２０１７年第５期 总第３１９期 经济研究导刊 ＥＣＯＮ０ＭＩＣ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ＧＵＩＤＥ Ｎｏ．５．２０１７ Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．３１９ 我国住房空置问题的分析及对策 刘 月 （黑龙江省社会科学院经济研究所，哈尔滨１５００１８） 摘要：我国正处在城镇化的快速发展时期，伴随着城镇人口的快速增加，住房短缺问题将长期存在。与此同时， 我国还存在住房大量空置现象，甚至出现一方面一房难求，另一方面一些人拥有多套住房却不愿出租的怪现象。大量 住房空置，不仅加剧了住房短缺，也带来了资源浪费、社会不公等不良后果。因此，分析住房空置的原因，借鉴国外有 关经验，提供我国对住房空置的对策建议，对促进住房市场健康发展、促进住房公平具有重要意义。 关键词：住房空置；空置原因；房地产 中图分类号：Ｆ６５ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１７）０５—００７７—０２ 一、我国住房空置现状 一于开发大户型、高价位的高档住宅，出现供需结构错配，导致 些类型的住房供不应求，同时另一些类型的住房出现大量 的空置现象。例如，２０１０年的统计报告显示，截至当年７月月 底，北京市朝阳区住宅空置面积１３３．０万平方米，其中别 随着房地产业越来越热，商品房投资快速增长，全国地 区的商品房新建面积也迅猛增长，而空置面积也随之增大。空 置指标是能够反映房地产市场供需平衡的重要指标，通过住 房空置率可以研究房地产市场走向变化，为房地产发展提供 重要决策。据国家统计局相关数据显示，２０１２年１０月末，全 墅、高档公寓空置面积为５２．１万平万米，占空置总量的３９．２％。 在空置３年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更 是占到了一半以上，达５４．９％。住房空置显示出明显的结构 性问题。 国商品房空置面积１．１２亿平方米，其中，商品住宅空置面积 ６ ２０４万平方米，商业地产空置面积上半年也达２ ８７８万平方 米。此时全国空置率已达到２６％，大大超过国际公认的１０％ ３．功能住房因素 住房的功能性缺陷可能会导致无法正常入住，从而造成 的警戒线。出现一边是１亿多平方米的商品房白白空置，一 边是大量迫切需要住房的居民买不起房子的两个极端现象。 ２０１３年，西南财经大学发布了一份关于城镇住房空置的调研 报告，报告显示我国有大量城镇住房处于闲置状态，我国城 空置。例如，一些住房因设计和施工的原因造成住房质量问 题；一些小区位置偏僻，配套不全，交通不便，甚至水、电、气、 供暖等供应不正常，这些因素都造成住房被迫空置。 ４．投机炒作因素 在房价快速上涨阶段，一些人投资住房的目的就是为了 待价而沽，同时为了规避较高的租赁税费、避免出租过程中 寻找承租人和日常管理的麻烦，而有意将住房空置，等待最 佳的时机出手，以获取房价上涨的高收益。 ５．开发商囤房 镇住宅市场的整体空置率达２２．４％。据此估算，全国城镇空 置房为４ ８９８万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧 盟等国家和地区。 二、住房空置原因分析 住房空置的原因纷繁复杂，有的是单一因素所致，有的是 多种因素共同作用所致，导致住房空置的原因主要有以下几种。 １．市场供需因素 这种现象在房地产市场过热、住房供应相对短缺的卖方 市场条件下更为普遍。面对越来越大的动拆迁成本，开发商 非常“珍惜”手中目前已经进入工程状态的项目，对于开发商 而言，一个项目开盘即被一抢而空不是一件好事，只能说明 定价偏低，开发商没有获得利润最大化。一些开发商拉长销 售期以获取最大的的利润，在大量房子未出售的情况下，通 过捂盘惜售，故意制造出房子卖空、供不应求的假象，以借机 抬高房价。消费者这边一房难求，开发商则空置着卖。一些工 程达到甚至超过预售标准了，但开发商却不急于去办理预售 许可证，开盘时间一再推迟，好不容易出来了，首批房源非常 住房属于非标准化、资金量大、市场流动性差的商品，住 房的地域性、开发商供给的时滞性、结构与居民购房需 求的不对称，以及加上市场信息的不完整、交易时间长，市场 供需无法快速到达平衡，从而造成住房的空置。 ２．