汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）

I

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ..................................................... 1

1.1项目概况 ................................................................. 1

1.1.1项目名称 ........................................................... 1 1.1.2项目地址 ........................................................... 1 1.1.3项目方情况简介 .................................................... 1 1.1.4项目运作模式 ....................................................... 2 1.1.5项目简介 ........................................................... 2 1.1.6项目宗旨 ........................................................... 2 1.1.7项目建设内容 ....................................................... 2 1.1.8项目建设规模 ....................................................... 3 1.2编制依据 ................................................................. 4 1.3研究过程及内容 ........................................................... 4 1.4研究结论 ................................................................. 4 第二章 项目建设的必要性和可行性 ................................... 5

2.1项目背景 ................................................................. 5 2.2项目建设的必要性 ....................................................... 10 2.3项目建设可行性 .......................................................... 12 第三章 市场需求规模分析 .......................................... 13

3.1项目周边地区需求分析 ................................................... 13

3.1.1项目周边地区汽配产业基础现状 ................................... 13 3.1.2项目周边地区汽配需求状况 ........................................ 14 3.2市场发展状况及需求规模测算 ............................................ 15

3.2.1市场发展状况 ...................................................... 15 3.2.2市场需求分析及规模测算 .......................................... 15

第四章 项目建设条件分析和需求分析 ................................ 18

4.1项目选址 ................................................................................................................................. 18

4.1.1选址原则 ..................................................................................................................... 18 4.1.2地理位置 ..................................................................................................................... 18 4.1.3土地权属类别及占地面积 ..................................................................................... 18 4.1.4现有场地利用情况................................................................................................... 18 4.2项目建设条件 ........................................................................................................................ 18

4.2.1地形、地貌、地震情况 ......................................................................................... 18 4.2.2工程地质、水文地质 .............................................................................................. 19 4.2.3气候条件 ..................................................................................................................... 20 4.2.4项目区域社会环境条件 ......................................................................................... 20 4.2.5交通运输条件 ............................................................................................................ 21 4.2.6公用设施社会依托条件 ......................................................................................... 22 4.2.7防洪、排涝设施条件 .............................................................................................. 22 4.2.8环境保护要求 ............................................................................................................ 22 4.2.9征地、拆迁、移民安置条件 ................................................................................ 23 4.2.10施工条件 .................................................................................................................. 23 4.2.11主要建筑材料来源 ................................................................................................ 23 4.3建址方案 ................................................................................................................................. 24

II

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

4.4项目建设SWOT分析 ............................................................................................................. 24

4.4.1目标商户需求分析................................................................................................... 24 4.4.2目标商户置业需求分析 ......................................................................................... 25 4.4.3本项目SWOT分析 ..................................................................................................... 25

第五章 项目整体规划 .............................................. 26

5.1项目战略定位 ........................................................................................................................ 26

5.1.1项目定位原则 ............................................................................................................ 26 5.1.2项目战略定位 .............................................................................................................27 5.2项目整体规划 ........................................................................................................................ 28 5.3项目功能定位 ........................................................................................................................ 30

5.3.1项目功能定位原则................................................................................................... 30 5.3.2项目功能定位 ............................................................................................................ 30

第六章 项目建设方案 .............................................. 37

6.1项目建设规模及主要功能分区 .........................................................................................37 6.2项目布局方案 ........................................................................................................................ 38

6.2.1项目布局原则 ............................................................................................................ 38 6.2.2总平面布置方案 ....................................................................................................... 38 6.3项目建设内容 ........................................................................................................................ 38

6.3.1汽车2S店和品牌汽车直营店区.......................................................................... 38 6.3.2汽车配件及用品交易区 ......................................................................................... 39 6.3.3汽车维修美容及改装区 ......................................................................................... 39 6.3.4二手车交易区 ............................................................................................................ 39 6.3.5特种车辆交易区 ....................................................................................................... 40 6.3.6汽车仓储物流区 ....................................................................................................... 40 6.3.7汽车金融与保险服务区 ......................................................................................... 40 6.3.8综合配套服务及商住区 ......................................................................................... 41 6.3.9信息化系统 ................................................................................................................ 41

第七章 工程技术方案 .............................................. 43

7.1总平面布置的总体指导思想 ............................................................................................. 43 7.2平面设计 ................................................................................................................................. 44 7.3结构设计 ................................................................................................................................. 44

7.3.1设计依据 ..................................................................................................................... 44 7.3.2工程设计 ..................................................................................................................... 45 7.4供配电照明 ............................................................................................................................. 45

7.4.1电源 .............................................................................................................................. 45 7.4.2照明 .............................................................................................................................. 45 7.4.3线缆敷设 ..................................................................................................................... 45 7.5给排水 ...................................................................................................................................... 45

7.5.1给水 .............................................................................................................................. 45 7.5.2排水 .............................................................................................................................. 46 7.5.3消防 .............................................................................................................................. 46

第八章 环境保护安全卫生与节能 .................................... 47

8.1环境影响分析研究总则 .......................................................................................................47

8.1.1分析目的 ......................................................................................................................47 8.1.2分析原则 ......................................................................................................................47

III

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

8.1.3分析标准 ......................................................................................................................47 8.1.4分析期限及分析重点 .............................................................................................. 48 8.1.5环境保护目标 ............................................................................................................ 48 8.2项目所在区域环境质量现状特征 .................................................................................... 48 8.3施工期间环境影响分析及治理措施 ............................................................................... 48

8.3.1施工期间环境影响分析 ......................................................................................... 48 8.3.2主要环保措施 ............................................................................................................ 49 8.4运营期间的环境影响分析及治理措施 ........................................................................... 49

8.4.1处理措施 ..................................................................................................................... 49 8.4.2绿化工程 ..................................................................................................................... 50 8.5环境分析结论 ........................................................................................................................ 50 8.6劳动安全卫生 ........................................................................................................................ 50

8.6.1劳动安全与卫生的依据和标准 ............................................................................ 50 8.6.2劳动卫生措施 ............................................................................................................ 50 8.6.3劳动安全措施 ............................................................................................................ 50 8.7节能专篇 ................................................................................................................................. 51 8.8水土保持 ................................................................................................................................. 52 8.9消防设施 ................................................................................................................................. 52

8.9.1火灾隐患分析 ............................................................................................................ 52 8.9.2防火等级 ..................................................................................................................... 52 8.9.3安全及消防设施 ....................................................................................................... 52

第九章 项目实施进度 .............................................. 54

9.1工程特点、施工条件 .......................................................................................................... 54

9.1.1工程特点 ..................................................................................................................... 54 9.1.2施工条件 ..................................................................................................................... 54 9.1.3施工方案 ..................................................................................................................... 54 9.2项目实施进度安排 ............................................................................................................... 54 第十章 项目管理与工程招标 ........................................ 56

10.1项目管理 ............................................................................................................................... 56 10.2项目监督 ............................................................................................................................... 56 10.3工程招标 ................................................................................................................................57

10.3.1招标工作依据 ..........................................................................................................57 10.3.2招标工作原则 ..........................................................................................................57 10.3.3招标工作的组织管理 ............................................................................................ 58 10.3.4招标范围 .................................................................................................................. 58 10.3.5招标方式及组织形式 ............................................................................................ 58

第十一章 项目开发运营思路 ........................................ 60

11.1完善专业市场整体配套，更好的为汽车城商家及消费者服务 ........................... 60 11.2五大措施做好项目运营，为汽车城的腾飞奠定坚实基础 .................................... 60 11.3专业化运营团队，以现代商业服务能力实现市场价值 ......................................... 62 第十二章 投资估算与资金筹措 ...................................... 63

12.1投资估算依据 ...................................................................................................................... 63

12.1.1编制依据 .................................................................................................................. 63 12.1.2主要工程量 .............................................................................................................. 63 12.1.3具体估算依据 ......................................................................................................... 63

IV

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

12.2建设投资估算 ...................................................................................................................... 64

12.2.1建安工程费用估算表 ............................................................................................ 64 12.3资金筹措 ............................................................................................................................... 65 第十三章 财务评价 ................................................ 66

13.1依据 ........................................................................................................................................ 66 13.2项目计算期及经营负荷 .................................................................................................... 66 13.3企业财务效益分析 ............................................................................................................. 66

13.3.1财务基准收益率设定 ............................................................................................ 66 13.3.2营业收入估算 ......................................................................................................... 66 13.3.3流动资金估算 ......................................................................................................... 66 13.3.4运营总成本与经营成本 ....................................................................................... 67 13.4编制财务评价表 ..................................................................................................................70

13.4.1财务现金流量分析 .................................................................................................70 13.4.2损益分析 ...................................................................................................................70 13.4.3资金来源与运用 ......................................................................................................70 13.4.4财务评价指标 ......................................................................................................... 71 13.5财务评价 ............................................................................................................................... 71 第十四章 项目经济社会效益分析 .................................... 77

14.1经济效益分析 ...................................................................................................................... 77 14.2社会效益分析 ...................................................................................................................... 77

14.2.1打造品牌特色市场，引领某某汽车文化发展 .............................................. 77 14.2.2促进产业结构优化，推动农村工业化进程 ................................................... 77 14.2.3扩大就业，吸引人才，富民创业 ..................................................................... 78

第十一五章 项目开发风险分析 ...................................... 79

15.1市场风险 ............................................................................................................................... 79 15.2招商风险 ............................................................................................................................... 80 15.3技术风险 ............................................................................................................................... 80 15.4财务风险 ............................................................................................................................... 81 第十六章 结论与建议 .............................................. 83

V

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目概况 1.1.1项目名称

某某汽车商贸综合体建设项目 1.1.2项目地址

本项目拟选址于某某市某某区专业市场城内，衢化东路（暂定名）以西，某某广汇百姓家居广场、某某市废旧金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，总占地面积284.37亩。

1.1.3项目方情况简介

某某汽配城综合开发有限公司由领衔当前国内汽配行业巨擎的某某集团和商业地产名企某某集团共同投资建设，某某是一家高标准、高起点并拥有现代商业经营管理模式的商业房地产开发企业，具有国家二级开发资质。几年来公司因势利导潜心研究汽车后市场未来发展方向，不断开拓整合国内汽配行业有效资源，从逐鹿中原到抢滩华东地区，一步一个脚印，逐步成为领跑国内汽配行业市场的佼佼者，公司秉承开拓、务实、创新、团结的经营理念，始终以“诚信、上善、勤勉、臻德”为企业发展之根本，不断提升公司的核心竞争力。某某集团成功地在常熟开发常熟国际汽配城，常熟童装中心批发市场，某某农机大市场，泗阳国际汽配城，某某国际汽配城等。某某企业也被评为世界杰出华商协会理事长单位、中国汽车零部件重点培育单位、中国商业企业联合会中国重点培育单位。中国汽配行业协会常务副会长单位。某某集团股份有限公司以地产开发、营销策划、商业地产兼并整合为主轴，针对商业地产市场研究，掌握实效客观的市场动态，专业从事商为房地产开发管理、招商、收购重组，并参与地方政府旧城改造以及大型产业园区规划建设。对商用不动产如大中型商场、专业市场、办公写字楼、工业园区建设及高档别墅住宅积累了投资、销售、招商、管理的丰富经验。公司专注于购物中心及专业卖场的研究，项目涉及全国各大中城市，公司现已逐步形成了商业地产运作的系统化、专业化、网络化管理职能。中国市场学会副会长单位，2015中国长三角地区商业地产50强企业。

公司董事长吕某某先生系温州籍企业家，大专学历。从事房地产开发工作多年，具有丰富的相关开发、运营操作经验，吕某某先生被中国商业联合会评为中国市场杰出人物、中国汽配行业协会常务副会长。现任某某市政协委员、某某工商联副主席、

1

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

某某商会常务副会长、瑞安市人大代表、常熟市温州商会常务副会长、常熟童装商会常务副会长；某某集团公司董事长、某某服饰贸易有限公司董事长、某某皖西北汽配城投资管理有限公司董事长、某某中宏置业发展有限公司总经理、某某世纪财富置业投资有限公司董事。吕某某先生传奇的创业人生被《天下常熟》、《温州人在常熟》等书录纳。

某某汽配城现任总经理马某某，高级经营师，某某市场发展战略研究所研究员，中国汽车配件用品市场协会副会长，义乌小商品市场研究会副会长，某某集团股份有限公司副董事长、某某龙鼎集团董事。 1.1.4项目运作模式

市场化运作、开放式管理。 1.1.5项目简介

某某国际汽车商贸综合体项目创新业态模式，实现业态多元化、规模集中化、经营信息化、品牌连锁化、服务国际化，并结合某某市社会经济发展情况、机动车保有量与未来发展趋势及相关业态的目前发展概况，某某国际汽车商贸综合体项目以汽车、汽配和汽车用品经营为龙头，向汽车维修、汽车美容、汽车养护、汽车改装、工程机械、二手车、摩托车电动车及配件销售和五金机电等领域延伸，并综合配套部分仓储物流和商住，开展多元化经营，把项目建设成为规模化、规范化、多功能、全方位服务的综合性的大型交易市场。 1.1.6项目宗旨

立足某某本地，依托闽浙赣皖四省边境地区，满足某某及周边县市居民对汽车、汽车配件及用品、工程机械、二手车、摩托车电动车和五金机电等相关产品的需求，以汽配用品城综合性服务功能，完善的配套服务和便捷的一站式服务，把某某国际汽车商贸综合体打造成闽浙赣皖四省边境中心汽配及相关行业的璀璨之星。 1.1.7项目建设内容

某某国际汽车商贸综合体主要由几个大区块组成，分别为：汽车2S店交易区、汽车配件及用品区、汽车装潢美容区、汽车维修改装区、二手车交易区、工程机械与五金机电交易区、仓储物流区、综合配套服务区与商住区，总占地面积284.37亩。

⑴汽车2S店交易区

该区的业态主要为各种品牌汽车的展示销售区和城市直营店区。 ⑵汽车配件及用品交易区

2

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

此业态规划作为整个汽车城重点区域，建成某某丘市最大的汽车配件、轮胎、油品、汽保工具、 汽车易损件、汽车美容装饰用品专业市场。

⑶汽车美容装潢区

业态主要为汽车美容装潢、汽车美容与装饰等服务项目。 ⑷二手车交易区

主要从事收购、出售、代购、寄卖各类二手机动车；新旧机动车置换；评估、交易、二手车信息上网服务等。

⑸工程机械及五金机电交易区

业态主要涵盖大型机械工程车、特种车辆交易、工程机械交易及五金机电等。 ⑹仓储物流区

主要为上游产业链采购所需物流，及客户终端采购提供物流配送，同时具备部分仓储功能。

⑺汽车维修改装区

业态主要涵盖汽车保养、汽车大修、汽车快修、汽车改装、汽车喷漆等服务项目。 ⑻综合配套服务与商住区

该区为整个市场的综合配套服务区，为相关的政府部门提供独立的办公场所。该配套区将主要为引入银行、工商、税务、车管部门、评估事务所等一系列与汽车交易相关的政府办事部门，所有交易涉及的手续都能在这里获得一条龙办理。

为入驻企业以及经销商企业提供办公场所，直接打造总部式的行业中心（总部基地）和研发中心；为行业协会、商会提供办公场所，直接引入各类行业协会以及商会组织，提供专业的培训，咨询服务。规划建设高规格的大酒店、大宾馆，提供高档次的餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务。

配套建设部分商住宾馆，为入驻的企业及商户提供优质生活配套。 1.1.8项目建设规模

本项目总投资13.69亿元人民币，用地面积284.37亩，拟建总建筑面积为：277119㎡。其中：汽车2S店交易区总建筑面积为62347㎡；汽车4S店交易区总建筑面积为20555㎡；汽车配件及用品区总建筑面积为67431㎡；汽车美容装潢区总建筑面积为20109㎡；二手车交易区总建筑面积为10836㎡；汽车维修与改装区总建筑面积为30005㎡；工程机械及五金机电交易区总建筑面积为20496㎡；综合配套及商住区、仓储物流区总建筑面积为44730㎡；公共配套（配电、公厕）总建筑面积660㎡。

3

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

1.2编制依据

⑴《某某市土地利用总体规划（2010-2020）》 ⑵《某某市服务业发展规划》

⑶《某某市人民政府关于促进某某市现代服务业发展的实施意见》 ⑷委托方提供的其他资料 1.3研究过程及内容

本公司在接受委托单位的委托后，及时展开对本项目建设可行性研究的资料收集、调研和分析工作，在对成果资料进行定性考察和定量计算的综合分析基础上，最终完成本报告。

本报告首先论述了项目建设的背景及必要性，根据项目现状和未来发展规划确定项目建设的内容；其次根据项目所在地区的建设条件（经济条件、自然条件、交通条件等），提出初步建设方案；最后进行社会效益影响和案例分析，得出项目可行的结论。 1.4研究结论

⑴本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。

汽车及零配件产业的发展态势促使汽车配件专业采购和维修平台的诞生。本项目降低了汽车零配件企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高区域客户换购汽车配件、饰品的便利性及相关产品可靠度，顺应了汽车零配件产业发展的浪潮。

⑵项目建设符合某某市相关商贸规划和城市发展方向。

本项目选址位于某某市某某区某某专业市场内，有良好的区位优势，符合某某城市发展方向。项目的建设对提高某某城市影响力，加速某某市南部片区的开发，加快某某丘区域城市化进程都有非常积极的现实意义。

⑶本项目的建设填补了某某及周边区域一站式汽车消费领域的空白。

本项目的建设满足了汽车零配件和汽车用品产品扩充销售渠道的需求，是专业市场提升改造的需要。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融保险、研发等功能于一体，拟打造为现代化汽车后市场产品类的专业市场，将成为某某城市新名片。

⑷项目建设方有着丰富的市场运营经验和专业运营团队。

项目初期从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式来运营好市场。通过中国汽车配件用品市场协会、中国汽车零部件联合销售集团、中国汽车零部件工业公司、中国商业企业联合会、安徽省汽车配件与维修

4

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

业商会的加盟与合作，为本项目积累了大量的客户资源，从而降低了项目的招商难度。

⑸本项目具有良好的经济效益和社会效益。

项目实施在经济上具有可行性。项目的建设是推动富民创业，带动地方经济发展的需要，推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的综合实力，符合国家鼓励发展现代服务业的政策，符合某某地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能提升区域竞争力，降低经营成本，提高产品质量。有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来，对某某市地方经济和城市发展起到巨大的推进作用。

⑹项目的风险和不确定性主要体现为：拿地、宏观的经济环境、市场竞争和财务风险。

第二章 项目建设的必要性和可行性

2.1项目背景

⑴快速发展的中国汽车产业 ①汽车产业规模持续扩大

“十一五”期间我国汽车工业增长迅速，累计生产汽车2085.1万辆，累计销售汽车2086.2万辆。汽车产销量平均增长率达到25%左右，2005年我国汽车工业总产量仅为206.82万辆，“十一五”末期的2010年产量达到571的万辆汽车，总量是2005年的2.76倍。

“十二五”期间，中国汽车持续保持快速增长。尤其是2014、2015年，年均分别增长48.3%和32.4%，产量迅速增至1379万辆及1826.5万辆。汽车工业总产值由2005年3612亿增至2015年的4.05万亿，增长了10倍。2005年，全国的汽车产销量双双超过1800万辆，中国已成为世界第一汽车产销大国。2016年全国的汽车产销量达2500万辆，到2016年末，我国国内汽车保有量已达1.94亿辆，从各项数据来看，国内的汽车行业正处在蓬搏发展的上升期，而且这一时期将保持相当一段时间，从产业结构升级来看，汽车产业正成为中国的支柱产业。

