市 市规划和国土资源管理局
区 社区 单元
控 制 性 详 细 规 划
（样 稿）
区人民政府
沪规土资
历次更新注记表
编号
批准文号
批准文号 更新时间 备注 1 [20 ] 号 年 月 日首份图则
2 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 3 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 4 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 5 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 6 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 7 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 8 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 9 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 10 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 11 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 12 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 13 沪规土资[20 ] 号 年 月 日
14 沪规土资[20 ] 号 年 月 日 15
沪规土资[20 ] 号
年 月 日
其他说明
市人民政府 20 年 月 市人民政府城乡规划管理文件
沪府规〔2010〕 号
关于同意《 区 社区 单元
控制性详细规划》的批复
二○ 年 月 日
抄送： 区政府， 区规土局。
日印发 —
1
—
上海市 区 社区 单元控制性详细规划
图 则
区人民政府
院
20 年 月
法定 文件 ·首份图则
院
规划设计证书编号：（建）城规编第（
）
规划设计证书等级：级
上海市 区 社区 单元控制性详细规划
图 则
项目负责人
签字： 日期： 参加人员
签字：
日期： 校 对 人 签字：签字： 日期：
规划审批单位审核章
规划编制单位资质章
审核人员 签字： 审定人员 日期： 日期：
市规划和国土资源管理局
上海市 区 社区 单元控制性详细规划
文 本
区人民政府
院
20 年 月
法定 文件 ·文本
1 院
规划设计证书编号：（建）城规编第（规划设计证书等级： 级
上海市区社区单元控制性详细规划
文 本
）
项目负责人 签字： 日期：
参加人员 签字：
日期：
校 对 人 签字：
日期：
审核人员 签字：
日期：
审定人员
签字：
日期：
规划审批单位审核章 规划编制单位资质章
目 录
第一章 总则……………………………………………………………………………2
第二章 土地使用…………………………………………………………………………5
第三章 土地开发强度……………………………………………………………………6
第四章 公共服务设施
…………………………………………………………………7 第五章 城市空间管制
……………………………………………………………………8 第六章 交通设施
………………………………………………………………………10 第七章 市政设施
………………………………………………………………………11 第八章 其他规定
………………………………………………………………………12 则……………………………………………………………………………12
第九章 附
第一章、 总 则
1、法律效力
1.1本控制性详细规划范围内的开发建设活动，应遵守本规划的各项规定，并同时遵
守国家法律和本市法律的有关规定。
1.2本控制性详细规划未包括的开发建设控制要求，应符合本市相关法规、规范和行政文件的要求。
1.3经营性用地的开发建设活动，应当同时遵守土地有偿使用合同相关条款的规定。
2、法定文件
本控制性详细规划为本单元的首份控制性详细规划。其法定文件包括普适图则（整单元普适图则和分幅普适图则）、文本。本次规划划定的 范围内，通过城市设计制定的附加图则，也是本规划的法定文件之一。
3、规划范围
3.1本控制性详细规划的编制范围是：东至，南至，西至，北至。
3.2本控制性详细规划的规划面积是： 平方公里。
4、编制依据
4.1法规依据：
4.1.1《城乡规划法》
4.1.2《上海市城市规划条例》
4.1.3《城市规划编制办法》
4.1.4《上海市控制性详细规划管理规定》
4.1.5《上海市控制性详细规划技术准则》
