绍兴商品住宅市场分析调查报告

绍兴商品住宅市场调查报告

2007年8月

目 录

一、绍兴市区房地产市场发展回顾 （一） 绍兴市区房地产业发展历程 （二） 绍兴市区商品房价格走势轨迹 二、绍兴市区房地产业发展现状

（一） 现阶段绍兴市区房地产业发展特点 （二） 绍兴市区主要在售楼盘情况 三、绍兴市区住宅需求市场分析

（一） 绍兴市区住宅需求市场现状及特点 （二） 绍兴市区住宅需求市场调查与分析 四、调查结论

一、绍兴市区房地产市场发展回顾 （一）绍兴市区房地产业发展历程

绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：

1、起步阶段（1984-19年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。

2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。

3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上

国家实行宏观，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。 4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。

5、调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观，绍兴市区房地产市场在的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹

房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表1：

表1：绍兴市区商品房销售价格变化情况 单位：元/平方米

年 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 份 商2158 2185 2042 2229 2919 4045 55 59006170品房屋 价格涨幅 左右 左右 / 1.25% -6.% 9.16% 30.96% 38.57% 45.74% 未变 4.6% 住 1875 1937 1933 2010 2599 3704 5236 52505500 宅 价格涨幅 ■ 绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平；

■ 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达55元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州； ■ 2005年受宏观影响，绍兴房地产市场回归理性，

价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；

■ 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，

商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。 5%左/ 3.31% -0.21% 3.98% 29.3% 42.52% 41.36 未变 右 左右

二、绍兴市区房地产业发展现状

（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点 1、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求

进入2007年以来绍兴市(地区)商品房交易快速回升，1-7月商品房销售面积224.23万平方米，同比增长52.2%，增速较上年同期高出82.7个百分点。在全部销售面积中，期房销售占69.4%，现房销售占30.6%，接近七成的商品房在竣工验收以前已实现销售，充分说明目前绍兴(地区)商品房需求旺盛，交易活跃。7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四，1-7月份全市完成房地产开发投资86.81亿元，同比增长53.6%，增幅居全省第一，总量第四。

2007年上半年，越城区房产竣工面积29.84万平方米，销售面积47.2万平方米，比去年同期上涨50.8%，其中住宅面积41.4万平方米(按平均120m/套算，约合3450

2

套)，新建商品房呈现供不应求的态势。 2、商品房一、二级市场价格快速上涨

统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨7.0%，环比上涨2.7%。同比涨幅比上年同期扩大2.1个百分点，比今年一季度扩大2.7个百分点，创下2005年3季度以来的新高。2007年1-6月份，房屋销售价格比去年同期上涨5.7%，其中商品房销售价格上涨4.9%。绍兴老城区目前的房价平均价格在7035元/平方米左右， 2006年城区均价约为6510元/平方米，同比上涨幅度超过8%，而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨5.1%，绍兴房价涨幅高于全省平均涨幅。

1—6月份，市区二手房成交价格比去年同期上涨7.0%,涨幅位居全省第三位，仅次于丽水市和舟山市，比全省平均涨幅高出2.6个百分点。二手房中多层住宅价格同比上涨7.8%。

3、房地产开发板块格局初步形成

随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的

延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。

从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-4000多元。

4、楼市进入高层时代，多层和低层住宅成为稀缺产品

2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定

的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。

经过05—06年约2年的宏观，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。

5、加大土地供应，土地市场量价齐增

2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地

产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市确立了通过增加土地供应量来稳定房价的，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。

伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。附表2、表3。 表2：2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划 序地块名称 号 1 铁甲营地块 地块面积 用途 座落 市值 （亩） 3 住商 权属 国有 商住 国有 居住 国 现状 2 鲁迅故里观音弄市值 地块 3 原外山组团江家市值 3 124 溇地块（一期） 小计 130 居住 有 国有 4 卧龙路1号地块 经济开发49 区 小计 49 5 袍江工业区G1袍江—2号地块 工业14 区 6 袍江工业区G1袍江—3号地块 工业12 区 7 袍江工业区G1袍江—4号地块 工业10 区 8 袍江工业区F—8袍江号地块 工业52 区 小计 07年度已出让合计 88 267 9 商业（汽国车4S店） 有 商业（汽国车4S店） 有 商业 国有 商业 国有 商业 国有 净地 1 人民医院退让地市值 块（临中兴路） 2 南路6号地市值 块 3 绍大线一号 市值 居住 国有 净地 220 居住 国有 净地 4 中兴南路大环河 市值 东南地块B块 5 蕺山地块 市值 37 居住 国有 净地 31 居住 国有 净地 6 寨下地块 市值 79 居住 国有 部分建筑未拆 部分建筑未拆 7 胜利东路环城东市值 路西南角八字桥周边地块（原公交公司地） 28 住商 国有\\集体 8 原外山组团江家市值 溇地块（三期） 9 霞西路绍大线 市值 东南地块 1和畅堂 原海市值 75 住商 国有 部分建筑未拆 部分建筑未拆 部分建筑未拆 部分建126 住商 国有 0 尔曼期地块 1八字桥原卫校 市值 152 35 住商 国有 住商 国1 及周边地 12 市值小计 阳明路1号 经济开发285 区 13 舜江路8号地块 经济开发21 区 14 东池路1号地块 经济开发42 区 15 涂山路9号地块 经济开发75 区 1涂山路10号地经济开发127 区 17 秦望路1号地块 经济开发15 区 18 迪荡D3地块 经济开发11 住商 居住 居住 居住 881 居住 有 国有 筑未拆 净地 国有 净地 国有 净地 国有 部分建筑 国有 部分建筑未拆 6 块 居住、仓国库 有 部分建筑未拆 商业办公 国有 净地 区 19 迪荡F1地块 经济开发80 区 20 经济开发区小计 望仙桥地块 会稽山 度假297 区 656 净地 会展中心 国有 部分建筑未拆 商服、旅国游 有\\集体 会稽山度假区小计 297 2人民医院退让地镜湖20 商业 国有 净地 1 块（临后墅路） 新区 2大道1号地镜湖171 新区 住商 住商 国有 国有 部分建筑未拆 部分建筑未拆 部分建筑未拆 净地 2 块 2大道3号地镜湖180 新区 3 块 2大道2号地镜湖138 新区 住商 国有 4 块 2大道4号地镜湖225 新区 住商 集体 5 块 2大道5号地镜湖31 新区 住商 集体 净地 6 块 27 2镜湖新区小计 绿洲路1号地块 镜湖79 新区 844 住商 国有 净地 住商 国有 皋埠商贸区1号生态73 产业园 8 地块 2皋埠商贸区2号生态38 产业园 住商 国有 9 地块 3皋埠商贸区3号生态58 产业园 住商 国有 0 地块 3皋埠商贸区4号生态41 产业园 住商 国有 1 地块 3皋埠商贸区5号生态45 产业园 住商 国有 2 地块 3皋埠商贸区6号生态75 产业住商 国有 3 地块 园 3生态产业区小计 330 袍江工业区G3袍江12 工业区 商业（汽国车4S店） 有 4 —1号地块 3袍江工业区G3袍江13 工业区 商业（汽国车4S店） 有 5 —2号地块 3袍江工业区G—袍江12 工业区 商业 国有 6 29号地块 3袍江工业区G—袍江18 工业区 商业 国有 7 10号地块 3袍江工业区G12袍江10 工业区 商业 国有 8 —2号地块 3袍江工业区F—7袍江12 工业区 商业 国有 9 号地块 4袍江工业区G8袍江19 工业商业 国有 0 —2号地块 区 4袍江工业区G—袍江117 工业区 4袍江工业区G—袍江70 工业区 4袍江工业区G7袍江124 工业区 4袍江工业区G—袍江246 工业区 4袍江工业区G—袍江28 工业区 4袍江工业区G—袍江106 工业区 4袍江工业区G8袍江20 工业区 商业 国有 住商 集体 住商 集体 住商 国有 商住 国有 住商 国有 商业 国有 1 2号地块 2 21号地块 3 —1号地块 4 5号地块 5 23号地块 6 6号地块 7 —1号地块 4袍江工业区G—袍江58 工业区 住商 国有 8 9号地块 4袍江工业区G—袍江25 工业区 住商 集体 9 4号地块 5袍江工业区G—袍江169 工业区 综合配套 集体 0 35号地块 5袍江工业区G—袍江32 工业区 综合配套 集体 1 37号地块 5袍江工业区G—袍江4 工业区 住商 集体 2 39号地块 袍江工业区小计 1095 表3：2007年上半年部分住宅开发出让地块成交情况

起拍成交价 价 楼面均价 (元土地建筑面积 (m2) 面积 (m2) 容积率 地块地块名称 性质 (万元) (万元) /m2) 舜江路8# 中兴南路居住 5800 9800 3553 16713 27576 1.65 大环居住 10800 11800 2656 24680 44424 1.8 河东南B# 大滩7# 经济开发区卧 龙路1#

（二）绍兴市区主要在售楼盘情况

为全面了解绍兴市区房地产市场状况，通过对绍兴市区目前主要在售楼盘的实地调查对目前市场的供需状况、价格水平等运行态势有了较为清晰和深入的了解，根据前面提到的绍兴市区目前主要分为东西南北四大板块的开发格局，选择东西南北四大板块内的代表性楼盘若干了进行了调查，详细调查情况如下。

7000 16000 1923 32281 83210 2.5777 居住 5000 10000 4665 12613 21435 1.7 1、 生态园区板块

位于东湖的生态产业园区是目前绍兴东部离城区距离最远的生活区块，位于三环路以外，是近年来绍兴主要的低价房供应区域，且相当一部分小区商品房与安置房混杂，楼盘档次普遍不高。以下为两个片区内主要在售楼盘情况：

A. 鸿通·金宇苑 开发商 绍兴市鸿通房地产开发有限公司 设计单位 浙江中和建筑设计有限公司 物业管理 绍兴市百盛物业管理有限公司 地理位置 生态产业园区人民东路延伸段(皋埠镇) 2占地面积 40295m 2建筑面积 595.52m 容积率 1.45 绿化率 / 建筑形态 多层住宅、联排 22主力户型 公寓100-120m，排屋210m 房源总数 362套,其中排屋约20套 2销售均价 公寓住宅成交均价约3000元/ m,排屋约500022元/ m，目前排屋报价6100/ m 主力总价 公寓30-40万元，排屋110-140万元 2配套设施 3000m集中绿化、小型会馆 形象进度 现房 开盘时间 04年5月 销售情况 目前已售295套(签订合同)，约占82%;已售2面积约40630 m，约占74%； 排屋已售15套，剩5套 综合评价 该楼盘体量较小，地理位置偏远，整体品质不高，是生态园区内典型的低价楼盘；从销售情况来看，开盘至今2年多的时间，总体销售率约90%(含预订房源)，已经基本实现销售，但是，根据实地调查情况，该楼盘目前尚有大量商铺未售出，这充分说明生态园区2内人气严重不足，尽管商铺仅售4000元m，但其投资价值不高，因此销售不佳，为开发商回笼资金带来难度；从购房客户来看，主要由产业园区内的普通职工和绍兴市区低收入群体为主