5

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

②汽车产业集群化，企业规模大型化

在经历了几十年的发展之后，中国汽车工业的集群化效应也已经初步显现。目前已基本形成了以东北、京津、中部、西南、长三角、珠三角为代表的六大汽车产业集群。长三角、东北、中部地区汽车产销量均超过200万辆，遥遥领先于其他地区。据来自北京鸿锐新思的数据显示，2015年，六大集群的市场占有率已经达到94%，产量也占到了总量的90%以上。在六大集群中，东北地区、长三角地区、中部地区市场占有率最高。分别为22%、21.5%、21%。这说明我国工业的集群化步伐仍在继续。

随着汽车生产规模的不断扩大，汽车工业的产业集中度也逐渐提高。据国家统计局的数据，2016年销售收入超过千万元的汽车零部件企业有5，730家，超过亿元的1，277家，超过10亿元的有83家。万象集团还在国外成功的收购了美国上市的WAI公司，2014年吉利收购沃尔沃，开创了我国企业收购海外上市公司的先河。

③产品结构快速调整

2005年我国汽车工业总产量中，载货车、客车、轿车的比例分别为36.35∶34.28∶29.37。2009年我国汽车工业总产量中，载货车、客车、轿车的比例分别为30∶34∶36，载货车的比例明显下降，乘用车的比例明显上升。2010年轿车在汽车工业中所占的比例上升到47%，轿车无论是从产量还是从增长率上都是汽车工业中提高最快的部分，我国汽车工业的产品结构正在迅速向以轿车为主体的方向发展。

由上可以看出，乘用车无论从产销量还是从成长率上都是汽车工业中提高最快的，表明我国汽车工业的产能品结构正在迅速向以乘用车为主体的方向发展。在乘用车中又以基本型乘用车（轿车）增长和发展最快。

④“汽车后市场”形成及发展

所谓汽车后市场是指汽车销售后围绕消费者在使用过程中所需要的各种服务构成

6

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

的市场,如：配件供应、维修保养、汽车用品、汽车改装、二手车经营、物流运输、金融服务、出租和租赁、汽车俱乐部、汽车检测、汽车认证、汽车导航、停车场和加油站等。一般而言，汽车售后服务市场是汽车产业中最稳定的利润来源，可占据总利润的60%左右。作为世界上汽车工业最发达的国家之一，美国的汽车售后服务业被喻为“黄金产业”。在欧州汽车售后服务业也是汽车产业获利的主要来源。

中国汽车产业由此进入以大众消费为基础的快速增长阶段，同时汽配消费也由公务、商业向私人、生活消费转变。伴随着中国汽车市场的高速发展，居民汽车保有量持续增加，对汽配、维修等“汽车后市场”相关的服务需求量越来越大，服务种类需求越来越全面，服务质量要求也越来越高。目前全国有各类汽车专业市场800多家。同时，博世（Bosch）、NAPA、黄帽子（Yellow hat）、壳牌（shell）等国际汽配及汽修业巨头也开始对中国市场虎视眈眈。巨大的市场已经引起国际汽车服务业巨头的关注，日本最大的汽车服务用品连锁企业澳德巴克斯已经进入中国服务市场；早在上世纪90年代，美国最大的汽配连锁企业NAPA就已进入中国开展业务；日本第二汽车用品连锁企业“黄帽子”已经在广州番禺等地开店经营，开始计划2013年前在华东、华北、西南开设50家店，并且已与上汽集团销售公司签约成立合资企业，以此来拓展中国汽车后市场的业务；而全球最大的汽车快修连锁企业美国AC德科公司也宣布最近两三年内将进入中国市场，参与竞争。

2015年，全国的汽车产销量双双超过1800万辆。2016年底，中国的整车市场依然保持在10%以上的增长速度，年产销量达到1850万辆的规模，伴随着私人消费群体的增长，中国汽车零部件市场规模将从2005年的1700亿发展到2016年的15000亿，其中售后市场也将从2005年的600亿发展到2016年的5500亿元，整车市场的发展给汽配流通行业带来了广阔的发展空间。

2010—2017年我国汽车配件行业产品产量走势预测

7

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告 （资料来源：北京华经纵横经济信息中心）

经过多年的发展，汽配流通领域逐渐形成了以汽配城为主体，连锁大卖场、连锁汽车快修、维修站以及4S服务站为辅助的汽配流通模式。随着中国居民收入水平的提高及消费结构的升级，汽车会更多的走进中国普通居民的家庭，而“汽车后市场”则面临更大的发展空间。

⑵持续改善的区域经济状况

某某历史悠久，文化底蕴深厚。位于某某省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。是闽浙赣皖四省边际中心城市，海西经济区中心城市、浙西生态市、国家历史文化名城、国家森林城市、国家园林城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、2017年中国十佳宜居城市、国家化学工业基地。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。2011年入选中国特色魅力城市200强

某某市在经济区域上位于长三角与海西经济区的交集区，也是中部与东南沿海地区的主要节点，是物流和产业转移的重要节点。同时拥有完善发达的交通网络，使某某市作为商品物流集散中心的条件十分优越。

2016年，某某全市实现生产总值890.3亿元，增长11%；财政总收入95亿元，其中地方财政收入57.6亿元，分别增长26.1%和22.6%；固定资产投资511.6亿元，增长14.5%；社会消费品零售总额344.3亿元，增长18.4%；外贸进出口总额26.9亿美元，增长42.2%；城镇居民人均可支配收入24900元，农村居民人均纯收入9635元，分别增长14.2%和16.5%；2016年末户籍人口252.55万人，人口自然增长率3.35‰，人口密度为240（人/每平方千米）。市区建成区面积60平方公里，机动车保有量40万辆。支柱产业工业增加值增长14%，占GDP比重达46.9%，比上年提高0.6个百分点。规模以上工业总产值1328.62亿元，增长30.1%，增幅全省第一。主导产业为传统造纸、化工、建材等优势产业以及氟硅、现代装备制造、新材料等。

8

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

2016年，全市共有成交额超亿元的各类市场22个，摊位数7505个，实现成交额241.43亿元，增长11.9%。成交额超十亿元市场有8家。

⑶得天独厚的项目优势 ①优越的区位交通条件

某某市位于杭州2小时、上海4小时经济圈范围内。市域范围公路交通已经基本形成“半小时交通圈”，某某市到四省周边中心城市之间也形成2小时交通圈，交通优势明显。形成了较发达的公路、铁路、航空的综合交通网，使某某四通八达，交通十分便利。

②巨大的市场需求

随着某某国民经济快速健康发展，以及交通设施建设步伐的加快，在未来的几年中，汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、汽车美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣。截止到2016年年底，某某汽车保有量已达168718辆，这其中，以轿车为主的小型车就有近15万辆。对比2006年年底的21058辆，某某的汽车保有量10年来增加了7倍多。2016年全市汽车上牌量29740辆。

9

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

③前瞻性市场定位

汽车行业作为一个科技含量高、附加值大、资本密集、关联度大、能够带动区域和地方相关产业发展的重要产业，早已使全国各地纷纷摩拳擦掌准备“分一杯羹”，从未来发展趋势来看，汽车行业的持续发展和竞争势态需要更高层次的产业集群，汽车产业集群将向“模块集约化”转化，将更加具有专业性、区域性的特征。而目前某某市汽车行业存在布局零散、管理混乱、功能不集中等现象。除已建成的4S集群外，其余的都是一些路边店，占路占道现象十分严重。

本项目规划定位为汽车4S店和汽车综合展厅、汽车维修和改装、汽车美容及装潢、汽车配件与用品、二手车交易、仓储物流等服务内容。该项目的建设必将整合、促进和引导全市汽车行业内部之间的互相推进和良性循环，必将增强某某汽车行业市场竞争力和企业抗风险能力，必将提高某某汽车产业的核心竞争力。 2.2项目建设的必要性

⑴汽车商贸综合体是汽车产业发展的必然选择。

汽车产业是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽配及汽车用品作为汽车产业链中的一环，汽车后市场呈现出前所未有的活力，由此形成了1.5万亿元的汽车后市场规模。

与快速发展的汽车产业相随的，必然是业态齐备，服务周到，规模适中的专业的汽车、汽配、用品和维修等为一体的汽车后市场的商贸综合体的出现。本项目通过打造汽车后市场商贸综合体来提供更加丰富专业汽车后市场的综合服务，活跃某某汽车消费市场，激发潜在汽车使用者的购车热情，推动某某汽车产业发展进入快车道。

⑵汽车商贸综合体是汽配行业升级的必要途径。

目前某某市还没有形成大型的汽配用品专业市场，从事汽配用品经营的商户众多，但规模小、布局分散。某某市区4S店已超过40家，主流的豪华、合资、自主品牌均在某某建立了4S店。浙西汽车城和衢江汽车城已初具规模，其中年销量1000辆以上的4S店有9家。汽车用户为了进行车辆维修、保养、装潢等业务，必须在全市区分散的汽车销售点及汽配店之间奔波。 某某汽配行业问题还表现在：服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。可见某某汽配用品市场无论从服务网点数量还是服务质量来看，均无法满足市场需求。

本项目可以整合某某汽配行业资源，逐渐将各类分散经营点整合进市场，形成市

10

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

场的集聚与辐射，以达到市场规模效益最大化；另一方面，通过业态调整与完善打造现代化汽配用品专业市场，为顾客提供更加丰富与专业的服务，满足汽车使用者“一站式”购物需求。可见，该项目的实施是汽配行业升级换代的必要途径。

⑶汽车商贸综合体是引领周边发展的助推器。

某某汽车商贸综合体是某某市专业市场城规划的重要项目，通过该项目的实施，不但可以形成汽车交易及汽车零配件销售的专业市场，而且可以通过市场建设及配套设施的完善带动建筑业、房地产业及相关制造业与辅助行业的发展，例如物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，随着市场的逐步完善，逐渐聚拢人气，进而和周边的其他几个专业市场共同带动周边经济商贸业的繁荣与快速发展。

⑷汽车商贸综合体是提升城市形象的有利契机。

目前某某市没有一家汽配用品专业市场，这些商户主要集中在三衢路和东迹大道两侧、浙西大道等。除此之外，市区仍有零散销售点或汽车维修点。综合来看，某某市的汽配经营户众多，但规模小且很多网点物业陈旧，对周边区域的交通、物流有较大影响。随着某某建设“二地三城”和城市化水平的提高，这些凌乱的营业网点对城区市容市貌带来负面影响。

通过本项目的实施，一方面可以统一规划整合零散布局的汽配营业网点，形成大型综合汽配用品专业市场，改善某某汽配用品行业的整体形象和专业水平；另一方面，汽配专业市场的建设必将带动项目本身及周边建筑物业形态的升级，对某某城市建设及市区整体形象的改善是一大促进。

⑸汽车商贸综合体是提升某某现代商贸流通业的有力抓手。

某某市现有各类市（商）场营业面积达20多万㎡，还有12座辐射市域的专业市场，某某商贸流通业已达到一定水平。《中共某某市委关于制定某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》要求，突出发展现代服务业。全面实施“十二五”服务业发展规划，把现代服务业发展作为加快经济转型升级、优化经济结构的重要载体，构筑四省边际现代服务业发展高地。培育发展物联网等生产性服务业，加强专业市场建设，加快某某综合物流中心建设，着力打造四省边际物流中心。大力发展新型商贸服务业态。

该项目地处某某市专业市场城内，是某某商贸物流建设的重要一环。本项目的实施是“大市场、大物流”规划中的重要步骤，项目的实施可以一方面可以吸引人流、聚集商气，另一方面也为其他项目的投资开发培育氛围。可见某某汽车商贸综合体项目是提升某某商贸流通产业的有力抓手。

11

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

2.3项目建设可行性

⑴汽配产业发展初具规模，项目建设具备产业基础。

汽车商贸综合体的建设和长远发展并非一蹴而就，成功运营与否关键还是看现有产业发展是否达到一定水平，而且其产业发展基础能否足以支撑汽车商贸综合体的建设运营。从目前看，某某汽车市场已经有一定基础，汽车交易市场方面，主要沿浙西大道汽车城内和东迹大道北侧，全市约有汽车店40多家，汽车交易市场基本形成。

同时，围绕汽车而产生的汽车美容装饰、汽车配件以及汽车维 修服务等衍生产业的发展也初具规模，某某市区大约有1350户，三县一市约有1220户，因此，从汽车交易、汽车装饰、汽车配件以及汽车维修服务等现状来看，某某汽配产业发展初具规模，项目建设具备一定的产业基础。

⑵汽车交易市场日趋旺盛，项目发展具备良好前景。

随着经济全球化、我国全面建设小康社会步伐的加快，汽车时代的到来是一个必然。2015年，全市生产总值752.78亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。城镇居民人均可支配收入24900元，农村居民人均纯收入9635元，分别增长14.2%和16.5%；

2016年全市汽车上牌量29740辆，年全市汽车保有量已达168718辆，随着消费潜能的释放和道路交通条件的改善，汽车消费也必将成为继百姓房屋消费后的又一个热点，尤其是汽车消费进入普通家庭及多元化趋势愈加明显。未来3年某某市至少有25万辆车的增加量。

⑶政策扶持力度加大，项目建设拥有显著政策优势。

全面实施“十二五”服务业发展规划，理顺服务业发展机制，落实政策、平台和主体。支持主城区“退二进三”，鼓励工业企业主辅分离，推进市综合物流园区、工业新城物流园区项目建设。大力发展城市综合体、总部经济、会展等新型商贸业态。

围绕招大引强，创新招商办法，强化考核奖惩，制订企业转型升级投资项目引导目录，主动对接省内“三大国家战略”，依托浙商回归、山海协作、陆海联动等省级战略平台，加强与长三角、海西区和四省九市区域合作，精心组织重大招商活动，努力引进一批对我市扩张经济总量、拉长产业链、促进转型升级有重大影响的优质项目。

⑷现有汽配市场存在不足，项目建设填补市场空白。

目前某某汽配经营户众多，但布局分散。某某汽车汽配及交易经营网点主要分布在三衢路和东迹大道两侧等处。另外，市区有零散销售点或汽车维修点。某某汽配经营店不但布局分散，其经营规模也比较小，可见汽配及交易市场缺乏集中度。

从行业经验来看，随着汽车工业技术更新和售后服务完善，汽配交易及汽配市场

12

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

将会日趋集中与成熟。一般而言，汽配市场逐渐发展为以汽车修理、装饰及零部件、用品销售为主，满足消费者需求频率较高的消费及服务，突出汽配服务的就近和便利原则。因此，某某市汽配市场应在现有基础上进行归并提升，划行归市，逐渐将各类分散经营点整合进统一市场。

现有市场商业氛围不够浓厚，在凝聚人气上有待提高 ，某某现有比较有规模的汽配专业市场为马路市场，虽然从调研中得知其经营状况良好，但该市场规模较小、集客能力弱、商业氛围不够。而浓厚的商业氛围是保证专业市场长远发展的最关键因素，同时也是吸引经营户入驻及保证其长期留在市场经营的重要因素。因此某某市需要建立大型汽车后市场商贸综合体，通过规模效应整合零散的市场资源，使市场经营户聚集在一起，形成聚集效益。

本项目的建设是对原汽配市场进行整合、升级、换代，弥补现有市场不足，以三衢路和东迹大道两侧、浙西大道和沿路汽车销售点、汽配维修经营店为依托，结合某某市汽车机动车的发展，同时规划建设二手车、汽车用品的市场集群，形成颇具规模的汽车汽配及用品市场带。可见，项目拟建设成为规模化、规范化、功能多样化、全方位、多角度的汽车汽配用品综合体具备现实可行性。

第三章 市场需求规模分析

3.1项目周边地区需求分析

3.1.1项目周边地区汽配产业基础现状

某某位于某某省西部，钱塘江上游，金华某某盆地西端，南接福建南平，西连江西

上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省

边际中心城市，周边除金华外，南平、上饶、景德镇、黄山等地区汽车、汽配工业基础薄弱，没有系统融入周围的汽车产业集群。20世纪90年代，随着改革开放进程的加快，汽车销售及汽配行业才开始起步。进入21世纪以来，随着国民经济的快速发展，居民收入水平大幅提高，汽车销售及汽配服务市场逐渐繁荣。各种规模和形式的汽车城、汽配城大量出现，各个品牌的汽车4S店陆续投入运行，汽修店、汽配店、汽车美容中心发展迅速。目前某某市汽车4S店已具有一定的集聚发展效益，全国各类品牌的汽车4S店基本已入驻某某，并且产品销售市场已辐射上饶、南平、黄山、丽水等周边

13

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

省市。

总体而言，由于缺乏汽车生产工业基础，该区域汽车、汽配行业的发展建立在汽车销售市场及其衍生出来的汽车后市场发展的基础之上，属于消费拉动型市场。 3.1.2项目周边地区汽配需求状况

2015年，某某省汽车保有量约5415536辆，2016年杭州汽车保有量约125万辆，某某周边的金华（59.17万辆）、丽水汽车保有量（14万辆）；另外，与某某临近的江西省的上饶市2016年汽车保有量约为17.95万辆，安徽的黄山5.6万辆。在周边地区中，某某汽车保有量虽处于第三位，但与第二位的上饶市差距很小。随着周边地区经济的快速发展，汽车保有量将持续增加。按照年7%的年增长率保守估算，2020年该地区汽车保有量将突破200万辆，达到250万辆左右。

2015年 杭州市 宁波市 金华市 台州市 绍兴市 温州市 嘉兴市 湖州市 丽水市 某某市 舟山市 综 合 汽车保有量 1248056 877434 591787 565917 434809 789343 367812 218000 140492 121423 60463 5415536 常住人口（万人） 常住人口万人汽车 比2014年增加 870 760 536 596 491 912 450 289 211 212 122 5449 1434.55 1154.52 1104.08 949.53 885.56 865.51 817.36 754.33 665.84 572.75 495.60 993.86 293.15 292.53 235.82 182.48 177.56 166.57 186.32 173.91 110.27 124.82 77.36 209.44 2016年全市汽车上牌量29740辆，与去年同期30853辆减少1113辆，下降3.6%，2016年全市二手车交易11641辆，和2015年11409辆基本持平。

综观2016年车市，由于受扶持政策退市影响，2015年下半年部分提前购车，所以造成2016年11、12两个月上牌量比去年同期下降20.4%，减少了1420辆，这是造成2016年汽车销量下降的主要原因，但我市全年降幅仍低于杭州市下降7.2%的幅度，这说明二、三线城市汽车市场潜力巨大。

汽车消费行业的繁荣以及汽车消费者多元化、个性化的需求拉动了汽车后市场的快速发展，大型汽配专业市场的出现成为必然。而周边地区中，只有金华、鹰潭市、上饶市已经建立起大型汽配市场，丽水、黄山尚没有大型的汽配用品专业市场。汽配用品市场项目的大量落地一方面是出于整合汽配市场资源的需要，另一方面也是各地政府及项目开发商基于适应汽配市场需求、满足汽车消费者多元化消费特点的考虑。

某某汽车商贸综合体虽然北有金华的强大辐射，西面有鹰潭市、上饶市汽配专业

14

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

市场的竞争，但东南两侧的丽水与黄山汽车及汽配市场发展较缓慢。尤其是同样紧邻于东南面的丽水尚没有形成规模的汽配用品专业市场，作为地级市，某某无论从经济规模还是未来的汽车保有量均不弱于这两个地区。本项目的实施可以产生相对的先发优势，不但可以满足本区域汽配市场需求，抵消金华和鹰潭市、上饶市的辐射，而且可以借助地缘关系，对丽水、黄山形成辐射。 3.2市场发展状况及需求规模测算 3.2.1市场发展状况

（1）汽车消费量逐年增长，汽配市场需求旺盛。

随着国民经济持续发展，全市机动车保有量16.8万辆，随着消费潜能的释放和道路交通条件的改善，汽车消费逐渐成为继百姓房屋消费后的又一个热点。民用车辆尤其是家用轿车保有量将持续快速增长，汽车消费进入普通家庭及多元化趋势愈加明显。未来3-5年某某市至少有25万辆车的保有量。

