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某农业投资开发公司土地托管项目可行性研究报告(DOC 75页)

来源：爱够旅游网

某某农业投资开发有限公

司土地托管项目

可行性研究报告

2018-1-19

[公司名称] [公司地址]

第1章总论 ........................................................................................ 1 1.1 项目实施单位基本情况 ............................................................ 1 1.1.1 概况 ...................................................................................... 1 1.1.2 法定代表人基本情况 ....................................................... 1 1.1.3 经营情况 .............................................................................. 2 1.1.4 财务状况 .............................................................................. 2 1.2 项目概况 ..................................................................................... 2 1.3 投资结构及资金来源 ................................................................ 3 1.4 项目效益 ..................................................................................... 3 1.5申报书编制依据 ......................................................................... 4 第2章项目背景及必要性 ............................................................... 7 2.1 项目建设背景 ............................................................................. 7 2.1.1 区域经济概况背景 ............................................................. 7 2.1.2 背景 .............................................................................. 8 2.1.3 土地托管模式 ...................................................................... 9 2.2 项目建设的必要性 .................................................................. 10 2.2.1 项目的建设有助于扩宽当地农民增收渠道 ................. 10 2.2.2 有利于解决谁来种地的难题，创新了农业经营方式 . 11 2.2.3 实现了土地规模经营，有利于促进现代农业发展 ..... 11 2.2.4 解决了外出务工农民的后顾之忧，促进了农民增收 . 11

2.2.5 降低了农业生产成本，提髙了土地经营效益 ............. 12 2.2.6 项目的建设有利于企业自身的发展 .............................. 12 第3章建设条件 .............................................................................. 13 3.1 项目区概况 ............................................................................... 13 3.1.1 项目区选择 ........................................................................ 13 3.1.2 建设地点选择 .................................................................... 14 第4章服务市场分析 ...................................................................... 23 4.1 4.1现状分析 .............................................................................. 23 第5章建设方案 .............................................................................. 28 5.1 建设规划和布局 ....................................................................... 28 5.1.1 总体规划 ............................................................................ 28 5.1.2 项目布局 ............................................................................ 28 5.2 主要建设内容 ........................................................................... 30 5.2.1 为农服务中心设施建设内容 .......................................... 30 5.2.2 土地托管服务功能 .......................................................... 31 5.2.3 土地托管面积和类型 ....................................................... 32 5.2.4 土地托管统一服务内容 ................................................... 32 5.2.5 农民选择合适的方式托管土地 ...................................... 33 5.2.6 推进适度规模经营 ........................................................... 34 5.2.7 保障合作社自身收益 ....................................................... 34 5.3 主要技术指标（参数） .......................................................... 35

5.4 项目运营模式 ........................................................................... 36 5.4.1 土地托管流程 .................................................................... 36 5.5 设备方案 ................................................................................... 38 5.5.1 设备选型 ............................................................................ 38 5.6 建筑方案 ................................................................................... 39 5.6.1 主体工程 ............................................................................ 39 5.6.2 辅助及其他配套工程 ....................................................... 41 5.7 实施进度安排 ........................................................................... 42 第6章环境影响与节能评价 ......................................................... 44 6.1 环境影响评价 ........................................................................... 44 6.1.1 主要污染源及污染物 ....................................................... 44 6.1.2 环境保护与治理、节能措施 .......................................... 44 6.1.3 评价与审批 ........................................................................ 45 6.2 节能评价 ................................................................................... 45 6.2.1 项目综合能耗情况 ........................................................... 45 6.2.2 能源供应保障情况 ........................................................... 46 6.2.3 综合节能措施 .................................................................... 46 第7章项目组织与管理 ................................................................. 49 7.1 项目组织机构与职能划分 ...................................................... 49 7.2 项目保障措施 ........................................................................... 51 7.3 项目管理模式 ........................................................................... 52

第8章投资估算与资金来源 ......................................................... 53 8.1 投资估算依据 ........................................................................... 53 8.2 投资估算 ................................................................................... 53 8.2.1 项目总投资 ........................................................................ 53 8.3 资金来源 ................................................................................... 8.4 资金使用和管理 ....................................................................... 55 8.4.1 财政资金使用和管理 ....................................................... 55 8.4.2 银行贷款的使用和管理 ................................................... 55 8.4.3 其它 .................................................................................... 55 第9章财务评价 .............................................................................. 56 9.1 财务评价依据 ........................................................................... 56 9.2 销售收入、销售税金和附加估算 ......................................... 56 9.2.1 销售收入 ............................................................................ 56 9.2.2 销售税金及附加 ............................................................... 56 9.3 总成本及经营成本估算 .......................................................... 57 9.3.1 项目总成本估算： ........................................................... 57 9.4 财务效益分析 ........................................................................... 58 9.4.1 盈利能力分析 .................................................................... 58 9.5 不确定性分析 ........................................................................... 59 9.5.1 盈亏平衡分析 .................................................................... 59 9.5.2 敏感性分析 ........................................................................ 60

9.6 财务评价结论 ........................................................................... 62 第10章社会效益分析 ................................................................... 63 10.1 促进为农服务体系构建、提高土地利用效率及示范性分析 ........................................................................................................... 63 10.2 项目带动及辐射能力分析 .................................................... 63 10.2.1 项目申报单位对参与农户带动作用 ............................ 63 10.2.2 辐射带动能力分析 .........................................................

第1章总论

1.1 项目实施单位基本情况

1.1.1 概况

某某农业投资开发有限公司于2011年12月在某某市场监督管理局登记成立，注册资金10万元，注册地址为某某振兴街106号，单位性质为有限责任公司，是某某供销合作社联合社控股成立的农资龙头企业，其中：某某供销合作社联合社出资3.5万元、控股35%，某某富源农业经济发展中心出资3万元、持股30%，某某禾源农资连锁有限公司出资3.5万元、持股35%，2015年4月变更为某某供销合作社联合社独资企业。公司办公经营场所规范使用“中国供销合

作社”标识，致力于化肥、农药、农膜、农机具等农业投资开发的配送、销售、科技培训、新技术推广等系列化服务。公司依托县联社下属21个基层供销社建立了 21个乡镇驻地农资连锁店、216个农资经营网点，初步构建起农资经营服务体系。

1.1.2 法定代表人基本情况

某某农业投资开发有限公司法人，经理，兼任某某城区供销合作社理事会主任。该同志自1981年参加工作以来一直从事供销合作社工作，践行服务三农的办社宗旨，主导公司农资配送、直供和农民培训，建立起覆盖全县各乡镇（街道）的农资经营服务网络。在城区供销合作社，努力建设农产

品、日用品、农资等经营服务体系，积极搞好农业社会化服务，得到市社、县社的多次表杨。没有破产、银行欠资或其他社会形象和诚信问题。

1.1.3 经营情况

某某新合作农资公司发挥龙头带动作用，积极开展农资经营服务体系建设，初步构建起县、乡（镇)、村连锁经营、联采直供网络。一是开展连锁直供。在妹仲、王庄集、观城、城区、朝城、俎店等乡镇发展利新合作农资连锁店21处。连锁店统一使用“中国供销总社’’ 标识、统一店容店貌、统一供应品种、统一销售价格、统一科技服务。二是积极开展大田作物、基地所需农资联采直供。直供化肥470 吨。三是开展测土施肥、农民培训、农化服务。全系统共举办培训班32期，培训5000人次。2015年，通过各单位积极努力，采取多种销售渠道，销售各类化肥13.7万吨、农药480吨，占全县农资总供应量70%以上，有力地促进了农业生产的发展。

1.1.4 财务状况

2015年度，某某新合作农资公司资产总额679.5万元、固定资产净值247万元、流动资产432.5万元、负债总额383万元、所有者权益296.5万元、实收资本10万元、销售收入2120万元、净利润66.5 万元。

1.2 项目概况

项目名称：某某农业投资开发有限公司土地托管项目

项目负责人：

实施地点：以某某张渝镇驻地周边村庄的土地托管为主，使用原张渝油棉加工厂国有划拨土地建设为农服务中心。

建设期限：2016年9月-2017年8月

土地托管服务内容：智能配肥、农机服务、农资直供、统防统治、农民培训等服务内容。

土地托管类型：半托型土地托管面积：5000亩面向对象：张渝镇辖区的农户

1.3 投资结构及资金来源

项目总投资560.65万元，其中建设投资4.86万元，流动资金 15.79万元。建设投资中，工程费用525.29万元，工程建设其他费用 3.70万元，预备费15.87万元。

资金来源：项目单位自筹280.65万元，申请财政资金200.0 万元，地方财政配套资金80.0万元。

1.4 项目效益 (1) 经济效益

项目实施后，为农服务中心每年经营收入447.5万元，利润总额 95.5万元，税后利润71.6万元，所得税23.9万元。项目投资利润率 17.03%，税前财务内部收益率为20.16%,税后为15.35%，税前财务净现值（i=8%)341.94万元，税后203.82万元；税前投资回收期5.48 年，税后6.年，经济效益明显。