B. 枫华景园 开发商 绍兴市房地产综合开发有限公司 设计单位 华成国际建筑有限公司 物业管理 地理位置 生态产业园东湖商贸3#地块 22占地面积 总占地45281m,其中商品房部分13302m 2建筑面积 商品房19287.m 容积率 1.45 绿化率 30% 建筑形态 多层住宅 2主力户型 公寓90-120m 房源总数 200套，其中住宅总量为139套，商铺总量为61套 2销售均价 住宅累计成交均价3500元/ m,开盘均价320022元/ m，目前余房报价4380元/m 主力总价 住宅30-40万元，余房40-55万元 配套设施 / 形象进度 现房 开盘时间 05年12月 销售情况 目前合计售出123套2(签订合同)，约占62%;已售面积约13016 m，约占68%；住宅已售114套，占62%;商铺已售9套，占15%; 综合评价 该楼盘大部分为安置房，商品房住宅所占比重极小，开盘之初由于价格便宜(起价仅为3098元)大部分商品房在短时间内快速售出，曾在绍兴市场制造了一定的影响，但是，由于小区整体建设档次较低，购买者大部分为市区内的年轻工薪阶层。随着市区整体房价的上涨，该楼盘也大幅提高了其售价，目前报价4380元相当于在开盘价格基础上上涨了近50%,尽管从目前来看，该楼盘售价仍是绍兴市区各大板块内最便宜的，但是由于快速大幅提价使得客户短时间内难以接受，因此目前余房销售形式不佳；同时，其地理位置的偏僻也决定其商铺销售不好。

2、 经济开发区板块

经济开发区由于开发时间较早，目前已经成为绍兴市区规模最大的居住区块，生活配套相对较为成熟，但总体档次不高，由于区域内自然环境较好，且无大型工业生产企业，因此目前已经成为绍兴主要的别墅类产品的供应区域。

A. 金色东江 开发商 浙江兆城房产开发有限公司 设计单位 海文嘉德国际规划景观设计机构，绍兴华汇设计院 物业管理 地理位置 涂山东路5号地块 占地面积 41956m2² 建筑面积 50347m 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 房源总数 销售均价 主力总价 配套设施 形象进度 开盘时间 销售情况 综合评价 1.2 30% 叠排、多层、高层 222叠排200-230m，多层90-120m，高层275m(全跃层) 248套,其中叠排140套，多层80套，高层28套 22叠排约6500元/m,多层约5800元/m，高层2约6500/m 叠排130-150万元，多层50-70万元，高层160-190万元 / 主体完工 一期07年1月，二期07年5月 叠排和多层目前已全部售完；高层售出5套，占18% 该楼盘体量较小，周边自然环境较好，临**水江和大禹陵景区。该楼盘产品组合较为丰富，由于楼盘周边配套相对欠缺，因此以面向拥有一定经济实力的中产家庭的叠排为主的定位，并以叠排首先开盘打开市场，由于叠排总价控制较为合理，因此一期开盘取得了较好的业绩，二期在一期开盘后短短3个月后推出，二期主力产品多层公寓也实现了较好的销售，相对来说，高层空中别墅产品因为单价和总价高的原因，销售较为困难。总体上来说，该楼盘产品定位较为成功，尽管短期内积压了少量的高层房源，但总体上销售速度较快，较好地实现了资金回笼。

B. 东江银湾 开发商 绍兴市建设开发公司 设计单位 绍兴市建筑设计院 物业管理 地理位置 涂山路以北、平水东江以西、森海豪庭以南 占地面积 9463m²+29503m²=366 2建筑面积 22809.51m 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 房源总数 销售均价 主力总价 配套设施 形象进度 开盘时间 销售情况 综合评价 一块0.85，一块0.5 30% 别墅、联体别墅、排屋 22别墅450m2左右，双联别墅300-330m左右，排屋250m左右 套,其中别墅10套，双联别墅28套，排屋51套 2别墅约12000元/m,双联别墅约9000元22/m，排屋约7000/m 别墅500-600万元，双联250-300万元，排屋170万元左右 / 主体完工 2006年12月 排屋目前已全部售完；尚余少量双联别墅西边套 该楼盘是近2年内市区罕有的低密度低容积率住宅项目，主要面向的是高收入消费者，周边自然环境较好；由于开盘初期定价较低，据了解排屋开盘时的均价仅为6000元左右，因此取得了较好的销售成绩，而和联体别墅由于总价较高，且小区整体规模较小、内部配套设施不完善，因此销售速度相对较慢。

C. 三和锦苑 开发商 绍兴市三和房地产开发有限公司 设计单位 浙江华汇设计集团有限公司 物业管理 杭州佰全物业 地理位置 经济开发区舜江路 2占地面积 38030m2 建筑面积 25100m 容积率 0.66 绿化率 40% 建筑形态 双联别墅、叠排 22主力户型 双联别墅300m左右，叠排200-250m 房源总数 90套,其中双联别墅套，叠排36套 22销售均价 双联别墅约8000元/m，叠排约6600/m 主力总价 双联别墅约250万元，叠排130-160万元 配套设施 / 形象进度 准现房 开盘时间 2006年9月 销售情况 总体销售率约50%,其中 综合评价 该楼盘位于舜江路南端，周边自然环境一般，尽管定位为双联别墅为主的别墅式小区，但由于整体建筑和园林设计品位不高，而建筑密度相对偏高，因此楼盘性价比相对较低，销售不畅。总体上来讲，该楼盘目前的销售差主要问题在于设计，由于规划上布置了大量的占用土地的双联别墅，从而提高了小区的密度，降低了整个小区环境品质。

