我国“城中村”问题及改造论文

摘 要：城中村的规划改造是一项复杂和系统的工程，需要的大力支持、高效领导，开发商的积极参与及城中村居民的充分理解和支持配合，才能推进城中村改造规划进程，进而实现整个城市经济、居民生活的和谐统一可持续发展。

1“城中村”存在的问题

随着改革开放的不断深入发展，旧城区改造及新城区建设近年来发展速度惊人，一栋栋的现代式高楼大厦拔地而起，城市面貌焕然一新，但在众多的现代式建筑群中间还夹着着与现代建筑群落极为不协调的建筑群落，那就是城中村。“城中村”主要存在以下问题：

1.1经济问题

“城中村”的地区位置优越，其周围的城市地区往往是商业地区或者是商品房地区。而“城中村”的土地利用方式却是以出租廉租房的形式为主，“城中村”的土地利用的经济效益低下，完全达不到土地本该具有的经济价值，从一定意义上说是对土地资源的浪费。另外，“城中村”的居民的主要经济来源为收取廉价的房租，经济产业单一，抗风险能力差。很明显这样的经济形态的可持续发展能力也差。另外，“城中村”还存在着一些不法的地下经济，比如制假售假、、卖淫嫖娼等活动，这些不法活动对社会产生了不良的影响。

1.2环境问题

“城中村”的房屋普遍较为破旧，而且由于“城中村”的村民具有宅基地的使用权，村民们为了拥有更多的房屋出租，以获得利益的

最大化，建造了很多楼房以供出租，这些建造的房屋布局混乱，严重地影响了城市的景观环境。另外，由于“城中村”供水、供电、排水、垃圾处理等基础设施不配套，缺乏公共绿地、体育休闲等设施。“城中村”内经常污水横流，同时，垃圾乱堆放等现象也十分普遍，给人以脏乱差的印象。这与整个城市的面貌形成了鲜明的对比。“城中村”的环境问题不仅给“城中村”的居民的生活环境带来问题，同时也给整个城市的形象带来了负面的影响。

1.3社会治安管理问题

“城中村”既有本地居民，但是，更多的是外来的流动人口。人口的流动性与密集性给城市的人口管理带了困难。同时，居住人员的类型多种多样，各种文化与生活方式在这里交流、冲突、融合。由于“城中村”有可能隐藏着一些黄赌毒不法分子成员，这就导致“城中村”经常发生打架斗殴、、卖淫嫖娼、偷盗抢劫等落后的社会现象，使得这里犯罪率高、社会治安差，这不仅影响着整个社区的生活环境，更对整个城市的治安与社会秩序产生严重的影响。

2“城中村”改造的现状分析 2.1空间布局欠优化

各地在城中村改造过程中为顺利推进工作开展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具体落实中，由于各个城中村发展基础、改造路径不同，其局部的利益就很难与城镇整体利益相协调，导致旧城改造与整体城镇空间布局协调性较差。此外，有些城中村偏重于短期的

利益，缺乏长期、整体性规划设计，空间布局的科学合理性缺乏必要论证。这将会阻碍城市功能完善，影响城镇化发展质量。

2.2商业模式趋同化

在城中村改造过程中，各地在改造项目推进过程普遍存在缺乏统筹协调性。主要原因在于的统筹全域商业项目机制尚未健全，各级基层部门“各自为政、彼此分割”，很难从全局和长远视角来准确把握整个城市商业经济发展脉络。从商业发展规划本身来看，各地做法普遍在村民集体协商基础上决策，这些决策更多是追踪市场热点，注重短期效益。这必然出现各村商业项目同质化竞争的趋势。

2.3资金筹集单一化

在推动城中村改造中，各地普遍反映出资金筹措手段单一，大量依靠自有财政，从而加大财政支出压力。另外，市场化的资金也存在较高风险，在具体项目操办上有一定难度。比如，虽然公私合作式“PPP模式”可以在城中村改造中发挥重要作用，但是优秀企业参与开发的积极性却不是很高。特别是在市场行情一般的三四线城市，由于容积率等因素导致企业开发利润薄、风险高、投入意愿低。所以，构建多元化、市场化的融资渠道也是城镇化的难题。