(2) 社会效益

土地托管采用了大规模、机械化作业，提髙了土地利用率，搭建起了接受、吸纳先进实用科技成果的服务平台，使一家一户分散

种植难以实现的规模化种植的潜在优势得到充分发挥。同时，集中采购种子、化肥、农药，实行机械化播种、喷药、收割、节水灌溉等增收节支措施的综合配套应用，大大提高了资源利用率和劳动生产率。

(3)生态效益

本项目实施后，实行土地规模化经营和标准化种植管理，可保护土壤肥力，特别是规模化、集约化的农业生产能够极大地减少资源浪费、更加起到了节能、节水的效果，促进农业可持续发展，生态效益显著。 1.5编制依据

(1)原国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；

(2)国家、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

(3)《中华人民共和国环境保 (4) 《建设项目环境保护管理办法》； (5) 《中华人民共和国土地管理法》; (6) 《建设工程质量管理条例》;

(7) 《某某国民经济和社会发展十三五规划纲要》 (8) 《关于深化供销合作社综合改革的决定》 (中发[2015]11 号)

(9) 《为农服务中心建设管理暂行办法》(渝供字〔2015〕31号）

(10) 《中华人民共和国农产品质量安全法》；

(11) 国家有关法律、法规及产业，有关设计标准、规范及规定；

(12) 项目单位提供的有关基础资料和数据。 1.6综合评价

某某新合作农资公司顺应国家农业产业结构调整的战略布局和国家深化供销合作社综合改革的，新建为农服务中心，推进土地托管，把家庭分散经营与托管合作社统一服务的优势有机结合起来，实现了土地、技术、科技、农资、劳动者和经营者等生产要素的优化组合，探索出了在坚持土地承包关系长久不变的前提下，实现农业社会化经营的一条新路。通过对某某农业投资开发有限公司土地

托管建设项目进行分析研究，得出如下评价结论： 1、项目符合国家产业和当前农业产业结构调整的战略布局，符合新农村建设经济发展思路和国家农业产业化发展战略要求，是落实解决“三农”经济问题的有效途径。

2、项目建设目标明确，选址合理，建设规模和产品方案

适当；项目生产具有完全成熟的种植管理技术，当地有着良好的资源依托条件，项目在技术、原料、市场方面可行。

3、项目实施后预计可实现年经营收入447.5万元，利润总额95.5 万元，投资利润率17.03%，税前财务内部收益率为20.16%，税后为 15.35%,税前财务净现值（i=8%) 341.94万元，税后203.82万元；

税前投资回收期5.48年，税后6.年。由以上指标可以看出，本项目具有显著的经济效益，投资回收期短，具有较强的抗风险能力，在经济方面可行性。

4、项目的实施能够有效地推进某某张渝镇农业产业化进程，确保农村经济发展和农民持续增收，有利促进农业结构调整，推动产业化经营。

经考察论证认为，项目经济效益、社会效益和生态效益显著，项目的实施是必要的、切实可行。

第2章项目背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 区域经济概况背景

某某位于山东省西部、黄河北岸，冀渝豫三省交界处，隶属聊城市，2009年列为山东省财政直管县，是全国闻名的农业生产大县, 国家级生态示范区、全国粮食生产先进县、国家级出口农产品质量安全示范区、中国香瓜之乡、中国双孢菇之乡、中国小肉食鸡之乡、中国蔬菜第一县、全国食用菌生产先进县、中国塑编城，山东省现代农业示范区。某某是重庆市内面积最大、人口最多的县，总面积 1416平方公里，耕地面积140.6万亩，辖24个镇（街道)，11个行政村，104万人口。

某某张渝回族镇是全省5个少数民族乡镇之一，位于某某城区的西部，辖51个行政村，53200人（其中6500人)，72860亩耕地。张渝镇的农业生产近几年虽有所提高，但影响农业生产水平提髙的几个因素始终没有解决：

1、农业专业科技人员少，覆盖面小，难以满足群众要求； 2、农村青壮劳动力外出较多，其承包土地缺乏管理； 3、在家务农的是老弱群体，文化水平低，接受新知识、新技术能力差；

4、地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。

2.1.2 背景

农业是全面建成小康社会和实现现代化的基础，必须加快转变农业发展方式，着力构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，提髙农业质量效益和竞争力，走产出髙效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。

在《中华人民共和国国民经济和社会发展十三五规划纲要》中指出：“十三五’’期间构建现代农业经营体系。以发展多种形式适度规模经营为引领，创新农业经营组织方式，构建以农户家庭经营为基她、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的现代农业经营体系，提髙农业综合效益。

发展适度规模经营。稳定农村土地承包关系，完善土地所有权、承包权、经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转，通过代耕代种、联耕联种、土地托管、股份合作等方式，推动实现多种形式的农业适度规模经营。

培育新型农业经营主体。健全有利于新型农业经营主体成长的体系，扶持发展种养大户和家庭农场，引导和促进农民合作社规范发展，培育壮大农业产业化龙头企业，大力培养新型职业农民, 打造髙素质现代农业生产经营者队伍。鼓励和支持工商资本投资现代农业，促进农商联盟等新型经营模式发展。

健全农业社会化服务体系。实施农业社会化服务支撑工程，培育壮大经营性服务组织。支持科研机构、行业协会、龙头企业和具有资质的经营性服务组织从事农业公益性服务，支持多

种类型的新型农业服务主体开展专业化、规模化服务。推进农业生产全程社会化服务创新试点，积极推广合作式、托管式、订单式等服务形式。

加强农产品流通设施和市场建设，完善农村配送和综合服务网络，鼓励发展农村电商，实施特色农产品产区预冷工程和“快递下乡”工程。深化供销合作社综合改革。创新农业社会化服务机制。

2.1.3 土地托管模式

土地托管，就是在“农户加入自愿、退出自由、服务自选”原则下，不改变集体土地所有制的性质、不改变土地承包关系及土地用途，由托管服务组织（通常为土地托管合作社）为农户提供从种到

管、从技术服务到物资供应的全程服务，即产前、产中、产后的全程“保姆式”服务，土地托管的实质是“农业生产托管”，是为农户提供农业生产经营服务。

各地农村土地托管产生和发展的背景大致相同，但具体的组织发起方式不尽相同，运作模式也各有特点。有的土地托管组织由基层供销合作社发起成立；有的由农技人员发起成立，如从事育种、植保等技术人员带头组建；有的由农资经营者发起，如经营种子、化肥等人员带头成立；有的由农机户组建，还有的由村干部发起成立，以及由龙头企业带动发展等各种方式。托管组织一般都按合作社章程规定，设有专门的理事会和监事

会，大多都成立有专业服务 P人伍，如农机服务队、农技服务队、农资服务队、劳务服务队、植保服务队等，并聘请生产经营专家及农业技术专家作咨询。

在综合考虑国家产业、地区行业发展规划的前提下，结合企业发展目标，某某农业投资开发有限公司提出了面向某某张渝镇辖区的农户开展土地托管业务，通过新建标准化的为农服务中心，推进农业产业化、规模化经营，让农民增收，让农业增效，让科技先行，让土地增值，实现生态效益、经济效益与社会效益的完美结合。全面推进土地托管种植，使土地集中在专业合作社、种田能手和种粮大户手中，能更大发挥科技在农业生产中的增产作用。为此，各部门要积极配合，思想，力争在2-3年内使全镇的小麦、玉米生产实现全面托管种植。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 项目的建设有助于扩宽当地农民增收渠道

某某张渝镇作为传统的农业生产区，主要以种植粮食、一般蔬菜为主，没有规模化的农业生产种植，使得当地农民群众农业生产附加值低，较难实现农业增效、农民增收1并且当地农业专业科技人员少，覆盖面小，难以满足群众要求；青壮劳动力外出较多，其

承包土地缺乏管理；地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。通过开展土地托管服务，通过规模化、专业化、机械化生产，能降低生产成本，提高生产效益和效率，

实现“四个降低” 和“六个提高”，实现了农户、合作社等多方共赢，提高了粮食产量，增加了农民收入。

2.2.2 有利于解决谁来种地的难题，创新了农业经营方式

建立为农服务中心进行土地托管服务，为解决人们担心农村因缺少劳动力种地难，加快土地流转提供了新的组织载体。由于广大农户对种地有不同的需求，需要多样化的服务，土地托管合作社以多种服务模式为社员提供个性化服务，顺应了我国农村农业农民的实际需要，创新了农业经营方式。

2.2.3 实现了土地规模经营，有利于促进现代农业发展

土地“托管”后，把一家一户分散零星的土地，统一规划，统一

技术服务，改变了过去农户分散种植品种不统一，田间管理水平差异大的状况，解决了一家一户办不了、办不好或办起来不划算的事，改变了“家家地不多，户户各干各”的经营状况，一定程度上实现了土地规模经营。在合作社服务范围内统一经营的服务，以标准化方式对农产品生产过程进行统一管理，从而实现生产流程标准化和农产品质量标准化，有利于农业新技术推广应用，增强农业竞争力，促进现代农业发展。

