城中村改造的基本模式

城中村改造的基本模式

城中村改造的基本模式：一是由主导，主要是指完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，难以做到资金的平衡，财政资金有限，难以大规模开展此类土地的开发。此外，易采用行政手段干涉拆迁安置，因而损害村民的利益，往往引起村民的对抗。二是村民在指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面)，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题。这种模式已成为当前改造的主要模式，投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。

部分地区城中村拆迁改造的经验做法（摘编）

西安市碑林区：

该区3年完成了16个城中村的拆迁工作，曾经实现12天同时拆完两个村的西安最快拆迁记录，成功创造了西安市城中村拆迁的“碑林模式”，吸引国家建设部研究中心专家和全国众多省市单位竞相考察学习。现将该区的一些经验做法简要摘编如下：

（一）城中村改造原则

1、主导、科学规划。该区始终注重把握城中村改造的主动权，重点把好规划关、关和监督关。保障改造规划的实施，保证法规的严肃性和统一性，维护改造工作的公开、公平、公正，确保改造工作的顺利进行。消除以往开发商独自开发的诸多弊端，搭建投资商和被拆

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迁人之间的桥梁，的公信力得到了双方的充分信任。

2、市场运作、企业参与。该区始终立足全区经济发展大局，以区位优势为依托，对全区所有城中村改造项目进行精心策划和包装。对每一个城中村都制定了综合改造规划方案，做到了整个拆迁改造工作高起点、准定位、细策划、精包装。在此基础上积极招商引资，进行市场化运作。投资商、村居民和三方协作，投资商和村居民作为利益载体，作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，使整个拆迁改造工作具有一定的科学性、合理性和可操作性。

3、整合资源、形成合力。该区在拆迁改造过程中，充分整合行政资源，变“单兵作战”为“多兵联合作战”，形成强大的工作合力。一方面，积极主动向市上有关领导和市城改办等部门汇报工作，争取重视和支持；另一方面，区委、区要求各有关部门做到各司其职，团结协作。区委宣传部负责策划宣传内容，撰写新闻稿件，召开新闻发布会，协调与媒体的关系，为拆迁工作营造良好的氛围。国土分局、规划分局派出业务骨干协调解决征地拆迁所涉及的土地和违法建筑问题。工商分局负责对拆迁区内工商户进行疏导，并及时办理证照变更手续。分局抽调人员严查治安问题，保证拆迁区内安全。区劳动和社会保障局派出专干就拆迁区内人员的劳动保障、医疗、养老等问题进行宣传和咨询服务。区监察局、信访局公布监察、信访电话，全程监督拆迁过程，杜绝违法违纪问题出现。

4、以人为本、惠及于民。该区把城中村改造工作当作一项爱民惠民工程来实施，在制定措施上和工作方式方法上坚持以人为本，充分考虑群众的利益诉求，设身处地的为群众着想，千方百计解决群众的实际困难和问题。对于回迁居民关注的焦点问题——安置楼建设，该区在拆迁改造过程中，始终坚持安置楼优先建设的原则，要求安置楼与开发商开发的商品楼风格统一，设施同步，双气到位，各种配套设施齐全，这种郑重的承诺，赢得了群众的理解和支持，让被拆迁人吃了“定心丸”。

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（二）部分拆迁安置

1、拆迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最低生活保障待遇对象的，实行产权等面积调换，不找差价，未达相应套型部分按应缴购房款的50%缴纳。

