城市小区住宅物业管理的现状、问题及对策

发表时间：2020-09-23T08:34:22.885Z 来源：《防护工程》2020年15期 作者： 余鑫

[导读] 改革开放以来，随着中国经济的快速增长和城镇化建设规模不断扩大，越来越多的高层住宅小区如雨后春笋般高耸林立，同时，高层住宅物业管理问题也给人们提出了新的挑战。大港油田公司物业服务公司 天津 300280

摘要：改革开放以来，随着中国经济的快速增长和城镇化建设规模不断扩大，越来越多的高层住宅小区如雨后春笋般高耸林立，同时，高层住宅物业管理问题也给人们提出了新的挑战。 关键词：住宅小区；物业管理；对策 引言

统计数据显示，到2020年底我国房地产物业经济管理行业收入将达到8020亿元，其中物业经济管理和单位面积管理费年用均会增速。基于市场发展导向，物业管理创新过程中逐渐向欧美以及新加坡和中国香港地区学习，同时也表明房地产物业经济管理水平的整体提升。 1住宅物业服务业务的现状特征

作为房地产下游企业，物业公司被动地接受房地产开发商的产品。由于建筑物不可移动，物业公司提供的服务在空间上较为分散，给集中统一管理带来一定困难。由于物业公司提供的服务没有实物形态，对检查、复核、监督工作结果带来一定难度。同一规划小区只能由一家物业公司提供服务，业主对物业公司的选择遵循少数服从多数原则，所以单个业主即使对现有的物业公司服务存在不满，也很难直接更换物业公司。相对于办公楼和商业项目，住宅小区的设施设备较为简单，但物业费开支中人工费的比重达到70%甚至更高。此外，现阶段住宅物业从业人员文化水平普遍不高，个人素质和工作能力良莠不齐，对快速有效地提升物业服务质量造成一定阻碍。 2物业服务公司解决收费水平与服务质量矛盾的措施和方法 2.1完善制度、细化合同条款

事先明确约定物业服务工作中各方的职责和权利，包括明确物业服务费的开支范围、金额和收费标准等。业主、业委会和物业公司应当从实际工作要求出发，尽可能地在合同和招投标文件中详尽描述物业服务工作的内容、监督考核的办法和具体奖惩规定。将工作中可能出现的问题在合同条款中明确说明，避免履约过程中出现推诿现象。所有的要求及权利义务都以书面形式在招投标文件和物业服务合同中得到体现，尽量减少合同订立时的不确定因素和不确定支出。 2.2提供优质的服务

要进一步取得业主的信赖，物业公司需要提供优质的服务。物业服务的起点应当从小区设计、施工环节开始。长期以来，住宅项目都在建造基本完工时物业公司才进场工作。此时施工已经接近尾声，一些阻碍或不利于物业服务的设计方案已经成为现实。例如，在人工水景岸边种植落叶植物，秋天落叶大量掉入水体造成水质恶化，清理时费时费力费钱。类似问题在建成后重新改造缺少费用开支渠道，若不改造，未来会增加物业维护开支。解决这类问题的根本方法是物业公司提前介入住宅小区的设计、施工，对后期可能影响物业服务的因素提出修改意见和建议，提前消除不利因素，同时尽可能将可能造成物业维保费用支出增加的因素消除在设计和施工阶段。 3城市小区住宅物业管理存在的问题 3.1承租人无参选资格问题

根据我国住建部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会成员必须是房屋产权人，即业主。而租房者并非小区业主，不具备申请资格，不能作为业委员会成员参与管理。如果承租人不能以业主身份参选，而业主又因不实际居住而对小区事务不关心，最终就会导致承租人利益得不到保障。 3.2行政监督管理乏力

日常监管工作中对违规房地产企业的处罚力度不够，加之管理手段和方法相对比较单一，出现问题时更加注重协调，处罚工作落实不到位、不严格，特别是对房地产企业对业主利益造成侵害的问题和情况，行政作为缺乏力度。比如，房地产物业企业与业主之间的物业合同纠纷，属于民事法律关系，并非行政管理的范畴；同时，群租以及住改非等，关系到多家，无法形成合力，以致于物业管理工作中的纠纷和矛盾问题无法及时解决。