2.2.4 解决了外出务工农民的后顾之忧，促进了农民增收

为农服务中心为外出务工农民“托管”土地后，使这些农民完全

从土地中了出来，安心外出务工经商或就地转移从事

二、三产业，促进了专业化分工，同时这些农民又能得到土地收益，实现了打工收入和土地收入“双丰收”。用入社农民的话说，土地托管合作社这种形式使他们“离乡不丢地，不种有收益”。这种新的生产经营模式解决了农民外出务工与家庭承包经营的矛盾，既保护了农民土地承包权利，又促进了农村劳动力转移。山东省平原县前曹镇益民土地托管合作社的建立，使全镇1万多劳动力可以安心常年在外打工，促进了农民增收。

2.2.5 降低了农业生产成本，提髙了土地经营效益

土地托管合作社，把农户土地集中连片起来统一经营，有利于发挥土地适度规模经营效益，提高机械利用率、劳动生产率和土地设施利用率，降低机械使用、水电设施投入和劳动力用工等生产成本；有利于减少农业投资开发供销环节，降低农资购买成本。这些方面所取得的进步，大大提髙了土地经营收益。

2.2.6 项目的建设有利于企业自身的发展

某某农业投资开发有限公司秉承“立足农业，快速发展“的宗旨，坚持以农业产业化发展为己任，依托当地丰富的自然资源和农业传统优势，采用“公司+合作社+基地+农户”的产、供、销、技术、信息服务为一体的生产经营模式，不断引进新技术、新品种、开展技术培训，提高农业的生产技能，开拓销售市场，推动了食用菌产业的发展，带动了一方百姓致富，取得了良好的经济效益和社会效益。通过项目的实施，可大大提高某某农业投资开发有限公司市场竞争能力，有利于企业自身的发展。

第3章建设条件

3.1 项目区概况

3.1.1 项目区选择

某某农业投资开发有限公司开展土地托管服务，采取就近原则，主要以服务张渝镇镇区范围内的农户，托管区域集中在张渝镇驻地周边范围内的区域，预计土地托管规模5000亩。

为更好的开展土地托管服务，由某某农业投资开发有限公司在原张渝油棉加工厂的国有划拨土地内新建土地托管服务中心，规划占地128亩，场地平坦开阔，有发展回旋余地的场所；周边无污染源，环境条件氣好；交通便利，供电、给排水等基础设施配套齐全。

张渝回族镇是全省5个少数民族乡镇之一，是重庆市唯一的回族镇，也是全省唯一的回族中心镇，辖51个行政村，53200人（其中6500人)，72860亩耕地。张渝回族镇地处冀、渝、豫三省交界处，东依京九，西近京广，北靠济邯铁路、济聊馆

髙速公路，菩大、临观公路在此交汇•这里交通便利、水电充足、政通人和、物阜民丰。民族英雄马本斋司令员曾在这里战斗、生活过。“本斋陵园” 成为当地最具民族特色的人文景观。

3.1.2 建设地点选择

(1)选址原则和依据

根据《关于建设项目工程选址定点的规定》要求，该项目选址的原则和依据是：

①工程选址必须根据拟建项目的技术经济要求，结合建设地点落实的资源、水源、原材料、燃料、动力和交通运输等协作条件，多方案比选。在选址工作中要进行细致的调查研究和技术经济综合分析，重要技术问题要依靠技术专家深入研究，妥善处理，不能草率决定。

②凡在城市规划范围内选址，都必须符合城市规划要求，即要满足建设项目的使用和经营的需要，又不得破坏城市环境、影响城市合理布局和长远发展。由于工程建设需要，需对城市总体规划进行重大修改时，必须报请原规划审批单位批准。凡与城镇有关的建设项目，应按照《城市规划条例》的有关规定，在当地城市规划部门的参与下共同选址。

③要认真注意环境保护。有害环境的项目，严禁放在城市上风向、水源上游以及居民稠密区、风景游览区。布局不合理的老厂扩建，要慎重对待，严加控制，尽可能迁建或改建，避免增加污染源。凡排放废水、废气、废渣的项目，在建设前要做好

环境综合调查，提出环境影响予评价报告，并认真制订环境保护措施。

④ 要十分注意合理使用土地、节约用地、不占或少占良田，充分利用荒地、劣地、空地。征用农村集体的耕地要根据国家和省有关规定，制订生产、生活安置方案，并同所在市、县有关部门签订协议。本项目用地合理，规划符合髙新区韩集乡整体规划要求。

⑤ 注意保护文物、古迹风景游览区。本项目地处某某张渝镇驻地，不存在保护文物、古迹风景游览区的问题。

(2) 地理位置及具体建设地点

本项目位于某某原张渝油棉加工厂原址。

(3) 土地类型和来源方式

为农服务中心项目用地为某某原张渝油棉加工厂土地，土地类型属于国有划拨土地，距离周边村庄耕地较近，适宜项目建设。

(5) 占地面积

拟建的为农服务中心规划占地面积128亩。

(6) 涉及农户数量、土地面积：

本项目预计土地托管服务规模5000亩，涉及农户1000户左右。

3.1.2自然条件

(1)土壤条件

项目区土壤主要有褐土、潮土、盐土和风沙土 4个土类，10个亚类，25个土属，104个土种。其中褐土类占全市土壤总面积的0.004%;潮土类占93.9%,为县内面积最大的土壤类型；盐土类占 2.2%;风沙土类占3.9%。项目区土壤为潮土，适合蔬菜种植与生长。

(2)地质及气象条件

项目区属黄泛平原，地势平坦，土层深厚。海拔49.0-35.7米。西南高，东北低，南北地面坡降1/6000，东西坡降1/4000。由于历史上黄河多次改道、泛滥，形成了髙中有洼、洼中有岗的微地貌，主要由河滩高地、沙质河槽地、缓平坡地、河间浅平洼地、河道决口扇形地等组成。

项目区属暖温带亚湿润季风型性气候，四季分明，雨热同期，温度适宜，光照充足。年平均辐射量1177万焦耳/平方米，年平均曰照时数为2420.5小时，曰照率为55%。多年平均气溫13.2 \"C，一月份平均气溫-6.6°C，极端最低气温-22.7 °C•日平均气溫2〇°C的平均持续天数为294天，活动积温4993.5°C; 2lOaC的平均持续天数为208天，活动积温44.3; ^20°C的平均持续天数为119天，活动积温3006C。无霜期平均为119天，年平均降水量551.5毫米，多

集中在6、7、8月份，对农作物生长非常有利。该气候条件有利于

蔬菜种植及生长。 3.13社会经济状况

某某是个农业大县、蔬菜大县，常年瓜菜菌播种面积达到90万亩，其中冬暖式大棚26万座、大中小拱棚19万亩，食用菌栽培面积600万平方米，瓜菜菌总产360多万吨；拥有无公害、绿色和有机三品认证品牌38个.经过多年的发展，全县已形成了以燕店、河店、魏庄等乡镇为主的香瓜生产基地，常年种植面积8万亩，产量达到40万吨，是全国最大的香瓜生产基地；以朝城、徐庄、王庄集等乡镇为主的双孢菇、草菇基地，栽培面积350万平方米，年产8 万吨；以董杜庄、俎店、妹冢等乡镇为主的西瓜基地，种植面积6 万亩，年产36万吨；以王庄集、

櫻桃园等乡镇为主的山药基地，种植面积2万亩，年产6万吨；以大王寨、张渝、王奉等乡镇为主的富栖苹果、黄金梨、葡萄等果品基地，种植面积2万亩，年产优质水果7万吨；以莘亭、朝城、古城等乡镇为主的大蒜、圆葱、香菜等露地菜基地，年种植面积4万亩。

作为畜禽养植大县，全县常年出栏小肉食鸡6亿只，规模全国最大；生猪年出栏110万头，是全国生猪调出大县.畜产品加工企业发展到82家，注册商标42个；以立信食品、盛大食品、金鑫冻鸡为代表的肉鸡肉鸭加工企业发展到26家，日加工能力达到100多万只。同时，作为一个粮食生产大县，全县面粉加工企业发展到70 多家，年加工各类面粉80多万吨，产值16亿元，其中年加工能力 10万吨以上的企业5户；产品主要有雪花粉、本味粉、水饺粉、高筋粉、面心粉等20多个品种。

2015年，粮食生产实现“十三连增”，达到“吨粮县”标准，总产稳定在20亿斤以上，被评为全国粮食生产先进县。瓜菜播种面积达到97万亩，食用菌栽培面积达到600万平方米，总产470万吨，被评为中国蔬菜第一县；年出栏生猪达到125万头、小肉食鸡达到2.2 亿只，被评为全国生猪调出大县。新增标准化瓜菜菌基地84处，标准化规模养瘦场241处，合作社796家，家庭农场101家，“三品一标”品牌127个，认证面

积达到65万亩。省、市级农业产业化龙头企业达到38家。在全市率先建成县级农产品质量安全追溯监管平台和农产品质检中心。在北京新发地批发市场设立了某某蔬菜专销区，开通了对北京首农集团等高端客户的配送直供。某某绿色瓜菜菌种植科技园区被命名为国家级农业科技园区.引进了中荷国际健康农业生态城、大山合菌物、中盛光伏食用菌等一批高端农业项目。