4.1.6《上海市控制性详细规划成果规范》
4.1.7 ……
4.2上位规划依据
4.2.1《上海市城市总体规划（1999-2020）》
4.2.2《分区规划》
4.2.3《 区 社区 单元规划》
4.2.4《上海市土地利用规划》
4.2.5 ……
4.3行政许可依据
4.3.1 ……
5、规划原则
明确本控制性详细规划的规划原则。
6、发展目标和功能定位
明确本控制性详细规划所在地区的发展目标和功能定位。
7、规划动态。
7.1“保留”指在下一次修编之前，该地块用地性质不变、其上的建筑物基本保留的地块；
“在待建”指该地块已经合法程序划拨或出让，地块规划指标已经合法的行政许可程序确定，但在本次规划编制启动时，其建设活动尚未完成的地块。
“开发”指该地块拟根据本控制性详细规划确定的规划控制指标予以开发建设。
7.2控制性详细规划所确定的可开发用地的规划指标是对未来土地使用的控制与指导，现状合法的土地用途与控制性详细规划指标不符的，可继续保持其原有使用功能。在
不改变现状用途的前提下，一旦这类土地在启动规划实施前要求实施一般性修缮和改造时，应当承诺随时服从规划实施的要求。若需开展非一般性修缮或改造，则必须与本控制性详细规划规定的控制指标相符，并按丙类适用程序或控制性详细规划调整程序执行。
7.3一般性修缮和改造是指：地块的用地性质不变、建筑的使用性质不变、地块内建筑主体高度基本不变（水箱、电梯井、天线等必要设施的高度改变不计
入建筑限高）、因修缮或改造而增加或减少的建筑面积不大于已取得的产证核定的建筑面积的5%。
8、规划更新
8.1增补普适图则。本控制性详细规划整单元普适图则中划定的发展预留区，是指在首份整单元控制性详细规划编制时仅确定了远期发展目标的地区。应结合该地区发展的实际情况，在必要时增补制定普适图则，纳入本控制性详细规划的法定文件。增补的普适图则是发展预留区范围内项目许可的必要依据。
8.2附加图则。本控制性详细规划整单元普适图则中划定的重点地区（历史风貌保护区/重点建设地区/大型居住社区），应通过城市设计或其他专项规划制定附加图则，纳入本控制性详细规划的法定文件。附加图则是重点建设区范围内项目许可的必要依据。
8.3局部地块调整图则。若因为必要的原因引起局部地块的规划调整，应按法定程序修订该地块所在的分幅图则，经批准后替换本单元控制性详细规划的首份分幅图则。局部地块调整图则应作为调整后建设项目许可行为的必要依据。
8.4控制性详细规划的修编。根据地区发展的实际情况，适时启动本控制性详细规划的修编。修编后的控制性详细规划法定文件应作为修编后建设项目许可行为的依据。
8.5局部调整或修编。局部调整或修编前的控制性详细规划法定文件，作为当时项目许可行为的法定依据，其法律效力可追溯。
9、规划执行
在规划实施阶段，经论证需要对本控制性详细规划的控制指标作技术性或较小幅度的调整，可根据实际情况、按规定选择不同的执行适用程序，分以下三种：
9.1甲类适用：通过建设项目审批程序予以确认。
9.2乙类适用：在建设项目审批过程中，通过专家或专业部门论证程序予以确认。
9.3丙类适用：通过修建性详细规划的编制和审批予以确认。
规划适用的具体规定详见《上海市控制性详细规划技术准则》。
10、其他规定
……
第二章 土地使用
1、用地性质
1.1本控制性详细规划中的混合用地及其适用比例如下：
C2C8：商业办公混合用地。其中，除 号地块以外，此类混合用地的建筑量分配比例为C 2≥ %，C 8≤ %。 号地块建筑量分配比例为C 2≥ %，C 8≤ %。
…….
1.2在建设项目规划管理阶段，可根据《上海市控制性详细规划技术准则》的“用地相容性规定表”，在土地出让之前，由区县规划管理部门向市规划管理部门申请地块的用地性质相容，经审批同意后纳入《地块规划设计条件》或《选址意见书》。市规划管理部门可以按照规定的适用程序，并可以在《地块规划设计条件》或《选址意见书》中增加必要的附加条件，以指导项目的规划实施。
1.3利用绿化用地的地下空间建设公共停车场、泵房、变电站等市政基础设施，其用地性质在本规划中计入绿化用地进行汇总统计。
2、地块边界和用地面积
2.1本控制性详细规划按照本规划编制时所使用的地形图，并参照现场情况划分地块并测算地块面积。
2.2在规划执行阶段若需核实保留和在待建地块的用地界线、用地面积和建筑面积，
应以权证登记的数据作为项目行政许可的依据。
2.3本控制性详细规划所确定的可开发地块的界线，在规划深化方案设计、城市设计或修建性详细规划时，在不损害相关利益人权益的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
地块边界合并或细分后，原控制性详细规划确定的用地性质、公共服务设施和适建建筑可重新布局，但各类性质的建筑总量、比例和建筑界面控制应与原控制性详细规划保持一致。