3、 迪荡新城板块

迪荡新城东起越州大桥及东环线，西至环城东路，南临人民东路北侧古水道，北到104国道北复线。规划中的迪荡新城定位为“历史、文化、艺术”和“现代、科技、文明”，建成之后将是绍兴区域性的现代商贸和商务中心、城市开发和经营的创新示范区。迪荡新城形将成为与路遥相呼应的商业区。目前迪荡新城内在开发的住宅楼盘主要为世茂的盛世名苑，其余大部分为商业和办公物业，但随着迪荡新城逐步形成气候，将会带动周边住宅地块开发的升温。

A. 盛世名苑 开发商 绍兴世茂新城房地产开发有限公司 设计单位 华东建筑设计研究院、美国泛亚 物业管理 上海世茂第一太平 地理位置 云东路以北，环城河以东，迪荡新城E6地块 占地面积 90928m² 2建筑面积 190975m 容积率 2.1 绿化率 60% 建筑形态 高层、小高层住宅 22主力户型 平面层100-120m，140-170m，跃层250-300 2m 房源总数 1178套 2销售均价 约8000元/m 主力总价 90-130万元 配套设施 完善的商业和社区活动配套 形象进度 主体完工 开盘时间 07年8月 销售情况 开盘半个月以来签约率将近50%，预订率超过90% 综合评价 世茂地产作为全国性的品牌房企和上市公司，拥有较好的品牌知名度和资金实力，而以世茂项目为主的迪荡新城前景被公众看好，作为一个定位高端的新兴开发城区，迪荡新城未来将很可能成为未来绍兴的CBD区域，因此，从这个意义上说，世茂本次开盘的住宅房源是被大家期待和关注的，开盘前交保证金登记人数超过2000千人的现象充分说明了其受欢迎程度。此外，世茂集团首次进入绍兴市场也充分体现了其品牌企业的独特运作风格，将近20万平方米的高层住宅准现房开盘的模式让绍兴消费者充分感受到了其企业的雄厚实力，而大规模的广告宣传投入则极大地提升了其知名度，所以说，此次世茂楼盘开盘一举取得巨大成功应该归功于企业高水平的开发运作和宣传造势。 4、 镜湖新区板块

2002年10月30日，绍兴市常委会第37次会议审议通过《绍兴大城市发展战略纲要》，明确提出“精心规划建设‘城市绿心’与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。

镜湖新区位于绍兴老城区以北，越城区、柯桥区和袍江区交汇处，行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积53.4平方公里,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处3公里，距萧山国际机场25公里。

镜湖新区在原越城区灵芝、东浦两镇的基础上组建而成，包括从绍兴县划入的15个行政村，共计73个行政村，1个居民委员会。预计到2020年，人口规模将达到12.5

万人。

镜湖新区板块是在市明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。

A. 坤和·山水人家 开发商 坤和建设(绍兴)有限公司 设计单位 中建国际(深圳)设计顾问有限公司、深圳华森建筑顾问 物业管理 深圳之平物业服务有限公司 地理位置 北路与北复线交汇处 占地面积 174421m² 2建筑面积 3149m 容积率 一号地块1.9，二号地块1.5，三号地块1.8 绿化率 40% 建筑形态 高层住宅、高层办公、排屋 2主力户型 一期高层以270-290m跃层户型为主，排屋2280-380 m 房源总数 一号地块442套 22销售均价 高层约9000元/m，排屋15000-2000元/m 主力总价 高层跃层200-280万元，排屋500-800万元 配套设施 完善的商业和社区活动配套 形象进度 主体施工 开盘时间 一期首批房源07年2月，第二批房源07年5月，第三批房源07年8月，排屋预计9月份开盘 销售情况 总体销售率近90% 综合评价 大滩区块由于优越的自然环境和与市中心之间便利的交通条件已经成为绍兴高档楼盘的主要供应地，良好的地段优势、高端的产品定位以及坤和房产的品牌影响使该楼盘销售火暴，尽管绝大部分房源动则数百万元的总价，但是高端的产品品质还是体现了良好的性价比，而坤和房产以小批量逐步开盘、大幅提价的策略更刺激了市场的热情，总体上来讲，该楼盘在建筑设计、智能化程度以及产品配置上在绍兴处于绝对的领先地位，为开发商赢得了名利双收的良好效应。

B. 金昌·白鹭金滩 开发商 浙江金昌房地产集团有限公司 设计单位 澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、泛亚国际 物业管理 绍兴金昌物业管理有限公司 地理位置 104国道北复线南侧 占地面积 约15万m² 2建筑面积 约37万m(其中住宅、商业及配套约27万平方米) 容积率 1.8 绿化率 36% 建筑形态 排屋、双联别墅、小高层、高层 22主力户型 排屋200-250m2，双联300 m左右，小高层、高层140-200m 房源总数 共2000余套 22销售均价 高层约9000元/m，排屋约15000元/m，双2联约20000元/m 主力总价 高层120-200万元，排屋300-400万元，双联500-800万元 配套设施 完善的商业和社区活动配套 形象进度 主体施工 开盘时间 一期排屋07年6月 销售情况 一期基本售罄 综合评价 金昌房产作为绍兴本地规模最大的民营房地产开发企业，在绍兴当地曾成功开发多个楼盘，具有广泛的社会关系和较高的品牌知名度；作为一家在市场竞争中不断发展壮大的民营企业，金昌房产在企业经营和市场竞争意识方面超过了绝大部分的本地企业，从白鹭金滩项目来讲，无论是总体规划、建筑设计还是在宣传推广方面比起世茂、坤和等所谓的外来房地产大鳄来可以说是有过之而无不及。白鹭金滩项目拥有“中国人居环境建设金牌试点项目”的头衔，并配有众多高档次的生活配套设施以及具有在绍兴领先的智能化和建筑配套技术，尽管售价不菲，但是由于客户定位主要面向高端住宅消费群体，因此销售业绩颇好。