3.2项目建设条件优劣势分析

3.2.1、资源、科技、基碰设施条件等 (1)条件

重庆市坚持加快农业产业化发展作为当地农业发展的重要举措来抓，大力发展生态髙效农业产业，提升产业的发展质量和效益，大力推进农业标准化示范区建设，奏响了发展现代农业的乐章。在 2004年《重庆市关于鼓励扶持农业产业化发展的决定（聊政发〔2004〕2号)》中提出：增加财政资金投入。各级财政部门都要把扶持农业产业化经营作为财政支农的重点，安排资金支持农业产业化发展，用于龙头企业、基地乡镇、农产品批发市场、合作经济组织的贷款贴息和奖励。同时，鼓励工商企业进入农业领域，采取入股、厂房折价参股、土地作价参股等多种形式吸引社会资金参与农业产业化经营。落实税费优惠。要认真执行国家农业部等八部委《关于扶持农

业产业化经营重点龙头企业的意见》（农经发〔2000〕8号)，落实有关扶持农业产业化经营重点龙头企业的。

对符合国家产业，列入农业产业化国家重点龙头企业，并且从事种植业、养殖业和农林产品初加工业的，要按照国家规定给予税收优惠。

(2)资源条件

某某张渝镇有着丰富的自然资源优势，基地农业生态环境良好, 周边无任何“三废”污染源，植物类型多，动物资源丰富，呈现出典型的生物多样性。镇区属于北温带湿润气候，光照充足，热量资源丰富，光、热、水资源时序变化与作物生长期匹配良好，雨热同期，

有利于农业生产。区域内水资源非常丰富，地下水资源充足，项目区排灌设施齐全，完全能满足基地的排灌需要；区域土地肥沃，有机质含量高，土壤肥力较高，保水性好，适耕性较长，适宜作物的生长。

(3) 科技条件

项目单位与重庆大学农学院、重庆市农科所建立了良好的科学技术合作关系，依托科研院所的技术力量，保障项目的顺利实施；同时，项目农业生产所选工艺先进、技术成熟，具有很高的经济适用性，项目单位有着丰富的农业经营经验，掌握了一定的种植技术, 项目实施可依托的科学技术条件充分。

(4) 基础设施条件

项目选址于某某张渝镇驻地，交通便利，镇区范围内建设有完善的供电线路、给水排水设施，基碰配套设施齐全，适宜为农服务中心的建设。

3.2.2主要障碍因素及解决方案

农民对土地托管的认识程度和有意愿进行土地托管的积极性是影响本项目正常运行的主要因素。

虽然随着种粮成本的曰益攀升、种粮比较效益的低下和非农就业机会与收入的增加，农户种粮积极性每况愈下，农村大量劳动力向外转移。但农户对土地的依赖心理依然存在，并且土地托管是近几年逐渐发展起来的一种新型农业经营模式，很多农户可能由于对土地托管模式的不了解，不愿意或不敢将自己耕种的土地交于外人，导致对于土地托管积极性不高的情况；另一方面，将土地托管后农户对于土地种粮的收益是否会大幅降低，也是影响农户是否愿意进行土地托管的重要因素。

为了解决以上问题，项目单位要与在执行过程中发挥引导和宣传作用，深入到农户中宣传土地托管的目的、意义并做好调查

摸底，在一定程度上让农户对土地托管的实行办法、相关和土地入托的效益等问题有较好的认知，解除农户的后顾之忧和质疑。

第4章服务市场分析

4.1 4.1现状分析

某某是个农业大县、蔬菜大县，常年瓜菜菌播种面积达到90万亩，其中冬暖式大棚26万座、大中小拱棚19万亩，食用菌栽培面积600万平方米，瓜菜菌总产360多万吨；拥有无公害、绿色和有机三品认证品牌38个。经过多年的发展，全县已形成了以燕店、河店、魏庄等乡镇为主的香瓜生产基地，常年种植面积8万亩，产量达到40万吨，是全国最大的香瓜生产基地；以朝城、徐庄、王庄集等乡镇为主的双孢菇、草菇基地，栽培面积350万平方米，年产8 万吨；以董杜庄、俎店、妹冢等乡镇为主的西瓜基地，种植面积6 万亩，年产36万吨；以王庄集、櫻桃园等乡镇为主的山药基地，种植面积2万亩，年产6万吨；以大王寨、张渝、王奉等乡镇为主的富硒苹果、黄金梨、葡萄等果品基地，种植面积2万亩，年产优质水果7万吨；以莘亭、朝城、古城等乡镇为主的大蒜、圆葱、香菜等露地菜基地，年种植面积4万亩。

某某张渝回族镇位于某某城区的西部，辖51个行政村，53200 人（其中6500人)，72860亩耕地。张渝镇的农业生产近几年虽有所提高，但影响农业生产水平提髙的几个因素始终没有解决：

1、农业专业科技人员少，覆盖面小，难以满足群众要求；

2、农村青壮劳动力外出较多，其承包土地缺乏管理；

3、在家务农的是老弱群体，文化水平低，接受新知识、新技术能力差;

4、地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。近年来，全国各地都在积极探索土地托管模式，在不改变集体土地所有制性质、不改变土地承包关系及土地用途的基她上，由土地托管合作社为农户提供产前、产中、产后的“订单式”全程服务，

降低了生产成本，提髙了生产效益和效率，取得了较好的成效，是

新时期创新农业经营方式的有益探索。

但目前某某张渝镇尚未有土地托管模式的试点。在农业社会化

服务体系建设方面，主要依托乡镇供销合作社发挥龙头带动作用,

积极开展农资经营服务体系建设，初步构建起县、乡（镇)、村连锁经营、联采直供网络，积极开展大田作物、基地所需农资联采直供，开展测土施肥、农民培训、农化服务，有力地促

进了农业生产的发展

4.2服务供应分析

由于土地托管是新时期创新农业经营方式的有益探索，对于张渝镇辖区的农民来说还是新生事物，在当地尚未有规模化的试点，当地也没有正规的土地托管服务机构，本项目计划按照有关要求新建标准化的为农服务中心1处，依托各村农资点并建立8-10处服务点，开展土地托管服务。服务的主要类型包括：

(1)智能配肥。配备测土配方设备和智能配肥机，为辐射区域开展测土服务和智能配肥服务，节约化肥使用量，降低农业生产成本，提髙使用效益，控制农业面源污染。

(2) 农机服务。购置大型先进农业机械，整合社会农机，形成规模化服务能力，开展统一耕种、统一收获等服务。同时开展农机展示、销售、存放、维修等业务。

(3) 农资直供。发挥供销社农资经营优势，开展联合采购、统一配送、直供直施业务，把质优价廉的农资送到农民身边。

(4) 烘干仓储（或冷藏加工）。配置粮食烘干设施，开展小麦、玉米等烘干服务，实现增产提质增效；发挥供销社农产品经营优势，配置农产品加工冷藏设施，搞好产销对接，拉伸服务链条。

(5) 统防统治。购置自走式喷药机械和飞防设备，开展病虫害统防统治服务，积极参与区域性小麦“一喷三防’、’玉米“一防双减”等购买服务项目。

(6) 农民培训。面向农民合作社社员、种粮大户、农机手等开展新型农民合作知识和生产经营专业技术培训，增强农民的合作意识，加快农民合作社发展步伐，提髙为农服务队伍的服务技能，打造职业农民队伍。

(7)综合服务窗口。建设服务平台，联合农口部门、乡镇和其他社会化服务组织，为农民开展科普宣传、产品购销、土地流转、合作金融、社会保障、文体娱乐等“一站式、一条龙”服务。

4.3项目需求分析

“三农’’问题始终是关系我们党和国家全局的根本性问题。解决好“三农”问题，根本在于深化改革。2015年的一号文件中明确提出,“要抓好农业生产全程社会化服务机制创新试点，强化农业社会化服务’。’作为全市深化供销合作社改革、构建农业生产全程社会化服务体系的重要举措，为农服务

中心建设被列为、市政府2015年为民办的“十件实事”之一。通过打造为农服务综合平台，有效解决了服务农民“最后一公里”难题，进一步促进了农业增效、

农民增收、农村发展。

土地托管组织以多种服务模式为农户提供个性化服务，农民可以根据自己的实际情况来选择不同服务项目，既不直接触动农民的土地承包权，减少农民失地的担心，又能够有效促进农村富余劳动力的转移。而且托管农民所得的收益也比简单流转要多。在现阶段，土地托管能够被大部分农民所接受。通过对张渝镇周边10多个村庄进行调研，在向农户宣传土地托管的模式和优势后，80%的农户有意愿进行土地托管，未来1-2年内有意向进行土地托管的规模就有5000亩以上。

在拓宽服务范围、扩大服务半径的同时，为农服务中心还发挥自身在资源融合方面的优势，积极提升服务效能，这就如同让农户身边有了一位知冷知热的“农业保姆”，土地托管市场的潜力很大，

市场前景良好。

第5章建设方案

5.1 建设规划和布局

5.1.1 总体规划

解决好“三农”问题，根本在于深化改革。2015年的一号文件中明确提出“要抓好农业生产全程社会化服务机制创新试点，强化农业社会化服务V 土地托管可以使农民创业种田两不误，并实现规模农业和效率农业生产，发挥生产集约化的优势。

