工每房地 一＿ 会协调解决难度很大。许多物业公司（特别是售后公房小 区的物业公司）运行步履维艰，管理费用收入难以维持生 、“四位一体”共治平台的提出 在当今的社区管理中．一个很突出的矛盾是物业管理 不到位或缺位，造成业主的不满。矛盾涉及的主体分别是 计 公司员工的收入接近于社会最低收入水平 因此 提 供给业主的服务只能是最为简单的，从而造成业主对物业 公司的认可度和满意度很低。一些高档商品房的业主对物 业管理、从业人员的要求更高．一旦出现矛盾或处理不当， 物业管理公司、业主委员会、房屋业主。无论是商品房小区， 还是售后公房小区．都存在着物业管理方面的矛盾：小区 违章搭建．维修资金短缺，停车位的不足．居改非和群租 的现象，等等。据有关媒体报道，经常出现此类物业管理 范畴的矛盾约占８Ｏ％。对此．政府部门在每年的夏令季节， 都会通过开设夏令热线，接受小区居民和业主的投诉。 业主对物业公司和管理人员缺乏应有的尊重也是常有的 事。另外 小区业主委员会也因种种原因，导致运作不够 规范正常，甚至一些业主委员会形同虚设，更造成业主对 笔者分析这些矛盾产生的原由，主要有这样几个方面： 业主委员会缺乏信任感 物业管理和业主委员会经常处于 尴尬的境地。对此，居民区的党组织、派出所积极加入小 区的物业管理 无疑对此注入了活力和生机 在很大程度 上缓减了物业公司和业主之间的紧张关系。 是《物权法》的出台保护了房屋产权私有的权利；二是 物业公司的权限受到法律限制，没有强制的管理权；三是 业主的权利和义务不对等；四是物业公司经费运作入不敷 物业管理 ６６ 四位一体’’的共治平台 文／季毅君 出．企业生存面临困境；五是业主委员会运行不规范或不 成熟。 四位一体”体现的是优势互补 尤其是居民区党 织的介入 起到了领导核心的作用。业主与居民区党组 为了建立和谐的社会关系，避免由于物业管理产生的 矛盾而引发的社会矛盾．营造优美安全和谐的人文环境， 提高广大业主的生活质量，有关政府职能部门正在积极探 索物业管理服务的有效机制．上海市政府也在不断完善有 关住宅物业管理方面的相关规定．不断推广物业管理的好 经验、好方法。近几年．上海市长宁区房管局经过调研． 建立起以居民区党组织、物业管理公司、业主委员会和社 区警所组成的”四位一体”共治平台，制定出相应的实施 之间没有经济利益的关系，只有情感的交融和鱼水的关 系。派出所是地区的执法机构，是构筑小区稳定安全的主 要力量，起着保驾护航的作用。 ”四位一体 的有效整合，弥补了物业管理过程中有 在的不足。小区每月召开的”议事会 、重大事项的 证会”、处置矛盾的 协调会” 构成 四位一体 合作笔 理小区的长效机制。设立 意见箱”，发放 征询单 建 立小区网站，打通了物业管理与小区业主之间沟通的渠道 细则，明确提出四方组织的各自责任 政府也对”四位一体” 共治平台的机制运作提出要求和奖励措施。通过几年的运 行和探索， 四位一体”共治平台的成效显著，许多住宅 小区结合运用 四位一体 共治平台的机制，解决了许多 使得参与管理的各个组织随时了解业主的想法和需求。侈 如，新华街道陈家巷居民小区在处理地铁十一号线施工 华山花苑业主矛盾的过程中，充分体现了推行“四位一体 的积极效果。因地铁十一号线交大枢纽站施工 华山路 实际问题，充分体现了共治平台的实际效果。 施封路施工．严重影响了周边居民的生活和出行。为此 在 四位一体 共治平台的合力作用下，充分发挥各方 二、“四位一体”共治平台的特点 （一）发挥社会优势，弥补物业管理不足 物业管理的诸多矛盾，单靠物业公司和小区业主委员 ４４ Ｊｕｌｙ ２ｏ１３ 积极性．努力维护周边业主应有的合法权益．为施工方 业主进行沟通、开展对话提供条件。