5、 城西青甸湖板块

青甸湖板块位于镜湖新区西南面，东起绍大线，南至

鉴湖江，西至绍齐公路，北至杭甬铁路和104国道。总用地约573公顷（其中水面133公顷，可开发建设用地440公顷），规划为旅游、休闲、居住综合区。

由于青甸湖板块东侧紧贴越城区，西邻柯桥，是越城到柯桥的必经区域，随着市对该区域规划定位的明确以及越城区与柯桥一体化发展趋势的明朗，该板块将逐步发展成为绍兴市区主要的居住区块，尽管目前板块内在建楼盘数量不多，随着开发用地逐步增加供应，板快效应将很快得到体现。

A. 金昌·美院 开发商 浙江金昌房地产集团有限公司 设计单位 澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、泛亚国际 物业管理 绍兴金昌物业管理有限公司 地理位置 胜利西路二环西路交叉口 占地面积 35050m2² 建筑面积 73605m 容积率 2.1 绿化率 30% 建筑形态 小高层、高层 22主力户型 100-110m小三房、120-130 m经济三房 房源总数 600余套 2销售均价 约6500元/m 主力总价 60-90万元 配套设施 10000平米大花园、完善的社区生活配套、绍兴一中、湿地公园 形象进度 主体施工 开盘时间 07年4月 销售情况 售罄 综合评价 金昌·美院小区整体规划为小高层和高层住宅区，是目前城西唯一的一个纯高层住宅区，规划上较好地体现了高层住宅区低密度的、视野开阔的特点，从售价上来讲，6500元的均价相对适中，由于其主力户型定位为小面积户型，因此总价得到了较好的控制，60-70万元总价的房源在开盘当天便抢购一空，购房客户以在柯桥工作的年轻人和投资型客户为主。金昌·美院可以说是目前绍兴房地产市场火暴形式的最佳注释，600余套的开发量短时间便销售一空，开发商快速实现资金回笼。

B. 镜湖人家 开发商 绍兴山川房地产开发有限公司 设计单位 中国美院风景建筑设计研究院 物业管理 / 地理位置 胜利西路以南，绍大线以西 占地面积 23692m2² 建筑面积 40276m 容积率 1.7 绿化率 34% 建筑形态 多层、小高层 22主力户型 多层150m左右，小高层110-140m 房源总数 268套 22销售均价 多层5800元/m，小高层约6300元/m 主力总价 60-90万元 配套设施 绍兴一中、湿地公园 形象进度 主体施工 开盘时间 07年5月 销售情况 销售率约70% 综合评价 该楼盘规划设计和建筑外观均较为普通，小区感觉整体档次不高，但由于青甸湖板块市场关注度提高，而该楼盘与同一区块内的金昌美院存在一定的价格差距，因此也取得了不错的销售成绩。

6、 城南板块

城南板块一直以来是绍兴最主流的居住区域之一，非常受发展商和购房者的关注。随着周边商业和城市建设的发展，城南小区日益增多，而且配套设施齐全，商业设施完善，人气较旺。

从地理上来划分，一般习惯性地把环城河以南的区域统称为城南板块，但近几年由于老城南板块开发用地日益稀缺，新建楼盘和土地供应不断向南面延伸，三环路(正式名称为二环路)沿线已经成为城南板块的主要开发区域。总体上说，城南板块的房价比较稳定，目前该地段的商品房交易价格在5500～7000元/平方米左右。 A. 瀛洲名苑 开发商 绍兴市越红房地产开发有限公司 设计单位 / 物业管理 绍兴市越红物业管理有限公司 地理位置 汽车南站以南,东至东光路，南临镜湖路 占地面积 33939m² 2建筑面积 约5万m 容积率 1.5 绿化率 30% 建筑形态 多层、叠排 22主力户型 多层120-140m三房、叠排220-250 m 房源总数 销售均价 主力总价 配套设施 形象进度 开盘时间 销售情况 综合评价 378套 22多层约6000元/m、叠排约6800元/m 多层60-80万元，叠排150-180万元 周边生活配套较为成熟 07年7月交房 06年9月 基本售罄 该楼盘是越红房产继袍江越中新天地、胜利东路江南世家之后开发的第三个楼盘，小区整体规划和建筑设计比较普通，但多层和叠排组合的产品定位符合绍兴大部分购房客户的消费习惯，尽管地块周边均为安置房等老旧的建筑，但是生活配套还算方便，这样的地段环境符合一般中等收入家庭的要求，而相对实惠的销售价格也促进了楼盘的销售。