4城市小区住宅物业管理问题分析和建议

4.1承租人的法律地位问题的分析及解决

现行的法律法规和政府制定的相关规则下，业主资格仅仅为一种成员权，业主资格是否以实际使用区分建筑物为认定标准，是承租人地位确定的重要因素。因为业委会的服务群体是业主，他们只能将自身的诉求向自己的房东提出，房东再向业委会进行申诉再和物业之间解决矛盾纠纷，使得这种非直接的问题解决方式效率低下，不利于及时解决承租人实际问题。笔者认为，关于承租人租住期间的权利的享有问题，可以从2017年我国一些地方“租购同权”试点中找到解决问题的思路。所谓“租购同权”，是将房屋的租赁者纳入到业主范围之中，即赋予房屋租赁者与业主同等的权利，使业委会能够保障房屋租赁者的合法权利。③因此，笔者认为承租人作为房屋实际使用者和替代业主占有房屋的主体，应该享有与业主同等获得业委会成员的资格，但是获得此资格的前提应以承租人实际占有房屋的一定的时间为条件，比如一年或六个月，从而使得承租人的权利得到切合实际的保护。 4.2业主满意度调查的组织与程序

物业合同履行不到位的情形时有发生，如前文所述，“业主满意度”调查的结果是对物业服务的民意调查，对是否解聘物业公司有着重大作用。物业合同履行不到位可以采用业主满意度调查的方式对物业公司施加压力。那么如何保证业主满意度调查有效进行呢，笔者认为，小区在聘用新物业，签订物业服务合同的时候在附件中应规定一个类似“业主满意度调查程序规则”的规定。增加这一程序，作为物业服务是否到位的标准。比如其中可以包括：调查的主体是业委会而绝不能是物业公司，为鼓动热心业主参与其中，调查的范围要广泛，如至少本小区一半以上的业主必须参与，调查问卷投入意见箱以及开箱要全程录像并公开，从而保障其严谨性和公正性。 4.3健全房地产物业经济管理规制

细则，加强规范化建设实践中为了能够使房地产物业经济管理工作顺利进行，关键在于物业管理机制和实施规制的完善与健全，这样才能有效落实工作。通过完善细则和规制，来有效规范房地产物业经济管理工作。物业管理人员应当严格履职，用法律法规等手段来保障房地产企业经营以及管理服务工作的严格落实，从而确保小区业主及家人的安居乐业。同时，这也是房地产实现保值增值以及创造物业品牌的有效途径，在促进社会经济发展等方面起到了非常重要的作用。 4.4建立科学完善的房地产物业经济管理体系

对于条件相对比较成熟的区域，房地产企业可基于业主大会等方式建立业主委员会，合理选聘物业经济管理公司，加强专业化以及科学化管理。在政府部门的坚强领导下，应当严格按照相关规定和要求签订合同，并且制定切实可行的公约或者规则。通过文字性规范和要求，严格按照规范和合同要求落实管理工作。对于商业物业而言，其主要包含闲暇娱乐以及吃与住宿等场所，物业管理工作任务是对上述基础设施加强维护管理，做好宣传保护工作。在商业改革的大时代和环境条件下，商业性质的物业管理业已成为房地产物业管理的重点。在快速发展过程中，应当顺应时代发展，紧抓发展机遇并进行不断的改革创新。同时，因国内人数众多，广大消费成员构成非常的复杂，在一些节日活动阶段，商业物业管理工作在安保以及保洁方面，设备维护也有了更高的要求。值得一提的是，房地产商业性物业管理工作离不开社会经济发展这一基础，这与“经济基础决定上层建筑”的经济学观点相符，当前新形势下应当构建完善的物业经济管理体系，通过相关制度的实施来有效落实房地产物业经济管理工作，确保其经济和社会效益得以实现。 结束语

居安思危，防患于未然。目前，对高层小区建筑的物业管理还存在许多不足，加强对高层住宅小区的物业管理，需要各有关部门、物业、居民住户等多方面协调配合。提高物业住户的管理能力，对有效预防小区维护社会安全、稳定意义十分重大。 参考文献

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