住房结构因素 从居民家庭收入分配结构来看，大部分家庭的住房因素 主要集中在普通住房上，但开发商为了追求更高利润，倾向 收稿日期：２０１７—０１—２１ 作者简介：刘月（１９８９一），女，吉林白城人，硕士研究生，从事房地产研究。 一７７— 少。这种“囤房”的做法可以为楼盘积累人气，又能等来销售 价格上涨，还可以主动控制推按节奏以适应和引导市场需 条件下明确住房的空置率还难以实现。因此，要尽快理顺住 房空置统计机制，规范和完善住房空置率的指标和评价体 系，除了总量空置指标外，还可以细化市场指标，建立结构性 空置指标，进一步细分为高档商品房和普通商品房的空置率 等。在此基础上，开展对住房空置情况的调查统计工作，摸清 住房空置的底数，为空置住房处置奠定基础。 ２．扩大房产税试点 求。这种行为的恶果在于导致大量住房被人为空置，并最终 很大程度上拉升了房价。 ６．税收因素 在我国目前税收下，房地产保有环节税率较低，而权 属转移过程中税收种类过多、税率过高。例如，住房出租需缴 纳５％的综合税，住房出售除了缴纳５．５％的营业税外，还要缴 纳３％—５％的契税，以及印花税和２０％的个人所得税等。而持 大部分空置的存量住房都属于二套房或多套房的范畴， 也即这些空置住房都是业主满足自身需求之外的住房。由于 持有成本很低，这些住房都被业主主动空置而不是用于出 租。因此，扩大房产税试点，并将房产税征收范围覆盖到存量 住房，这样将会明显加大拥有多套住房业主的持有成本。如 此一来将促使业主设法提高住房的流通利用率，选择出售或 者出租，从而为市场提供更多的存量住房供应或租赁房源。 ３．开征住房空置税 有住宅几乎不用负担任何税收，一些地方对空置的住房甚至 连物业费、供暖费等费用也给予减免。鉴于此情况，如果业主 购房后让住房空置下来不用缴纳任何税费，因此不少人宁可 选择将住房空置，也不愿意出租或出售，而住房空置有不需要 承担任何费用。显然，在没有任何制度强制和利益诱惑下，房 主选择空置住房并不会使其利益受损，基于一个“经济人”的 理性判断，其自然没有使住房流转起来以增加更多人福祉的 任何动因。房地产税收的结构性问题，导致房地产税种倒置， 住宅投机炒作的持有成本很低，客观上催生了住房空置现象。 ７．制度因素 住房空置的背后还有深层的制度因素。例如，一些地方 片面追求ＧＤＰ政绩，盲目铺摊子建设新城，结果由于选 址不当、地方经济实力不足等原因导致出现“空城”现象，造 由于房产税并非专门针对空置住房，且税率设置要考虑 大多数家庭的承受能力，因此不太可能定得太高，在房价快 速上涨时期，对住房空置可能难以产生足够的压力。因此，可 考虑对空置住房征收空置税，以提高税收的针对性，促 进空置住房的转化。由于住房空置税只针对特定的对象（即 空置住房）征税，因此课设置相对较高的税率，并实行累进税 率，空置时间越长，税率越高，使住房空置无利可图，甚至得 不偿失，以此解决住房空置的问题。 ４．对住房空置行为处以罚款 成大量的住房空置。内蒙古鄂尔多斯康巴什新城是其中较为 著名的一个，因建成区居住的人口太少而被媒体称为“鬼城”。 此外，我国目前对空置房的行政处罚措施缺位，客观上助长 了住房空置现象的蔓延。目前，我国仅规定了针对开发阶段 土地闲置的行政处罚及强制收回制度，这在一定程度上遏制 了土地闲置，但是对于住房闲置却没有相类似的制度设计。由 于在制度设计中缺乏对空置房业主行之有效的处罚措施，这 对空置住房既可征收空置税，也可采取罚款的方式，即 对于空置超过一定期限的住房进行罚款，罚款比例依照空置 时间的长短而有所不同，直至全部罚没。对空置住房罚款是 一种行政强制行为，其法理依据虽与征收住房空置税不同，但 ５．强制征集空置住房用于社会租赁 在明确掌握住房空置率的前提下，设置一个警戒线，建 效果相似。 就使得房主缺乏将闲置住房出租利用起来的外在动力。 三、应对我国住房空置现象的对策建议 总的来看，以上各种因素所致的住房空置从动机上可分 立住房空置行政处罚制度，从罚款直至没收，或者强制征集 空置住房用于针对中低收入家庭的社会租赁用房。加强对住 房空置的行政处罚之目的并不在于增加收入或剥夺业 主财富，而只是通过这种行政强制对其产生威慑，根本目的 还在于提高住房特别是住宅的利用率，从而提高资源的利用 为两大类，即被动空置和主动空置。因此，应在深入分析住房 空置原因的基础上，有针对性地提出因对之策。 １．全面调查住房空置情况 目前，我国对于住房空置的统计尚无统一口径，在现有 率，增加社会福祉。 