经过多方协同努力 最终施工方同意，对因施工造成对居民的影响给予补贴 工洽房地 区整修费用，使广大居民实实在在地体验到了 带来的好处，从而使其得到了小区业主们的 补了物业管理的不足。 【好拾遗补缺，提高物业管理水平 使政府有限的资金补偿发挥出更大的作用。 （三）建立第三方监督管理的考核机制 《上海市住宅物业管理条例》阐明了物业公司的职能． 明确了服务和管理业主共有房屋与设施的职责。由于区内 有些物业管理公司的资质很低．员工的素质不高，服务业 主的专业水平十分缺乏，服务的态度生硬，个别物业公司 还存在乱收费的情况，因而管理矛盾十分突出。为了提高 物业管理水平和服务能级， 四位一体”的共治平台，采 用委托社区第三方组织对物业公司进行监督和考核的措 长宁区政府出台的物业 四位一体 管理机制． ｝土会管理创新的过程中．针对物业突出的矛盾， 业管理水平、改善居民居住环境 作为创新社 ｊ勺实施项目。同Ｂ，ｔＮ定售后公房小区管理奖励 ０，主要对一些小区管理水平高，服务态度好 ，按照每平方米０．３０元的标准水平进行补贴 施 邀请社区文明巡访团的自愿者，对物业的日常保洁、 保安、保绿、保修、保序等进行及时有效的监督，一旦发 现问题及时与物业沟通联系。同时．推荐一批具有 公信力的居民代表成立小区考核小组，每半年对物 Ｉ也提高了小区的物业管理积极性，盘活了物业 业管理公司经理及相关工作人员进行测评，并将测 评的结果报请区局办事处备案，争取有关职能部门 的指导和帮助。上海市长宁区华山花苑小区在推行 第三方监督考核机制以来，极大地提高了物业管理 水平和服务业主的能力，物业管理人员与业主的紧 张关系得到了改善，许多原来不交物业管理费的业 主也主动补交，收缴率从原来的８０％提高到了９０％ 以上。小区物业公司内部也建立了相应的奖惩制度， 成为员工内在动力的有力推手。 三、“四位一体”共治平台与业主的自治 管理 社区物业管理的 四位一体”共治平台机制确 实解决了一些实际中的矛盾和问题 这在一定程度 板僵化的资金管理．从根本上弥补了管理费 夹憾。同时．政府在公共财政上的支持不采取 上与政府的支撑是分不开的。但是，政府对企业的扶持帮 困是暂时的，关键还是要靠物业管理公司自己的努力。为 此，笔者建议，政府对今后类似的售后公房小区的管理要 有一个通盘的周密考虑，在有益于物业管理公司今后的生 存和发展方面，政府除了给予政策性的支持，适时出台与 戈．而是循序渐进，根据物业管理的进程和居 蔓逐步推进，先在几个街道搞试点 注意跟踪 ±程中．区政府建立了对物业的第三方考评机 委会、业主代表、统计局的零点公司给予打分． 的物业管理公司不给予补贴。２０１ ３年，此办 推行，真正为小区售后公房管理找到了生存 业主权利和义务相匹配的必要性措施之外，对于小区的物 业管理．还须从共治的平台逐步走向业主自我管理和自我 完善的自治模式．尤其是小区的业主委员会，应当充分凸 显其自治的功能。业主委员会应当按照《物权法》的规定， 认真行使自己的权力 广大业主也要严格遵守《上海市住 里。目前．售后公房收缴的管理费虽然还是很 殳有政府奖励补贴这一块．不仅物业管理搞不 社会不稳定因素，激化业主和物业管理公司、 间的矛盾。实践证明， 四位一体 运行机制， 子政府的补贴资金上起到了关键的作用。将补 Ｊ、区最需要的地方．帮助小区建设一些公共设 宅物业管理条例》 不得擅自违法。对一些法律未涉及的 问题，业主委员会可以补充制定《业主公约》，规范业主 们的行为；同样，物业管理公司也要规范自己的管理行为 和标准．努力提高物业管理的水平。Ｅ （作者单位：上海市长宁区新华街道办事处） ：修、绿化补种、防盗门安装、电子探头设置等， Ｊｕｌｙ ２０１３ ４５