2.4利益诉求多元化

在城中村改造过程中，存在多个有不同利益诉求的主体，很多问题难以达成共识。由于地方、居民、企业对城中村改造目标函数不同，彼此间利益诉求差异化较大。在实际操作过程中，几方利益诉求者博弈时常发生，甚至存在利益冲突。不同层级、部门内

部的各个局委办，各类开发企业间、拆迁农民与市民间、不同区位的被拆迁群体之间都是不同的利益代表。面对多元利益诉求，在有限的可分配资源约束下，利益协调难度必然制约城镇化推进速度。

3“城中村”改造措施分析 3.1加快制定城中村改造相关法律

“城中村”改造，需要有完善的法律法规予以支撑。拆迁补偿标准上下限以及各区域内各类拆迁安置补偿和标准要以法治手段来明确和统筹平衡，充分体现物权法平等保护的原则。拆迁安置补偿模式也要逐步统一规范化，杜绝拆迁过程中抢建加盖风潮。只有通过完善法律法规来解决城中村改造出现的无法可依尴尬局面，才能够减少居民思想顾虑与抵触情绪，有利于城中村改造的顺利推进。

3.2推进“一村一策”改进机制

相关部门应当在整体改造上统筹规划，并在具体项目上分类指导，推进“一村一策”的改造机制。具体而言，应当结合城市发展的主体功能区定位差异，对不同地带的城中村采取不同的改造模式。比如，对位于中心地带重点发展区的城中村，可能需要改造发展为档次较高的商业综合体；而对开发尚不成熟的地带，同时又具有重要生态功能的地带，则应当适度改造、提升其绿化水平和环境美化效果，将其改造成为城市景观带，必要时要进行拆迁居民异地安置。在不同地带、不同改造项目推进中，需要的资金投入是差异较大的，因此，要权衡改造的迫切性和改造资金承受力，从而确定合理的推进时序，积极稳妥进行。

3.3创新城中村改造的投融资机制

根据不同村集体经济发展阶段以及筹资能力，分类探索创新城中村改造的投融资机制。对于村集体经济薄弱及村民筹资能力不强的城中村地区，可以考虑先“引凤”后“筑巢”，即通过优惠等引进实力强、信用等级高的开发商参与城中村改造，共担风险，共享改造开发红利；对于村集体资产雄厚及村民筹资能力较强的城中村，应当探索如何按照自身意愿与相关企业进行合作。

3.4合理发展“城中村”商业

在城中村改造项目中，发展商业要避免短期化、盲从化，而应与整个城市商业布局规划相结合，以保证商业的差异化和可持续发展，避免恶性竞争。可以考虑发展城市综合体，吸引城市运营商、投资商，从而使城市商业发展均衡化。

3.5创新在“城中村”改造中的利益分配机制

城中村改造决策既要本着村民自治的原则，由村民组织自行决定是否改造，以及如何改造。在法律法规框架下可以适度引导，但不能够强行干涉。需要适时进行居民间的利益协调，避免集体内部出现“以强凌弱”。但是，部门绝对不能做开发商利益代言人或者以出政绩为目的直接同村民进行无休止非对等的谈判。同时，在整合土地产权基础上，应当赋予原住村民土地升值开发权，使村民可以利用土地向银行贷款，或以土地入股联合其他主体合作进行改造开发，从而解决集体建设用地开发融资难问题。

结束语

总而言之，城中村的规划改造是一项复杂和系统的工程，需要的大力支持、高效领导，开发商的积极参与及城中村居民的充分理解和支持配合，才能推进城中村改造规划进程，进而实现整个城市经济、居民生活的和谐统一可持续发展。

参考文献

[1]廖海燕.我国城市化进程中的城中村改造问题研究[J].特区经济，2010（4）.

[2]张新全.城中村改造理论框架浅析[J].甘肃科技，2007（11）. [3]周新宏.“城中村”研究综述[J].开放导报，2007（1）.