中国房地产业发展

中国房地产发展史

第一阶段理论突破与试点起步阶段（1978-1991)

1978理论界提出住房商品化、土地产权等观点

1980.9北京市住房统建办公室挂牌，成立北京市城市开发总公司，拉开房地产综合开发的序幕

1990《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》55号令

第一次地产泡沫，深圳、海南、北海等地

第一轮紧缩性宏观，造成大量烂尾楼以及银行坏账

总结：，企事业单位--福利分配无房地产市场

第二阶段非理性炒作与调整推进阶段（1992-1995）

1992房改全面启动，住房公积金制度推行

下半年地产业急速成长，月投资最高增幅达146.9%，EG-海南等局部地区混乱，个别地区明显泡沫

1993“安居工程”启动

投资增长回落，从低迷转向复苏

总结：92年南巡

93年海南视察，地产业失控--停止银行贷款--银根收紧--93-98年市场波澜不兴

第三阶段相对稳定协调发展（1995-2002）

1993-1997紧缩，亚洲金融危机，日本、等地地产业泡沫破裂

1998里程碑

5月9日中国人民银行《个人住房贷款管理办法》倡导贷款买房

7月3日宣布停止住房收入分配,EG-限价--物价局，取消分房，开始按揭

10月29日天通苑、回龙观、建东苑等19个首批经济适用房，在北京房地产交易中心展示

海南泡沫后，连续5年的地产业颓势得以扭转

当年全国完成地产业开发投资3623亿元，比上年增长13.79%，改变了负增长

背景：通货紧缩--催热地产来拉动内需

是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，持续近10年

是地产业成为中国经济的支柱产业之一

1999

3月北京春季房地产交易会在国贸举办，个人首次代替单位成为购房主流

4月建设部出台《城镇廉租房管理办法》5月1日实施

10月北京公布已购公房可上市交易

2000零售时代

1月发布《建设工程质量管理条例》

3月财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》

4月北京经适房统一物业管理费0.5元/月平方米

10月国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》

12月财政部在京、国家企事业单位职工20亿购房补贴，陆续发放

2001炒房团

7月13日北京申奥成功

8月温州第一支火车炒房团来京--134人创下亿元成交额

9月11日美国911事件

10月温州第一支飞机炒房团来京

12月10日中国正式成为世界贸易组织成员国

2002招拍挂

1月10日北京取消住房建设中部分收费项目

1月18日建设部《关于建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》

2月21日公积金贷款利率下调5年以下4.14%--3.6%

5年以上4.59%--4.05%

2月22日央行降低人民币存款利率

个人住房商业贷款利率均下降0.%

5年以下5.31%--4.77%

5年以上5.58%--5.04%

7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行

总结：98年6月份起一系列刺激地产

第一效应“赶末班车”99年有钱单位纷纷购买现房市场大幅快速提升

减低利率、按揭门槛--当时20%、30%首付、甚至零首付

同时取消物价限价管制

00年房贷成为银行热门，商业银行发放个人住贷总量不断增长，贷款门槛越来越低

01年申奥、入世两大诱因

01年FORBES中国富豪榜中开发商占28人

人民银行禁止“零首付”难抵发展热潮

02年规范土地使用权转让优化土地资源配置

第四阶段持续上涨阶段（2003—）

2003地王

2月国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成抢手货

3月SARS爆发

6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121号文件

规定：开发企业申请贷款-其自有资金不低于开发总投资的30%

商业银行只能对主体结构封顶的个人申请发放个人贷款

8月建设部《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》18号

加强监管，对符合项目加大信贷支持

12月北京土地储备中心第一次土地拍卖会

天津顺驰以9.05亿中标，高出起拍价4.75亿--改写北京土地市场价格标准

《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台

2004-2006乖戾之秋

2004个人集资建房

3月国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的

通知》71号令

8月31日后不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让，国有土地使用权要以招拍挂方式进行

10月29日央行9年来首次加息个人住房贷款利率5年内调整为4.95%

5年以上的为5.31%

12月于凌罡在北京发起个人集资建房运动

2005

3月17日央行调高个人住房贷款利率，公开打击炒房者，当年一季度全国房价上涨19.1%

3月26日《关于切实稳定住房价格的通知》“国”传达了对房价上涨过快的忧虑

4月27日常务会议提出措施引导“新”

5月11日七部门出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

6月1日对个人购买住房两年为限的售房收入征收营业税

8月15日央行《2004年中国房地产金融报告》--可改期房销售为现房销售

随后建设部澄清：近期不会取消商品房预售制度！

全北京房价上涨20%而2000--2004年北京每年房价只上涨0.78%

2006涨涨涨

3月5日工作报告，解决部分城市地产规模过大、上涨过快

4月27日深圳市民邹涛“不买房运动”