B. 绿筑·水墨澜庭 开发商 浙江绿筑住宅科技开发有限公司 设计单位 / 物业管理 地理位置 外环南路、小亭山东南地块 占地面积 838 m² 22建筑面积 94201m(其中地上74201 m) 容积率 1.1 绿化率 30% 建筑形态 排屋、叠排 2主力户型 180-300m 房源总数 约55幢，327套 2销售均价 未定，预计超过10000元/m 主力总价 多层60-80万元，叠排150-180万元 配套设施 会所基本配套 形象进度 07年7月交房 开盘时间 暂定07年12月 销售情况 综合评价 绿筑·水墨澜庭将是绍兴市区首个超轻钢别墅住宅区，地块自然生态环境十分优越，主入口与三环线相接，交通条件便利。开发商隶属于绍兴精工集团，开发经验一般，但该公司主营业务为以轻钢结构为主的住宅建设技术和材料，因此在成本控制和建设进度上具有一定的优势。应该说，该楼盘良好的自然环境、便利的交通条件及以排屋为主的定位迎合了当前绍兴高端消费者的口味，在市场上属于稀缺产品，受到了市场的强烈关注。

C. 润和·南岸花城

开发商 绍兴润和南岸花城置业发展有限公司 设计单位 杭州雅克建筑设计有限公司 物业管理 地理位置 外环南路以南、中兴路南端 占地面积 31662m2² 建筑面积 6m 容积率 2.1 绿化率 30% 建筑形态 高层 2主力户型 80-150m 房源总数 7幢，约400余套 2销售均价 未定，预计7000元/m 主力总价 70-100万元 配套设施 约15000平米河畔花园、10000平米的中心庭院 形象进度 场地平整 开盘时间 暂定07年10月 销售情况 综合评价 该楼盘的开发商浙江润和房地产开发有限公司是浙江省农村发展集团有限公司直属的国有独资企业，是一家具有二级资质的房地产开发企业，公司成立以来相继开发建设了绍兴越州商厦、越州新村、越州公寓、润和苑、润和庄园、润和天地、杭州未来世界景观别墅——润和山庄、杭州市中心大型景观庭院住宅——润和•紫庭花园、杭州城北的大型居住区——润和·亿城嘉园以及千岛湖五星级酒店和高档别墅——杭州千岛湖•润和度假村项目，总开发面积一百余万平方米，并有多个楼盘荣获“浙江人居经典”、“全国人居经典”称号。该开发商在绍兴和杭州均具有一定的品牌知名度，开发经验丰富、资金实力较强，此次绍兴南岸花城主力产品之一为80余方和140方组合的母子套，一定程度上体现了开发商的市场运作能力和专业水平。在价格定位合理前提下该楼盘应该会有不俗的销售表现。

7、 袍江板块

作为绍兴中心城市三大组团之一的袍江，已成为一个以高新技术产业为主导的现代化工业新城区和浙江省第一个创建国家级生态工业示范园区的开发区，同时也是浙江省规划建设规模最大的开发区之一。根据规划，到2010年，袍江工业区城市建成区面积将达到35平方公里，全区人口达到20万人，其中中心商住区人口将聚集10万人。

袍江的房地产业近年来获得了长足的发展，2007年1－6月份，袍江共销售商品房862套。作为绍兴中心城市

三大组团之一，袍江的优势也日益显现，袍江中心商住区到市中心仅20分钟的公交车车程，彰显了其独特的区位优势，河泽交错、田林清风，彰显了其良好的生态环境。以卧龙金湖湾、上投国际华城、丰源御庭等一批高品质楼盘的出现，更彰显了其“人居袍江”的理念。而袍江的新城建设的加速推进，更让人看到了袍江在商贸、人居等方面的巨大潜力。尤其值得一提的是袍江房地产业优越的性价比，袍江一些高档楼盘的平均价格在4000元左右，而同一档次的楼盘在市区则达到了8000－9000元的均价。

袍江房产的快速发展已经吸引了一大批品牌开发商的关注，据了解，万科地产已经开始与袍江当地有关部门进行接触，对袍江开发区内1500余亩的住宅开发用地表现出了较大的兴趣。如果万科地产顺利进驻袍江，则将对袍江的房产开发产生深远的影响，有效提升袍江板块目前在绍兴房地产业内的地位。

A. 卧龙·金湖湾 开发商 绍兴市卧龙房产开发公司 设计单位 中国美术学院风景建筑设计研究院 物业管理 物业顾问戴德梁行 地理位置 袍江工业区管委会行政大楼南对面 占地面积 总开发用地208.8亩 22建筑面积 313811m，一期总建筑面积65000m 容积率 1.85 绿化率 38.8% 建筑形态 主力户型 房源总数 销售均价 主力总价 配套设施 形象进度 开盘时间 销售情况 综合评价 多层、小高层、高层、五星级酒店 2100-140m三房 1800套 2一期开盘均价3800元/m、目前在售均价43002元/m 40-60万元 221000多m景观泳池，沿河垂钓台，1500m中2央会所 ，300m水岸咖啡吧，国际标准网球场，沿河慢跑道等 主体工程 一期07年1月，二期预计07年10月 一期销售率约90% 该楼盘位于以袍江工业区管委会为中心的袍江板块核心区域内，开发规模大、小区配套完善、周边自然环境优越，规划和建筑设计在绍兴市场具有一定优势，尤其在价格定位方面，由于一期开盘价格较低，均价约3800元，而140平方米以内的主力户型面积设定也较好地控制了房屋总价，因此在目前绍兴房地产市场整体回暖和升温的背景下取得了出乎开发商意料之外的良好形势。