汽车交易市场的活跃必然推动汽车配件、维修、二手车交易等衍生市场的繁荣。根据单辆汽车年在汽配维修方面花费1万元计算，则某某的市场容量应该在16.8亿元左右，扣除流失到金华、上饶等周边地区的消费量后，某某市现有汽配年交易额已突破9亿，但从现有汽车保有量分析，其发展空间仍然非常巨大。

⑵汽配市场产业链逐步完善，市场规模持续扩大。

汽车交易市场的活跃以及汽车消费多元化趋势加快，必然推动汽车配件、维修、汽车装潢、汽车美容、二手车交易等汽车衍生市场的不断完善和进一步繁荣。因此，随着某某市社会经济的发展，汽车消费量将持续上升，汽车后市场的市场规模也由于共生效应将进一步扩大。配件供应、维修保养、汽车用品、汽车改装、二手车经营、物流运输、金融服务、出租和租赁、汽车俱乐部、汽车检测、汽车认证、汽车评估等市场供求进一步活跃。

某某市现有汽配年交易额突破9亿。按照行业发展规律，随着人均汽车拥有量的上升，汽车后市场规模增长速度将超过汽车交易市场。以一个地级市的标准来看，某某汽配产业发展空间仍然非常巨大。汽配用品城作为汽车后市场交易的流通平台，发展机遇不可多得。

3.2.2市场需求分析及规模测算

某某汽车商贸综合体总用地面积284.37亩左右，分汽配及用品区、汽车美容装饰区、汽车维修区、二手车交易区、汽车展示区、酒店商务区。

（1）汽修汽配产业持续繁荣，需求强劲。

15

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

据德国著名汽车市场调研机构（Ｒ.Ｌ.ＰＯＬＫＭＡＲＫＥＴＩＮＧ ＳＹＳＴＥＭＳ）的最新预测报道说，未来7年内全球汽车保有量仍将继续增长近20％。到2015年，全球汽车保有量将从2012年的近8.2亿辆增至10.2亿辆左右。

某某近几年汽车保用量增长较快，据统计局数据显示，2016年某某汽车保有量达16.8万辆，比上年净增3.1万辆。某某正处在工业化、城镇化快速发展时期，对汽车及工程机械的需求较为旺盛，近几年汽车保有量增长较快，按年增长7%计，预计到2020年机动车保有量将超过50.12万辆。

据权威报告显示，国内车主每年单车使用费用高达21,721元，不计算已购车用户，以2016年3.1万辆新增乘用车计算，仅此方面的车主累计增量支出便高达6.73亿元。其中以保养、美容、维修和配件等方面约占用车总支出的16.1%，平均约合3,477元。由此得出，目前某某市汽车在保养、美容、维修和配件消费将达到近5.84亿多元，预计2020年达到10.74亿元的市场容量。据测算，在整个汽车获利过程中，整车销售、配件、维修的比例结构为2∶1∶4，维修服务获利是汽车获利的主要部分，而在美国行业协会里公布的数字，一个汽车销售店，它大概有50%的利润都是来自于二手车，40%是来自于它的后市场，10%是来自于新车销售。

目前汽配、连锁汽修以及零散分布路边店为汽车售后服务的主要业态。某某在城市的近郊零散的分布着众多的维修、美容装潢店，对城市面貌造成较大影响。按照某某目前的情况，应当通过本项目的实现来整合零散分布的路边店。估计汽配用品、汽修区域占据汽车售后服务市场份额40%计算，预计2020年市场规模将达到25亿元。汽修汽配产业持续繁荣，需求强劲。

⑵、城市基础设施建设的飞速发展，为工程机械蕴含着无限商机

“十二五”期间，某某市将：大力改善水生态环境、提高水利防灾减灾能力、加强电源建设、完善电网布局、构建综合运输体系、加快发展铁路交通、完善公路运输网络、提升港航发展水平、扩大航空运输能力等方面的建设。

2017年某某政府工作报告中要求狠抓重点项目建设。落实“十二五”重大项目投资计划，创新重大项目推进协调机制，开展重点项目推进“互看互学”活动，切实加快项目建设进度。加快推进杭长客专、杭新景高速、205国道改造、市区绕城公路等一批重大交通项目，推进衢江航运开发等一批水利设施项目，推进西气东输、500千伏夏金输变电等一批能源项目，推进“智慧城市”等一批信息化项目，推进工程技术学校二期、双水桥学校、新湖学校、儿童公园等一批民生项目。

狠抓优质项目引进。把招商引资作为经济工作的牛鼻子，坚定不移地推进招商引资“一号工程”。围绕招大引强，创新招商办法，强化考核奖惩，制订企业转型升级

16

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

投资项目引导目录，主动对接省内“三大国家战略”，依托浙商回归、山海协作、陆海联动等省级战略平台，加强与长三角、海西区和四省九市区域合作，精心组织重大招商活动，努力引进一批对我市扩张经济总量、拉长产业链、促进转型升级有重大影响的优质项目。全年实际到位市外资金160亿元以上，亿元项目80个以上，实际利用外资5000万美元以上，其中市开发区和高新园区各新引进至少1个10亿元以上项目。

狠抓重大项目前期。深化山区科学发展战略、政策和机制研究，加紧谋划、包装、储备一批事关长远发展的战略性项目，加强向上沟通对接，力争有更多项目进入国家和省重点盘子。把机场迁建作为“一号项目”，组织强有力的工作班子，上下联动，内外结合，确保年内取得实质性进展。继续深化九景衢铁路、衢宁铁路、城际快速通道、综合客运枢纽、中国儒学馆、市图书馆新馆、全民健身中心等重大项目前期工作，力争早日开工建设。

2017年，全市拟安排市重点建设项目197项，总投资856.7亿元，当年计划投资175.61亿元，其中续建项目113项，当年计划投资107.8亿元，新开工项目84项，当年计划投资67.81亿元。拟安排市重大前期工作项目96项，总投资266亿元。市本级政府投资拟安排35亿元，其中财政预算安排8.5亿元，部门单位自筹16.5亿元，融资10亿元。初步汇总，城市建设12.5亿元，交通1.8亿元，能源0.6亿元，公共服务设施6.4亿元，公检法司1.2亿元，保障性住房及社会事业9.2亿元，农林水利3.1亿元。

“十二五”期间。某某城市基础设施建设的快速发展和道路交通建设力度的逐年加大，为工程机械提供了广阔的市场前景。

17

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第四章 项目建设条件分析和需求分析

4.1项目选址 4.1.1选址原则

⑴符合某某市相关发展规划； ⑵满足某某市专业市场长期发展需要； ⑶水、电、交通等配套条件良好。 4.1.2地理位置

某某汽车商贸综合体项目拟选址于某某市某某区专业市场城内，基地处于市场东边位置，总共涉及三个地块，其中两块地块呈方形，面积分别是74.82亩，96.09亩，另一地块三角形和梯形叠加形状，面积为113.46亩，三个地块平平行于衢化东路。项目位于衢化东路（暂定名）以西，某某广汇百姓家居广场、某某市废旧金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，总占地面积284.37亩。某某专业市场城位于衢化路东侧，北临46省道和火车站，南接巨化集团公司和某某市高新园区，东连某某市经济开发区。项目所在地地理位置优越，交通十分便捷。 4.1.3土地权属类别及占地面积

本项目拟选址于某某市某某区专业市场城内，衢化东路（暂定名）以西，某某广汇百姓家居广场、某某市废旧金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，总占地面积284.37亩。项目建设基地地形平坦，周边的道路、供电、供水等市政基础设施完善，项目用地已被征用为市场建设用地，经过招拍挂环节可以直接开工建设，土地权属简单。

4.1.4现有场地利用情况

项目规划区域内建设基地在市场建设规划中已经综合考虑，现有场地平整，无拆迁，无征地、无移民安置任务。 4.2项目建设条件

4.2.1地形、地貌、地震情况

项目勘察场地位于某某专业市场内。勘察场地属衢江右岸Ⅱ级冲积阶地地貌。冲积阶地区一般厚度为200～400m地冲积层，底部是更新世纪早期河湖相黄褐色，灰绿色黏土层夹中细砂层和砂烁层；中层是更新世纪中期河湖三角洲沉积，为灰、黄、褐色黏土、粉砂黏土及中细砂层；上层为更新世晚期的河湖三角洲及海相沉积，为黄褐，

18

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

暗绿、灰色砂和砂烁黏土及中细砂层；表层为全新世沉积，厚5～60m，为海岸、浅海和海滨湖黄褐色淤泥及淤泥质黏土。

项目所在地区在某某市区，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2006），本场地地震动峰加速度<0.05g,地震动反应谱特征周期为0.3s(即地震烈度小于Ⅵ度)，属于对抗震有利地段。 4.2.2工程地质、水文地质

(1)工程地质

本项目基地经勘察结果显示，建筑场地内地层较简单，在勘探深度范围内按成因及物理力学性质特征自上而下共分为5个工程地质层，分别为：①杂填土层、②粉质粘土层、③细砂石层、④卵石层、⑤强风化粉砂岩。各岩土层结构及特征分述如下：

①杂填土层：层面标高：-0.39～0.08m、层厚0.70～2.00m，主要有卵石、中粗砂、粘性土、碎石及碎砖头、砼碎块、瓦片等建筑垃圾组成，内含腐蚀物。稍湿～很湿，松散。该层全区分布。

②粉质粘土层：层面标高：-2.02～0.40m、层厚0.70～2.20m，主要有粉尘及粘粒组成。无摇震反应，稍有光滑，干度中等，韧性中等。湿～可塑。标准贯入试验击数N=7～9击，击数标准值为7.3击。该层全区分布。

③细砂石层：层面标高：-3.01～-2.21m、层厚0.30～1.90m，主要有细砂和少量粉砂组成。泥质物充填，含量约5%。湿～饱水，松散。标准贯入试验击数N=4～5击，击数标准值为4.3击。中等压缩性，该层全区分布。

④卵石层：层面标高：-4.62～-2.69m、层厚3.7～6.10m，主要有卵石、圆砾及中粗砂组成。卵石矿物成分以花岗岩、凝灰岩及石英砂岩为主，中等风化状，含量约为50～60%。其余为圆砾和中粗砂，圆砾含量20～30%，中粗砂含量10～15%。泥质物充填，含量约5%。中下部孔壁坍塌现象严重，钻杆、吊锤跳动剧烈。湿～饱水，稍密～密实。低压缩性。变异性较大，均匀性一般。该层全区分布。

⑤强风化粉砂岩：层面标高：-9.23～-8.79m、层厚0.5～0.6m，中生代上白垩统金华组碎屑沉积岩。岩石主要矿物成分以石英、长石及泥质矿物。岩石风化蚀变强烈，原岩结构大多已破坏，矿物成分变化显著。中密～密实，中等偏低压缩性。层理裂隙较发育，锤击剧烈反弹，遇水易崩解。

根据各拟建建筑物的结构及荷载特点，并结合拟建建筑物荷载特征分析，建议综合大楼以第⑤强风化粉砂岩做基础持力层。

(2)水文地质

19

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

本场地水文地质条件较简单，地下水属第四系孔隙性潜水类型，手大气降水及河流侧向补给所控制，具微承压性。地下水与河流呈互补关系，随季节变化有所升降，一般年变幅为1.00-2.50m左右，第③细砂石层和第④卵石层为场地主要含水层，中等～强透水性，赋水量中等～丰富。第②粉质粘土层弱透水性，赋水量少。下伏基岩内主要赋存基岩微裂隙水，弱～极弱透水性，水量贫乏，为相对隔水层。第①杂填土层内主要赋存上层滞水，弱～中等透水性，赋水量中等。

根据区域水文地资料及邻近场地地下水水质分析结果表明，该场地附近地下水、土未受污染，对混凝土无腐蚀性；在干湿交替情况下，对混凝土中钢筋无腐蚀性；对钢结构具有弱腐蚀性。 4.2.3气候条件

根据市气象台30年的气象资料统计：项目区域属亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，光线充足，雨量充沛，无霜期长。夏季长受西太平洋副热带高压控制，冬季则受西伯利亚冷空气团影响。春末夏初有一雨量集中期，夏秋常有干旱和台风的出现。据近年来的某某气象台资料统计，其基本气象要素如下：

温度：年平均17.3℃，最热月平均29.2℃，最冷月平均5.2℃，绝对最高40.5℃，绝对最低－10.4℃。

相对湿度：夏季月平均76%，冬季月平均78%，夏季最大月平均82% 。

大气压：夏季月平均最大绝对值99.00kpa，冬季月平均最大绝对值101.86kpa 。 降雨量：年平均降雨量1664.4mm，年最大降雨量2464.5mm，一日最大降雨量148.1mm，一次最大降雨量285.8mm（持续时间91小时45分）。

降雪量：最大积雪厚度35cm，平均积雪厚度10cm，雪荷载392.3N/m2。 风：常年主导风向东北，夏季主导风向西南，冬季主导风向东北，全年地面平均风速3m/s，最大风速（10分钟最大持续风速）28m/s，风压值392.2N/m2。

霜冻：初霜10月26日，终霜3月31日，最冷年地面冻结厚度1cm。 蒸发量：历年最大蒸发量1741.1mm，历年最小蒸发量1354.1mm。 雷电：全年雷电日数68日，全年雷暴日数51日。 4.2.4项目区域社会环境条件

(1)区位

某某汽车商贸综合体项目位于衢化东路（暂定名）以西，某某广汇百姓家居广场、某某市废旧金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，某某专业市场城内。某某专业市场城位于衢化路东侧，北临46省道和火车站，南接巨化集团公司和某某市高新园区，

20

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

东连某某市经济开发区。项目所在地地理位置优越，交通十分便捷。

(2)交通衔接情况

项目所在地的地理位置交通十分优越，往西可至江山、常山，通过巨化路可接杭金衢高速公路，往市区方向可直达某某机场，也可直接到某某火车站，汽车站等地。

(3)土地

某某汽车商贸综合体项目用地属于某某专业市场城规划待开发市场用地和市场配套用地，某某专业市场城从2008年开始经过多年的建设，市场城区域内相应的城镇配套设施工程较为完善，包括周边道路、给排水、供电设施等工程。

因此，从资源上看，本工程所在地基本上土地资源良好，区位优越，规划建设某某汽车商贸综合体是个不错的地点。 4.2.5交通运输条件

本项目所处的地理位置处在某某专业市场内，市场城经过多年的建设，无论是城市公交、公路、铁路等运输条件都非常优越，出行方便。

公路：某某公路网布，横穿某某的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等。

城区建有长途汽车站、南站、北站等。长途汽车站坐落于荷花中路411号，与新火车站毗邻，主要经营发往婺源、三清山等地的中长途班次。汽车南站（快客站）位于上街209号，主要经营发往杭州、宁波、温州、上海等地的高速（快客）班次。汽车北站位于西安路108号，是以经营城乡公交班线为主的汽车客运站。

铁路：浙赣铁路电气化复线穿境而过，前身是始建于20世纪30年代的杭江铁路。九（江）景（德镇）衢（州）铁路衢常段也已通车。境内设有龙游站、某某站、江山站三个主要站点，另有旧时小站点十多处，如某某东站，下张站，廿里站，后溪站等，其中某某站为二等车站。

航空：某某机场位于某某市区东郊，是经国务院、中央军委批准的军民合用机场，为民航标准4C级机场。某某民航座落于某某机场内，距市中心3.08公里。机场通讯、导航、气象、灯光、安检、消防、机务等各类保障设施齐全，飞行区可起降波音737等大中型客机。民航候机楼3440㎡，可满足高峰小时客流量200人之需。

某某民航站于1993年11月26日建成通航，通航以来先后开辟了杭州、厦门、温州、上海、广州、北京、南京、青岛、深圳等国内航线，截止2015年6月，某某机场共安全保障航班9626架次，实现旅客吞吐量51万人次、货邮吞吐量1834.4吨，连续保证了17个航空安全年。某某民航的开通缩短了某某与上述各地的时空距离，方便了

21

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

某某及周边地区同沿海发达地区的经济文化交流和人员往来。目前开通运营的有某某至北京航班，每天1班；某某至深圳航班，每周一、二、四、六4班；某某至厦门、每周三、五、七3班。北京航线使用了波音737飞机，深圳航线使用了空客A320，厦门航线使用了波音737飞机。

水运：衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为浙西重要交通方式。杭州至某某、常山的水道早在汉代即已开通，至唐代已相当完善，虽“逆流多惊滩”，亦可以竹索引船。发达的水运为两宋时期某某工商业的发展奠定了坚实的基础，常山搁底沉船遗址的发现就是明证。比较有名的还有江山船。主要线路有①(北京、南京——)杭州——福建驿路(经杭州——严州——兰溪——某某)②南京——杭州——福建水路③处州——龙游——某某陆路④杭州——常山——玉山——江西南昌水陆路⑤某某——浦城———建宁府水陆路(过江郎山、仙霞岭)⑥徽州——开化——常山陆路⑦徽州——常山——建宁府水陆路⑧杭州——江山——福州水陆路

近年来，衢江航道的建设也正日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。不久的将来某某的水运一定又会恢复往日空前繁荣的样子。 4.2.6公用设施社会依托条件

项目区域所属某某专业市场属于经济开发区属性，基础设施完善，项目所需的城市供水、供电均有保证。 4.2.7防洪、排涝设施条件

项目区域内，地形较位平坦，周边地区均为城市居民用房，区内无防洪要求，项目区域内主要考虑排涝设施条件。某某地区常有暴雨出现，根据历史记载年最大降雨量2464.5mm，一日最大降雨量148.1mm，一次最大降雨量285.8mm（持续时间91小时45分）。因此，在本项目规划设计时应充分考虑到排水设施的规划设计，要考虑瞬间特大暴雨的降水量，能很顺畅地排泄出去。 4.2.8环境保护要求 （1）施工期污染防止措施

①废水污染防治措施

施工期间，工地设临时性移动厕所，建筑工地四周需建集水沟，所排施工废水经集水沟进入沉淀池集中，上清液回用于施工，泥浆水运至管理部门指定地点填埋。

②扬尘和废气污染防治措施

建设单位必须实行标准化施工，硬化路面，建设围墙；限制运输车辆行驶速度及

22

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

保持路面清洁，车辆运输尽可能采用封闭车辆，对施工车辆及时清洗；减少建筑材料及废弃物露天堆放；装修过程中选用绿色环保装饰材料，降低有机废气的排放。

③噪声污染防治

选用低噪声施工设备；禁止夜间进行产生噪声污染的施工作业，建设加盖简易棚，使高噪声设备如搅拌机。电锯和加工场地作业在简易棚内完成。

④固废污染防治措施

施工场地应设置临时垃圾收集点；施工、装修过程中使用的油漆、涂料、胶水产生的废包装物属危险废弃物应由环保部门危险废弃物回收单位集中统一处理。 ⑵运营期污染防止措施

①废水污染防治措施

排水系统进行雨污分流，雨水收集后直接排入周边河道，污水由市政管网收集，经污水处理厂集中处理。

②噪声污染防治

空调是使用中央空调系统，选择合适的位置布置中央空调室外机，加强内部管理，禁止人员大声喧哗。

③固废污染防治措施

该项目必须配专人负责固体废弃物的分类收集和处理等管理工作。普通生活垃圾收集后由环保部门定期上门清运，废日光灯、废电池等危险废弃物设专门收集系统一交由危险废弃回收单位进行处理。 4.2.9征地、拆迁、移民安置条件

项目建设基地属于某某专业市场城所有，项目建设单位将从政府手中受让该基地作为本项目建设用地，项目基地场地平整，三通一平已经完成，建设单位无征地、拆迁、移民安置等相关要求。 4.2.10施工条件