根据《关于深化供销合作社综合改革的决定》 (中发[2015]11号）及《为农服务中心建设管理暂f办法》(渝供字〔2015〕31号）的要求，结合当前在张渝镇开展土地托管服务工作的需要，某某农业投资开发有限公司在原张渝镇油棉加工厂地块新建张渝镇为农服务中心1处。

5.1.2 项目布局

新建的为张渝为农服务中心位于原张渝油棉加工厂区域，规划占地丨28亩。结合场地现状及工艺条件，将场地分为三大部分：一、综合办公区，位于中心的西侧，主要为综合服务楼；二、农资仓储区，位于场区的西北角区域，主要用于农业投资开发（如种子、化肥、农药等）的存放；三、农机停放区，位于场区的东北角区域，主要用于农机的停放使用。

为农服务中心设有一座大门，车辆、物资均由此进出。场区中心区域进行地面硬化，便于物资运输、车辆停放及管理。整个场区布置，功能分区明确，布局紧凑，工艺线路清晰流畅，交通运输方便快捷。

在绿化设计中，在道路两侧均布置有绿化带，将各建筑物四周充分绿化。其中，建筑四周是重点美化区域，在做充分绿化的同时，可设置一些建筑小品来点缀；道路竖向布置，结合场区雨水沟和马路边沟排水，纵坡0.3%,横坡2%。

图5-1 张渝为农服务中心布局图

中心规划及建设贯彻科学规划、稳步推进，公益为重、服务为本的原则，把经营性服务与公益性服务有机结合，既要构建科学的盈利模式，实现可持续发展，又要体现公益性特点，把为农服务的宗旨落到实处，成为落实国家支农惠农富农的重要载体。中心建设要紧紧围绕农民生产生活需要，推广应用农业科技、提高农业机械化水平、减少化学品投入，整合各种相关资源，积极开展综合性、规模化、可持续的社会化服务，促进农民增收，促进农民科技素质和合作水平提升，促进农业综合效益全面提升，助力我省农业现代化加快发展。

5.2 主要建设内容

5.2.1 为农服务中心设施建设内容

张渝为农服务中心主要建设综合服务楼、农资仓库和农机仓库等建筑物，以及地面硬化、围墙、排水设施、电力设施等辅助工程，并购置测土化验检测设备、智能配肥机、旋耕机、拖拉机、自走式喷杆喷雾机等农业生产设备及配套办公设施等。

1、主要工程内容

(1)综合服务楼：在项目场地的南侧新建综合服务楼1栋，层数为2层，建筑面积2200平方米，一层设置综合服务大厅、农资展厅、测土配方化验室，二层为办公区、农民培训区。

(2>农资仓库：项目场地的西北区域新建农资仓库1座，单层，

建筑面积1230平方米，用于存放农业投资开发，如农药、化肥、种子等。

(3)农机仓库：项目场地的东北区域新建农机仓库1座，单层，建筑面积1120平方米，用于存放农业生产、统防统治机械设备。

(4)辅助工程：对中心场区的地面进行硬化，并在场区南侧和东侧设置铁艺围墙，完善场地内的排水设施、电气设施等。

2、购置设备

根据为农服务中心的功能要求，需要采购测土化验检测设备、智能配肥机、测土配肥服务车，旋耕机、拖拉机、小麦收割机等农业机械，农资展销货架，喷雾器等统防统治设施，投影仪、电脑等农民培训设施，以及综合服务需要的办公设施等，合计85台（套）。详见“5.5设备方案”中设备清单表。

5.2.2 土地托管服务功能

中心以土地托管为切入点，坚持规模适度、半径适宜、功能完备的原则，打造“3公里土地托管服务圈’。’

具备智能配肥、农业服务等以下6项基本功能：

(2) 农机服务。购置大型先进农业机械，整合社会农机，形成规模化服务能力，开展统一耕种、统一收获等服务。同时

开展农机展示、销售、存放、维修等业务。

(3) 农资直供。发挥供销社农资经营优势，开展联合采购、统一配送、直供直施业务，把质优价廉的农资送到农民身边。

(4) 统防统治。购置自走式喷药机械和飞防设备，开展病虫害统防统治服务，积极参与区域性小麦“一喷三防’、’玉米“一防双减”等购买服务项目。

(5) 农民培训。面向农民合作社社员、种粮大户、农机手等开展新型农民合作知识和生产经营专业技术培训，增强农民的合作意识，加快农民合作社发展步伐，提高为农服务队伍的服务技能，打造职业农民队伍。

(6) 综合服务窗口。建设服务平台，联合农口部门、乡镇和其他社会化服务组织，为农民开展科普宣传、产品购销、土地流转、合作金融、社会保障、文体娱乐等“一站式、一条龙”服务。

5.2.3 土地托管面积和类型

托管面积：为农服务中心以服务张渝镇驻地周边区域的农民为主，托管面积5000亩。

托管类型：以半托服务为主。

5.2.4 土地托管统一服务内容

针对农村农业生产的现实，为农服务中心把粮食生产的各个环节进行细化，实行“十统一”服务：

一是统一供种，为托管土地提供优质良种。

二是统一供肥，按照省市县农业部门推荐竞标的各种专用肥，改变农民那种重氮、轻磷、缺钾的做法。

三是统一耕种，保水、保墒、保肥，既耐旱耐涝，又促进增收。四是统一机条播（机插秧)，出苗齐、快、分蘖多，改变托管土地传统种植模式。

五是统一开沟，旱可灌、涝可排，解决托管土地小麦溃害问题。六是统防统治，为农服务中心成立了两个机防队，对病虫害进行及时有效防治，农药由县植保站直接供应。

七是统管统水，合理托管土地用水。

八是统一收割，方便了群众特别是外出务工家庭和农村困难家庭在农忙季节劳动力不足问题。

九是统一回收加工销售，提髙托管土地产品附加值。十是统一秸秆综合利用，收割机必须加装粉碎装置，收割的秸秆可以直接作为饲料养牛、还田，有效解决托管土地秸秆焚烧问题。统一服务的项目根据实际，制定不同的收费标准，明码标价，方便群众选择。

5.2.5 农民选择合适的方式托管土地

为农服务中心对粮食作物推出了 “全托”和“半托”两种服务模式。全托就是农民不再自己种地，而由为农服务中心帮其耕种，保证一定的产量。收获后，服务中心给农民约定数量的粮食；或将粮食全部给农民，农民付给服务中心一定的服务费用；或由服务中心按协议价格统一收购。

半托就是农户根据自己的需要选择服务项目，向为农服务中心交付每亩每年两季所必需的种子、化肥、农药、收割等生产成本费用，根据农民的需要由服务中心有偿代劳，收获全归农民自己所有。

5.2.6 推进适度规模经营

一是开展规模化服务。

为农服务中心利用大中型拖拉机、联合收割机、植保机械等农机具，实行保护性耕作、小麦与玉米机械化播种和收获，开展机械化耕、耙、播、收、植保作业，提高规模效益。

二是推进土地适度规模经营。

为农服务中心将全托的土地就近划分成几个相对集中的地块，重新进行规划整理，将原来的水沟、土垄平掉，使之有利于大规模机械化作业，提高土地利用率和收益。

5.2.7 保障合作社自身收益

为农服务中心经营收入主要来源于三个方面：

一是实际销售价格高于协议收购价，这部分价格差是合作社收入的主要来源；

二是农业机械作业收入；三是生产资料经营收入。

为农服务中心的盈利，根据股东代表大会的决议，提取发展公积金后按股份进行分配。通过规范收益分配，增强了服务中心的发展后劲，提髙了服务中心的吸引力。

5.3 主要技术指标（参数）

土地托管通过规模化、专业化、机械化生产，能降低生产成本，提髙生产效益和效率，实现“四个降低”和“六个提高？

“四个降低”体现在：

一是农资成本降低。合作社能批量购买种子、化肥、农药等生产资料，享受农资公司优惠价。

二是农资用量降低。合作社通过精量播种，配方施肥，规范使用农药，统一除草、防虫、防病，农资用量大大降低。

三是机械化成本降低。土地连片耕种收割，农机有效工作时间增加，油料成本降低了 20%左右。

四是水电设施投入降低。土地托管后，水泵、电线、龙带统一调度，大大降低了这些物资的使用量，毁损物资也大大降低。

“六个提髙”体现在：

一是机械化效率、效益提高。农机有效工作时间的增加，使农机收割效率比以前提髙40%左右，农机户效益增加30%以上。

二是规模化经营程度提高。合作社在服务范围内，把一家一户分散零星的土地，统一规划，统一技术服务，解决了一家一户办不了、办不好或办起来不划算的事，一定程度上实现了土地规模经营。