B. 国际华城 开发商 上海国际集团、绍兴上投房地产开发有限公司 设计单位 / 物业管理 上海新世纪房产服务有限公司 地理位置 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 房源总数 销售均价 主力总价 配套设施 形象进度 开盘时间 销售情况 综合评价 袍江中心区世纪街南侧 22总占地42万m，一期占地15万m 22总建筑面积65万m，一期24万m 1.6 46.8％ 多层、小高层、高层、联排别墅、商业、办公 96~138平方米三房 一期约1500套 2一期开盘均价3500元/m、目前在售均价42002元/m 40-60万元 7000平方米中庭花园、5000平方米健身乐园、1500米的风情水岸、5600平方米河滨公园、2600平方米的豪华会所 主体工程 一期06年10月 一期销售率约90% 该楼盘的开发商上海市上投房地产有限公司是由上海国际集团有限公司和上海国际信托投资公司合资组建的具有一级资质的房地产开发企业，累计开发建筑面积达180余万平方米是上海市房地产十大著名企业。上投房产进入袍江曾经在绍兴引起一定的市场影响，但是国际华城开发之初正好是绍兴受国家宏观影响最大的时期，而袍江板块由于基础设施尚未跟上，整体居住氛围尚未形成，在宏观中受到重创，进而影响了国际华城的销售，随着市场逐步回暖，国际华城较高的整体品质和价值日益凸现，销售开始升温，截止目前一期开盘房源已经基本销售完毕，市场评价较高。

三、绍兴市区住宅需求市场分析

一) 绍兴市区住宅需求市场现状及特点

绍兴住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚、地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业主要集中于绍兴县的柯桥，因此，一直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由于居民一直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。

但是，进入2007年以来，以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，一房难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发

了市场的人气并反过来推动新楼盘的销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济(见表4)更促进了一大批人加入到改善型购房的队伍中来，加上近几年开始的全国性的“婴儿潮”效应更进一步刺激了婚房市场的需求，多种因素集中在一起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发展。

表4：2006年长三角城市经济指标排名

排名 1 2 3 4 城 GDP 城 地方城 人均可城 可支配市 (亿元) 市 财政市 支配收市 收入增收入 （亿元） 上 上 上 南 10297 1600 20668 16.9 海 海 海 京 苏 4820 州 杭 3441 州 无 3300 锡 苏 400 州 杭 301 州 宁 257 波 台 镇 19953 15.3 州 江 宁 杭 19674 14.6 波 州 绍 常 19178 14.1 兴 州 入（元） 幅（％） 5 宁 28 波 南 2774 京 南 1758 通 绍 1678 兴 常 1560 州 台 1467 州 嘉 1343 兴 扬 1100 州 镇 1025 江 泰 1002 州 湖 761 州 南 246 京 无 221 锡 常 119 州 绍 95 兴 南 93 通 台 86 州 嘉 82 兴 扬 63 州 泰 61 州 镇 60 江 湖 50 州 杭 泰 19027 14 州 州 苏 苏 18532 13.9 州 州 无 扬 181 13.8 锡 州 湖 无 17758 13.6 州 锡 南 南 17538 13.5 京 通 舟 宁 17525 13 山 波 嘉 舟 17129 12.9 兴 山 常 湖 169 11.9 州 州 镇 上 14291 10.8 江 海 南 绍 14058 10.7 通 兴 扬 嘉 12945 10.1 州 兴 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 舟 333 山 舟 24 山 泰 台 12682 9 州 州 注：2006年，绍兴市人均可支配收入达到19178元，同比增长10.7%，在长三角16个城市中位居第四，高于杭州苏州，和最高的上海也仅差1000元左右。

二）绍兴市区住宅需求市场分析

为深入了解绍兴住宅需求市场， 2007年7月对绍兴住宅消费市场进行了以抽样问卷方法为主的深入调查，通过对100余位在未来1-2年内有购房计划的中等收入水平的绍兴本地消费者的访问调查，得到了绍兴住宅消费人群需求特征和消费习惯的一些代表性的市场信息，详细内容如下： 1、 被调查者背景资料 1) 是否绍兴本地户籍

被调查的有在绍兴购房计划人群中绍兴本地户籍人数量占76%，非本地户籍人数占24%，非本地户籍人群中又以诸暨、上虞和嵊州等绍兴地区下属的县市人群居多，说明当前绍兴住宅市场消费群体仍以本地人为主，但由周边县市及外省来绍兴工作人群组成的外来购房需求也在明显增加。

2) 被调查者年龄分布

在有购房计划的被调查者中26-35岁和36-45岁年龄所占比例最大，分别为32%和34%，合计比例达到66%，这说明目前的绍兴住宅市场消费人群主要由30岁左右刚开始成家立业的年轻人和40岁左右的经济收入稳定的中年人群组成。

3) 被调查者家庭结构

80%70%60%50%40%30%20%10%0%8%2%172%12%2%单身两口之家三口之家四口之家三代同堂

被调查者的家庭结构中三口之家占比72%，达到绝对的多数，这个数据与目前我们国家城市家庭的整体结构情况基本相符，三口之家是购房的绝对主力。 4) 被调查者家庭年收入

10%4%4%2%34%28%5万元以下6-10万元11-15万元16-20万元21-30万元30万元以上

被调查者中家庭年收入中6-15万元的比例超过60%，而15万元以上的比例达20%左右，这充分说明绍兴购房者具有较强的经济实力和购买力，市场可供挖掘的潜力巨大。

5) 被调查者职业特征

14%8%14%12%12%40%企业职工企业管理人员公务员个体工商业主自由职业其他

被调查者中以企业职工占比最大，达40%，加上企业管理人员，总量超过50%，说明企业工作人员是目前绍兴住宅消费市场的主要人群，而个体工商户和其他从业人员（医疗、教育、文化等）两者相加也将近30%，公务员的比例则相对较低，占12%，这可能与大部分公务员由于前几年的福利和货币分房已经提前解决或改善住房问题。 6) 被调查者文化程度