某某汽车商贸综合体项目基地三通一平已经完成，现场的供水、供电工程均能满足施工建设的需要。

项目所在地施工技术队伍来源丰富，某某本身是建筑业大省，施工企业大部分是国家二级以上地施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术及施工设备，通过项目的招投标，完全有能力承担本项目的施工任务。 4.2.11主要建筑材料来源

项目施工的主要建筑材料（砂、石等）均可在就近或当地解决。

23

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

(1)钢材

主要包括钢筋混凝土构件用的线材及管型材从某某钢材交易市场选购。 (2)水泥、木材

施工用的水泥需要量大，可采用商品混凝土进行砼构件的浇制既可减少用量，其余砌筑，粉刷用水泥可从某某建材市场购得，交通运输也很方便，一般可送货上门。木材用量较少，也可以从建材市场采购到各种规格材料。

(3)装修材料、家具

项目所在地某某专业市场城内已经有成熟的装修材料、家具市场，基本上能够满足酒店装饰需要，不足部分可以考虑到杭州等周边地区购买。 4.3建址方案

某某汽车商贸综合体项目选址于属于某某专业市场城市场待开发用地和配套用地，符合某某专业市场城总体规划要求，选址是合理的。 4.4项目建设SWOT分析 4.4.1目标商户需求分析

问题：您认为某某开发个专业汽配市场怎么样？

愿意入驻

17%不看好市场15%观望25%不愿意18% 看好市场25%总结：据统计显示，43%经营户还是比较认可汽配市场的建立，以满足自身行业的经营发展需求；其次应增加商业运作力度，为观望商家树立市场信心。

24

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

4.4.2目标商户置业需求分析

问题：如果您有一定存款投资房产，你会关注是哪些方面？

⑶地段9%

⑵商铺26%⑷总价22%⑴住宅19%

⑺其他1%⑹增值15%⑸租金8%总结：根据调查显示，某某市场，投资者对于投资商铺还是比较认可的，但是价格和市场增值空间等因素对于投资者来说还是比较重要的决定因素。 4.4.3本项目SWOT分析 优势：

（1）项目地属于某某重点开发建设市场城，专业配套成熟，建成后可集中某某汽车整车销售市场于此，也是未来某某整个汽车行业发展趋向。

⑵本项目定位目前在某某还是个市场空白点。

（3）市场基础好，从事汽车、汽配、快修、美容装潢等商家较多，市场需求较好。 （4）属于招商引资项目，得到当地政府的大力扶持。 劣势：

（1）当地经营商家还处于小农式经营思想，一个新型的商业需求长时间花大力气去引导。

⑵本项目目前在工业区域内处于独树一帜的商业物业，承载着从边缘商圈突围，延续汽车市场互动集群效应。 机会：

⑴市场唯一的、市场有需求、市场有差异化。 ⑵目前某某市场上商业启动项目少，竞争力小。 ⑶专业市场城配套成熟，商业气氛浓厚。 威胁：

25

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

⑴金华汽配城和上饶汽配城将与本项目有一定竞争和冲突 ⑵房地产大环境处于低靡，政府政策不明朗。

第五章 项目整体规划

5.1项目战略定位 5.1.1项目定位原则

原则1：差异化经营，错位发展的原则，争取最大差异化优势。

本项目立足于差异化、错位定位思想，对市场尚未满足的需求进行聚焦，争取最大的差异化优势。项目发挥区位交通优势，突出汽车配件和用品交易、二手车交易、专业汽车装潢、维修、仓储物流、工程机械与五金机电交易等功能。在经营业态上，选择有足够市场辐射广度和深度的业态品类，以市场增长和市场集中度为指标，选择市场成熟的产品品类，合理规划品种，与某某市现有分布凌乱的4S店、以及区域内马路市场形成差异化定位。通过项目形象、项目实现功能、项目配套服务等方面形成项目自身的竞争优势。

原则2：区域化原则，依托某某，谋划区域型汽配用品基地

根据数据显示，2016年某某市汽车保有量约16.8万辆，某某国际汽车商贸综合体项目将依托某某地区现有汽车资源，以服务本市的汽车配件、汽车用品、汽车维修改装、美容装潢、综合服务为主。届时，汽配用品城运营成熟后，经营范围跳出某某范畴，辐射范围直指周边丽水、黄山、南平等市场，汽车城功能模块将更加复合化、专业化。

根据资料分析和初步调研，以某某为中心，方圆90公里内，具有规模汽配城的城市主要有金华和上饶，因此，某某国际汽车商贸综合体项目应依托某某，定位区域，谋划浙赣闽皖边境区域型汽车贸易、汽车配件及用品、维修及改装、二手车交易、汽车综合服务等多功能于一体的汽车城。

原则3 ：专业化原则，主题定位于汽车后续专业服务平台

凭借安徽省汽车配件与维修业商会强大的资源整合力量，联合某某省汽配用品商会让包括汽车用品配件、维修改装、美容装潢、装饰服务、汽车金融、汽车文化等各个层面最好的产品和服务都聚集在某某国际汽车商贸综合体这个专业平台上，汽车城将统一营运管理、统一商业规划、统一招商管理、统一店面规划、统一策划管理、统一广告推广、统一信息管理、统一物业管理，建立完善的服务体系。将某某国际汽车商贸综合体建设成为高品位、高规格、功能设施最全、经营理念最新、运营管理最先

26

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

进的汽车类专业市场。

原则4 ：现代化原则，项目运用第五代专业市场模式打造全新理念汽车城。 第五代专业市场经营模式：以强大的发达交通路网为依托，以物流为基础，以展示、博览为先导，以设计、研发为后盾，以信息化为手段，以批量采购、集中供应、厂家直销、接单加工、电子商务、拍卖交易等为主要经营方式，多功能、全方位、强辐射、大流通、集约化、网络化、专业化的大型产业综合服务平台。

本项目规划将从整车销售、配件销售、用品销售、二手车交易、维修美容、仓储物流到汽车金融、汽车文化交流，同时包括大型工程机械的销售，囊括消费者在使用汽车的过程中所发生的与汽车有关的产业。配套功能齐全、业态相互补充。其次，本项目在建筑形态上将有新的突破，试图摒弃单一、零散的街铺式建筑，在某某市率先引入现代汽车城模式，力争建成后的某某国际汽车商贸综合体30年不落伍，50年仍居主流，把汽配用品城打造成某某市永不落幕的汽车产品交易中心。

原则5：定位集中化原则，项目定位于汽车后续流通链条的价值集成平台。 随着物流的发展，物流功能在现代商贸业中的重要性不断提高。专业市场的产生原因是降低交易费用，本项目作为汽车配件、汽车用品厂家的展销平台，降低经营户采购成本以得到市场认同。本项目定位于汽配产业供应链的价值集成平台，大力发展区域总代理、总经销，引入一批厂家在汽车城内设立直销中心，减少中间层间，降低交易费用，在下游以分销和物流为基础实现横向整合，提高流通效率。 5.1.2项目战略定位

某某国际汽车商贸综合体项目将引进国内外最新的经营管理模式—— 市场国际化，经营现代化，管理“社会化”、服务人性化；创新业态模式，实现业态多元化、经营信息化、品牌连锁化、服务国际化，结合某某市社会经济发展和机动车的发展趋势，以汽配用品经营为龙头，向汽车维修、汽车养护、汽车改装、美容装饰、工程机械车辆销售以及二手车和仓储物流等领域延伸，开展多元化经营，把项目建设成为规模化、规范化、多功能、全方位服务的综合汽车配件用品交易城及某某重要的工程机械和二手车交易基地。

定位说明：根据汽车产品消费的特性，一般把汽车市场分为汽车销售市场和汽车销售后市场，汽车销售市场目前以4S店、汽车大卖场为主，汽车销售后市场包含内容较广，一般包括汽车使用过程中产生的各种服务，涵盖了消费者购车后的一切消费服务，即汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动，均可在销售市场得到满足。本项目并未按此标准划分，既包

27

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

含了整车的销售，还涵盖了汽车销售产生各种消费和服务，主要有汽保行业；汽车金融行业；汽车精品、用品、美容、快修及改装行业又称汽车养护行业；汽车维修及配件行业；二手车及汽车租赁行业，形成了以汽修汽配用品为主，其他汽车服务及相关车辆销售为辅的综合性汽车城。

某某国际汽车商贸综合体的定位既顺应了国内汽车配件用品、汽车服务产业的发展趋势，又结合某某城乡发展实际，引入工程机械的销售，满足不同层面消费者在交通工具、生产建设领域内的各种需求，同时发展汽车维修及各种服务集约化模式，又符合了专业市场发展趋势。 5.2项目整体规划

参照国内外汽车城开发运营经验，某某国际汽车商贸综合体项目整体划分为一个交易中心、一大物流基地、四大核心服务，共八大区块，一大中心为汽车、汽配及用品交易中心、工程机械、五金机电交易区；一大物流基地为某某国际汽配用品城仓储物流基地；四大核心服务分别为二手车交易服务区，汽车维修改装区，汽车美容装饰区、商住及生活配套服务区。

此业态规划除商住及生活配套服务区外，其他几个板块作为整个汽车城重点区域，计划占地284.37亩，建成后将成为某某市最大的汽车、汽配、汽车用品、汽车维修美容、二手车交易、工程机械交易、仓储物流和汽车金融与保险服务等为一体的大型综合专业市场。

28

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

1、汽车配件与汽车用品大卖场：

汽车配件主要涵盖汽车发动机、底盘、传动、减震、制动、车身的配件，汽车油品、汽保工具、轮胎专卖、汽车电器、灯具、横向件、附件等。

汽车用品是指汽车在使用过程中延伸的产品系列，主要包括汽车电子、电器产品（如车载导航仪、车载影音、车载冰箱），汽车安全系统（防盗器、倒车雷达），汽车美容养护用品（润滑油、车蜡），及汽车饰品（座椅坐垫、汽车香水、装饰类工艺品）等。

汽车用品市场要引进连锁品牌企业，可以考虑与汽配大卖场整合在一个区域中。其它一些汽配专业卖场如：轮胎、玻璃等项目或由厂家直营或由代理商运营方式入场经营。

2、二手车交易区：

二手车交易区将打造成闽浙赣皖四省边境地区规模最大的二手车交易市场之一，浙赣皖四省边境地区服务功能最完整的二手车交易市场。一方面完善管理体系，另一方面要招商引进国内知名有品牌、有实力的二手车经纪公司。加强二手车交易的信息化建设工程，构建某某国际汽配城与杭州、合肥、金华等城市的二手车交易互联网通道。

收购、出售、代购、寄卖各类型二手机动车；新旧机动车购换；免费提供标准买卖合同、相关表格及机动车交易相关的咨询服务；专业评估师为你免费评估二手车；提供汽车安全服务；二手车信息上网服务等。

3、汽车维修美容及改装区：

汽车维修美容及改装区主要涵盖汽车保养、汽车大修、汽车快修、汽车改装、汽车美容、汽车喷漆等服务项目。在本汽车城，除各品牌4S店全部开展维修业务以外，要结合汽配大卖场引进连锁经营的汽车快修、装饰等服务的知名企业，完善汽修行业的产业链条并强化各类汽修企业间的互补。

4、特种车辆（工程机械）交易区：

随着某某市经济的快速发展，城市建设投入保持连续增长，工程车辆、特种车辆需求也日益凸显，因此，设立工程车辆交易区符合某某发展实际。

5、汽车金融保险及租赁区：

该区主要为汽车金融公司、汽车流通融资担保公司，汽车保险公司办事处及国内连锁汽车租赁公司。另外本区域还将成为某某市汽车俱乐部集聚区。

6、仓储物流区：

近年来，汽车行业为降低作业成本、减少投资，将资源集中配置在核心事业上，

29

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

更多的汽车制造企业倾向于把零部件生产功能和物流配送功能从制造企业中剥离出来，把物流管理的部分功能委托给第三方物流企业管理。同时电子商务平台设置各区，建立汽车零配件、二手车信息数据库，并设立客户反馈机制，方便经营户掌握信息反馈及采购客户选购。 5.3项目功能定位 5.3.1项目功能定位原则

功能定位原则1：符合专业市场的专业化、综合化发展方向，满足汽车后续产品的一站式购物。

功能定位原则2：市场建筑形态商场化及市场功能多样化。商品市场发展已经进入了新的阶段，除了具备交易功能，而且兼有配送、展览、信息交流和金融服务等功能。

功能定位原则3：符合功能适度超前的原则，电子商务及物流是现代商业发展过程中出现的新的趋势，也是现代专业市场运营的必然要求，本项目为以汽车配件用品、汽车美容装饰和汽车维修改装为主题的综合性项目，规划应能够满足物流、商流、信息流、资金流四流合一的特征，本着适度超前的原则，本项目拟打造成为某某市汽车配件及汽车用品业务的电子商务基地，实现线上市场与线下市场的统一，以拓展营销渠道，实现经营模式的突破。

功能定位原则4：因地制宜，相关功能区集聚分布，实现功能互补，合理分区。布置交易中心、展示区域、仓储中心、物流中心等功能，以形成良好的人流、物流动线，形成良好的市场环境，给予客户便捷、顺畅的消费体验。

功能定位原则5：从经营户、消费者及运营商三赢的角度上出发，汽车用品专业卖场按照商场式模式打造，引导所售汽车产品向个性化、功能化、专业化和时尚化发展，二手车交易区则侧重汽车测试、检测、改装、过户等功能设置，工程机械区则积极引进厂家或经销商、代理商入驻，厂价直销或集中采购降低成本，增加市场竞争力，只有坚持三赢的原则，才能因地制宜，只有结合某某消费实际，才能把汽车城经营的如日中天。 5.3.2项目功能定位

（一）汽配用品城功能定位 1、汽车维修、养护功能 （1）汽车专业维修

汽车专业维修包括对汽车各部位的维修，主要是对车身，底盘，发动机，电气系

30

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

统等方面进行全面系统的维修，主要的项目很多，实际上就是“对生病之车实施抢救”，使之恢复正常。

⑵汽车美容

汽车美容包括车表美容护理，车内翻新护理，高级护理三大主要项目。其中车表美容护理主要有无水洗车、泡沫精致洗车、全自动电脑洗车、底盘清洗、漆面污渍处理、漆面飞漆处理、新车开蜡、氧化层去除、漆面封釉、玻璃抛光等项目。

车内翻新护理主要包括：车内顶棚清洗、车门衬板清洗、仪表盘清洗护理、桃木清洗、丝绒清洗、地毯除臭、塑料内饰清洗护理、真皮座椅清洗、全车皮革养护等项目；高级美容护理项目主要有：漆面封釉、漆面镀膜、汽车桑拿、底盘封塑、臭氧消毒、划痕修复等项目。 （3）汽车养护

汽车养护主要有日常养护，附加保养两大类别，日常养护属于必须进行的项目，而附加保养则是客户自己选择要不要做的项目，日常养护项目主要有换机油、加防冻液、更换三滤、更换雨刮、变速器止漏、清洗更换刹车片、空调检测及加氟利昂、检查电瓶液配比、电瓶维护等；而附加的项目主要有：燃烧系统免拆清洗、润滑系统免拆清洗、冷却系统免拆清洗、电脑检测及解码、发电机维护、发动机维护、尾气达标等等项目。

（4）汽车改装

汽车改装主要包括汽车外观改装，汽车性能提高改装，赛车按标准改装三大类别。其中汽车外观改装主要有：改装包围、更换方向盘、增加个性贴纸、更换轮胎、更换轮毂、更换仪表等；汽车性能提高改装主要包括：增加氙气灯、改装进气系统、改装排气系统、改装点火系统、改装供油系统等；赛车按标准改装主要有车内头盔、防滑架、赛车服饰、避震器、悬挂加强赛车安全带等等。

（5）轮胎服务

汽车轮胎服务主要的项目包括：更换轮胎、轮胎平衡、四轮定位、快速补胎、专业补胎、轮胎冲氮气、轮胎保养等。

（6）汽车装饰

汽车装饰主要是新车装饰，其主要项目有：全车贴膜、铺地胶、铺地垫、挡泥板、扶手箱、尾箱开启器、桃木内饰、加装轮眉、防撞胶条、更换拉手、安装门碗、加装晴雨挡、加装尾喉、另加上部分客户要求的真皮座椅、豪华天窗、隔工程等项目。

2、工程车辆交易功能

工程、特种车辆主要用于大型工程建设、特殊物质运输等，主要包括箱式货车、

31

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

混凝土搅拌车、液压自卸车、散装水泥车、油品专用车、挖掘机、道路清扫车等，农用车辆主要包括拖拉机、收割机、播种机、农用运输车辆。本区域立足于某某、依托某某，通过引入工程、农用、特种车辆的经销商、厂家直销处等方式，汇集各种农用、工程用、城市清洁用车辆，为某某市及周边区域的农业发展、工业建设和城市清洁提供最为齐全周到的车辆产品及维修服务。

3、汽车配件用品交易和展示功能 （1）汽车饰品

汽车饰品主要包括个性饰品与专用饰品两大类别，个性饰品主要有：卡通娃、个性香水、内外闪灯、游侠伴侣、风火轮、个性地毯、动感领动、个性坐套、钛金气喉、车饰边条、香熏挂件等；专用饰品主要有野营套装，车载冰箱等。

⑵汽车电子

汽车电子类主要的产品有：防盗器、倒车雷达、中央门锁、车载电话、GPS、加装电动门窗、更换自动天线、车载冰箱、胎压检测器、电压转换器、各部位车灯、车载应急灯、后视系统等。

（3）汽车娱乐影音系统

汽车娱乐影音系统主要业务包括：车载电视、CD、VCD、DVD、喇叭、功放、低音炮、显示器、电子游戏系统等。

（4）汽车上使用办公用品

高端公务商务车上的办公用品主要有：车用办公桌椅，车用电脑，车用打印机，车用传真机，车载电话等，另外车用热水器，车用电冰箱也是高端商务公务人士所需，增加汽车办公用品，原因是汽车已经越来越成为众多商务人士，政府高管的第二个办公室。目前国内这个市场正处于萌芽阶段，还是一个正在开发的处女地。

4、二手车交易功能

二手车业务主要包括以下类别：二手车直接购买，销售，二手车中介，二手车评估，二手车暂保管，二手车代过户，二手车置换，二手车保养翻新等，随着汽车研发加速和汽车产品更新换代的加快，二手车交易日益频繁，甚至有时二手车交易利润大于新车销售。

5、汽车综合服务功能 （1）汽车融资服务

汽车融资包括汽车信贷和消费信贷两大类别，而汽车消费信贷虽然在目前中国仍处于起步阶段，但随着汽车产业的竞争加剧和技术的成熟，相当多汽车售价下调，汽车开进寻常百姓家，不再是梦，而且汽车信贷相对于房地产信贷风险较小，目前国内

32

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

汽车信贷发展极为迅速。

本项目中汽车金融服务功能将注重流通和市场销售环节的金融服务。积极引入银行汽车贷款办事处，帮助资金实力暂时有限的消费者通过抵押或担保实现汽车梦，目前随着汽车产业的发展和汽车销售方式的灵活多变，汽车金融贷款进展如火如荼。

⑵汽车保险

既然有整车销售、二手车业务，车险自然也是一站式的保姆服务，让广大车主轻松省事，提供更多增值服务，比如缩短保险办理的时间，让车主尽快拿到爱车等等。

（3）电子商务服务

某某国际汽车商贸综合体将全力打造门户网站，不仅能在网络上浏览到汽车城中最新资讯信息，例如汽车配件，新潮汽车饰品、新款车型、二手车信息等等，更能了解一切与汽车相关的常识、技巧，例如养护常识，置换评估流程等等，给车主提供更多增值性服务，让爱车护车之人更深入地了解汽车。