4月28日央行上调各档次贷款利率0.27个百分点

五年期以上，放贷基准利率6.12%--6.39%

目的抑制投资需求，稳定价格

5月17日常务会议“国六条”供应结构、税收、信贷、土地、廉租房、经适房

5月29日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

九部委“十五条”

5月31号国税局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》74号

对于个人购买售出不足五年征收全额营业税

6月原北京副刘志华免职

首创董事长刘晓光“协助调查”

7月6日建设部、、工商总局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》116号

地产开发取得预售许可10日内开始销售

未取得预售许可的不得发布预售广告

7月11日建设部联合其他五部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》171号

外资限炒令

7月24日《关于建立国家土地督查制度有关问题的通知》九个国家土地督察局派驻地方

7月26日国税总局《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》108号

八月起全国统一征收二手房转让所得税

8月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

《协议出让国有土地使用权闺房》

9月5日外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

规范境外主体购买境内商品房的外汇管理

9月孙宏斌卖掉顺驰

12月中国金融业按照WTO规定全面开放

外资银行进入个人房贷市场

北京住宅平均销售价格8050元/平方米比去年上涨了20%

2007热空气

1月1日《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》施行

新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍，城镇土地使用税额提高二倍

征收范围扩大到外商投资企业和外国企业

1月17日国税总局《房地产开放企业土地清算管理有关问题的通知》

由原来以“征收”为主的土地转向“实行清算式的缴纳”

3月16日五次会议《中华人民共和国物权法》住宅建设用地使用权期间届满自动

续期

打消民众对70年后国家回收的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性

3月18日央行同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

4月6日建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、、工商总局等联合开展

房地产专项整治

4月20日碧桂园在港上市--中国内地房地产企业在港最大筹资额

25岁杨惠妍跃升内地女首富

5月14日南京出台“一房一价”核价，公示后不得擅自上调，新房销售不经物价部门批准不得销售

5月19日央行本年度第二次加息

6月获批“新特区”重庆房价九天飙升7.6%

11W元/平方米的汤臣一品被指捂盘惜售、虚假交易嫌疑被调查

6月10日商务部、外汇局《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批、监管的通知》

外商投资内地房地产必须通过审核

7月“小产权房”全面叫停

7月21日央行第三次加息

8月1日常务会议《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

8月22日央行第四次加息

9月27日央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

二套首付款不低于40%

商贷利率不低于同期央行基准利率的1.1倍

10月1日《物权法》实施

10月8日国土资源部、廉租房、经适房年度总供应量不低于住宅的70%建设用地

10月9日国土资源部--受让人付清整宗全部土地出让金后方可领取建设用地使用权证

12月13日万科王石承认拐点出现，售价松动

北京商品房预售均价达12436.2元/平方米

2008

1月房市转淡--中天置业，长河地产、创辉租售等一批中介倒闭

3月20日因认购不足恒大地产放弃在港IPO计划

中国地产业面临命运转折的标志性事件

2009

3月一线城市市场复苏迹象

9月房地产三级市场呈现大调整，房价成倍上涨

2010

4月16日国家出台，市场进入低迷期

11月房地产突发火爆，有小幅反弹迹象

2011

3月国家再次干预，市场再度低迷

总结：03年SARS重创地产

121号文件引起轩然大波18号文件安抚市场情绪

部门间不一致

同时也暴露出房价过高、房价不合理等问题

社会矛盾、地产业成为社会焦点

04年SRARS房价报复性反弹

土地拍卖和加息两种工具却都伴随着新一轮的大涨，通货紧缩以成为历史

地产开发已从北京等一线城市转向内陆，外资成为开发商重要融资渠道

全年中国房地产开发利用外资228.2亿同比增长34.2%

05年密度加大，房价坚挺

旨在打击投机交易的税收起反作用，无形中转嫁了成本，加大了新房需求

虽然预售制度没取消，但各部门加强对于地产业的叠加监管和严控

供给、需求双向，以需求为主

06年地产业的多事之秋

密集难以撼动高房价，外资热钱受到关注，房价上升为民生问题

随着高房价A股牛市来临在中国金融业全面开放背景下

流动性过剩、投资渠道狭窄成分房价高企的主要原因

主要以调整房地产产品结构为主

地产业发生一系列转变：卖方市场--买方市场

投资主导--消费主导

短期投资--中长期投资

土地为中心--产品为中心

增量市场--存量市场

普涨普跌--有涨有跌

笼统市场--细分市场