2%14%中学或以下高中/中专大专/本科研究生或以上50%34%

被调查者中将近一半的人受过大专或本科教育，说明目前绍兴房地产市场消费者的文化和教育层次有提高的趋势，而较高的受教育经历也往往意味着对新事物

的接受能力的提高。

2、 被调查者购房需求 1) 计划购房时间

今年22%2-3年内38%1-2年内40%年内所占比例其次，为38%。今年1-2年内2-3年内

被调查者计划在1-2年内购房的比例最高，达40%，2-3

2) 购房用途

70%60%50%40%30%20%10%0%112%10%12%解决结婚住房改善居住环境置业投资为父母/子女购房66%

被调查者中6成以上的人购房目的为改善居住环境，而解决结婚住房和为父母/子女购房的比例共计达到了24%，说明目前绍兴的购房者总体上以改善型的二次置业消费群为主，而首次置业如婚房需求也占到了一定的比例。

3) 购房区域选择

50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%46%40%市中心城南三环线附近城西胜利西路镜湖新区袍江开发区迪荡新城东湖生态园区其他区域24%24%18%14%2%12%

被调查者中选择市中心和迪荡新城为首选区域的人数最多，分别占46%和40%，选择城南三环路附近和城西

胜利西路区域，以及新兴的镜湖区域的人也占到了一定的比例，而选择袍江区域的比例最小，说明市场对袍江房产的接受度仍然较低，然而，东湖生态园区由于价格方面的优势，在消费者选择时占据了一定的比例。

4) 物业类型需求

16%2%8%20%26%40%别墅联体别墅复式/叠排多层公寓小高层公寓高层公寓

被调查者中选择传统的多层公寓的比例最高，为40%，选择别墅类产品的总比例也达到了30%，小高层公寓的选择率达26%，是单项选择中位居第二位的产品类型，说明目前市场中最受欢迎的仍然是传统的多层公寓，而随着经济条件的改善对别墅类产品的需求也快速增长，而小高层住宅则随着多层住宅的日益稀缺，其自身采光、视野好等优势得以体现，市场接受度明显提高。

5) 公寓住宅房型需求

60%50%40%30%20%10%0%16%52%22%14%二房二厅三房二厅四房二厅屋顶花园1

被调查者中约一半左右的人在购买公寓住宅时选择三房二厅的户型，其次为四房二厅和二房二厅户型，这种选择与目前大部分的家庭结构有很大关系，一般情况下，三房二厅户型可充分满足三口之家的功能需要。

6) 住宅面积需求

8%2%8%8%24%22%30%70-90m291-110m2111-130m2131-150m2151-170m2171-190m2190m2

被调查者中约7成以上的人选择90-150平方米之间的住房面积，而150平方米以上的选择人数也占到了18%，说明绍兴消费者在购房时候选择面积相对比较理性，以实用为主，而大面积需求也占到一定比例，说明随着生活水平的改善消费层次已经开始提高。

7) 单价接受程度

25%20%15%10%5%0%14%16%22%14%6%14%6%12%4%2%1%0元以0-下44550000元-55000000元-55550000元-66000000元-66550000元-77500000元-88000000元-90900000-1元01000000元0元以上400400

被调查者中最能接受的价格为5000-5500元/m，占22%，而接受5000-7000元的人数达到了一半以上，说明绍兴市场消费者购买力较为强劲；接受7000元以上的比例也占到了将近20%,说明绍兴高端消费市场的潜力巨大。

8) 总价接受程度

25%20%15%10%5%0%18%12%18%20%14%10%12%2

35-45万元46-55万元56-65万元66-80万元81-100万元100-120万元120万元以上

被调查者最能接受的总价为65-80万元，占20%，其次为56-65万元和35-45万元，各占18%，由此可见，80万元以下是市场最能接受的总价。 9) 购房者关注要素

40%35%30%25%20%15%10%5%0%36%36%26%28%16%6%24%16%24%14%6%28%38%28%12%区域发展前景小区开发规模开发商信誉和实力房屋价格物业管理小区内部环境小区周边环境交通配套小区内生活配套智能化系统子女教育问题建筑风格户型结构建筑质量保值升值潜力

被调查者最在购房时最关注的因素主要有户型结构、物业管理、小区内部环境、房屋价格、建筑质量等，说明随着消费能力的提高，对价格的敏感度开始降低，转而开始对小区和房屋的综合品质产生更高的要求。

10) 交房标准要求

70%60%50%40%30%20%10%0%112%4%4%12%毛坯房全套普通装修全套豪华装修装修并含家电菜单式装修68%

被调查者中绝大部分人要求以毛坯形式交房，但也有将近三分之一的人愿意接受开发商提供的精装修商品房，说明消费者的观念正在发生变化，对装修房的接受度正在提高。

四、调查结论

绍兴住宅市场经过了前两年的宏观，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经进入了一个新的快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念的改变，绍兴房地产市场正面临着一个前所未有的发展机遇，而目前这种商品房市场供需两旺的局面仅仅是一个开始，作为一个经济发达、人均收入水平领先的城市来说，市场需求一旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。

通过对绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论： 1、

绍兴住宅市场进入了新一轮的快速发展期，强大

的购房需求和购买力将对绍兴住宅市场发展形成有力的支撑； 2、

随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨，

周边区域板块将迎来巨大的发展机遇，而板块之间的竞争将日益激烈； 3、

随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，

本地房地产业整体上将面临重新洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力； 4、

绍兴市新一轮城市规划“以向西和向北发展”的

主要方向将对未来几年土地供应和城市发展形成巨大

影响，从而影响整个房地产业的格局。

浙江金通置业有限公司营销部

2007年8月