（4）汽车租赁

汽车租赁国外发展较快，当前，全球汽车租赁业务经营额达千亿美元，以欧美国家的租赁市场发展最为成熟。国内汽车租赁市场也得到发展，预计到2015年，中国汽车租赁市场的租赁车辆需求将达到30万至40万辆，营业收入将达180亿元。

本项目汽车租赁区引入国内知名连锁汽车租赁公司，以便利客户为原则，按时间分包括：定时租赁和临时租赁，利用分布广泛的连锁网络，做到同城租车异地还车，让租赁用户真正体验到便捷、实惠。汽车租赁在目前中国处于摇摆不定的一个发展阶段，市场有较大的需求，但国内目前缺乏切实有效的信用和担保制度，致使汽车租赁的风险较大，但市场前景广阔，目前汽车租赁公司运营较好的有神州汽车租赁、南京斯达特汽车租赁有限公司、一嗨汽车租赁公司等。

33

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

6、汽车知识培训和汽车文化形成功能 （1）汽车培训

汽车培训已经从早期的汽车驾校和汽车维修培训逐步向汽车美容装饰培训，汽车服务销售接待培训，汽车销售团队培训过度。因此汽车行业的培训在目前的中国是一个朝阳的产业。

⑵汽车俱乐部

设立车友俱乐部意义在于为广大车友提供广泛的交流及交友平台，为汽车驾驶者提供更为人性化的服务，同时为广大汽车消费者及汽车生产厂商、维修厂商、汽车用品供应商提供了一个互动交流的渠道。同时在汽车金融服务、汽车文化、汽车中介服务等方面为广大车主谋取更大的利益，开发广大车主喜爱的自驾游、汽车影院、汽车主题活动等增值服务，提高车友对汽车文化的理解和热爱。

7、物流仓储功能

汽车城现代化的重要特征，是连接汽车制造商、供应商、经销商和消费者的桥梁，也是完善汽车城相关功能的重要保障。汽车城将充分利用某某区位优势，依托便捷的交通路网，以先进的网络信息系统，实现\"东西联动，南北纵横\"，使汽车物流成本最低、效率最高。汽车物流功能的内涵是：

（1）仓储运输：负责各种车辆及零配件从出厂到送达客户手中的一系列运输及仓储作业。根据各大汽车厂商对仓储和配送模式的需要，建立不同形式的仓库，并通过通达全国的营销网络和储运中心实现汽车城物流的规模效应。

⑵配送服务：形成由制造商、配件厂商委托物流中心，和客户保持实时的沟通的信息运作模式，在订单确认并进入生产流程数据库之后，与客户共同确定交货时间、地点、方式，并允许客户对所购商品的流通速度进行实时查询。

（3）供应链优化：完成企业与供应商之间的销售计划协调。改变仓储业是制造业的附属机构的传统思想，物流中心通过自身物流体系以及与第三方物流供应商的合作，以承诺服务或合作形式将物流服务的范围延伸到生产企业内部。

（二）某某国际汽车商贸综合体功能定位依据

区别与传统商品市场的单一交易功能，某某国际汽车商贸综合体将打造全新的商业业态，实现交易、展示、信息、物流与产业能多功能的有机互动，并且吸取最新最先进的块状经济与商品市场联动发展经验，构建六大联动机制：

1、交易与展示联动

传统专业市场主要实现产品的交易功能，而现代专业市场则更加注重产品的展示功能，某某国际汽车商贸综合体不但是汽车及相关配件用品的交易平台，更是展示平

34

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

台，汽车城致力于成为豫东地区区域型汽车产品展示交易的“窗口”，实现汽车及相关产品的交易与展示联动。

2、国际市场与国内市场联动

某某国际汽车商贸综合体不但面向国内市场，也将面向国际市场，实现国际市场与国内市场的联动。进口汽车的零配件交易区就是要搭建这一平台，让某某本地进口高档汽车也能在本汽车城找到进口配件服务；同时也吸纳国际知名汽车美容服务公司进驻，展示最新的汽车美容、养护技术，将国际最新趋势、设计和技术等带入国内，实现国际汽车相关产品和国内汽车消费市场的相互连通。

3、有形市场与无形市场联动

某某国际汽车商贸综合体致力于改造传统市场交易模式，实现有形市场与无形市场相结合。电子商务功能将建立覆盖互联网及地面市场的全方位信息化咨询管理系统，包含拥有强大数据库的网上交易平台（即网上市场）。从空中到地面的服务系统，将经营户和企业信息真实、有效、全面地展示在客户面前，促使客户能够通过这些环环相扣、相辅相成的服务，迅捷地找到合适供应商，全面扩展某某国际汽车商贸综合体客户源，突破汽车城的地域性限制。

（三）某某国际汽车商贸综合体的特殊功能作用

某某国际汽车商贸综合体是现代专业市场与汽车产业的交融，与传统交易市场有着巨大的区别，将发挥出特殊的功能作用。

1、多元化功能的组合----使其更加具有现代商业价值和经济效能

某某国际汽车商贸综合体将整车交易、汽车配件与用品、电子商务、物流、维修、养护、改装、人才培训等多种功能汇集于一体，同时综合配套以汽车展览、汽车主题公园、休闲、娱乐、餐饮等公共配套，构建了多元化功能的组合，打造了一整套汽车产品产业链，并且利用整条产业链带来的人流、物流、资金流，配置现代商业元素，让整个汽车城更具现代商业价值和经济效能。

2、现代化商业业态的提升——使其更加具有商业魅力和竞争力

某某国际汽车商贸综合体搭建了全新的商业平台，将车辆展示、配件用品、车饰选购基地、高级零配件进口平台、电子商务、汽车美容装饰、汽车养护改装等最先进的商业形态融为一体，对传统的商业业态进行了全方位的提升，让汽车城交易功能更具商业魅力和竞争力。

3、产贸互动——为某某汽车零配件产业开创了条件

杭州汽车城是一家大型综合性汽车交易市场，是目前某某省乃至华东地区规模最大，功能最全的集新车、旧车及汽车配件市场为一体的大型综合性汽车交易市场之一。

35

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

已成为某某乃至华东地区车市的晴雨表和风向标。汽车城不仅汽车零配件和用品市场较为发达，而且汽车零配件产业发展极为迅速，真正做到了产贸联动，相互促进。某某国际汽车商贸综合体的建立，囊括汽车后市场的相关产品与服务，整合了整个价值链的各个环节，辐射范围扩大至周边县市区，市场贸易的发达，势必引起汽车零配件产业的壮大，并且逐步使某某发展成为闽浙赣皖四省边境地区汽车产业发展的重要一极。

36

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第六章 项目建设方案

6.1项目建设规模及主要功能分区

本项目功能分区如下表：

功能区 主要 业务种类 主要建筑 面积估算 建筑面积62347m，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等，占地面积218178m 总建筑面积20555m。占2地面积20555m 222建筑类型 销售各类 2S 新轿车和微型车2S专卖店、品牌汽专卖区汽车综合 各类新车、进口车车销售大厅和品展示区 集中式展览、销售牌汽车直营店 及信息发布、会所 4S 专卖区 二手车 交易区 汽车维修 服务区 汽车配件 用品市场 汽车美容 装饰区 工程机械及五金机电区 整车销售、零配件、售后服务、信息反馈 二手车交易 汽车快修、汽车维修、汽车改装、汽车养护等 汽车配件及用品批发、销售、 配送等 汽车美容装潢 及汽车装饰 工程机械和五金机电的销售与展示 4S店专卖店、品牌汽车销售大厅和品牌汽车直营店 一层、三层、七层均有，混凝土结构 单层，钢架结构 建筑面积10836m，分三二手车交易中心 幢交易楼，占地面积23612m 2混凝土结构 按功能分区的建筑群 汽车配件及用品综合市场 汽车美容 装饰市场 建筑面积30005m，三层为主，局部一层和四层，混凝土结构 2占地面积8601m 建筑面积67431m，三2层。占地面积21764m 22混凝土结构 建筑面积20109m，六层，局部二层，另一幢混凝土结构 2五层。占地面积3216m 2农工程机械和五建筑面积20496m，三混凝土结构 2金机电综合市场 层，占地面积6832m。 建筑面积44730m，餐饮、购物休闲娱乐、汽车俱乐部、公寓、宿舍、混凝土结构 总部基地、研发中心、仓储，酒店20层，占地2面积5331m 建筑面积660m， 22配套的综合服务汽车俱乐部、酒购物、文化、休闲及生活商住 店、宾馆、宿舍、广场及商住 区、仓储物流区 仓储等 办公研发大楼 公共配套 配电、公厕 混凝土结构

37

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

合计 占地面积88749m、总建2筑面积277119m 2 6.2项目布局方案 6.2.1项目布局原则

本项目总平面布置原则除遵循一般总平面原则（人流、物流组织；道路，给排水，供电，安保消防等）以外，本项目总平面布置原则有其下述原则需予以体现：

一、公共设施的灵活性，可分隔原则。

本项目公用工程必须体现可分割原则，例如，供电（含变配电）应以单栋楼为单位设立，计量应分户设置；供水（管道及计量）各各户均要独立；通讯、宽带进线、接线等类推；道路应环状不留死角等。

二、对环境要求不同的各功能区之间采用尽量分隔但不强求的原则。 采用道路或者绿化带分隔，共享广场及绿化设施，以达到效益最大化。 三、符合城市规划要求。

项目进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。

6.2.2总平面布置方案

总平面布置符合交通流线及各部分功能互补的原则，合理布置各组成部分，做到不影响区域交通。项目分为八大功能区。项目沿衢化东路从南到北平行布置分别为汽车4S店，酒店文化区、2S店集聚区汽车综合展示区，根据相关功能区集聚分布的原则在项目各组团合理布局汽配用品交易区与汽车维修美容区。在3#地块4s店后面地块中心位置布置二手车交易区与特种车辆交易区，在3#地块的西南角布置综合服务区，在地块西北角布置汽车改装区；在2#地块的中间区域，即酒店文化区和2S店后面布置汽车配件区，在2#地块南边和西边侧布置快修区，在东北角布置汽车美容区；1#地块的2S店后面的中间区域布置汽车用品区，在1#地块的西南角布置汽车美容区，与2#地块汽车美容区呼应，在1#地块的西北角布置综合服务区；在每个地块的中心区都配置公厕和配电间；各地块形成相对独立各个功能组团。总体来说项目商业价值较低地块，布置仓储物流区，项目西侧布置商业配套区和商住区，形成三个组团。各功能区间合理布置道路，各组团用道路及绿化相隔，避免互相影响。 6.3项目建设内容

6.3.1汽车2S店和品牌汽车直营店区

该区主要为各种品牌汽车的展示销售区和城市直营店区，主要销售新车和各类新

38

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所。 6.3.2汽车配件及用品交易区

此规划作为整个汽车城重点区域，布置在1#和2#地块的中心区域，建成某某市最大的汽车配件、轮胎、油品、汽保工具、汽车易损件、汽车美容装饰用品专业市场。 6.3.3汽车维修美容及改装区

本区块由汽车快修、美容装饰及改装区组成。国内汽车养护业还没有形成严格的行业标准和服务体系，但据汽车行业内专家测算，汽车装饰品市场是有待挖掘的“金矿”，巨大的市场将吸引有规模和实力的公司进入，日本最大的汽车连锁集团澳德巴克斯建立上海店，日本黄帽子株式会社也已在上海开店，全球最大的汽车快修连锁企业美国AC德科公司也计划在中国发展200家连锁店。汽车快修装饰区引入新型现代化汽车快修美容店，面积300-500㎡左右，由汽车冲洗区、美容区、装饰区、精品区、休息室、快修区、卫生间组成。汽车冲洗区是汽车快修美容店的组成部分，汽车的美容工作都在此完成。一般能容纳两辆轿车同时冲洗，最好能拥有同时冲洗2-4辆轿车的车位，设置地下排水通道。

美容区是供汽车在此进行外观美容的场所，美容方式如打蜡、抛光、底盘装甲、全车封铀等，一般能容纳3-5辆轿车。装饰区是供汽车在此进行装饰的专业场所，最好能设立一个无尘贴膜间，装饰方式如装VCD、防盗器、倒车雷达、贴防爆膜。休息室是供前来做汽车快修、美容的车主休息使用的，休息室与洗车区之间应用玻璃墙隔开让车主了解自己的汽车是怎样由旧变新的。汽车快修区是方便车主，进行快速修理的场所，如:补漆、更换零件，一般能比较轻松地容纳一辆轿车的修理。

汽车装饰品卖场主要提供一些汽车用品和车迷用品，如汽车护理液、汽车座套、汽车脚垫;汽车专用香水;小型装饰品;高级CD,VCD类;倒车雷达类等多个品种。以满足不同爱好者的需求。 6.3.4二手车交易区

二手车交易区建设集二手车交易、信息发布、维护保养为一体的综合性二手车交易平台，打造为某某及周边地区规模最大、最具影响力的二手车交易中心。二手车交易区由交易大厅、展示大厅、二手车信息中心、露天停车场等部分组成，通过建立健全的管理制度，营造良好的经营环境，完善二手车市场各项交易功能，为消费者与经营户提供二手车交易全程一条龙服务。

在二手车交易车型上，某某市及周边地区以商用小面包车为主，轿车特别是中高档轿车成交量较小，车型档次不高，单车成交价格偏低。因此，某某二手车市场定位

39

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

为中低档较为合适。

现车交易是二手车交易区的基本功能，通过建立健全的管理制度，营造良好的经营环境，完善二手车评估体系，简化交易流程等方式，为买卖双方提供一个公开、公正、公平、便捷的交易平台。二手车信息发布平台是二手车交易区档次提升的关键功能，信息渠道是二手车交易中的关键因素，优质的信息发布平台是将二手车交易有形的市场与无形的市场相结合，扩大综合竞争力的重要保证。某某在二手车流通环节上缺乏足够的吸引力。因此，网络信息平台建设就显得尤为重要。

维护保养是二手车交易区经营户利润的主要来源。与新车相比，二手车更需要维护与保养。在部分发达国家，二手车交易价格相对较低，但在日后的维护与保养上的费用通常要超过购买时的价格，这也是二手车经营户利润的主要来源。目前国内二手车市场上流通车型年限普遍在3－10年左右，通常已经过了原厂的保修期限。因此二手车市场对维护与保养的需求较为强烈，这也是二手车市场发展的一个趋势。二手车交易区可以适当引入配件、检测、修理、装饰等汽车服务。 6.3.5特种车辆交易区

特种车辆交易区分为大型工程机械与特种车交易区，是项目的一重要组成部分，集展示、贸易、物流等功能于一体，包括特种汽车检测中心、特种汽车交易大厅、特种汽车展示中心，以互动新颖的方式把汽车文化与城市精神完美集合。项目把现代科技与绿色环保、人性化设计相结合，展示先进特种汽贸市场的靓丽形象。让国内外知名品牌特种车辆车荟萃争艳，并打造国际性特种汽车展会。 6.3.6汽车仓储物流区

仓储物流配送基地建设内容包括仓储基地、配送中心、中转基地、停车场等，具备汽配产品储藏、配送、第三方物流等功能。综合生活基地具备居住、餐饮、娱乐等功能，为项目及周边地区提供配套服务。本项目的仓储区主要设置在综合服务区和商铺中，每个地块都融入仓储用房。

现代物流依托信息化，有效整合公路、水运、航空、铁路等物流方式，引进国内外先进的物流配送企业，盘活当地物流资源，实现物流的高效流通。物流仓储中心的建设给项目开拓了利润渠道，完善了功能配置，与第三方、第四方物流合作降低商品流通效率及交易成本，并通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制。项目建立物流信息系统，形成自身的配送管理体系。 6.3.7汽车金融与保险服务区

汽车金融与租赁服务区建筑形态为商务办公楼与商业配套裙楼。市场的发展需要

40

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

齐全、优质的配套服务，项目规划打造优质的汽车金融与租赁服务平台，在本功能区引入汽车金融公司与汽车租赁公司，以为消费者及经营户提供全方位、多样性的服务。

为完善市场功能，汽车金融与租赁服务区同时作为市场相关功能配套区。在软件上面做好信息系统建设；通过成立金融担保公司或者与外部金融机构合作为经营户提供融资服务；做好质量监督管理体制，为消费者放心消费提供保障；引进工商、税收、银行、质检等相关配套机构，做好经营户后台支持工作，构筑一流的营商环境。项目设置一定规模的商业配套，内设特色餐饮、KTV、台球、棋牌等娱乐设施及会议室，满足商务交流的需要。 6.3.8综合配套服务及商住区

该区为整个市场的综合配套服务区，为相关的政府部门提供独立的办公场所。该配套区将主要为引入银行、工商、税务、车管部门、评估事务所等一系列汽配交易相关的政府办事部门，所有交易涉及的手续都能在这里获得一条龙办理。

为入驻企业以及经销商企业提供办公场所，直接打造总部式的行业中心（总部基地）和研发中心；为行业协会、商会提供办公场所，直接引入各类行业协会以及商会组织，提供专业的培训，咨询服务。在衢化东路上，2#地块的东南角规划建设一高规格的大酒店、大宾馆，提供高档次的餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务。配套建设部分商住，为入驻的企业及商户提供优质生活配套。 6.3.9信息化系统

电子商务是未来批发市场的主要创新方向之一，项目建设网上信用体系、产品质量控制系统、网上支付系统等，提供汽配产品最新最强资讯，建立发布供求信息并具有交易功能的网络平台，建立电子商务综合系统，整合网上网下资源，提供信息查询、传递、管理以服务交易的达成。

41

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

42

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第七章 工程技术方案

7.1总平面布置的总体指导思想

“十二五”时期，某某经济社会发展以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，按照绿色发展、生态富民、科学跨越的要求，深入实施“创业创新、富民强市”总战略和工业立市主战略，加快推进新型工业化、新型城市化和新农村建设，深化转型升级，着力民生改善，促进社会和谐，加快在全省“后发崛起”和四省边际“率先崛起”，全面建成惠及全市人民的小康社会，全面确立四省边际中心城市地位，全面建设富裕的绿色生态地区，为与全省同步基本实现现代化打下更加坚实的基础。“十二五”时期是某某发展的黄金期、转型升级的突破期和民生事业的提升期，某某将进入人均生产总值向8000美元迈进的工业化中期阶段。与全省进入工业化后期的发展阶段不同，某某仍然处在积蓄能量、爬坡越坎、科学发展的关键阶段，面临经济总量偏小、财政实力偏弱、城市化水平偏低、发展基础薄弱等问题，面临发达地区极化效应与中西部地区洼地效应的双重竞争，提质和扩量的双重压力，经济发展与环境保护的双重挑战，经济欠发达与社会事业相对滞后的双重差距，加快改革创新和维护社会稳定的双重挑战。我们必须立足四省边际中心城市的发展定位，切实增强加快发展、富民强市的责任感、使命感和危机感，坚定信心，抢抓机遇，积极有为，更加注重务实奋进，更加注重改革创新，更加注重和谐稳定，更加注重又好又快发展，立科学发展之志，谋绿色发展之策，求跨越发展之效，努力推进某某经济社会全面协调可持续发展。因此，某某汽车商贸综合体项目建设的重要性和紧迫性由此可见。项目建设的总体指导思想：

1、把某某汽车商贸综合体建成本行业内功能齐全、布局合理、设施齐备、服务配套、市场环境舒适、高标准、高档次、高品格的国际一流的汽配用品城。建成后的汽配用品城应充分体现环境也是生产力的理念，舒适宜人的市场环境更加积聚人气，增加营销氛围。在建筑设计方面应充分并优先体现环境，崇尚自然和谐的人文理念，并紧跟时代脉搏。