调整开发地块边界，可在符合上款规定的前提下，编制规划深化方案并公示不少于30天，报市规划管理部门审批同意后执行。
3、规划特别管制地区
3.1本控制性详细规划共划示 片特别管制地区，包括建设敏感区/楔形绿地/水源保护地/特殊环境要求地区/产业园区/历史风貌保护区/大型枢纽区/城市公共活动中心/地区公共活动中心/大型居住社区/发展预留区等。其中：
3.2发展敏感区：东至，南至，西至，北至 共 ha 范围为建设敏感区/楔形绿地/水源保护地/特殊环境要求地区/产业园区。
该地区的功能定位是： 。 该地区的规划原则是： 。
该地区的建设项目许可应遵循 等法规和规范的要求。还应执行以下规定： 。
3.3重点地区：东至，南至，西至，北至 共 ha 范围为城市公共活动中心/地区公共活动中心/历史风貌保护区/大型居住社区。
该地区的功能定位是： 。 该地区的规划原则是： 。
该范围内的项目建设，应同时遵循 等法规和规范的要求，并应根据地区的发展特点，通过有针对性的城市设计及其他专项研究，制定控制性详细规划附加图则。该范围内的建设项目许可必须同时符合一般图则和附加图则。
3.4发展预留区：东至，南至，西至，北至 共 ha 范围。 该地区的功能定位是： 。 该地区的规划原则是： 。
该地区的建设项目许可必须依据增补图则执行。同时还应执行以下规定： 。
4、建筑适建性规定
4.1在建设项目规划管理阶段、土地出让之后，可根据《上海市控制性详细规划技术准则》的“各类建设用地适建范围表”，由建设单位向市、区规划管理部门申请该地块的适建建筑。市、区规划管理部门可以按照规定的适用程序审批，并可以在建设方案的审核意见中增加必要的附加条件，以指导项目的实施。
4.2在公共绿地内建设不大于绿地面积的5%的建筑面积的公共服务设施，包括管理
用房、售票亭、公共厕所、小卖部、小型餐饮服务设施以及必要的市政设施，可按甲类适用程序执行。
4.3在道路红线范围内按规范建设轨道交通出入口和风井、公交停靠站、出租车扬招站或出租车停靠站、交通标识牌、人行天桥或地下通道的出入口、移动公共厕所、简易书报亭、警务岗亭、废物箱、邮箱、路灯以及必要的市政设施，可按甲类适用程序执行。
4.4结合公共服务设施建设公共厕所、轨道交通出入口和风井…….,可按甲类适用程序执行。
5、其他规定 ……
第三章 土地开发强度
1、开发强度
本控制性详细规划的开发强度以容积率作为上限控制指标。容积率是地块地面以上的建筑量与地块面积的商。
2、容积率和建筑量的计算口径
2.1当用地边界调整时，地块的核定建筑总量为本控制性详细规划确定的容积率和调整后的用地面积的乘积。
2.2第四章第2条所列的独立占地的公益性公共服务设施的容积率，可在规划实施阶段按规定的适用程序进行调整优化。
2.3第四章第3条所列的非独立占地的公益性配套设施的建筑量，可在规划实施阶段按规定的适用程序进行调整优化，但原规划核定的其余建筑总量不变。
2.4地面以下的建筑量一般不计入容积率指标。地下空间可用作该地块地面以上建筑的辅助设施，包括设备用房和停车库，允许建设适量商业、娱乐、展览、泵房、变电站等适合利用地下空间的公共服务类设施和市政设施。
3、其他规定
……
第四章 公共服务设施
1．非独立占地的公共服务设施的位置。
本规划图则中公共服务设施图例所在的位置是规划建议的位置。在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在街坊范围内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。
2、以下独立占地的公益性公共服务设施可按第三章2.2条执行： 2.1社区服务设施： （地块编号）
2.2基础教育设施： 幼儿园（地块编号）、 小学（地块编号）、 初中（地块编号）、 九年一贯制学校（地块编号）、 高中（地块编号）、 职业学校（地块编号）。
2.3医疗设施： 医院（地块编号）、……。 2.4福利设施： 敬老院（地块编号）、……。
2.5交通设施： 长途汽车站（地块编号）、 综合交通枢纽（地块编号）、 公共停车场（地块编号）、……。
2.6市政基础设施： 水厂（地块编号）、 发电厂（地块编号）、……。 2.7 ……。
3、以下可综合设置的公益性公共服务设施可按第三章2.3条执行： 3.1 社区服务设施： 3.2医疗设施： 3.3福利设施：
3.4交通设施： 3.5市政设施： 3.6 ……。
4、实施时序
保证公益性公共服务设施与地区建设协调发展。居住区公共服务设施应按《上海市控制性详细规划技术准则》的要求，与相应规模的住宅同步规划、同步建设，同步投入使用。
5、其他规定
说明特定公共服务设施的安全防护距离、防噪防震要求等。 ……
第五章 城市空间管制
1、空间管制的控制指标
城市空间管制的控制性指标包括普适图则中的高度控制指标、建筑界面控制线、贴线率。附加图则中的空间管制指标应通过城市设计或其他专项研究制定。