三是科技兴农水平提高。土地托管，实行统一经营，优质良种、精量播种、配方施肥、科学除草、科学防治病虫害等农业

科技落到实处了，较好地解决了多年来科技兴农“上热中喊下盼落实难”问题。

四是劳动生产率提高。土地托管后，由托管员专业管理，粮食生产亩均劳动工日比托管前下降了一半，劳动生产率成倍提高。

五是水电设施利用率提高。土地托管前，灌溉所需的水泵、电线、水带，各家各户自购自用，利用率低，土地托管后，使用电线、水带数不到以前的半数，设施利用率成倍提高。

六是农民转移就业的稳定性提高。合作社为外出务工农民“托管”土地后，使这些农民完全从土地中了出来，安心外出务工经商或就地转移从事二、三产业，增加了非农收入，也进一步促进了土地规模经营。

土地托管的叶个统一’、’“四个降低’、’“六个提高’，’实现了农户、专业合作社等多方共赢，提髙了粮食产量，增加了农民收入.根据预测，实行土地托管后，每亩年均能少投入240元，多增收340元，托管土地每年每亩纯收入有近千元。

5.4 项目运营模式

5.4.1 土地托管流程

某某张渝为农服务中心以面向张渝镇辖区的农民和土地为主，搭建土地托管服务平台，并制定规范的土地托管流程：

(1) 土地承包户到为农服务中心洽谈咨询，形成托管意向后，服务中心登记丈量承包户托管土地，并留影像证明。

(2) 与农户按照“双方自愿、合同制约”的原则，签订统一规范的土地托管合同。

(3) 托管合同的主要内容包括：托管土地农户的权益、合作社的土地经营权和义务、农户收益支付方式等，期限一般为3年。

(4)签订合同后，服务中心按照合同约定提供相关的农业生产服务，包括供种、供肥、耕种、机条播（机插秧)、开沟、统防统治、统管统水、收割、回收加工销售、秸秆综合利用等。

(6)收获后为农服务中心给农民约定数量的粮食；或将粮食全部给农民，农民付给服务中心一定的服务费用；或由服务中心按协议价格统一收购。

图S-2 土地托管服务流程图

5.5 设备方案

5.5.1 设备选型

为保证本项目的性质和农业生产要求，满足高效节能、环保等方面的要求。所选购的设备有利于生产过程的有效衔接，并且合理经济。合理选择设备对提高产品质量、增加产品附加值、节省投资，提高企业的经济效益都有着直接的关系。该项目确定以下几条设备选择原则和依据：

(1)技术先进、性能可靠操作维修方便。

(2)拟引进国内先进设备，设备适应性强，能满足多变的需求，增加服务中心的应变能力。

(3)根据土地托管的规模计算设备能力，包括各设备的规格与数量。

5.5.2设备清单及设备来源

序号一 1 2 3 二 1 2 3 4 名称测上化验、智能配肥服务测上化验检测设备智能配肥机测上配肥服务车农机服务旋耕机拖拉机小麦收割机玉米收割机 38

单位套套辆台台台台数萤 1 1 2 1 1 1 1 来源上海上海济南重庆重庆重庆重庆

三 1 四 1 2 五 1 2 3 六 1 2 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 农资展销展销货架统防统治服务 R走式喷杆喷雾机农用喷雾器农民培训设施电脑投影仪桌椅综合服务办公设施电脑打印机复印机空调网络监控办公家具办公家具文件柜保险柜联体椅套台台台套套台台台台套套个个个 1 1 4 1 1 40 5 3 1 4 1 5 8 1 1 某某江苏江苏某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某 5.6 建筑方案

5.6.1 主体工程

1、设计依据

(1) 《民用建筑设计通则》（GB50352-2005); (2) 《建筑物抗震设计规范》(GB50057-94); (3 )《民用建筑照明设计标准》(GBJ133-90);

(4)《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008);

(5 )《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003); (6>《建筑设计防火规范》(GBJ16-87);

(7)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003); 2、建筑设计原则

本方案设计充分考虑场地地形特点，合理利用场地，满足建筑设计的功能要求，节约用地与投资，同时注意日照、通风、防火及道路、环境的要求，有效的组织建筑空间，丰富建筑造型。在保证技术性能的前提下，建筑结构采用新技术、新材料、新工艺，因地制宜，就地取材，做到经济适用，降低造价，最大限度的发挥投资效益。

3、主要建设内容

(1) 主要建设内容包括综合办公楼、农资仓库和农机仓库。 (2) 结构选型

①农资仓库和农机仓库均采用轻钢结构。 ②综合办公楼采用砖混结构。 (3)建筑特征 ① 屋面防水和排水

现浇或预制钢筋混凝土屋面采用保温卷材防水，其余屋面利用屋面材料自身防水。建筑采用有组织的管沟排水。

② 门窗

农资仓库和农机仓库门窗采用铝合金门窗和钢质大门；综合

服务楼门窗采用实木套装门、断桥铝窗。

③ 装饰

农资仓库和农机仓库内无特殊要求，一般采用混合砂浆抹面，刷涂料。外部一般采用水泥砂浆抹面，刷外墙涂料f以美化厂房。

综合服务楼外墙采用真石漆涂料，内部刷涂料或乳肢漆，地面铺设地板砖；并对综合服务大厅、测土化验室和农民培训室进行简单的装修，满足功能使用需要。

4、主要建（构）筑物一览表表5-2 主要建（构）筑物一览表

序号 1 2 3 建筑物名称农机仓库农资仓库综合服务楼占地而积 (m) 1120 1230 1100 J层数单层单层 2层建筑而积 (m) 1120 1230 2200 210 110 180 1700 4550 3结构形式轻钢结构轻钢结构砖混结构备注 3.1 综合服务大厅 3.2 3.3 3.4 测上化验室农民培训室其他用房合计 5.6.2 辅助及其他配套工程

本项目建设的辅助以及配套工程主要包括地面硬化、围墙、排

水设施、电力设施、餐厅等配套设施。

5.7 实施进度安排

本项目按照建设程序，经过科学论证，在保证合理工期和建设质量的前提下，加快实施进度。整个建设期计划为10个月。

表5-3 项目实施进度安排表

序号项目名称 9 1 前期准备 2016 年 10 11 12 1 2 2017 年 3 4 5 6 2 施工图纸设计 3 土建工程 4 装饰装修 5 配套设施 42

6 设备购罝 7 人员培训 8 竣工投产 43

第6章环境影响与节能评价

6.1 环境影响评价

6.1.1 主要污染源及污染物

本项目是土地托管项目，即农民将自己的土地农业生产环节托管给为农服务中心进行。项目的主要建设内容是为农服务中心的减少。

环境影响可能有：施工期间粉尘、噪声、震动等对周围环境的污染和危害；灌溉水的水质未达到国家有关环保标准要求；低毒、低残留的农药，有机肥料、生物肥料与化肥的投入比例失衡；引进国家明令禁止的粮食作物品种。

6.1.2 环境保护与治理、节能措施

本项目根据《中华人民共和国环境影响评价法》要求，该项目建设、生产运营期间要认真执行建设项目环境保护“三同时’’制度和认真落实各项污染防治措施，并做好以下工作。

(1)施工期间要注意保护施工作业现场周围的环境，防止粉尘、噪声、震动等对周围环境的污染和危害；施工现场要及时洒水降尘, 建筑垃圾要及时清理，运输车辆加盖篷布，避免扬尘二次污染。蔬菜废弃物；

建筑施工噪声，特别是高噪声源设备，要根据不同的施工阶段进行严格控制，必须符合《建筑施工现场界噪声限值》(GB12523- -90)的规定要求。

(2) 灌溉水的水质要达到国家有关环保标准要求。 (3) 农业生产废弃物尽可能得到综合利用，不能利用的由环卫部门统一收集运送垃圾处理厂处理。

(4) 要使用低毒、低残留的农药，有机肥料、生物肥料与化肥的投入比不低于3:1。

(5) 严禁引进国家明令禁止的蔬菜品种。

本项目全部按照标准化无公害种植生产，使用无残留农药化肥，不会对环境造成污染。

6.1.3 评价与审批

本项目的建设符合国家，各种污染物采取治理措施后对周围环境影响较小。本申报书仅对项目的环境保护进行简单的叙述，可由项目建设单位委托专业的环评机构对项目进行专业的环境影响评价。

6.2 节能评价

6.2.1 项目综合能耗情况

对本项目生产消耗的能源：电、新鲜水。经综合计算得到总耗能，如下表。

表6-1 项目综合能耗计算表

序号 1 2 3

能源名称计M单位年耗用萤电水柴油合计万kWh m3 吨 15.29 1020 12 45

折标煤系数标准煤萤（吨） 1.229 0.0857x103 1.4571 18.79 0.09 17.49 36.37

本项目年综合耗能为36.37吨标准煤，万元产值综合耗能0.08 吨标准煤，大大低于我国平均万元产值能耗0.98吨标煤的水平，符合资源节约型项目的标准。

6.2.2 能源供应保障情况

某某张渝镇辖区建有完善的供电线路，电力供应充足能够满足项目用电的需要；用水主要为生活用水，采用城镇供水管网供应的自来水即可，项目区周边已经接入自来水管道，直接在主管道上接入即可。由于项目所需的各项能源量均较小，且能够较为容易获得，所以各项能源供应能够得到可靠的保障。

