐不但拉近了产品服务与顾客间的距离,也间接满足了现代人对归属感的渴望,因此造就了娱乐经济的兴起。乐趣是现代顾客最主要的文化价值,企业界尝试把业务深入到娱乐业,寻找把内容加在

收稿日期:2001-12-25

其他业务的方法,因为一个有趣的产品,才会在传统市场力量顾客推向别的品牌时,不断地将他们带回来。娱乐是一种通过强化顾客体验来树立品牌形象的重要的方法。直接针对情感而言的娱乐,可以给予顾客一种归属某一群体的感觉,能得到诸如“酷、性感、坚韧、反叛精神,甚至是微妙的时髦感。”

德国生物学家谷鲁司认为,娱乐并不是没有目的的活动,并不是完全与实用无关的行为。美国学者杰里米・里夫金认为“:如今创造财富的主要手段是将文化资源转变成需要付钱的个人经历和娱乐了。”情感、体验、故事、娱乐、传奇、生活方式同物品和服务相比,将构成商品的主要价值和“卖点”,并且娱乐因素、情感、体验等将渗透到产品和服务之中,构成竞争力的关键因素。在人类越来越意识到“娱乐因素”的作用时,企业若能够将娱乐形式融入到企业的经营活动中去,就能够创造出独特的产品,让顾客获得一种尽量全面、完美的心理感验,以使顾客能够获得一种尽量充实、宝贵的人生享受。

酒店一贯以其标准化服务赢得顾客的满意。然而随着人们的需求越来越高,人们对酒店已不再满足于学习和借鉴国外房地产投资风险管理的经验和方法,不断提高房地产投资风险的管理水平,使我国房地产投资风险管理上一个新的台阶。参考文献:〔1〕　陈龙乾,黄贤金.房地产经营与管理〔M〕.中国矿

业大学出版社,1996.〔2〕　陈佑启,朱振兴.房地产投资风险管理及经营决

策方法〔M〕.山西经济出版社,1993.〔3〕　刘洪玉.房地产开发〔M〕.北京经济学院出版社,

1993.〔4〕　周世江,曾梓益.房地产业与金融风险〔J〕.中国

房地产,1998,(9).〔5〕　徐宪平.风险投资的风险评价与控制〔J〕.中国管

理科学,2001,(8).

(责任编辑:孙桂珍)

处不在,那么投资者又如何预测和防范风险呢?除了前面所述各项措施外,笔者认为还必须树立风险意识。这一点是非常重要的。古人云“:思其所以危,则安矣;思其所以乱,则治矣;思其所以亡,则存矣。”其字里行间透视出强烈的风险意识观念。在当今这个风起云涌,变化莫测,竞争异常激烈的社会中,我们的投资者更应树立风险意识,做一个善于思考问题、善于分析问题和善于解决问题的理性投资者。诚然,仅有风险意识是不够的,还应加强投资风险管理,提高风险管理水平。即必须对风险进行良好、科学的管理,掌握控制风险的方法,以提高投资项目抗拒风险的能力。这就要求投资者一方面能熟练掌握风险识别、预测、分析的基本程序和方法,学会通过运用风险管理控制技术,给自己的产品保驾护航,使其能在各种风浪险情中,化险为夷;另一方面要求投资者善于