2、实行“拆一安一，互找差价”，被拆迁人一次性付清购房款的，按实付购房款优惠6%扣减（实付购房款等于拆迁人应付给被拆迁人的补偿补助款与被拆迁人应交款的差额）。

3、对实行房屋安置的被拆迁人，按户付给搬迁补助费1000元；对实行货币补偿的被拆迁人，按户付给搬迁补助费500元。

4、根据有关文件精神，在动迁奖励期内，对具备条件的村（居）民可持拆迁补偿协议书在现场办理养老、医疗保险。

（三）部分拆迁安置措施

1、按照早搬迁早受益的原则，对实行产权调换的住户按交房顺序编号，回迁时按交房顺序确定选房顺序号，依次挑选楼房层次及朝向。

2、为了便于群众对综合改造相关法规的了解，依法维护拆迁当事人的合法权益，指挥部聘请专职律师在现场办公，负责解答群众的法律咨询，区纪委派驻监察组进行督导。

3、指挥部制定了严格的拆迁纪律和管理制度，规范工作人员的行为，坚持依法拆迁、文明拆迁，并在现场设置了举报箱和举报电话。

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昆明市五华区：

1、就业方面。征地拆迁范围内的常住人口中处于就业年龄段内，并在“城中村”改造后失业的有就业愿望、有劳动能力的人员，该区将其全部纳入城镇失业人员登记范围，不仅为其开发就业岗位，提供免费职业指导、职业介绍等，还将对自主创业、持有《失业证》的失地失业人员，给予3万元以内的小额担保贷款，并给予50%的贴息。

2、养老方面。城中村参保人员男60周岁、女55周岁及以上，且缴费达到最低缴费年限及其以上的，可按月领取基本养老生活费。该区建立城中村改造人员补充养老保险制度，由区社保办理机构按人均15000元的标准，为“城中村”改造征地人员购买商业养老保险，所需投保资金列入拆迁成本。

3、医保方面。城中村的成年居民可根据自身经济收入情况自行选择参加城镇就业人员基本医疗保险，缴费标准以上年度全市社会平均工资为缴费基数，按10+2%的比例自行缴纳，每年可享受19.9万元（含医疗4.9万元，大病保险15万元）医疗保险待遇，连续缴费期限为30年。达到法定退休年龄，补缴满30年后不再缴纳医保费。

昆明市官渡区：

1、对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属这三类合法住宅产权人，在提供有效相应证件的情况下并积极配合支持征地工作的，每户可以享受一次性10000元特困补助费。

2、对于辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作的，由机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。

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3、由村委会组织成立由本村祖居户、原村干部、老、德高望重的老前辈组成拆迁协调队，专门协调该村拆迁中遇到的难点、重点问题。

4、将村两委会干部及群众代表根据亲属、邻里进行分组，利用他们熟悉村情，易于与被拆迁户沟通的优势开展工作。同时，要求两委会干部、及群众代表带头签署协议、带头交钥匙，并做好亲朋、邻里的思想工作。

许昌市东城区：

1、严格落实“三公示、三分离 、一监督”制度，实行丈量登记房屋、签订协议、付款三个环节分离操作、公示公开、全程监督。同时，聘请被拆迁群众代表作为监督员，按照施工节点，定期对城中村改造安置楼建设工程进度实施跟踪监督，做到公开、透明、阳光操作。

2、组建“城中村”改造工作组，明确村负责人是“城中村”改造的第一责任人、乡负责人是直接责任人，坚持把工作目标任务层层分解，落实到部门，具体到人员。

3、根据拆迁总面积对改造村进行奖励，按每平方米1元的标准奖励到村，各村用所得奖金用于村组干部和拆迁户的奖励。对工作组按每平方米0.1元的标准进行奖励。凡在拆迁过程中出现一次上访的罚所在村10000元，罚分包工作组1000元，分包工作组的罚金由班子成员和工作组长分担，奖励资金从拆迁管理费中支出。

4、在拆迁方案确定后，实质性动迁工作开展前，该区组织工商、税务、卫生、、等职能部门，集中对商户、租赁户进行清理。通过大规模清理、清退租赁户和外来人员，为拆迁的实施营造了有利环境，对拆迁工作起到了十分重要的促进作用。

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重庆市忠县：

该县为鼓励被拆迁人积极拆迁，在规定的期限内提前或按时签订补偿协议、腾空房屋并交付房屋的，设以下两项奖励：按时搬迁奖和提前搬迁奖。

1、奖励原则：以被拆迁房屋的合法建筑面积为基础予以奖励。

2、奖励方式：按搬迁提前天数分段奖励。被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内提前签订补偿协议、腾空并交付房屋的，拆迁人按提前的时间和被拆迁房屋的结构分别给予不同比例安置房面积的奖励。

3、奖励措施：拆迁人根据被拆迁房屋的合法建筑面积、搬迁完成时间（20日以内、20日—30日、30日以后）、房屋结构（砖混、砖木、其他）三个方面，按照一定百分比予以奖励。超过拆迁公告规定的搬迁期限而未签订补偿协议腾空并交付房屋的，不享受该项奖励。享受提前搬迁奖的，同时享受按时搬迁奖。

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