Ａｎａｌｙｓｉｓ ａｎｄ Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ｏｆ ｈｏｕｓｉｎｇ ｖａｃａｎｃｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ＵＵ Ｙｕｅ （Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｈｅｉｌｏｎｇｊｉａｎｇ Ａｃａｄｅｍｙ ｏｆＳｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，Ｈａｒｂｉｎ １５００１８，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｃｈｉｎａ ｉｓ ｉｎ ａ ｐｅｒｉｏｄ ｏｆ ｒａｐｉｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ，ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｒａｐｉｄ ｉｎｃｒｅａｓｅ ｉｎ ｕｒｂａｎ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ，ｈｏｕｓｉｎｇ ｓｈｏｒｔａｇｅ ｗｉｌｌ ｅｘｉｓｔ ｆｏｒ ａ ｌｏｎｇ ｔｉｍｅ．Ａｔ ｔｈｅ ｓａｍｅ ｔｉｍｅ，ｏｕｒ ｃｏｕｎｔｒｙ ａｌｓｏ ｈａｓ ａ ｌａｒｇｅ ｎｕｍｂｅｒ ｏｆ ｖａｃａｎｔ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎ，ｅｖｅｎ ａ ｈａｒｄ ｔｏ ｆｉｎｄ ａ ｒｏｏｍ，Ｏｉｌ ｔｈｅ ｏｔｈｅｒ ｈａｎｄ，ｓｏｍｅ ｐｅｏｐｌｅ ｈａｖｅ ｍｏｒｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｕｎｉｔｓ ａｒｅ ｒｅｌｕｃｔａｎｔ ｔｏ ｒｅｎｔ ｔｈｅ ｓｔｒａｎｇｅ ｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎ．Ａ ｌａｒｇｅ ｎｕｍｂｅｒ ｏｆ ｖａｃａｎｔ ｈｏｕｓｉｎｇ，ｎｏｔ ｏｎｌｙ ｅｘａｃｅｒｂａｔｅｄ ｔｈｅ ｓｈｏｒｔａｇｅ ｏｆ ｈｏｕｓｉｎｇ，ａｌｓｏ ｂｒｏｕｇｈｔ ｔｈｅ ｗａｓｔｅ ｏｆ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ，ｓｏｃｉａｌ ｉｎｊｕｓｔｉｃｅ ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ａｄｖｅｒｓｅ ｃｏｎｓｅｑｕｅｎｃｅｓ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ， ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｃａｕｓｅｓ ｏｆ ｈｏｕｓｉｎｇ ｖａｃａｎｃｙ，ｒｅｌｅｖａｎｔ ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ ｆｒｏｍ ａｂｒｏａｄ，ｐｒｏｖｉｄｉｎｇ ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ ａｎｄ Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ｏｆ ｔｈｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｖａｃａｎｃｙｉｎ ｏｕｒ ｃｏｕｎｔｙ，ｔｒｏｐｒｏｍｏ￣ｔｈｅｈｅａｌｔｈｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｍａｒｋｅｔ，ｔｈｅｐｒｏｍｏｔｉｏｎ ｏｆＨｏｕｓｉｎｇＦａｉｒｉｓ ｏｆｇｒｅａｔ ｓｉｇｎｉｉｆｃａｎｃｅ， Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｖａｃａｎｔ ｈｏｕｓｉｎｇ；ｖａｃａｎｃｙ ｒｅａｓｏｎ；ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ［责任编辑兴一华】 ７８一