2、符合国家大型高档专业市场规划标准要求，着重掌握平衡市场总体空间设计，统筹考虑市场建筑物层次和环境关系。建筑物应既不孤立，也不单调，与周边环境应错落有致，色调、高度、风格应相得益彰的理念统筹考虑和建筑物里面设计。

3、注重规划设计的前瞻性，建筑设计的新颖性，综合专业市场特点，创一流设计、施工水平、节约各种能耗，合理利用土地。

4、建成具有显著特色和具广泛吸引力大型综合专业汽配用品市场应具备便捷的交

43

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

通和充分满足可持续发展的要求，满足相关的规划设计和施工规范，妥善解决人流、物流、信息流的畅通，有助于建成后的市场管理。

项目占地约284.37亩，分三个地块。根据地块形状、周围环境和业主的使用要求，拟在场地内南北走向布置多幢对望式商铺，主体层高为二至三层。市场四周应设有环形消防通道，满足防火规范的要求。市场内所有的道路和出入口均应能满足消防车通行的需要。

根据规范的要求，在适当的位置布置室外消防栓。 所有上下水管道、各种管线均预埋入地。

同时，在有限的空间内，尽可能增加绿化面积，增强建筑物整体美感。 7.2平面设计

本项目为多幢大空间结构的建筑物，楼体平面呈条形，为通体空间，业主可以根据实际需要采用轻质墙体材料自由分隔，不影响主体结构安全。 7.3结构设计 7.3.1设计依据

（1）按我国现行设计规范及有关本项目采用的规范及标准有: 《建筑结构可靠度设计统一规范》 《建筑抗震设计规范》 《混凝土结构设计规范》 《建筑设计荷载规范》 《建筑地基基础设计规范》 《建筑桩基技术规范》 《高层民用建筑设计防火规范》 《人民防空地下室设计规范》

⑵依据《中国地震烈度区划图(1990年编制)》，工程位于地震设防烈度七度远震区，抗震等级为11级。

（3）常年主导风向东北，夏季主导风向西南，冬季主导风向东北，全年地面平均风速3m/s，最大风速（10分钟最大持续风速）28m/s，风压值392.2N/m2。基本雪荷载392.3N/m2。属亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，光线充足，雨量充沛，无霜期长。项目区域属夏季长受西太平洋副热带高压控制，冬季则受西伯利亚冷空气团影响。春末夏初有一雨量集中期，夏秋常有干旱和台风的出现。

44

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

7.3.2工程设计

拟建建筑类别均为丙类，设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度为7级。

采用框架结构体系，现浇钢筋砼楼面。

墙体:为减少建筑物的自重和水平地震力，填充墙宜采用轻质墙体材料。 基础:可采用碎石垫层钢筋混凝土条形基础或桩基础。 7.4供配电照明 7.4.1电源

汽车城从节约投资，方便市场管理的原则出发自建配电室。 7.4.2照明

⑴正常照明

各建筑物的照明，不同场所采用不同的荧光灯和白炽灯照明，道路采用一般高压钠灯照明，停车场地采用高杆灯照明。

（２）事故照明

各个营业室均应设置自带电池应急照明灯，或者采用集中供电式应急照明灯。 7.4.3线缆敷设

本工程供电线路采用交联聚乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯电缆线路放射式供电，线路敷设方式按途径不同，分别采用直埋、电缆沟或穿钢管敷设。

高压设备保护接地。变压器低压侧中性点直接接地，低压设备采用TN-S接地方式。 7.5给排水 7.5.1给水

⑴用水量

本工程最高日用水量为3000立方，备项用水量如下: A、生活用水量:1000立方 B、环保用水量:1500立方 C、未预见用水量:500立方

室外消防用水量为15L/S，火灾延续时间为3小时，自动喷水消防用水量为15L/S，如火灾廷续时间为1小时，一次火灾总用水量为290M'。上述日最高用水量不包括消防用水量，消防总用水量储存供水调节站的水池中。

45

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

⑵水源由某某市自来水公司供给，从自来水公司管线引入DN150给水管。给水管网为生活、消防合一绘水管网，该管网环状布置。

给水管道埋地敷设，管材采用球墨铸铁给水管，橡胶圈接口。 7.5.2排水

本工程排水采用分流制 ⑴雨水

采用暗管排水系统，市政雨水管道中。 ⑵污水 A:生活污水

本工程最高日生活污水量约140M'/D，由污水暗管收集，其中厨房污水经过隔油油处理后排入污水管道，生活污水集中后排入沿路市政污水管道中，统一排到城市污水赴理厂处理。

B:车辆冲洗污水

车辆冲洗污水中可能含有油渍，这些污水应有组织排放到污水处理站进行处理，污水经油水分离器处理经检测达到排放标准后，排入市政污水管道中。

⑶排水管材及基础

雨水和污水管道均采用承插式钢筋混凝土管，水泥沙浆接口，其基础采用钢筋混凝土条形基础。 7.5.3消防

⑴消防给水

楼内设有室内消火栓给水系统，各层设置消火栓，该系统并设有高位消防水箱;自动喷水灭火系统，由自动供水泵供水，设置闭式喷头;外设消火栓给水，由市场外给水管网供水。变电所、控制室及机房采周二氧化碳自动灭火系统。

⑵灭火器配置

按照建筑灭火器配置设计规范的规定，市场内各建筑内配置小型灭火器，以便及时扑灭建筑物响的初期火灾。

46

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第八章 环境保护安全卫生与节能

8.1环境影响分析研究总则 8.1.1分析目的

环境影响分析的目的是：贯彻环境这项基本国策，具有针对性，政策性、科学性和公正性地保护环境资源，实现环境效益价值最大化。

针对本项目的建设，进行环境影响分析，市场绿化分析和生活质量分析，为预测本项目的环境效益和环境不利的影响提供依据，从而体现出项目建设的效益。

根据本项目的具体建设方案，对项目布局合理性进行分析，提出合理的废水、废气、噪音的治理措施及本项目环境管理制度。 8.1.2分析原则

⑴坚持环境影响分析工作服务经济建设和管理的原则，注重分析工作的实用性、针对性，为环境管理决策提供科学依据。

⑵以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行“达标排放”，“三同时”制度等有关国家环境保护政策、法规和原则。

⑶以科学、公正、客观的态度开展分析工作，在保证分析质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。

⑷工程建设应符合国家对行业发展的规划。 8.1.3分析标准

⑴国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》1998年11月18日； ⑵国环字（87）第002号文《建设项目环境保护设计规定》； ⑶国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996） ⑷《地表水环境治疗标准》（GB3838-2007） ⑸《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93） ⑹《建筑施工场界噪声限值标准》（GB12523-90） ⑺《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93） ⑻《饮食行业油烟排放标准》（GB18483-2006） ⑼《环境空气质量标准》 GB3095-1996

⑽《室内装饰装修材料人造板及制品中甲醛释放限量》（GB18580-2006） ⑾《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》（GB18582-2006） ⑿《建筑材料放射性核素限量》（GB6566-2006）

47

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

8.1.4分析期限及分析重点 序号 1 分析期限 分析重点 建设期 施工期的噪声、扬尘对周边环境敏感点影响 运营期所排放的生活污水对周边环境的影响及污水排放的可行性论证 运营期 运营期产生的固体废弃物对周边环境的影响 项目建成后，周边道路交通噪声及尾气对项目区域的影响 8.1.5环境保护目标

本报告中的环境保护分析的目标为：拟建项目不对饮用水源产生危险或增加污染负荷，施工期间不发生严重的水土流失，项目的施工期和运行期对周边环境空气污染及声环境不产生不可接受的影响，项目施工期和运营期的固体化废异物得到有效合理的处置，不产生不可接受负面影响，周边环境不对本项目产生不可接受的影响。具体要求应达到前述的各项具体标准。 8.2项目所在区域环境质量现状特征

本项目建设地在某某专业市场城内，环境空气中的各项污染物均能符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）一级标准，环境空气状况良好。工程场界噪声值可满足《区域环境噪声标准》（GB3096-93）中I类标准，周围声环境良好。 8.3施工期间环境影响分析及治理措施 8.3.1施工期间环境影响分析

本项目的建设施工过程中产生噪声，扬尘及污水等污染因素如未经妥善处理，会对周围环境产生一定影响，主要有如下几方面组成：

1、建筑施工噪声

建筑施工噪声虽然只是一种临时性污染，施工完结后噪声污染即解除，但是，施工设备噪声的噪声级相对较强，其中，高噪声设备包括铲车和装卸车，以及机械挖掘机土石噪声等等，操作方式属于露天作业，这些噪声源的声级值最高达90Db(A)。

2、扬尘

建筑施工过程中有基础开挖，回填泥土的扬尘，混凝土等材料运输、装卸，加工过程的扬尘。

3、污水

工地污水采自清洗设备材料所产生的污水，还有降低地下水位的排水，施工工地工人的生活污水等。

48

2 汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

4、建筑施工余泥

项目在开挖基础，浇筑混凝土等过程中，会产生大量余泥这些余泥如不能及时清运并妥善处理，乱堆乱放，将阻碍附近人员行走，车辆通行，严重污染环境。

5、建筑垃圾

在施工期间产生的建筑垃圾具有产生量大，时间集中等特点。虽然对环境污染是暂时的，如果处理不当，不但影响本项目场地环境，同时对周边环境特产生影响。 8.3.2主要环保措施

为防止该项目在建设期间出现污染环境现象，使建设期间项目对周围环境的影响减少到尽可能最小的程度，建设单位应采取如下污染防治措施：

1、加强对建筑工地管理，实施文明施工管理，不得擅自占用公共场地堆放物料，搭建建筑物；

2、注意清洁运输，防止材料装卸，运输过程中的扬尘和噪声。

3、遵守施工管理有关规定，合理安排设备作用，减少噪声设备使用时间。 4、处理好工地污水有组织排放，可以循环使用的尽量减少排放，不能循环使用的应在简单的处理出去大块污物后排放。对施工中产生的余泥，应尽可能就地回填，或及时清运出场，随暂时无法运出的合理堆放。

5、应对项目附近范围内，施工车辆经常通行的临时道路应经常整修，使车辆在运输中减少扬尘，防止二次扬尘发生。

6、施工人员生活污水中粪便水经临时化粪池处理，工地食堂应以液化气为燃料。工地食堂、厨房污水经隔油池处理。

7、对于固体废异物应集中处理，及时清运出施工区域。

8、建设工程施工时，必须清理施工场地，排除临时建筑及施工设施。 8.4运营期间的环境影响分析及治理措施

本工程项目设计使用后所产生的污染物主要是使用者的生活污水、废异物的生活垃圾及汽车修理产生的油污。 8.4.1处理措施

1、粪便污水、洗涤污水经化粪池处理后，排入场区内污水管网后排入市政污水管网中。

2、雨水直接排入场区内雨水管网建市政雨水管网；

3、汽车修理产生油污经油污池进行油水分离处理，符合排放标准后，排入场区内

49

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

污水管网进入市政污水管网，处理后的残渣随生活废异物一并清运至规定的固体物异物场。 8.4.2绿化工程

建成后汽配用品城，自然条件良好，应注意自然环境的保护和整洁，适当设置开放式绿地。

绿化布置应充分考虑与建设物的特色，选择观赏性强的树种，树下种植萌芽力强，枝繁叶茂，耐修剪的绿色观叶灌木，间种花期不同，便于管理的花灌木，形成空间层次协调，树形、色彩组合与季节变化相呼应的连续绿化景观。 8.5环境分析结论

综上所述，通过项目建设管理部门的严格管理与环保相关部门的监管，在确保严格实施的本可行性研究报告中提出的环保措施前提下，本工程项目对环境的影响可以减轻至最低水平。因此，本项目在环境影响分析方面是可行的。

本项目应坚持一下原则：

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求； 坚持“三同时”的原则；

做到环境效益与经济效益相统一，环境保护治理方案技术可行经济合理。 8.6劳动安全卫生

8.6.1劳动安全与卫生的依据和标准

⑴《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》。 ⑵《生活饮用水卫生标准》GB5749-85 ⑶其他相关规定与标准 8.6.2劳动卫生措施

⑴给水卫生

生活用水为城市自来水，水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-85 ⑵防噪声

挖土机械露天布置，施工场地空旷，噪声对施工人员影响不大。 8.6.3劳动安全措施

⑴防意外伤害

为了防止机械伤害及坠落事故发生，设备的转动部件设置必要的安全防护网、罩，地沟、水井设置盖板；有危险的吊装口、安装孔等处设安全围栏。排水管道预留井设

50

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

有盖板，以防行人跌落等。

⑵防地震

当地地震烈强为6度，工程设计按抗震要求设防。 ⑶防电伤

为了防止电气设备对人造成伤害，所有电气设备均应设置接地保护装置。 总之，遵照“安全第一，预防为主”的方针，从“治本”的指导思想出发，对存在的不安全因素采取了有效的防范措施，可以预见，本工程在建设期能够符合劳动安全卫生要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。 8.7节能专篇

节约能源是通过技术进步、合理的利用和科学管理等手段，以最小的能源消耗，取得最大的经济效益。节能工作是一种特定形式的“能源开发”是解决能源供应紧张的有效途径。但是我国的节能基础还很薄弱，节约能源还没有形成人民的自觉行动。

建筑设计中须执行国家建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温、隔热性能、提高通风和使用制冷制热设备的能效比。项目实施中，建设单位和施工单位须严格执行国家有关部门建筑节能管理的规定。对于有温度要求的或须作调温处理的场所，要采用新型的节能墙体材料。此外，在项目建设及投入运营后，都必须始终坚持节能原则，采取必要的措施，加强管理，达到综合节能的效果。

给水工程设计充分利用了市政给水水压，合理确定给水方式，并采用节水型卫生器材，从而降低能耗，节约用水。

本项目能源消耗的主要品种为电、热源。为节约能源，建议在设备与材料选型中按规定选用节能设备与材料。

变压器、其他配电装置及各类用电设备，均选用节能型设备。 各类建筑物内所有照明用具尽量选用节能灯。

建筑物在建造时采用国内成熟的节能技术，建筑材料及设备、门窗体系等均考虑隔热、隔声和节能要求。

水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试；

利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量。

本项目设计中，应采用先进节水的工艺和有关设备，提高水资源的利用率，减少水资源的无效消耗。设计的供水系统须采用防渗、防漏的技术与材料。在项目建设投入运营后，也须加强对用水的管理，防止无效的跑冒滴漏，使节约用水落到实处。

51

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

8.8水土保持

施工期间开挖出的表土要按规定及时处置；施工现场区域充分重视排水设施建设，防止暴雨在场地径流过分造成土壤流失；按照要求及时铺设好草皮以及植树绿化工作，保护生态环境。 8.9消防设施

消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于市场城综合性项目，人流、车流量大，很多汽车用品都是易燃材料，有极大的安全隐患。

按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：

保证各建筑物之间、各露天场地之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救；

严格遵循《建筑设计防火规范》的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料；

根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。 8.9.1火灾隐患分析

本项目规划建设整体市场城及信息中心、控制中心均具有较高消防要求，火灾隐患和危害性强。特别是仓储、展厅的货物、酒店等需要分区并防爆、防燃。 8.9.2防火等级

本项目各类建筑物执行《建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》等规范的相关标准建设。 8.9.3安全及消防设施

某某汽车商贸综合体项目本着“预防为主、防治结合”的原则，对各区域划分为消防责任区，并统一布置消防设施。

对各消防责任区集中设置消防加压泵站及消防水池，保证消防给水，并设置环形消防通道和人流安全疏散通道，消防通道宽度大于3.5米，净空高度不少于4m，从而保证消防车辆通行无阻和人员安全疏散，对中心内各道路布置消火栓，且间距小于120m，消火栓用水将以市政给水管网为主，同时达到可便于利用河网水的要求。在场

52

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

区内的防火宜采取以下措施：

按照局域划分消防责任区，建筑四周设环形消防通道及人员安全疏散通道（宽度大于3.5m，净高不小于4m），设置室外消火栓系统（间距<120米）和室内消火栓系统，控制室等不宜采用水消防的区域和岗位，采用相应的化学消防措施，可配备干粉灭火器，二氧化碳灭火器或泡沫灭火器。货物仓库中间以纵向条形建筑用作库内主要运货通道，把每层库面分成相对独立的储存或营业单元，以满足防火间隔。

项目同时建设安全与消防保护系统，该系统设保安监视系统与电子门警系统，该系统对基地的物流、人流以及建筑物关键部位实施有效监管，使整个基地在火灾报警及消防联动系统的监控之下。

53

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第九章 项目实施进度

9.1工程特点、施工条件 9.1.1工程特点

某某汽车商贸综合体项目位于某某市某某区花园街道上洋专业市场内。根据地质勘察资料并结合拟建建筑物荷载特征分析显示，项目以第⑤强风化粉砂岩做基础持力层较合适。

本项目为便于划分区间可采用框架剪力墙相结合的结构体系，部分单层超高结构建筑可采用钢结构。 9.1.2施工条件

项目区域地处某某市区内，气候属于温带季风气候，雨量充沛，年平均降水量为1400～1500毫米，主要集中在6～7月梅雨季节，与夏秋7～10月台风的侵袭，对施工均有一定的影响，基本上全年均可施工。

由于本项目工程结构相对复杂，工程量大，存在地下施工作业。为了保证在项目实施过程中不影响工程进度、工程质量和工程造价，因此针对一些问题提出如下建议：

(1)必须做好施工组织设计，使每个施工项目的施工方案切合实际，严格按照施工规范和施工操作规程的技术要求进行施工。明确各级施工人员的岗位职责，按时、按质完成各阶段工程任务。

(2)建立完善的施工监督机制。通过招投标组建施工和监理队伍，充实施工和监理队伍的人才、设备、技术力量；做好施工过程中的材料检测、检验工作；加强工程监理，确保工程质量。

(3)制定合理的施工计划，避免出现赶工现象，以免造成质量事故或返工现象。 9.1.3施工方案

根据上述工程特点和施工条件，本项目施工时建议可采用如下施工方案： (1)完成方案设计后，立即进行工程地质详勘工作，根据工程地质勘察资料提出基础工程设计与施工方案，或进行必要的地基加固处理。

(2)本项目为框架剪力墙相结合的结构体系为主，部分采用钢结构，属于常规结构体系，施工技术比较成熟。 9.2项目实施进度安排

本项目计划建设期24个月，具体计划待有关部门确定土地挂牌出让后再予制定 完成项目工程可行性研究编制及报批工作：2个月

54

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查：3个月 完成项目工程的施工前期的准备工作：2个月 完成项目工程的全部土建工程施工：18个月 全部装饰装修工程：4个月

工程竣工验收，并全面投入使用：1个月 注：以上部分工作时间可交叉进行。

55

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十章 项目管理与工程招标

10.1项目管理

（1）项目实施管理

工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行招标。签订设计、建筑施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。

⑵项目财务管理

设立项目专用账户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。

（3）项目的管理职责 ①项目建设领导小组职责

按上级有关要求，积极落实各项工作； 协调部门间工作关系；

考察、评审、督促本项目建设方案； 制定项目指导原则和项目相关政策；

采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。 ②项目建设办公室职责

制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。 根据领导小组指示，协调各方关系。

组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。

组织实施各类调查和经常性检查、监督，组织和安排评估、评价。 10.2项目监督

项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。

（1）监督与评价组织

项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员中建设管理、规划等部门负责人及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。

⑵监督方式

监督方式为经常性监督和阶段性监督。 ①经常性监督

56

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。

②阶段性监督

阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。

③监督频率

项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。

④监督报告

项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。 10.3工程招标 10.3.1招标工作依据

《中华人民共和国招标投标法》

国家发改委令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》

国家发改会《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》 国家发改委等七部委《工程建设项目施工招标投标办法》 10.3.2招标工作原则

严格按照《中华人民共和国招标投标法》及某某市的相关法律、法规、条例：本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。