6.2.3 综合节能措施

1、电气设计中的节能措施

(1 )在各低压出线回路均装设电度表便于及时分析能源消耗量。

(2)电缆截面选择在综合造价允许的前提下尽可能降低线路损耗。

(3 )低压配电室低压侧采取无功功率自动##装置进行集中补偿，可使髙压侧功率因数提髙到0.9以上。

(4)照明器具采用髙效发光及节能型灯具。 2、节水措施 (1) 积极采用先进可行的节水技术，提髙水的循环使用率，降低水消耗。

(2) 优先选用节水型设备和器具。

(3) 加强计量在自来水总管入口处设置总表，车间和建筑物的引水管设置二级水表，在车间内各主要用水点设置三级水表。将耗水量进入成本核算和定额考核，达到科学合理的用水。

(4)对职工加强节水意识教育。 3、建筑节能措施

(1) 平面设计尽量保证主要建筑物较多的日照。 (2) 建筑平、立面设计规整，减少凹凸面部分厂%以减少外表面积，减小体型系数，其中车间办公部分体型系数小于0.3,窗墙面积比小于0.39。建筑外墙及屋面选择暖色调饰面材料，以吸收太阳的辐射热能。

(3) 仓库建筑地面设置防潮层，地面面层采用微孔吸湿材料以防止地面冷凝泛潮。

(4) 建筑物屋面均为保温屋面，现浇混凝土屋面均采用倒置式屋面，60厚挤塑型聚苯板，1: 8水泥膨胀碎石找坡2%最薄处40厚，其中办公部分的传热系数约为0.5,轻钢屋面采用镀铝锌板保温屋面，保温层为超细破璃丝棉100厚。

由于对建筑各部分围护结构均做节能设计，且围护结构的传热系数和遮阳系数均小于规范限值，根据《公共建筑节能设计标准》G B501-2005的规定，办公部分能够满足公建节能50%的要求，各指标都能满足规范限值，综合测算后满足重庆市建筑耗热量指标。

4、节能管理措施

为创建节约型社会，建设节约型企业，实现公司节能减排的目标，企业制定如下工作重点：

(1) 完善节能管理制度，落实针对节能考核办法。 (2) 强化组织领导，明确目标责任。

(3) 加大节约能源的宣传力度，营造全厂节能的良好氛围„ (4) 实施合理的技术改造，降低能源消耗。 (5) 发展循环经济，实施可持续发展。 6、项目节能综合评价

在项目的整体设计中采用了比较先进的工艺，还大量选用了各种节能设备、节能灯具、节能材料，通过采用一系列的节能工艺和节能措施后，本项目的综合能耗指标不但符合国家节能能源的要求，还达到了比较先进的水平，既有利于降低生产成本，提高企业的经济效益，又有利于降低全民生产总值的能耗指标，具有较好的社会效益。

第7章项目组织与管理

7.1 项目组织机构与职能划分

为确保该项目的顺利实施和完成，成立某某张渝镇为农服务中心项目建设领导小组，下设办公室负责日常事务工作。项目实施中，实行项目管理和资金管理分离，单独建账、核算，建立项目内部相互监督机制，确保项目和资金管理正常运转。由项目管理部门与项目实施单位签订目标责任书，分解细化建设目标、内容、标准，强化项目管理、工程招投标、工程质量监理，确保工程按时完成。

项目建成后由建立为农服务中心的管理机构，管理机构设主任1 人，副主任1人。内部机构设置综合管理部、生产部、农资农机中心、质检部和财务部五个职能部门。

综合管理部：负责土地托管业务的宣传、合同签订、对外沟通联系以及行政管理等工作。

生产部：负责农业生产管理工作，包括选种育苗、种植管理、施肥用药、采摘收获等。

农资农机中心：负责农资的采购、发放，农机的使用、管理、维修等工作。

质检部：负责基地质量管理工作，包括测土配方、农残检验、质量管理等工作。

财务部门：编制财务计划，做好财务收支和管理工作。项目组织机构图如下。

项目建成后，根据组织机构和业务需要，劳动定员为25人。表7-1 人员配备情况表

序号 1 2 3 4 5 6 7 合计部门主任副主任综合管理部生产部质检部农资农机中心财务部 50

人数 1 1 3 10 3 5 2 25 备注农忙时可临时用工

7.2 项目保障措施

为民服务中心制定了机构的章程，成立了董事会和监事会，建立管理机构，制定了财务管理制度、董事会岗位责任制度、议事制度等相关制度。涉及为民服务中心的重大事项经成员代表一人一票表决后方能通过，机构每半年公开一次财务状况，接受成员的监督。

由各级加大对土地规模经营业主的扶持力度，提高经营业主流转土地投资农业的积极性。同时，要加强管理和服务，切实维护流转双方权益：一是健全完善土地流转服务体系，探索建立农村土地产权交易市场，积极为土地流转双方服务；二是建立大宗土地流转业主资格审核制度，对大面积租赁农户承包地的，乡村土地流转服务组织应对经营业主进行资格审查，看其是否有农业经营能力和租金支付能力；三是规范土地流转合同，稳定土地流转关系，引导经营业主增加投入，发展现代农业；四是完善租金计算方法，提倡实物计价、现金结算方式，维护农民利益。

对于所需技术人员保障方面，所需人员应具备一定的专业知识水平，职工来源一是招聘录用的大中专毕业生；二是聘用专业技术人才；三是种植经验丰富的农民。为了使员工掌握业务技术，增强凝聚力，提髙工作效率，对所有录用人员进行专业培训，坚持培训合格上岗原则。培训形式：

(1) 分期分批、定时间、定内容、定目标。 (2) 投产集中授课与岗位实际操作相结合。 (3) 素质教育与专业技能相结合。 7.3 项目管理模式

土地托管是一项性、群众性、实践性很强的工作，应在保持农村土地承包关系稳定的前提下，本着“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，以及“合作社进退自由”的要求，针对不同经济条件和发展水平，允许土地“半托”、“全托”、“承租”、“入股”等各种托管形式长期并存，让农民自己选择土地托管模式，不搞行政命令推动。

为农服务中心以土地托管为切入点，坚持规模适度、半径适宜、功能完备的原则，打造“3公里土地托管服务圈针对农村农业生产的现实，为农服务中心把粮食生产的各个环节进行细化，实行“十统一”服务，对粮食作物推出了“全托”和“半托”两种服务模式。土地托管通过规模化、专业化、机械化生产，能降低生产成本，提高生产效益和效率，实现“四个降低”和“六个提高\"

在土地托管给为农服务中心后，中心将规模化农业生产的效益与农户共享，在项目实施后项目单位拿出一定比例的利润用于农户分红；同时项目运营期间，农户可参与项目的实施，在保障自身对项目运营情况的知情权，同时也保障自身获得利益的权力。

第8章投资估算与资金来源

8.1 投资估算依据

(1) 《山东省建筑工程综合预算定额》、《补充定额和费用定额》。

(2) 山东省建设工程造价文件资料及造价价格信息。 (3 )项目建设土建的安装工程费参照同类项目造价及有关规定估算。

(4) 设备价格按照厂家报价及市场咨询价，并按照7%的运杂费计算。

(5) 其他相关专业提供的有关资料。 8.2 投资估算

本项目投资估算的主要内容：

(1)综合服务楼、农资仓库和农机仓库等土建、安装、装饰工程，以及辅助的场区配套设施；

(2) 测土化验、智能培肥服务设施、农机、统防统治器材等设备投资；

(3) 必要的前期费用和预备费。

8.2.1 项目总投资

本项目计划总投资560.65万元，其中建设投资4.86万元，流动资金15.79万元。

8.2.1.1建设投资

本项目估算建设投资4.86万元，其中工程费用525.29万元，工程建设其他费用3.70万元，预备费15.87万元。

(1) 本项目工程费用包含为农服务中心的综合服务楼、农资仓库和农机仓库的工程和设备投资，以及场区配套等设施；

(2) 工程建设其他费用包含建设用地费、可行性研究费用、环境影响评价费以及其他等费用；

(3) 预备费主要指基本预备费，按照工程费用和工程建设其他费用之和的3%计入。

8.2.1.2流动资金

本项目根据项目运营后分析估算，预计流动资金15.79万$，主要用于项目运营期初购买种苗、农药以及肥料等等。

8.3 资金来源

本项目计划总投资560.65万元，其中项目单位自筹资金280.65万元，申请财政资金200.0万元，地方财政配套资金80万元。

表8-1项目资金来源情况表

序号 1 2 3 资金来源自筹资金财政资金地方配套资金金额（万元） 280.65 200.00 80.00 所占比例（％) 50.06 35.67 14.27 备注