2、建筑高度控制。
建筑高度指该地块内建、构筑物的最高高度（含建、构筑物的附属设施）。建筑高度采取分级分类相结合的控制方式，具体规定详见《上海市控制性详细规划技术准则》。
3、建筑界面控制。
本控制性详细规划的建筑界面控制以建筑裙房的建筑界面控制线和贴线率、塔楼的建筑界面控制线和贴线率作为控制指标。建筑界面控制线和贴线率在图则中表示。
4、其他规定 ……
第六章 道路交通设施
1、控制要求
1.1明确各类交通设施的设置原则和方法，及其须占用的地下、地面以及上空的控制范围及其保护要求。
1.2说明对环境有特殊影响的交通设施的卫生安全防护距离和范围。 1.3对交通设施控制线需要做出的其他说明。
2、道路断面和交叉口。
2.1本规划道路系统的布局和断面形式如下：
附表1 （示例） 道路断面一览表
道路名称
道路 等级
红线宽度 绿化带宽度 建议 断面形式 备注 路 （ 路～ 路段）
主干道
红线60m 两侧各10m 断面形式 含公交专用道
路 （ 路～ 路段）
次干道
红线40m 两侧各5m 断面形式 路 （ 路～ 路段） 次干道
红线40m 两侧各5m 断面形式 路
（ 路～ 路段） 支路 红线30m 断面形式 路
（ 路～ 路段） 支路 红线24m 断面形式 自行车专用道 路
（ 路～ 路段）
支路
红线12m
断面形式
风貌道路
2.2本规划采用立交的交叉口形式和人行过街通道形式如下：交叉口形式一览表
道路名称
附表2 道路 （示例）
道路等级 建议形式 备注
路 路
主干道 主干道
全互通式立交
可结合建设停车场； 设人行过街天桥
路 路 主干道 主干道 单向互通式立交 设人行过街地道 路 路 主干道 次干道 简易立交 设人行过街地道
路 路
主干道 支路
简易立交
根据道路的性质及其所处的地区环境要求，本控制性详细规划推荐上表所列的道路断面形式和交叉口形式。
3、调整可能
轨道交通控制线、车站、停车场和车辆段、风井、出入口的位置，道路断面和交叉口形式，……等，均可能因专项规划、工程设计和实施建设有所调整，在项目许可阶段适用乙类或丙类适用程序。
第七章 市政设施。
1、控制要求 1.1电力
明确电力设施的设置原则和方法，及其须占用的地下、地面以及上空的控制范围及其保护要求。说明对环境有特殊影响的电力设施的卫生安全防护距离和范围。
1.2给水 同上 1.3污水 同上
1.4雨水、防洪 同上 1.5环卫 同上 1.6燃气 同上 1.7通信 同上
1.8防灾 同上 1.9其他 ……
2、调整可能
各类市政设施均可能因专项规划、工程设计和实施建设有所调整，在项目许可阶段适用乙类或丙类适用程序。
第八章 其他规定
1、文物保护单位
文物保护单位的保护范围和控制要求。
2、城市地下空间
地下空间设置位置和范围的引导。 地下空间设置功能的引导。
地下空间两侧地块开发的控制要求。特别应针对通道出入口、步行街、停车库或其它设施）与地面建设的关系提出明确的控制要求。
3、其他规定 ……
第九章 附 则
1、控制性详细规划用词说明 1.1表示严格程度的用词
1.1.1表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应该”或“应”；反面词采用“不应”。
1.1.2表示允许稍有选择，在条件许可时首先应该这样做的：正面词采用“宜”或“可”；反面词采用“不宜”。
1.2表示相关规定的用语
1.2.1条文指明应严格按其它有关标准或规范执行的用语为：“按照（或遵照）……执行”或“符合……的规定（或要求）”。
1.2.2非必须按所指定的标准或规范执行的用语为：“参照……执行”。 1.2.3表示指导性推荐意见的用语为：“建议……”、“最好……”或“……为宜”。
2、解释权归属
本控制性详细规划由市规划管理部门负责解释。
3、控制性详细规划的生效日期
本控制性详细规划法定文件从 年 月 日批准公布时生效。上海市 区 社区 单元控制性详细规划
基础资料
区规划和国土资源局
院
20年月
技
术
文件·基础资料
院
规划设计证书编号：（建）城规编第（
）
规划设计证书等级：
级
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基础资料
规划编制单位资质章
18
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相关图纸
1. 土地使用现状图 2. 公共服务设施现状图 3. …………
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24目录 说明书
相关图纸
1. 土地使用规划图
2. 公共服务设施规划图
3. …………
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