①公开原则

要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。

②公平原则

要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。

57

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

③公正原则

要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。 ④诚实信用原则

招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。

⑤独立原则

招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。

⑥接受行政监督原则

招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。 10.3.3招标工作的组织管理

根据国家发展计划委员会第5号令规定，本项目的建设主体为开发企业，不具有自行组织招投标的能力，故本项目拟采取委托招标的组织形式。

本项目主体工程的设计、监理的招标方式拟采用邀请招标的方式，土建工程、安装工程的招标采用公开招标的方式进行。 10.3.4招标范围

本项目的勘察、设计、建筑、监理和主要设备材料供应可通过招标投标进行。 由于工期紧张，前期工作尤为紧张。因此，尽快选定勘察设计单位，尽快开展工作，及早上报设计文件，为征地、拆迁、施工监理招标、手续办理等创造有利条件。 10.3.5招标方式及组织形式

项目招标情况见招标情况表10.1：

10.1 某某市工程招标基本情况表

建设项目名称：某某汽车商贸综合体工程 招标范围 全部 部分 招标 招标 勘 察 招标组织形式 自行 招标 委托 招标 招标方式 不采用招公开 招标 邀请 招标 √ 金额（万标方式 元） 3051.25 无 备 注 招标估算

58

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

设 计 建筑工 程 安装工 程 监 理 主要设 备 重要材 料 其 他 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 63341.07 12940.19 1907.03 情况说明： 1、本项目总投资 万元，工程施工采用公开招标方式选择施工单位。 2、工程为新建工程，需进行勘察。 3、项目管理、招标代理、工程预算编制、工程咨询等服务费用较少，按规定不招标。 建设单位盖章 2017 年 月 日

59

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十一章 项目开发运营思路

11.1完善专业市场整体配套，更好的为汽车城商家及消费者服务

完善的专业市场配套是市场经营的基本保证。汽车城不仅做好仓储、货运代理、分装配送、长短途交通、停车场、整车展览中心等基本环节，还与各方合作做好金融保险、过户、餐饮、休闲、行业协会、检测机构、工商税务、电子商务平台等相关配套服务为经营者和消费者创造一个良好的商业环境，同时也为项目后期持续经营管理打下坚实基础。除了建立上游采购的信息网络，还通过增设公交线路等方式建立下游采购消费的交通网络。

11.2五大措施做好项目运营，为汽车城的腾飞奠定坚实基础 （1）招商严把商户质量关

汽车城大部分客户收入均为中高水平，对汽车及配件产品的专业素质较高，而且汽车产品涉及金额较大，距离往往也比较远。如果汽车城商户的经营实力有限，产品质量不高，经营品种有限，无法最快速度地满足客户的需求，光临客户会很快改变他们对汽车城的印象。每个汽车城都需要一段时间的培养期，没有经营实力的商户在这个时候就会信心动摇或者经受不住市场的考验，这个时候也将给市场经营管理带来比较大的负面影响。因此，某某国际汽车商贸综合体在招商时，不能为了为凑场而招商，应通过严格的筛选，选择那些有经营能力且能应变市场风险的大型品牌厂商。

⑵分区运营，杜绝混乱。

专业市场最注重的就是“专业”二字，专业市场不仅在市场的整体经营上要求产品的专业，在市场的定位和经营方面更要求水平的专业。一个专业市场是否能够成功操作，项目前期工作起着决定性的作用，前期的调研、定位、规划等工作不仅直接影响到项目未来的走向，还直接影响到项目未来的经营。在定位和规划的过程中，一个重要的环节我们必须重视，那就是经营分区。分区经营不规范危及项目成败，专业市场的经营分区很重要，它需要非常专业的操作手法，市场的经营分区直接影响到市场后期的经营，正因为有了经营分区的存在，才使得整个市场整体经营繁荣。通过深入研究消费者心理，某某国际汽车商贸综合体项目严格分区，把较具刚性需求的产品放在市场内部从而带动整个市场的人流，将相似经营区划分在一起达到互补的作用。在前期招商时，不追求招商的速度而讲究招商的质量，不属于该经营分区的产品坚决不能租赁给该商户，在合同上也需要强调跨区经营的后果。在后期运营过程中成立专业的经营管理队伍，招聘有经验的专业经营管理人员，杜绝经营户跨区经营，以免影响市场的整体性，保持市场整体的繁荣，而不是一两个经营户的利益。

60

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

（3）大力打造信息化平台

随着商品经济对信息产业的要求也越来越高，信息产业也从各个方面影响着专业市场。现行的通信产业主要服务产品为电话业务与网络业务，二者对现今社会起着举足轻重的作用，对专业市场来说更是如此。作为市场卖方，通过网络和电话，可对市场和客户反馈信息进行分析，随时掌握市场信息，了解市场产品的流行趋势与动态，以便做出产品的战略性调整。而对于买方，实时了解产品信息，可保证自身所购进的产品适合市场的需求，保证自身的经营要求和资金流通环节的通畅，并了解相关产品的价格动态与厂商资料，从而降低采购、维修成本。现今网络平台高度发达，更出现了以买卖双方为服务对象的专业的交易平台，厂商已不再只依赖于代理商或批发商，他们可以利用网络平台直接面向销售终端甚至是广大消费者的趋势，这对专业市场自身的发展构成了一定挑战。为应对挑战，某某国际汽车商贸综合体通过构建信息化平台、打造电子商务基地等措施，加速市场虚拟化的发展趋势，在硬件上专门配备了网线及高级网络终端，在软件经营管理方面，建立了信息交易中心，统筹网络信息，建立强大的局域网电子平台，再配套更方便快捷的物流方式、网上产品展示平台及新的结算方式等，引进信息化人才、培训商户掌握信息化技术，完成某某国际汽车商贸综合体信息化市场的转变。

（4）根据行业特点量身订造合适的经营模式

通过对全国汽车城及汽配市场的考察与研究后根据项目特点量身订造合适的经营模式，对汽车饰品、汽车通用配件采取“市场商场化，市场超市化”运营模式。“市场商场化”指硬件和购物环境达到现代化大市场的标准，在管理和服务上与之看齐；“市场超市化”是指根据商品的不同特点，对商品进行分类经营，其中，标准化程度较高、品牌较弱的商品可实行超市化经营，标准化程度不高、品牌展示要求较高的商品可从摊位式向专卖店、展示店转变。卖场采取只租不售，实现市场管理方统一管理及各商家分散经营，创造良好的营商环境。

（５）选择最佳入市时机启动推广攻势

经营推广是专业市场经营管理活动中尤为重要的环节，它不仅担当提高市场知名度的责任，还必须传播市场的经营理念和宗旨，促成正面影响。商贸类市场的经营推广活动要充分结合市场招商状况、行业发展与竞争对手等各方面综合考虑。

通过以往大型商贸市场项目运营推广经验的总结和研究认为在进行商业地产项目推广之前，首先必须完成项目市场的经营定位、经营理念设计，然后再根据当地房地产市场走势和商贸市场经营淡旺季规律，选择最佳的入市时机，启动宣传攻势。某某国际汽车商贸综合体通过研究汽配、汽修市场的经营规律，在恰当时机大举入市，且

61

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

设立相应的推广基金，每月定期定量推广，不仅强化推广本项目形象，为建立市场经营品牌打基础；且以经营推广的实力展示，进一步坚定进驻商户的信心，吸引观望的商户加快进驻，提高营业率。

11.3专业化运营团队，以现代商业服务能力实现市场价值

某某国际汽车商贸综合体有着资深的专业市场运营经验的团队---某某企业。某某拥有省内大型商业项目销售、招商及运营管理的成功经验，拥有广泛的商业合作资源，拥有极富前沿理念与商业智慧的商业团队。某某企业成功地在常熟开发常熟国际汽配城，常熟童装中心批发市场，某某农机大市场，泗阳国际汽配城，常熟和景佳苑，某某国际汽配城等专业的市场运营团队为市场的成功运营提供了智力支持和人才保障，可保证商业物业的保值增值，同时通过不断引进人才等方式组建合理、高效的专业化市场运营团队来运营市场，实行统一招商、统一经营、统一管理、统一策划、统一推广，科学制定某某国际汽车城的整体营销策略，提高项目影响力。

62

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十二章 投资估算与资金筹措

12.1投资估算依据 12.1.1编制依据

某某汽车商贸综合体项目是由2S专卖区，汽车综合展示区、4S专卖区、二手车交易区、汽车维修服务区、汽车配件用品市场、汽车美容装饰区、工程机械及五金机电区、配套综合服务及生活商住区、仓储物流区等组成。土建部分造价是参照现行某某省建安定额及有关规范和规定，以及某某市建设工程造价信息、主要技术经济指标，并参考大量同类建筑有关资料；并根据国家发改委编制的《投资项目可行性研究》对投资估算的要求，经分析比较而确定的。

本估算由建设项目所需的建设工程费、设备费(包括供电、供水、通讯设备、生活设备、管理设备的购置费和安装费)、工程建设其他费、预备费等四部分组成。

其它费用：包括土地使用权转让费、建设单位管理费、勘查设计费、开办费等。根据有关规定结合本工程实际估算。

基本预备费用：按照土建工程和其他费用之和的8%计取。 12.1.2主要工程量

本项目有2S专卖区，汽车综合展示区、4S专卖区、二手车交易区、汽车维修服务区、汽车配件用品市场、汽车美容装饰区、工程机械及五金机电区、配套综合服务及生活商住区、仓储物流区等功能区域组成，本项目的根据层高及层数划分，主要组成类型分为酒店、4S店、商铺等其工程量如表12—1所示。

表12—1 某某汽车商贸综合体项目土建工程量表

项目 酒店 4S店 功能布局 -1～5层：层高5.0m，4层以上：层高3.6m； 1层：层高10.0m， 层数(F) 20 1 3（7） 3～7 建筑面积（㎡） 26050 20555 62347 168167 277119 备注 框剪 钢结构 框架 框架 2S店及汽车展厅 1～2层：层高5.6m 3层以上：层高3.6m 商铺及其他 合计 1层：层高4.8m， 2层以上：层高3.6m， 12.1.3具体估算依据

土建工程：土建工程费用根据上述文件颁布的有关定额、材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。

63

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

其它费用：包括土地使用权转让费、建设单位管理费、勘查设计费、开办费等。根据有关规定结合本工程实际估算。

基本预备费用：按照土建工程和其他费用之和的8%计取。 12.2建设投资估算

本项目建设投资费用包括土地费用、前期工程费（含规划、设计、编制可研、勘察、测绘、三通一平、其他专向费用等）、建筑安装工程费、工程建设其他费、基础设施费、基本预备费、建设利息等组成。 12.2.1建安工程费用估算表

某某汽车商贸综合体项目建筑安装工程费用包括建筑安装等费用，经估算项目总投资费用为136900.11万元。

表12—2 建筑安装工程费用估算表

序号 一 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 1.4.1 1.4.2 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 二 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 费用名称 建安工程费用 酒店 建筑工程 二次装饰工程 安装工程 4S店 建筑工程 安装工程 2S店及汽车展厅 建筑工程 安装工程 商铺及其他 建筑工程 安装工程 室外工程 绿化工程 路面硬化 地下管网 土地建设其他费 土地费用 土地购置费 土地契税 勘察设计费 建设单位管理费 工程监理费 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 26050 26050 26050 26050 20555 20555 20555 62347 62347 62347 168167 168167 168167 21102 76287.91 189579.91 工程量 单价 （元） 8800 2200 5000 1600 2600 2500 600 1800 1800 400 1750 1400 300 200 260 120 52万元/亩 合计 （万元） 76281.26 22924.00 5731.00 13025.00 4168.00 含电梯、暖通、水电、消防等 6372.05 5138.75 1233.30 13716.34 11222.46 2493.88 29588.39 23543.38 5045.01 5680.48 422.04 1983.49 2274.96 35652.21 15378.73 14787.24 591.49 3051.25 1653.00 1907.03 备注 亩 284.37 2.1*4% ㈠×4% 按规范 ㈠×2.5%

64

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 三 3.1 四 工程质监费 市政基础设施配套费 人防费 水电增容设施 前期咨询费 其他费用 工程预备费 基本预备费 工程建设投资 按规范 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 277119 277119 277119 277119 80 40 250 120 33.37 2216.95 1108.48 6927.98 50.00 可研、环评 3325.43 8954.68 8954.68 136900.1 1 （一+二）×8% 12.3资金筹措

根据投资估算，本工程总投资约120888.15万元，企业投入自有资金60%，银行贷款40%。

自有资金 银行贷款

120888.15*60% 120888.15*40%

72532.89万 48355.26万

65

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十三章 财务评价

13.1依据

本项目的经济评价是参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）进行的。本项目只进行财务评价，不做国民经济分析。

本项目所有营业面积60%出租（酒店部分全部用于出租），40%出售；投资主体的经营收入主要来自营业用房的租金和出售物业的销售回款。 13.2项目计算期及经营负荷

项目财务评价计算期为10年，其中建设期约为24月，出租部分，第4年经营负荷达到60%，第5年为80%，第6年至计算期末为满负荷经营；销售部分从计算期第三年年初按三年平均销售考虑。 13.3企业财务效益分析 13.3.1财务基准收益率设定

本项目是商业开发和经营性租赁项目，其财务基准收益率在《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的参考数为：税后基准收益率=12%，资本金收益率I=13%。 13.3.2营业收入估算

本项目总建筑面积为277119㎡，其中221695㎡用以销售，按均价8000元/㎡，销售期为三年，预计售房收入177356万元；55504㎡用以出租（其中酒店为26050㎡，其他为29454㎡），酒店部分租金按120元/㎡·月，其他面积租金30元/㎡·月，按不考虑递增，每年租金收入如下：

表13-1 租金收入计算表

年份 第四年 第五年 第六年至第十年 合计租金收入 方法 （29454*30*12+26050*120*12）*60% （29454*30*12+26050*120*12）*80% （29454*30*12+26050*120*12）*5 2887+3849+24058 租金(万元) 2887 3849 24058 30794 13.3.3流动资金估算

参照同行业的平均水平，本项目的流动资金需要量按营业收入的2%进行估算。投放后每年循环使用，流动资金每年只支付利息，计算期完成后一次偿还。

66

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

13.3.4运营总成本与经营成本

项目发生的经营总成本包括日常运营成本和银行借贷应支付的利息支出外等。 1、运营成本

（1）、职工工资与福利支出

对比同类项目的人员设置，考虑当地的实际，本项目投入使用后将配备管理人员30人，对本项目建设管理的员工工资及福利标准总额按8万元/人.年进行了测算，每年的费用为240万元。

（2）、行政办公费成本支出

本项目行政办公费成本主要为日常行政支出，如办公费、邮电通讯费、业务费、差旅费、资料费、行车费、燃油费、低值易耗品摊销、财产保险费及审计费等。由于本项目水电费支出数量较少，直接考虑到行政办公费成本支出中，上述行政办公费支出按工资支出费用的35%计算。则年行政办公费用支出为84万元计算。

（3）维修费成本支出

本可研报告对项目的建筑物维修成本支出按出租建筑物原值的1%提取。用于出租的物业建筑物原值酒店部分为22924万元，剩余29454㎡按面积均摊为6260万元，合计为29184万元，年维修费用支出为291.84万元。

（4）经营管理费用

本可研报告对项目的经营管理及其他费用：按营业收入的3%计算。具体见表13-3 经营成本及总成本计算表。

（5）折旧与摊销

本项目建、构筑物与设备的残值均取为5%。建筑物折旧年限为20年。计算期内折旧未提完的，与残值一起作为固定资产回收。

建、构筑物折旧费用＝29184×（120888.15/76281.26）×(1-5%)/20=2190万元 本项目计算期后的残值为＝29184×1.58-2190×7=30780.72万元 2、财务费用

财务费用是指本项目建设投资中因部分资金贷款而发生的净利息支出。本可研报告设计建设投资预计的银行贷款为48355.26万元。贷款偿还采用等额本金利息照付偿还办法，贷款利率为6.4%，到建设期开始到第四年还清所有贷款本金和利息。

某某汽车商贸综合体项目建设投资贷款还本付息额计算结果如表13-2所示

表13-2 贷款还本付息额计算表（I=6.4%） 单位：万元

67

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

年初借款本息累计 0 24951.31 51499.51 25749.76 合 计 年份 1 2 3 4 本年应付 本年借款 24177.63 24177.63 0 48355.26 本年还本付息 合计 0 29045.73 27397.75 56443.48 本年应付利息 773.68 2370.57 3144.25 本金 0 25749.76 25749.76 51499.51 利息 0 3295.97 1647.99 4943.96 3、营运总成本与经营成本

根据《建设项目经济评价方法与参数》的规定，经营成本是总成本扣除折旧、利息的成本部分。项目经营成本为项目管理成本，总成本为经营成本、利息之和。

根据本章的计算结果，本项目的运营总成本和经营成本如表13-3所示：

表13-3 经营成本及总成本计算表 单位：万元

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 3 4 年份 经营成本 工资与福利 行政办公费 经营管理费 维修费 折旧与摊销 折旧 利息 总成本费用 3 1875.87 240 84 1551.87 24867.4 24867.4 4 2254.32 240 84 1638.48 291.84 27650 2190 25460 5 2283.18 240 84 1667.34 291.84 27650 2190 25460 1647.99 6 760.188 240 84 144.348 291.84 2190 2190 7 760.188 240 84 144.348 291.84 2190 2190 8 760.188 240 84 144.348 291.84 2190 2190 2950.189 760.188 240 84 144.348 291.84 2190 2190 2950.1810 760.188 240 84 144.348 291.84 2190 2190 2.2 销售物成本摊销 3295.97 26743.27 33200.29 31581.17 2950.188 2950.188 8 8 2950.188 4、税金

（1）销售物业税金：

按照国家税务部门有关规定，本项目主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、某某省地方水利建设基金、土地使用税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税等10个税种。

①营业税：在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。

②城市维护建设税、教育费附加：城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率为7%；教育费附加率为5%。

③某某省地方水利建设基金：凡有销售收入或营业收入的企事业单位及个体经营

68

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

者，按上年销售收入或营业收入的1‰计征地方水利建设基金。

④土地增值税：房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。

房地产开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对房地产开发企业采取核定征收土地增值税，核定土地增值税征收率为：商住楼征收率为5%，本项目暂按5%计算。

⑤土地使用税：在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。 本项目属某某市二级土地使用范围，按每㎡年税额8元计算。

⑥印花税：房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

⑦耕地占用税：在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。

耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以㎡为计算单位）×适用税额。

本项目建设用地为非耕地，不计。

⑧契税：房地产开发企业为开发房屋取得土地使用权，应当自纳税义务发生之日起10日内，按照规定税率缴纳契税，本项目统一按销售额的1.5%计。

税金计算表详见表13-4税金计算表所示

表13-4 销售物业税金计算表 单位：万元

序号 1 2 3 4 5 6 税目 销售收入 营业税及城建税和附加、水利基金 土地增值税 土地使用税 印花税 契税 税金小计（2~7） 税率 第3年 第4年 第5年 小计 5.70% 5% 8元/m2 0.05% 1.50% 59119 3369.8 2956.0 177 29.6 886.8 7419.2 59119 3369.8 2956.0 177 29.6 886.8 7419.2 59119 3369.8 2956.0 177 29.6 886.8 7419.2 177357 10109.4 8868 531 88.8 2660.4 22257.6 （2）出租物业税金

69

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

年营业税金按国家规定的税率和计税方法计算。营业税率为5%，城市建设维护税按营业税的7%计取，教育费附加按营业税的5%计取，房产税按租金收入的12%计取。如图所示:

表13-5 出租物业税金计算表 单位：万元

年份 第四年 第五年 第六年至第十年 合 计 营业税（万） 城建税（万） 教育费附加（万） 144.35 192.47 1202.9 1539.72 10.10 13.47 84.20 102.77 7.22 9.62 60.15 76.99 房产税 （万） 346.44 461.88 2886.96 3695.28 共计(万) 508.11 677.44 4234.21 5419.76 13.4编制财务评价表

房地产开发经营租赁项目编制财务评价表主要包括财务现金流量分析表（含全部投资现金流量分析和资本金现金流量分析）、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款计划偿还表。 13.4.1财务现金流量分析

1、全部投资的现金流量分析：项目的全部投资的现金流量分析如表13-6所示。 2、资本金（自有资金）的现金流量分析如表13-7所示 13.4.2损益分析

损益（利润分配）表主要进行清偿能力的分析。本项目假定利润的分配按以下原则进行；按当年的税后利润的10%提取盈余公积金，（如企业以前年度有亏损，则按弥补亏损后的数字提取10%）；提取税后利润的5%为公益金。余下部分全部作为应付利润分配，如果当年折旧费不足以归还借款的本金，则先归还本金后在分配利润。分析项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，如表13-8所示 13.4.3资金来源与运用

资金来原与运用表主要反映项目经营期各期的资金平衡情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，本项目固定投资中的借款分长期借款和短期借款；流动资金全部有短期借款解决，在经营年年初一次性投入。当年还款后当年再借，互相抵消，直到计算期末还清，故每年只支付流动资金的利息。另外建设期利息计入资产原值，在资金平衡时，只把实际支付的利息列为资金运用。资金来源和应用表如表13-9。

分析结果表明，该项目的投资回收期在房屋销售完前即可收回成本，销售收入是

70

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

影响财务内部收益率的最敏感因素，对经营成本和投资的变化敏感性次之。在+10%的变化范围内，项目都是可行的，说明项目的抗风险能力较强。但应当关注项目产成品和主要原材料的市场价格变化，尽可能提高产品销售收入，降低经营成木，以减少本项目投资风险。 13.4.4财务评价指标 1、盈利能力分析 ⑴项目财务内部收益率

财务内部收益率是指项目在整个经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。根根全部投资现金流量分析，某某汽车商贸综合体项目的内部收益率（税后）FIRR=14.34%。

⑵资本金收益率

本项目根据资本金现金流量分析，其资本金内部收益率（税后）FIRR=16.62%。 ⑶财务净现值

本项目的全部投资现金流量分析显示，当行业基准贴现率i=12%时，财务净现值FNPV=6115.31万元;根据资本金的现金流量分析显示,当行业基准贴现率i=13%时，财务净现值FNPV=7728.37万元。

⑷投资回收期

投资回收期是指项目的净收益抵偿总投资所需的时间。设以年表示，并从项目开发建设的起始年算起。

根据现金流量表分析（全部投资、资本金）： 全部投资的投资回收期为4.66年(从建设年开始算起) 资本金的投资回收期为4.65年(从建设年开始算起) 2、偿债能力分析

偿债能力分析，本项目贷款期为2年。其银行借款考虑从建设期第3年开始等额偿还本金利息照付，分两年还清。具体表13-2：贷款还本付息额计算表 13.5财务评价

通过静态与动态计算、分析，可以看出：

⑴该项目建成运营后从销售收入、利润总额及上缴税金来看，企业的经济效益是好的。

⑵财务指标好于目前行业的基准值，说明投资经济效益较好。

⑶从借款还本付息、资金来源与运用表可以看出，本项目具有较强的偿债能力。

71

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

综上所述，该项目建成后，反映经济效益数据和经济效益指标都是好的。因此本项目从财务上是可行的。

72

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

表13-6 全部投资现金流量表 单位：万元

1、现金流入 年份 固定资产租金收入 销售收入 余值回收 流动资金回收 小计 建设投资 流动资金 经营成本 2、现金流出 营业税及 附加税 所得税 小计 净现金 流量 累计净现金流量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 59119.00 1111.44 36266.45 36266.45 -36266.45 -84621.71 -77374.30 60230.44 36266.45 1182.38 1875.87 7419.20 6239.13 52983.03 7247.41 1165.71 63171.71 1183.80 64151.80 90.46 4902.06 90.46 4902.06 99.50 5392.26 99.50 5392.26 59119.02887.00 0 59119.03849.00 0 4811.60 4811.60 5292.76 5292.76 5292.76 1240.12 2254.32 7927.31 5219.60 16641.35 46530.36 -30843.93 1259.36 2283.18 8096.64 5822.55 17461.73 46690.07 15846.14 96.23 96.23 760.19 846.84 253.64 1956.90 760.19 846.84 253.64 1956.90 846.84 373.93 1410.63 2945.16 2945.16 3825.64 3981.64 18791.29 21736.45 25562.08 29543.72 105.86 240.00 846.84 373.93 1566.63 105.86 84.00 105.86 144.35 846.84 373.93 1470.98 30780.72 99.50 36172.98 34702.01 64245.73 36266.45 36266.45 -36266.45 -84621.71 内部收益率(税后)IRR=14.34% 净现值FNPV=6115.31万元 （Ic=12%） 静态投资回收期Pt=4.66年

73

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

表13-7 资本金现金流量表 单位：万元

1、现金流入 固定资产 建设 流动资金回收 小计 36266.45 1111.44 60230.44 1165.71 63171.71 1183.80 64151.80 90.46 90.46 99.50 99.50 4902.06 4902.06 5392.26 5392.26 36172.98 1259.36 2283.18 8096.64 5822.55 96.23 96.23 760.19 846.84 253.64 760.19 846.84 253.64 17461.73 46690.07 1956.90 1956.90 1566.63 1410.63 1470.98 2945.16 2945.16 3825.64 3981.64 34702.01 1240.12 2254.32 7927.31 5219.60 21937.70 1404.00 39983.05 23188.66 1182.38 1875.87 7419.20 6239.13 21937.80 2808.00 41462.38 18768.05 36266.45 投资 流动资金、 经营成本 营业税金及附加 所得税 还本金 还利息 小计 36266.445 2、现金流出 年份 1 2 租金收入 销售收入 59119.0余值回收 净现金流量 -36266.445 累计净现金流量 -36266.445 -72532.89 -53764.84 -30576.17 16113.90 19059.05 22009.21 25829.84 29811.48 64513.49 36266.45 -36266.45 3 0 59119.04 2887.00 0 59119.03849.00 0 4811.60 4811.60 5292.76 5292.76 5292.76 5 6 7 8 9 10 105.86 240.00 846.84 373.93 105.86 84.00 846.84 373.93 30780.72 99.50 105.86 144.35 846.84 373.93 内部收益率(税后)IRR=16.62% 净现值FNPV=7728.37万元 （Ic=13%） 静态投资回收期Pt=4.65年

74

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

表13-8 损 益 表 单位：万元

年份 3 4 5 6 7 8 9 10 合计 营业收入 59119.00 62011.00 62968.00 4811.60 4811.60 5292.76 5292.76 5292.76 营业税金附加 7419.20 7927.31 8096.64 846.84 846.84 846.84 846.84 846.84 总成本费用 26743.27 33200.29 31581.17 2950.19 2950.19 2950.19 2950.19 2950.19 应纳所得利润总额 税额 所得税 提取公税后利润 积金 提取公益金 可分配利润 15909.79 13309.98 14847.50 646.79 646.79 953.53 953.53 953.53 24956.53 24956.53 6239.13 20878.40 20878.40 5219.60 23290.19 23290.19 5822.55 1014.57 1014.57 1495.73 1495.73 1495.73 1014.57 1014.57 1495.73 1495.73 1495.73 253.64 253.64 373.93 373.93 373.93 18717.40 1871.74 935.87 15658.80 1565.88 782.94 17467.64 1746.76 873.38 760.93 760.93 1121.80 1121.80 1121.80 76.09 76.09 112.18 112.18 112.18 38.05 38.05 56.09 56.09 56.09 209594.48 27677.35 106275.67 75641.46 75641.46 18910.37 56731.10 5673.11 2836.55 48221.43

75

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

表13-9 资金来源和运用表 单位：万元

资金来源 银行 流动资金 借款（扣利年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合计 营业收入 59119.00 62011.00 62968.00 4811.60 4811.60 5292.76 5292.76 5292.76 209594.48 90.46 99.50 99.50 99.50 3940.38 90.46 4902.06 4902.06 5392.26 5392.26 5392.26 327264.55 资本金 借款 息） 合计 56864.85 56864.85 60230.44 63171.71 64151.80 760.19 760.19 240.00 84.00 144.35 846.84 846.84 846.84 846.84 846.84 253.64 253.64 373.93 373.93 373.93 96.23 96.23 105.86 105.86 105.86 1956.90 1956.90 1566.63 1410.63 1470.98 2945.16 2945.16 3825.64 3981.64 3921.29 投资 48355.26 36266.45 36266.45 2283.18 8096.64 5822.55 1259.36 17461.73 46690.07 建设 经营成本 营业税金 所得税 本金偿还 利息偿还 流动资金偿还 合计 48355.26 36266.45 盈余资金 8509.59 20598.40 -17498.39 23188.66 累计盈余资金 8509.59 29107.99 11609.59 34798.26 81488.33 84433.48 87378.64 91204.27 95185.91 99107.20 资金运用 36266.45 20598.40 36266.45 20598.40 0.00 1111.44 1165.71 1183.80 1875.87 7419.20 2254.32 7927.31 6239.13 21937.80 2808.0 1182.38 77728.83 5219.60 21937.70 1404.0 1240.12 39983.05 72532.89 120888.15 8402.09 27677.35 18910.37 43875.50 4212.0 4191.89 228157.35 99107.20

76

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十四章 项目经济社会效益分析

14.1经济效益分析

项目总投资近13亿元，预计至2015年市场总交易额达50个亿，按10%的综合税率算，税收总额5亿元。至2020年市场交易总交易额达100亿元，年税收总额超过10亿元，间接带动税收超过5亿元，为某某市带来巨大的经济效益；作为某某市专业市场城的大型建设项目，可直接带动6000余人就业，间接带动当地30000余人的就业，并吸引国内外一些优秀的汽车零部件和汽车用品生产企业、优秀人才汇集，为某某市带来长远的发展动力。 14.2社会效益分析

14.2.1打造品牌特色市场，引领某某汽车文化发展

随着某某经济发展水平的提高，一批适应时代经济潮流，顺应国家政策的专业市场拔地而出，专业市场本身所具有的集聚能力也随之不断的提升。某某国际汽车商贸综合体就是新一代的专业市场综合体，目标就是要成为现代化汽配用品市场的先驱者。

项目建设开发284.37亩，集合汽修改装、汽配、汽贸、汽车用品及美容装潢等相关服务于一体。强大的配套服务设施将吸引广大的消费者群体流动及企业群体入驻，带动周边区域相关产业集群的迅速发展。项目集交易、展示、展览、电子商务、信息交流、商务、办公、仓储、物流、配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为第五代专业市场，重点发展商品市场电子商务基地，将形成高程度的规模经济。

14.2.2促进产业结构优化，推动农村工业化进程

某某国际汽车商贸综合体是一个集交易、商贸、展示于一体的综合性市场，本项目的建成与发展将加快推动某某市某某区商贸业的流通，建立并繁荣城乡统一市场，对推动产业结构优化和经济快速发展起到积极的作用。

现代商贸业与城市化、工业化紧密相连。随着农村产业的工业化和城市城市化脚步的前进，现代商贸业的流通也不断的加快，进一步提升了各产业结构重组的进程，成为了产业结构重组的重要一部分。某某国际汽车商贸综合体将形成一个规模强大的现代化商贸流通中心，本项目的建成运营将推动商贸兴市、打造现代服务业大市大区的步伐，由此促进某某市某某区及其他地区的产业升级和结构

77

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

优化，并带动整个某某市的商贸发展和经济繁荣。 14.2.3扩大就业，吸引人才，富民创业

项目建设规模庞大、服务设施现代化，项目的落成将实现6000多人的再就业，提供了广大的就业和创业机会，充分利用现有空余的人力资源。从而提升城市面貌，加快城市发展，并且能够很大程度上提升某某这个城市的知名度。某某国际汽车商贸综合体的建成和发展，将扩大就业机会，吸引大批投资者和商家企业进入，带动周边各类产业发展，形成一个规模化的区域经济。在经济规模扩大化的同时也增加了当地人民的收入，提高了人民生活水平，真正实现富民创业。

78

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十一五章 项目开发风险分析

商业项目追求的是高利润、高回报，同时亦要承担高风险。如今经济形势多变，市场风险多种多样，既有可以预见的风险，也有突发事件造成的无法预见的风险。鉴于市场风险的多样性及不确定性，综合本项目的基本分析，将会从市场竞争、招商运作、技术运营与财务四大因素进行预测。

本章节仅提供本项目未来可预见性风险分析以及规避措施，以保证整个项目的顺利开发、盈利与运营，风险因素重在根据专业经验进行提前判断，并不能保证与对未来开发负责。 15.1市场风险

1、邻近地区（杭州、金华和上饶）现存、在建及规划中的汽配市场的强大辐射对某某的汽配用品和工程机械等市场形成了覆盖，本地区日益增加的汽车4S服务网点以及项目实施初期散落于市场之外马路两边的汽配店面等，均会对本项目区域性辐射及其影响范围都有一定冲击和限制。

风险应对策略：

从宏观上来讲，充分利用某某汽配用品城本身的业务覆盖能力和业已形成的区域影响力，发挥本项目丰富的业态组合及市场的规模集聚效应，拓展项目的市场空间和辐射范围，抑制周边同类项目的市场空间和发展。

从项目本身来说，把握好开发节奏，做好宣传推广和招商策略，高调亮相，项目首期第一炮要打响，争取广泛的关注和眼球，吸引有落户意向的经营户，为已入驻经营的商家打气，给散落于汽配市场外的经营户高强度的竞争压力。

2、定位上出现了比较大的偏差，营销传播效果不佳，经营、投资者接受度不高。

风险应对策略：

先期建立项目整体形象，超前导入项目的品牌形象工程，建立一整套项目VI标识，项目形象统一化；制定营销战略，分阶段实施营销策略与执行营销计划，运用多种宣传方式整合营销，进行立体式、覆盖式广告宣传，扩大市场知晓度、认同度，提高项目的定位形象；即时调整营销策略，强化竞争，全面实施营销、服务、硬件、商品的审核与升级。

79

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

15.2招商风险

1、整体经济环境不佳和项目所在区域商贸市场经营氛围形成时间的拖延滞后，导致区域不成熟，且改善程度较弱，一定程度上影响项目的租售、招商经营等。

风险应对策略：

把握项目开发节奏，分别根据市场开发、培育难度，战略性分期开发，逐步培育，争取做到开发一期成功一期，培育一期火爆一期，为项目的持续营销和招商做好形象和氛围铺垫；

推动政府落实项目区域相关公共配套设施建设，加快项目区域成熟度，结合某某市城区规划进展，借助各种力量增加项目周边的商业氛围；项目详细规划一旦明确，招商即可进行，市场预热，在招商过程中了解供需情况，积累目标客户。

2．后期招商团队实力不强，无法完成前期定位策划目标，造成招商现实与定位目标严重脱节，招商成果与各定位判断严重不符，影响项目的后续推广和发展。

风险应对策略：

组建专业招商团队，工程进度与招商要密切保持一致，招商力度加大，及时跟踪整理竞争者的详细商业信息，寻找招商不如预期的原因。对执行实务招商人员进行科学培训和考核，并派专人实施招商进度监管；结合某某商户需求特性，制定适合本项目的招商策略，审视招商条款和招商优惠政策的适用性，及时进行调整；即时调整营销策略，强化竞争，全面实施营销、服务、硬件、商品的审核与升级； 15.3技术风险

1、工程进行中发生重大工伤事故或自然灾害，导致工程中断； 2、市场物业管理能力不强，造成市场内部管理、环境、安全混乱； 3、市场管理方能力不强，造成经营户和经营品牌流失，经营每况愈下。 商业地产开发过程中技术性风险也不容忽视，由于技术性风险较为单一，所以在这里统一提出风险应对策略，为了减小减弱上述诸多风险因素发生的概率及其可能产生的影响，经过对风险因素进行分析，并根据多方面实际调研、访谈，提出以下几点应对策略。

风险应对策略：

第一个因素在如今的项目建设过程中时有发生，对项目的形象有一定损害，

80

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

所以应仔细考核施工单位、监理单位、设计公司和招商团队的资质和人员队伍，预先进行详细考察认证，审视各专业队伍的资质；

第二因素是最常见的技术性风险，或多或少几乎存在于每一个商业项目，应建立一支专业的、有丰富实操经验的市场管理团队，强化市场管理，对市场环境、安全等问题重点管理，做到责到岗、责任到人，实行量化管理，权责明确，按岗设人。

第三个因素也是商业项目经营过程中经常遇到的问题。应根据专业公司与专业的招商团队指出的定位要求，强化与商户方的前期沟通，尤其是重点经营户与重点品牌。做到以最大的诚信对待经营户，以优惠的进驻条件吸引经营户，以先进护航式的管理稳定经营户，在稳定经营户的同时也树立了项目的品牌形象与良好口碑。 15.4财务风险

1、受经济环境及政府调控政策变化，项目开发期被拉长，增加资金链风险，对项目的开发周期和节奏造成影响风险。

应对策略：

先期开发销售机会大的业态，快速回收一定现金流，对市场需求较大与市场投资能力较强的业态（外街商铺）按照一定比例出售一部分，快速回收部分开发资金，以应对不可控因素；

同时中期即逐步开发配套住宅项目，通过住宅项目销售，回收现金流，加速回款；通过各种渠道建立多种融资渠道，以备不时之需；严格审核项目资金预算，开发项目做到不铺张，不浪费，根据项目定位和开发重点合理安排资金比例，保证主体定位资金使用。

2、市场培育期的免租、低租、以租代售进展不佳，开发商承受力不够风险。 应对策略：

项目开发资金和市场培育资金都做好预算，做好培育商业新市场的财力准备，尤其当项目租售策略中出现返祖状况时；收集商户资质有关情况和各种类商品供应情况，提前建立风险预警机制，确保与客户签订合同的公正性、有效性，稳定客户的经营信心；派资产管理员参与客户的经营管理过程，随时了解客户的赢利变化，掌握免租、低租、以租代售进展不佳的真实原因；

3、经营户发生经营亏损，影响支付租金的及时性风险。 应对策略：

81

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

招商过程中和培育期内应同样密切跟踪市场商户的经营状况，如因市场自身培育原因造成经营不利，可以给予市场商户进一步优惠政策；

加强市场培育，统一采取一些营销手段及推广措施主动为商户增加客源，严禁在管理过程中出现乱收市场费用及在水电价格上乱加价行为，确保“放水养鱼”培育市场的战略得到充分发挥；

对于不符合经营定位和商户素质差的对象导致经常性亏损的，应及时调整或清场，同时后期的商业管理中，招商团队在开业后对此项工作同样要常抓不懈。

4、租金或返租收益与预期回报产生矛盾风险应对策略

销售阶段即对项目租售状况做出准确判断，并制定合理租售回报体系；协助商家增强促销力度，扩大营销传播面与经营成果，稳定租金收入来源；

如果资金允许，为维护市场整体利益，根据实际情况适当调整预期回报。

82

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

第十六章 结论与建议

本报告是针对项目前期的分析而做的可行性研究，如果本项目进入运作阶段，则以下几方面工作需要在此基础上开展。

用于整个商业操作的计划书，需要在此报告的基础上从商业操作的角度进行编制，以反映商业操作的步骤和可行性； 用于项目各阶段操作的商业策划，需要在此报告基础上从不同阶段目标出发进行编制，以保障整个项目实施的成功。

83

汽车商贸综合体建设项目可行性研究报告

84