8.4 资金使用和管理

8.4.1 财政资金使用和管理

该项目财政资金用于农资仓库、农机仓库建设50万元，综合服务楼建设180万元，辅助配套设施投资10万元，农机、智能配肥、统防统治设备等投资40万元。

本项目资金来源中包括申请财政扶持资金共计280万元，其中

财政资金200万元，地方财政配套资金80万元；并且企业建立

财政资金专户，通过严格控制管理，在采购设备设施、工程建设中

力争使资金发挥最大的效益。

8.4.2 银行贷款的使用和管理

本项目无银行贷款。

8.4.3 其它

自筹资金全部用于为民服务中心主体工程、附属设施和设备仪器等投资，专户管理，按项目进度支出。

第9章财务评价

9.1 财务评价依据

本项目建设期1年，经营期10年。财务制度执行2007年12月财政部财会[2007]15号《农民专业合作社财务会计制度（试行)》，税收按照财政部、国家税务总局财税[2008]81号《关于农民专业合作社有关税收的通知》免征、印花税等，财务评价采用贴现率为8%,本项目计算期为10年。

9.2 销售收入、销售税金和附加估算

9.2.1 销售收入

本项目经营收入主要包括智能配肥收入、农机服务收入和统防统治服务收入三部分。

表9-1销售收入估算表

序号收入类型 1 2 2.1 2.2 3 智能配肥农机服务耕种收获统防统治小计土地托管亩数 5000 亩 5000 亩 5000 亩 5000 亩服务价格 560元/亩 100元/亩 135元/亩 100元/亩经营收入 280万元 117.5万元 50万元 67.5万元 50万元 447.5万元备注经以上估算，本项目预计年经营收入447.5万元。

9.2.2 销售税金及附加

本项目属于农业服务项目，根据国家相关，不缴纳相关

的营业税及附加费。

9.3 总成本及经营成本估算

9.3.1 项目总成本估算：

采用成本费用要素法分类测算。 (1) 原材料及辅助材料

原材料及辅助材料费用主要指化肥、种子、农药等农资等采购费用，约计225.5万元。

(2) 燃料动力

燃料动力主要指日常用电、用水和农机消耗柴油，根据估算预计年燃料动力费18.3万元.

(3) 工资及福利

根据设计方案确定的新增职工人数25人和每一职工人平均年工资及福利费计算。职工平均工资按1800元/人•月计算，每年工资福利费用为.0万元.

(4)折旧、摊销

应计提的固定资产原值为4.3万元。固定资产折旧按分类折旧

法计算，建构筑物折旧年限20年，机械设备折旧年限10年，净残

值率按5%考虑，年计提29.5万元/年。递延资产按5年摊销，年计

提摊销费为0.12万元。

(5)修理费

修理费按折旧费的50%计取，每年8.8万元。 (6) 其他费用

通过分析同行业各项费用数据，结合本项目生产规模、人员和设备等具体情况，分别预测计算期各年其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用，预计达产年的其他费用估算为15.8万元。

(7) 总成本费用

总成本费用预测结果为达产年份总成本费用为352.0万元，其中，固定成本108.3万元，可变成本243.8万元。

9.3.3经营成本估算

本项目年经营成本为322.4万元，包括外购原辅材料、燃料动力、工资福利费、修理费以及其他费用。

9.4 财务效益分析

9.4.1 盈利能力分析

财务现金流量计算详见附表《项目投资现金流量表》，据此计算以下财务指标：

评价主要指标： (1) 静态指标 ① ②

投资利润率（年均）17.03% 投资回收期（税后）6.年

(2) 动态指标

① ③ ④

财务内部收益率 20.16% (所得税前）财务净现值 341.94万元（所得税前) 财务内部收益率 15.35% (所得税后）

203.82万元（所得税后） ④财务净现值 9.5 不确定性分析

9.5.1 盈亏平衡分析

本项目财务评价所采用的数据，部分来自预测和估算，具有一定的不确定性。

(1) 本项目每年各项服务收入销售收入447.5万元。 (2) 本项目总成本费用为352.0万元，其中可变成本243.8万元，固定成本108.3万元。

(3) 盈亏平衡点

根据项目平均销售收入、固定成本、可变成本计算本项目以生产能力表示的盈亏平衡点为：

BEP (盈亏平衡点 > =固定成本/ (销售收入:可变成本） ◊lOO%=53.14%

所以，本项目生产能力达到计划产量的53.14%，或者销售收入达到预计销售收入的53.14%时即可保本，即保本收入为237.8万元。

(4)盈亏平衡分析图图9_1盈亏平衡分析图

盈亏平衡分析图

9.5.2 敏感性分析

考虑到该项目在实施中有一些不确定因素的变化，就建设投资、产品价格三个主要因素，对内部收益率进行敏感性分析，分别取变化率为±5%、±10%、±20%计算结果如下：

表9-1敏感性分析表

序号不确定因数 1 基本方案变化率 20% 10% 2 建设投资 5% 0 -5% 60

内部收益率 15.35 11.29 13.46 14.66 15.95 17.35 敏感性系数 0.97 0.78 0.81 0.00 0.88 备注

-10% -20% 20% 3 产品价格 10% 5% 0 -5% -10% -20% 18.86 22.31 24.11 20.12 18.06 15.95 13.79 11.56 6.85 0.91 1.33 1.71 1.31 1.32 0.00 1.35 1.38 1.90 经以上分析可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收

益率，与建设投资相比产品价格较为敏感。敏感性分析图如下：

图9-2敏感性分析图

因此，该项目建成投产后，在经营工作中应制定先进的

营销策略，科学制定销售价格，搞好销售后的服务工作，尽量降低销售成本；采取科学的成本管理办法，认真推行成本控制制度，严格控制成本增加，并要从能源综合利用等因素采取措施降低成本，强化生产管理，同时提高产量；为了达到降低项目风险的目的，项目建设过程中，应加强基建管理，杜绝浪费，减少基建开支。 9.6 财务评价结论

经过财务测算和分析，本项目正常年新增销售收入447.5万元，利润总额95.5万元，税后利润71.6万元，所得税23.9万元。项目投资利润率17.03%,税前财务内部收益率为20.16%,税后为15.35%, 税前财务净现值（i=8%) 341.94万元，税后203.82万元；税前投资回收期5.48年，税后6.年。

以上数据表明，本项目经济效益良好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上交可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。因此，项目从财务角度是可行的。

第10章社会效益分析

10.1 促进为农服务体系构建、提高土地利用效率及示范性分析

土地托管适应我国人多地少的特殊国情和以家庭承包经营为基础、统分结合双层经营的制度需要。它能够把家庭分散经营与托管合作社统一服务的优势有机结合起来，实现了土地、技术、科技、农资、劳动者和经营者等生产要素的优化组合，探索出了在坚持土地承包关系长久不变的前提下，实现农业社会化经营的一条新路。

土地托管通过规模化、专业化、机械化生产，能降低生产成本, 提髙生产效益和效率，实现农资成本、农资用量、机械化成本、水电设施投入“四个降低”和机械化效率、规模化经营程度、科技兴农水平、劳动生产率、水电设施利用率、农民转移就业的稳定性“六个提高”。土地托管的“十个统-^“四个降低\\ “夫年提高”，实现了农户、专业合作社等多方共赢，提高了粮食产量，增加了农民收入。 10.2 项目带动及辐射能力分析

10.2.1 项目申报单位对参与农户带动作用

土地托管服务奖家庭分散经营与托管合作社统一服务的优势有机结合起来，实现了土地、技术、科技、农资、劳动者和经营者等生产要素的优化组合，发展农业产业化经营有

利于当地农产品的销售，使农产品产得出来，销得出去，保证农民种植风险，增加农民收入，可以通过试点带动更多的农户加入到土地托管的大趋势中来，提髙土地经营收益。

10.2.2 辐射带动能力分析

10.2.2.1项目单位与农户利益联结机制

项目单位与农户在项目实施后实现利益共赢，项目单位在项目初期通过土地托管，为农服务中心将规模化农业生产的效益与农户共享，在项目实施后项目单位拿出一定比例的利润用于农户分红；同时项目运营期间，农户可参与项目的实施，在保障自身对项目运营情况的知情权，同时也保障自身获得利益的权力.

10.2.2.2带动农户及增收效果分析

项目实施后，土地托管每亩年均能少投入240元，多增收340 元，托管土地每年每亩纯收入有近千元，髙于当地600元左右的土地流转费用，示范效果明显。项目直接带动农户社员1000户，通过基地示范带动、科技服务等方式间接带动农户2000余户，预计可实现农户增收120万元。

10.2.2．3带动基地

项目建成后，通过基地示范、培训、现场指导等方式，直接建立土地托管基地5000亩，促进张渝镇大田种植产业向规模化、集约化、标准化、无害化方向发展，预计可辐射带动周边地区同样采用土地托管模式，提高农业经营的效

益。此外，通过公司土地托管基地的示范作用，促使为农服务中心和农户组成利益共同体，共同利用规模化农业经营优势，促进农业的健康、快速发展。

10.2.2.4带动就业

项目新建的为民服务中心直接安排就业25人，年度工资总额万元；可实现每人年增收21600元。

10.2．2．5对比分析

项目建设前农民收入以单户种植为主，收入整体较低；项目通过产业化经营，有利于进一步增加农民收入，实现农民增收；项目的产业化经营，以大批量的产品寻找销售渠道，有利于实现销售渠道畅通，解决单户农民在产品销售中的难题；并且通过项目实施实现土地利用集约化，实现农业增收。

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